シティハウス浦和仲町 【住友不動産 浦和仲町計画】

[匿名さん]

高級住宅地の仲町に住友15階建マンション。ロイヤルパインズホテル北側です。北口開設とアトレで便利になりそう。

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町2丁目6-11
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawanakacho/index.html
売主：住友不動産
施工会社：西武建設
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

所在：埼玉県さいたま市浦和区　仲町2－142－1他(地番)　
交通：JR湘南新宿ライン「浦和」駅から徒歩9分
　　　JR東北本線「浦和」駅から徒歩9分
　　　JR京浜東北線「浦和」駅から徒歩9分
　　　JR高崎線「浦和」駅から徒歩9分

【物件情報を追加しました　2015.10.22　管理担当】
【スレッドタイトルを編集しました　2016.4.2　管理担当】

[1401: マンション検討中さん]

知らない訳はないか。

[1402: 評判気になるさん]

>>1400 マンション検討中コスパに見合った価格はいくらくらいなんでしょうか。その理想の物件いつ頃分譲されますか？

[1403: マンション検討中さん]

分譲される前にスペックや価格は分からないでしょう。
過去に遡れば、シティハウス浦和高砂の第1期の上層階は、コスパが相応だったと思います。営業の方は、思いの外売れて、値付けに失敗したと口惜しがってましたが。抽選になるくらい人気が出て悔しがるのは、スミフくらいだと思います。中層階から下は、階層ごとの価格差を圧縮することで、当初の予定より事実上、値上げしたことは、営業の方も認めてました。

そうした経験を踏まえて、この浦和仲町の価格設定がなされたわけですか？

[1404: 評判気になるさん]

>>1403 マンション検討中さん
結局こすぱといいますか価格の善し悪しというのはあとから遡らないと判断つかないという事ですね。。プロでも見誤るみたいですから。
物件探しの参考にしたいと思います。

[1405: マンション検討中さん]

最近の分譲物件でコスパが比較的良心的なのは、浦和タワー、マークス、サンクアージュは、コスパが挙げられるかなと思います。それぞれ、構造や立地などに短所はありますが、少なくとも分譲価格にエグい程の利益は乗せられていない印象です。

[1406: 匿名さん]

結局全部結果論なんですよ。人間の頭で考えられることなんてたかがしれてるってことを謙虚に分かっておいた方がいいですよ。明日何が起きるか分からない。要するにその人が持ってる運なんです。

[1407: 検討板ユーザーさん]

顧客が何も考えずに厚い利益を乗せたマンションを買ってくれたら、デベにとってはこの上ない幸せなんだろうけど・・・
取り敢えず、ここの売れ残りを買って、何が起こるか分からない未来に備えろ！ってことですか。

[1408: 評判気になるさん]

>>1407 検討板ユーザーさん
どうしたらそうゆう解釈になるのか不思議です。

[1409: 検討板ユーザーさん]

飛躍してしまいましたね。
申し訳ありません。
貴方は、この物件を勧めている訳ではないのですね。安心しました。

[1410: 評判気になるさん]

>>1409 検討板ユーザーさん
貴方はマンション検討者なんですか？それとも評論家ですか？わたしはただの検討者ですがやりとりに違和感がありました。

[1411: 検討板ユーザーさん]

>>1410 評判気になるさん

私も検討者ですよ。
マンションの住み替えを常に考えています。実は、私も違和感を感じていて、貴方がスミフの関係者もしくは浦和仲町の購入者かと思っていました。
匿名掲示板なので、実際のところはお互いに分からないでしょうが。

[1412: 検討板ユーザーさん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[1413: マンコミュファンさん]

分譲開始時のベースの価格が不相応に高かったから、相当ディスカウントしないと、残り3邸に買い手はつかないでしょうね。残っているのが低層階なら尚更‥
今日みたいな蒸す日は、風が通る部屋で過ごしたい。

[1414: 検討板ユーザーさん]

思い切って300万くらい下げなきゃ厳しいんじゃない。

[1415: 通りがかりさん]

ここより浦和駅近で手頃な価格のマンションがあるから厳しいね。300万落としてもコスパが釣り合わない。焼け石に水‥

[1416: 匿名さん]

2LDKからのマンション。

すみふのマンションは収納が広い印象です。納戸やウォークインクローゼットも広いので2LDKもすっきり暮らせるかな。どうかな。

美術館の向かいなので、アカデミックな雰囲気もありますね。
今は期間限定のクオカード3000円分キャンペーンを実施しているみたいですがどうですか？

[1417: マンション検討中さん]

>>1416 匿名さん
お疲れさまです。
大好評につき最終3邸から、なかなか減りませんね。
セールストークするなら、名乗りましょうよ。

[1418: マンション検討中さん]

アカデミックな雰囲気…

[1419: マンション検討中さん]

たまに利用する美術館より、頻繁に利用するスーパーが近くに数店舗ある方が良いですね。

[1420: 検討板ユーザーさん]

入居開始時までに半分以上売れたのが本当に不思議なくらいだから、残り3邸を売り切るのは至難の技だろう。このスミフ浦和仲町より高いと触れ込みのマークスが、より駅近なのにより安かった事が判明した時がターニングポイントでしたね。
デタラメな触れ込みを信じて決断してしまった方がいないことを願っています。

[1421: 検討板ユーザーさん]

>>1420 検討板ユーザーさん

嫌味だね。性格悪いよ。あなたに何の得があるの。

[1422: 名無しさん]

>>1420 検討板ユーザーさん

より駅近って
どちらも徒歩8分なので
駅距離に関してはあまり差が無いのでは

[1423: マンション検討中さん]

仲町1丁目（高砂小・岸中学区）に東京建物のブリリア登場らしいです。ここより圧倒的に駅近ですが、平均坪単価は変わらない気がします。
何しろここは、あのシティハウス浦和高砂と同等の坪単価ですから。

[1424: マンコミュファンさん]

シティハウス浦和高砂を比較対象として持ち出されると、誰もぐうの音もでないね。
同じスミフの物件だもんね。

[1425: マンコミュファンさん]

>>1421 検討板ユーザーさん

このデタラメな触れ込みを貴方は何処かで聞きませんでしたか？
私は聞きました。
買いませんでしたが。

[1426: 匿名さん]

リセールで大損したくなかったら、値崩れしにくい物件を探すのも大事だけど、分譲時に幾らで買うかも当然重要。周辺物件の相場を正確に把握して、比較して、自分なりの適正価格を導き出せるくらい勉強しないと。
後々になって数百〜一千万前後の収支の差が生まれるからね、選んだ物件によって。
今のご時世、後先のことは分からない、その人の持ってる運による、なんて、高い買い物をする人の台詞じゃないよね。自信の無い物を売る側の台詞だよね。

[1427: 匿名さん]

上から目線の書き込み主は、いったいどんな場所に家があるのだろう。

[1428: マンション検討中さん]

上から目線の営業は、いったいどんな会社に勤めているのだろう。

[1429: 検討板ユーザーさん]

>>1428 マンション検討中さん
関わらない事が一番です。

[1430: eマンションさん]

>>1427 匿名さん
残り3邸から、中々減らないですね。
掲示板に嫌味をせっせと書き込むより、入居者の為にも早く売捌くことに注力しましょう。

[1431: 匿名さん]

埼玉のマンションってこんな感じなんでしょうか。

最初は売れ行きもよかった気がするのですが、残りが減らない。注目していた層は別に移っちゃったかなといったイメージです。30邸でそこまで大規模じゃないのに。ガラス窓が素敵と思っています。外から見えちゃいますけど、素敵な暮らしぶりをしていたら、逆に「見て見て」って感じなんでしょうか。

[1432: 周辺住民さん]

>>1431 匿名さん
ガラス窓が素敵と思っていらっしゃるのなら、ぜひ購入を検討してください。匿名さんが買えば残りが減りますよ。

「外から見えちゃう」というのは洗濯物のことですよね（それとも部屋の中？？？）
私はいまはガラス窓のマンションに住んでいますが、アメリカでの生活が長かったため、外に洗濯物を干さない習慣になり、ベランダでは干しません。
匿名さんが「素敵な暮らしぶりを見て見て」という感じになるかはわかりませんが、ガラス窓は魅力的ですよ。

[1433: 口コミ知りたいさん]

>>1432 周辺住民さん
残念なことに、ガラス窓はここだけではありません。同グレードのマンションで採用している所は多いです。
ここのガラス窓の正面は、パインズの客室の窓もしくは目の前のビルの壁です。パインズの客室の窓から見て見て！ってのは有り得ないかと。

[1434: マンション検討中さん]

実際に住む人のことを考えて設計されていない気がする。だから、目の肥えたプチセレブ達は、他に目移りして去って行ったんだよ。
もう戻って来ないよ。
今、浦和の新築マンションのホットな話題は仲町1丁目に建設予定のブリリアだよ。二番手が、プラウド浦和東仲町ガーデン。ファミリーなら前者、DINKSなら後者がオススメ。

[1435: 検討板ユーザーさん]

残りの3邸が売れるイメージが正直つかない。

[1436: 匿名さん]

>>1434
プラウド浦和東仲町ガーデンは東口だから別枠だよ
浦和駅は西口＞＞＞東口だから

[1437: マンション検討中さん]

>>1436 匿名さん
学区が関係ないDINKSには、西口も東口も同じ駅近だよ。東口のマンションでも、駅徒歩5分以内の築5-10年の物件は、リセールで軒並み利益を出している。
大事なのは、どこのマンションでも高値掴みしないこと。浦和のマンションの市場価値が更に上昇しても、デベが厚い利益を乗せた価格で購入してたら、リセールで恩恵が受けられないどころか、下手したら残債割れしてしまう。

[1438: 匿名さん]

>>1437
駅近物件なら浦和とか関係なく資産価値の維持ができる
でもそれは「浦和駅とか関係なく」ということ
プラウド浦和東仲町ガーデンで良いなら浦和駅以外の駅近物件でもいいんだよ
でも西口物件は他の駅では得られない教育環境があるから当然リーセールも強くなる
結局は替えがきくかどうかだよ

[1439: 通りがかりさん]

>>1437 マンション検討中さん

リセールの経験があるのですか？
次の物件を買うタイミングなどを考えると、初めての買うより大変そうなのですが。

[1440: マンション検討中さん]

分譲時の購入価格が不当に高かったら、浦和駅近マンションの市場価値が上がっても、リセールで強くはなれないよ。リセールで得るはずの恩恵を、デベに前もって搾取されてるようなものだから。それは西口マンションでも一緒。西口には駅近マンションが続々と建てられているから、代替えが効かないなんて寝言は言ってられないよ。特に仲町小学区は。既に仲町小はマンモス校となり、世帯の平均所得や生徒の質の低下が指摘されています。
そういったことを踏まえると、このマンションを定価で買った人がいるのが、全く信じられない‥

[1441: 匿名さん]

>>1440 マンション検討中さん

西口で、あなたの言う不当に高くない駅近マンションが買えるといいですね。

[1442: 匿名さん]

>>1440
仲町小学校学区の世帯年収は埼玉県内で３番目ですよ
それに浦和駅西口物件の替えは、別の浦和駅西口物件だけです
東口の駅近物件の替えは他の駅に沢山あります

[1443: 評判気になるさん]

その西口物件は、新築で雨後の筍の様に次々と建ってるじゃないですか。
特に、仲町小学区のスペアは沢山あります。
高砂小学区は確かに限られていますね。
過去10年の新築なら浦和タワーのみで、これからブリリアが登場するところです。

[1444: 匿名さん]

シティハウス浦和仲町のスペア物件は『西口地域』に『数えられる』程度はある
プラウド浦和東仲町ガーデンのスペア物件は『首都圏』に『数えきれない』くらいある
↑これが西口物件と東口物件との決定的な差だよ

[1445: 匿名さん]

で？

[1446: 匿名さん]

需要の圧倒的な差を考えろよ。

[1447: マンション検討中さん]

浦和ならではの恩恵を享受できるのは、浦和駅近かつ高砂小学区のみ。これ別格。
浦和タワーの売れ行き見ても分かるでしょ。
他の浦和駅近物件は、西口も東口も関係なく、コスパ重視で高値掴みを避けるべき。
このシティハウス浦和仲町の立地とスペックなら、プラウド浦和東仲町ガーデンの方が上だと思う。残念ながら。
今の仲町小学区は、メリットにならないよ。

[1448: 匿名さん]

しかしよくここを30戸以上売り切ったよね。
すみふの営業は優秀だわ。

[1449: マンコミュファンさん]

仲町小へ通うにしても、小学生の足でかなり遠い。おまけにマンモス校。
少なくとも、家族のために選ばれるマンションではない。
したがって、東口物件を見下せる物件でもない。
西口物件という玉石混交の大きなくくりの中での上から目線が痛々しい。

[1450: 匿名さん]

>>1447

>今の仲町小学区は、メリットにならないよ。
これの根拠って何ですか？あなたの感想ですか？

仲町小学校自体の評判も良いですが、仲町小学区のメリットは常盤中学区でもあることですよ
物件によって細かい部分は変わるけど、資産価値を長年維持してるのは西口物件＞東口物件であることは事実

[1451: マンション検討中さん]

確かに、マンションの駅距離含めたスペックが同等なら、西口物件の方が資産価値は高いでしょう。
しかし、このシティハウス浦和仲町は、駅徒歩5分超で、ディスポーザーも付いてない、仲町小や常盤中まで歩いて遠く、同様の通学路で痛ましい事故も散発しています。
西口の難あり物件と東口の特上物件（プラウド浦和東仲町ガーデン）を比較したら、後者の方が資産価値ありと思いますがね。
（浦和タワーと上記後者の比較になると、当然、話は全く変わってきます）
個々の物件で比較しないと、大事な判断を誤りますよ。過去10年前後以内に分譲された東口の駅徒歩5分以内のマンションのリセール価格が、分譲時価格より大幅に値上がりしているのは事実ですし。
このシティハウス浦和仲町が、西口マンションという大きな括りの中で、どのレベルに位置しているのか、しっかり認識された方がよろしいかと存じます。平均坪単価は一流ですが、中身はどうですか？
この物件を選択肢から外した方々は、皆さん気付いていらっしゃいます。

[1452: 名無しさん]

通学路の痛ましい事故って具体的にあったの？そもそもここの学区が他に比べ相対的に多いの？まさかイメージだけで言って無いよね。

[1453: 検討板ユーザーさん]

ずっと変わらない『大好評につき残り3邸』の看板とエントランスのノボリ群を見たら、西口物件の優位性なんて、普通は恥ずかしくて口にできない。西口信仰にすがりたい気持ちが分からなくもないが、そこまで検討者もアレではないということだろう。
ただ、早く完売されるよう願っています。
入居者の方々が気の毒なので。
当初の値付けでカバーできていたら、経過は大分変わっていたのかなと思いました。

[1454: 通りがかりさん]

>>1452 名無しさん

仲町小の父兄に知り合いがいれば、分かりますよ。痛ましい事故にしても、学童が増えて教室の数がなかなか追いつかないことも。
就学前の子供がいたら、周辺の幾つかの小学校の状況は一通り調べますよね。住居の購入を考えていたら必須です。

[1455: 通りがかりさん]

仲町小は学区が広いから、小学生の足で比較的遠方から通っている子が多い。その中で事故にあってしまうお子さんもおられるでしょう。
だから、帰宅時も父兄が付き添っている家庭もよく見られます。

[1456: 名無しさん]

下記のサイトに、浦和における新築分譲マンションの平均坪単価が載ってます。
サンクアージュやマークスなど、売れているところはコスパが良好なのが分かります。
http://www.manen.jp/market/details/11/2105/2105040/1/

[1457: マンション掲示板さん]

>>1456 名無しさん

平均坪単価からは立地のデメリットが分からないのでは
コスパってそういう要素も考えるべきじゃないの

[1458: 匿名さん]

サンクは線路沿い、マークスは谷底

[1459: 名無しさん]

このシティハウス浦和仲町は、駅徒歩5分超、ディスポーザーなし、上中層階は目の前にパインズ、低層階は分譲時ドミノ。
にも関わらず、浦和の新築分譲マンションの平均坪単価で歴代2位。
ここのコスパ、どう思いますか？

[1460: マンション掲示板さん]

>>1459 名無しさん

目の前にマンションがあるのはマークスも一緒じゃないの。
むしろ前のマンションとの距離はこちらとパインズより近い。
南西角部屋では中層ぐらいまで、超近くに建物があるけど。

[1461: 匿名さん]

ここの悪口書いてる人ってどこのマンションにも当てはまるようなこと書いてるよな
ここは場所だって良いし、良いマンションだと思うよ
ここ特有のマイナスをあげるとすると高いってことだけだよ

[1462: マンション検討中さん]

浦和の歴代２位の価値があるマンションか否かってことが論点なんだよ。
スミフの値付けが自らのハードルを上げたことによって、このマンションの短所を際立たせているだけのこと。

[1463: 通りがかりさん]

>>1462 マンション検討中さん

勝手に論点決めるなよ
掲示板なので色々な 視点・物の見方・考え方があってよい

[1464: 匿名さん]

>>1462
価値観は人それぞれだからね
個人的には線路横や低地は絶対に無理だわ
それだったらもう少しお金出してでも違うとこ選ぶし

[1467: ご近所さん]

[No.1465～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する内容のため、削除しました。管理担当]

[1468: 評判気になるさん]

私的には、このレンガ調タイルが無理。
造り自体が、もっと凝ったレトロな感じだったら、レンガ調が浮かなかったのかもしれないけど。

[1469: 匿名さん]

レンガ調タイルのコメントがごっそり削除されました。

[1470: マンション検討中さん]

ディスポーザが無いのも厳しいかな。
生ゴミが一気に増える。
賃貸なら気にならないけど。

[1471: マンション検討中さん]

浦和の新築分譲マンションの中で、平均坪単価部門歴代2位‥

[1472: eマンションさん]

ディスポーザーがあるマンションのゴミ捨て場って、生ゴミが圧倒的に減っているせいか、臭くないんだよね。
これ、マンションのあるある。

[1473: マンション検討中さん]

プラウド浦和東仲町ガーデンのモデルルームがオープンして、競合物件がまた増えました。
浦和区という狭い地域でこれだけ分譲マンションが林立していると検討者も嬉しい悲鳴ですね。

[1474: 匿名さん]

この物件はさらなる値下げに踏み切らなければ、後続物件にさらなる遅れをとってしまうでしょう。

[1475: マンション検討中さん]

中山道沿いの常盤にスミフと三菱地所と野村が1件ずつ新たにマンションを建設予定‥
仲町小はパンクして、学区の変更が必要になりそうな勢いだな。

[1476: 検討板ユーザーさん]

>>1475 マンション検討中さん
新しい小学校と中学校できないかな。新たなブランド校の誕生ですね。楽しみです。

[1477: 匿名さん]

仲町小は絶賛増築中だけど、これ以上は大丈夫かな？

[1478: マンション検討中さん]

埼玉会館横の浦和県立図書館跡地に学校作ればいいのにね。
あそこ何になるんだろう。
まさかマンションならないよね。

[1479: マンション検討中さん]

マンモス化した仲町小にメリットは無いような気がする。スミフの営業は、仲町小推しでセールストークしてるだろうけど。
実際、色んな家庭の色んな子がいて、学級崩壊に近いクラスもあるらしい。仲町小の親御さんから直に聞いた話で。

[1480: 検討板ユーザーさん]

>>1479 マンション検討中さん
そんなことを書くと、匿名掲示板ですから、坂下の谷に建っているマークスだから安いとか、中傷をして、勝手なことを言われますよ(笑)いくつかのマンションを比較して、個人的にはマークスの仕様の方が高いと感じました。

[1481: マンコミュファンさん]

この価格で、マンション自体の仕様にウリが無いのが痛い。

[1482: 匿名さん]

売りが無いどころか標準以下なんだよなぁ…

[1483: 名無しさん]

それでも、分譲開始から約1年半で9割が売れているのだから理解できない。
住友不動産の営業は優秀なのか？
どんなセールストークで営業したのか聞いてみたい。

[1484: 匿名さん]

売りは沢山あるよ
学区も良いし学校までの道も綺麗
地盤も良いし駅までの道も良いから子育て世代には一定の魅力はあるでしょ

[1485: 匿名さん]

それ仕様じゃないでしょ。

[1486: 匿名さん]

立地は悪いが仕様の良い物件
立地は良いが仕様の良くない物件
マンションの資産価値は立地だからね

[1487: 名無しさん]

>>1486 匿名さん
って事は…このマンションは良いマンションという判断ですか？

[1488: 買い替え検討中さん]

そんな訳あるわけないでしょ。

完成在庫だから、ビルトインオプションも付けれないよね？
賃貸を借りるのと一緒じゃない。
買っても、絶対に持ち家として愛着もてないよ。

[1489: 匿名さん]

>>1488
内装はリフォームすればいい
立地はどうやっても変えられない
近隣の谷底低地のマンションみたいなのだと永遠に低地に住むことになるからね

[1490: 買い替え検討中さん]

何で新築分譲マンションをリフォームしなきゃならないの・・・
リフォーム工事代金の分だけ値下げしてもらわないと割が合わないじゃない。

最上階の売れ残りは、今でも間取りを変更できるみたいね。
ホームページ見ると。

[1491: 匿名さん]

最上階が売れ残るなんて珍しいマンションですね。
富裕層には見放されましたか。

[1492: 名無しさん]

おっしゃる通り、売れ残っているのが目の前壁の下層階じゃないところに、このマンションに対する浦和プチセレブ達の評価が凝縮されている。

[1493: マンション検討中さん]

残り2邸に。
このタイミングで売れた事に驚き(*´ω｀*)

[1494: 匿名さん]

レンガ調カッコ良いと思うんだけど不評なんだね
どこにでもあるような何の特徴もないより良いと思うんだけどなー
まぁ人それぞれなんだね

[1495: 名無しさん]

分譲当初に「レンガ調タイルは高級マンションの証」というようなデマの書き込みがあって以降、レンガ調タイルにマイナスイメージが付いてしまったようです。

[1496: eマンションさん]

住友は供給No1で、東洋経済でもみとめられた最高のマンションですから、ネガティブな書き込みするよりも、鵜入に向けて検討をするべきです！ディスポーザーがなくて、ホテルから丸見えですが、最高のマンションと思います。

[1497: eマンションさん]

>>1496 eマンションさん
あっ！書き足すと、このマンションは東洋経済で認められてません。住友の他物件が最高と認められてます。だからこの物件も住友なので良いと思います。

[1498: 匿名さん]

>>1496 eマンションさん

あんたプラウド東仲町ガーデンやシティハウス浦和高砂のスレにも似たような書き込みしているよね。見苦しいよ。

[1499: マンション比較中さん]

>>1497
良いマンションだと私も思います。
レンガ調が特別好みというわけではありませんが、前を歩くと、素敵な外観にときどき立ち止まって見上げてしまいます。
先日、同じように羨ましそうに見上げていた方がいましたが、もしかしたら 1497 eマンションさん だったのかもしれませんね。
近隣では住友含め新しいマンションの計画が多くあり、浦和は選択肢がたくさんあっていいなと感じています。

[1500: マンコミュファンさん]

これが、浦和区の新築分譲マンションの平均坪単価で歴代NO.2ですよ。シティハウス浦和高砂と同等の坪単価です。
レンガ調タイルの外観が好みの方も居られかもしれませんが、構造的に坪単価に見合った高品質なものは見当たりません。ちなみに、浦和高砂の方は、Sマルチコアや免震構造を採用しています。
前の方も指摘してますが、この価格でここまで売れたのが不思議です。