シティハウス浦和仲町 【住友不動産 浦和仲町計画】

[匿名さん]

高級住宅地の仲町に住友15階建マンション。ロイヤルパインズホテル北側です。北口開設とアトレで便利になりそう。

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町2丁目6-11
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawanakacho/index.html
売主：住友不動産
施工会社：西武建設
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

所在：埼玉県さいたま市浦和区　仲町2－142－1他(地番)　
交通：JR湘南新宿ライン「浦和」駅から徒歩9分
　　　JR東北本線「浦和」駅から徒歩9分
　　　JR京浜東北線「浦和」駅から徒歩9分
　　　JR高崎線「浦和」駅から徒歩9分

【物件情報を追加しました　2015.10.22　管理担当】
【スレッドタイトルを編集しました　2016.4.2　管理担当】

[1351: マンション検討中さん]

マークス以降、浦和のマンション価格は落ち着いてくるのか‥？
最近の価格をふっかけすぎたマンションの売れ行きが芳しくないのは確か。
購入するタイミングが難しいですね。

[1352: 検討板ユーザーさん]

値下げされた場合は、購入した顧客には守秘義務が発生するのかな？
下層階の実際の購入価格を知りたいです。
情報をお願いいたします。

[1353: 通りがかりさん]

>>1351 マンション検討中さん

マークスは最近の浦和新築マンションの中では案外なので、比較対象がちがうと思いますが……三菱が価格を上げているような気がします。

[1354: 通りがかりさん]

>>1353 通りがかりさん
マークスの方が、ここより質が高く、平均坪単価が安いため、浦和駅近マンションの相場はピークアウトしたのかなと、勝手に考えた次第です。
三菱は、今となってはタワーが買いだったような気がします。岸町はコスパがタワーより落ちた印象です。

[1355: マンション検討中さん]

バルコニー目の前がビルの部屋っていくらですか？
上の方の住戸で残っているのあります？

[1356: マンション検討中さん]

>>1352 検討板ユーザーさん

別に守秘義務なんてないですよ。
ただ、ここは値引きしてもちょっとだけだよ。
ヴェレーナみたいな叩き売りとわけが違うしさー。

[1357: 匿名さん]

>>1356 マンション検討中さん
ちょっとってどれぐらい？守秘義務ないならもったいぶらないで教えてよ。

[1358: 通りがかりさん]

>>1357 匿名さん
まー適当に評論する方が、匿名性を盾にして、適当に書いているだけですから、もし購入意志があるのであれば、問い合わせをした方が速いと思います。
こんな書き方をすると、営業とか言われるかもしれませんが。匿名性はマンション購入意志がなくても、勝手に書き込みができますから。

[1359: 匿名さん]

本気で検討している人にとっては、なんの参考にもならないどころか、有害にもなりかねない掲示板ですね。

[1360: マンション検討中さん]

人気が無いマンションの掲示板は、ネガが必然的に多くなるから、分譲してるデベにとっては掲示板自体が有害なんでしょうな。
ポジもネガも検討者にとっては同等に有益な情報ですよ。
唯一有害なのは、虚偽の内容を含んだ書き込みくらいです。そう思いませんか？

[1361: 匿名さん]

虚偽の書き込みかなり多いですよ。それも虚偽書き込みの
常連が相当数いるみたいです。

[1362: 評判気になるさん]

>>1361 匿名さん
どれが虚偽の書き込みですか？

[1363: 匿名さん]

ここも苦戦とは言えども残戸数残り1戸ですから、市況が落ち込む兆候はありませんよ！
駅前再開発に向けてまだまだ浦和物件価格は上がりますし、ここは二重床で仕様も良いですから欲しいと思った時が買い時でしょう！

[1364: 評判気になるさん]

>>1363 匿名さん
わざと煽ってるでしょう。

5580〜5880万って、目の前ビルの下層階の価格ですか？
私の記憶が確かなら、浦和タワーの南西向きの下層階3LDKが同価格帯だったような‥もちろん陽当たり問題なしの部屋。

[1365: 匿名さん]

>>1364

本当ですか？
それなら、こちらを選ぶ理由は無い…

[1366: マンション検討中さん]

浦和タワーは、ここより高層だったり、広い住戸が多いから、マンション全体の平均坪単価が跳ね上がっているだけです。
同じ階の住戸で平均坪単価を比較すると、浦和タワー・シティハウス浦和高砂・シティハウス浦和仲町は、ほぼ一緒です。

[1367: 匿名さん]

>>1366 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。
ランドマーク的な2物件と大差無いとなると、なおさら…以下、自主規制。

[1368: 通りがかりさん]

常連のやりとりなんでしょうけど、見ていて気持ちわるいです(^^;;

[1369: 名無しさん]

完売まであと少しですね。

[1370: 評判気になるさん]

>>1368 通りがかりさん
反論しないところをみると、事実なんですね。

[1371: 匿名さん]

>>1366 マンション検討中さん

この3物件の平均坪単価ってほぼ一緒なんですか・・・。
仕様や立地等だとシティハウス浦和高砂がとびぬけてるイメージです。
中古でもいいから売りに出ないもんだろうか・・・。

[1372: マンション検討中さん]

シティハウス浦和高砂とこの浦和仲町の中古が同時期に出たら、築年数の差を凌駕して、浦和高砂の方が高く売れるでしょう。
もちろん、分譲価格同等の住戸で比較しての話です。

[1373: マンション掲示板さん]

広告がバルコニーに貼ってある、高層階の向かって左の角部屋は、まだ残っているのかな？
残っているなら、割り引いてくれるかな？

[1374: マンション検討中さん]

中部屋より安くなることはありますかね？

[1375: 匿名さん]

マークスの値引きが早くも始まってるようです。
要比較検討ですね。

[1376: マンション検討中さん]

残り三つが全然売れないみたいですね。

[1377: 名無しさん]

>>1376 マンション検討中さん
むしろ、ここまで売れたのが不思議‥

[1378: マンション検討中さん]

コスパ悪いな。高い。ディスポーザーとか付いてないし、駅からすごく近いわけでもないし、戸数も少ないし、それでこの価格。上から目線ですね、スミフ。

[1379: 評判気になるさん]

>>1378 マンション検討中さん
コスバ悪いからつかなかったんでしょ、ディスポーザー

[1380: 匿名さん]

小規模マンションでは、ディスポーザーがついてないのが普通なんですよ。ディスポーザーなんてなくても生活にはなんの支障もありません。ディスポーザーがあっても、ディスポーザーでは処理できないゴミは結局生ゴミになりますし、維持管理も必要ですし、いいことばかりではないです。

[1381: 検討者]

>>1380 匿名さん
ほとんどの生ゴミはディスポーザーで処理できます。特にこの時期ありがたいですね。24時間で出せるとはいえ、ディスポーザー無しマンションのゴミ置場と比べると臭いも緩和されるようですし。

[1382: 通りがかりさん]

>>1380 匿名さん
小規模マンションだからか存じませんが、ディスポーザー無いのに、免震じゃないのに、駅近じゃないのに、どうしてシティハウス浦和高砂と平均坪単価が変わらないのでしょう？
住友不動産が、それだけの利益を乗せているからではないですか？
価格に見合った設備が無い理由として、小規模マンションだから‥っていうのは、的確な理由かもしれませんが、根本的な疑問を納得させるには足りないと思います。

[1383: 匿名さん]

>>1382 通りがかりさん
土地取得価格、人件費、材料費の急激な価格高騰が、坪単価がシティハウス浦和高砂と坪単価が同じ理由だと思います。

[1384: 口コミ知りたいさん]

>>1383 匿名さん
その営業マンの説明で納得できた方は、購入されたんでしょうね。
ただ、私としては、同時期に分譲されている浦和タワーと比較して、時期的な人件費・材料費の急激な高騰がこの物件に特に降りかかり、分譲価格を特に押し上げて、ここよりスペックが上のマンションと同等の平均坪単価になったというストーリーは信じられないんですよね。

[1385: 匿名さん]

>>1384 口コミ知りたいさん
土地価格の上昇が一番影響が大きいでしょうね。

[1386: マンション検討中さん]

このマンションの敷地が特に資産価値が高い訳ではないから、結局は購入者が割を食う事になるのだろうな。
というか、あくまでもスミフが厚く利益を乗せていることは認めないということなんですね‥

[1387: 匿名さん]

>>1386 マンション検討中さん
十分に資産価値高いですよ。

[1388: マンコミュファンさん]

>>1387 匿名さん
シティハウス浦和高砂や浦和タワーの敷地と同じくらい？調べれば直ぐ分かることですよ。
マンションの価値の9割は立地と言われてるんですよ。マンションの構造や標準設備の格差はもちろん、駅距離も含めて、上記二物件に匹敵するスペックが何一つないように思えるのですが。
でも平均坪単価は同等‥
分譲開始当初は、浦和高砂はここより遥かに高値だったって必死にゴリ押しする書き込みがありましたが、今となってはマンションエンジンなど分譲価格を比較するサイトで、その嘘が暴露されています。
この掲示板は、当初から作為的な意図を感じる書き込みが多くて気持ち悪かったんですよね。

[1389: マンション検討中さん]

いつまでも売れ残っている事が、人気の証ですね。

[1390: マンション検討中さん]

マンション周囲のノボリが早く無くなるといいですね。管理組合は許可しているのでしょうが。
浦和のザ・レジデンスにならないよう祈念してます。
あそこも分譲当初の値付けが酷かった。

[1391: マンション検討中さん]

【東洋経済より抜粋】
3～5年後にどうなってますかね～。

[1392: 通りがかりさん]

>>1391 マンション検討中さん
今、シティハウス浦和高砂の分譲価格がここと同等の住戸をリセールすると、ここの新築より高く売れるという事ですね。更に言えることは、数年後に双方の住戸を同時期にリセールすると、価格差は更に広がるでしょう。

[1393: 通りがかりさん]

浦和のマンション価格の相場が下のサイトで分かります。
確かにここはシティハウス浦和高砂と平均坪単価が一緒です。
つまり、高値掴みということです。
http://www.manen.jp/mansionlist/11/2105/2105040/1/

[1394: 評判気になるさん]

>>1393 通りがかりさん
2、3年前の分譲とくらべたらどこもそうなりますよね

[1395: 匿名さん]

>>1394 評判気になるさん
記事にある物件は、どこもスペック相応の分譲価格だったから、数年後の今になって資産価値が上昇する余地が充分にあったんですよ。
数年前の物件でも、こちらのようにコスパの悪い高値で掴んでいたら、リセール価格の上昇はおろか維持することも無かったと思います。
私が言いたいのは、分譲時にコスパの伴わない高価格で購入するのは、デベに資産の一部を献上するのと一緒ってことです。今現在、分譲されている他のマンションとコスパを比較してみてください。

[1396: 評判気になるさん]

>>1395 匿名
比較してみましたがあまりどこも変わらないような気がしました

[1397: 評判気になるさん]

>>1396 評判気になるさん
比較して結論出すの早いですね。
最初から結論ありきですか？

[1398: 匿名さん]

既出のコメントで「マンションの価値の9割は立地」とありますが、その点でプレイズ浦和常盤公園とはほぼ同位置になりますね。
シティハウス浦和高砂とは比較にならないとしても、良くも悪くも振れ幅のリスクは低いのかもしれませんね。

[1399: 評判気になるさん]

>>1396 評判気になるさん
それぞれ良い悪いがあって抜きん出たのはないですがここの良さは場所かと思いました

[1400: マンション検討中さん]

>>1398 匿名さん

プレイズ浦和常盤公園との坪単価の差をご存知ですか？人件費や材料費の高騰だけで説明つくのでしょうか？
数年後のリセールにおける収支に大きな差がつくと思います。分譲時にコスパに見合った価格で購入しないと、痛い目に合いますよ。

[1401: マンション検討中さん]

知らない訳はないか。

[1402: 評判気になるさん]

>>1400 マンション検討中コスパに見合った価格はいくらくらいなんでしょうか。その理想の物件いつ頃分譲されますか？

[1403: マンション検討中さん]

分譲される前にスペックや価格は分からないでしょう。
過去に遡れば、シティハウス浦和高砂の第1期の上層階は、コスパが相応だったと思います。営業の方は、思いの外売れて、値付けに失敗したと口惜しがってましたが。抽選になるくらい人気が出て悔しがるのは、スミフくらいだと思います。中層階から下は、階層ごとの価格差を圧縮することで、当初の予定より事実上、値上げしたことは、営業の方も認めてました。

そうした経験を踏まえて、この浦和仲町の価格設定がなされたわけですか？

[1404: 評判気になるさん]

>>1403 マンション検討中さん
結局こすぱといいますか価格の善し悪しというのはあとから遡らないと判断つかないという事ですね。。プロでも見誤るみたいですから。
物件探しの参考にしたいと思います。

[1405: マンション検討中さん]

最近の分譲物件でコスパが比較的良心的なのは、浦和タワー、マークス、サンクアージュは、コスパが挙げられるかなと思います。それぞれ、構造や立地などに短所はありますが、少なくとも分譲価格にエグい程の利益は乗せられていない印象です。

[1406: 匿名さん]

結局全部結果論なんですよ。人間の頭で考えられることなんてたかがしれてるってことを謙虚に分かっておいた方がいいですよ。明日何が起きるか分からない。要するにその人が持ってる運なんです。

[1407: 検討板ユーザーさん]

顧客が何も考えずに厚い利益を乗せたマンションを買ってくれたら、デベにとってはこの上ない幸せなんだろうけど・・・
取り敢えず、ここの売れ残りを買って、何が起こるか分からない未来に備えろ！ってことですか。

[1408: 評判気になるさん]

>>1407 検討板ユーザーさん
どうしたらそうゆう解釈になるのか不思議です。

[1409: 検討板ユーザーさん]

飛躍してしまいましたね。
申し訳ありません。
貴方は、この物件を勧めている訳ではないのですね。安心しました。

[1410: 評判気になるさん]

>>1409 検討板ユーザーさん
貴方はマンション検討者なんですか？それとも評論家ですか？わたしはただの検討者ですがやりとりに違和感がありました。

[1411: 検討板ユーザーさん]

>>1410 評判気になるさん

私も検討者ですよ。
マンションの住み替えを常に考えています。実は、私も違和感を感じていて、貴方がスミフの関係者もしくは浦和仲町の購入者かと思っていました。
匿名掲示板なので、実際のところはお互いに分からないでしょうが。

[1412: 検討板ユーザーさん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[1413: マンコミュファンさん]

分譲開始時のベースの価格が不相応に高かったから、相当ディスカウントしないと、残り3邸に買い手はつかないでしょうね。残っているのが低層階なら尚更‥
今日みたいな蒸す日は、風が通る部屋で過ごしたい。

[1414: 検討板ユーザーさん]

思い切って300万くらい下げなきゃ厳しいんじゃない。

[1415: 通りがかりさん]

ここより浦和駅近で手頃な価格のマンションがあるから厳しいね。300万落としてもコスパが釣り合わない。焼け石に水‥

[1416: 匿名さん]

2LDKからのマンション。

すみふのマンションは収納が広い印象です。納戸やウォークインクローゼットも広いので2LDKもすっきり暮らせるかな。どうかな。

美術館の向かいなので、アカデミックな雰囲気もありますね。
今は期間限定のクオカード3000円分キャンペーンを実施しているみたいですがどうですか？

[1417: マンション検討中さん]

>>1416 匿名さん
お疲れさまです。
大好評につき最終3邸から、なかなか減りませんね。
セールストークするなら、名乗りましょうよ。

[1418: マンション検討中さん]

アカデミックな雰囲気…

[1419: マンション検討中さん]

たまに利用する美術館より、頻繁に利用するスーパーが近くに数店舗ある方が良いですね。

[1420: 検討板ユーザーさん]

入居開始時までに半分以上売れたのが本当に不思議なくらいだから、残り3邸を売り切るのは至難の技だろう。このスミフ浦和仲町より高いと触れ込みのマークスが、より駅近なのにより安かった事が判明した時がターニングポイントでしたね。
デタラメな触れ込みを信じて決断してしまった方がいないことを願っています。

[1421: 検討板ユーザーさん]

>>1420 検討板ユーザーさん

嫌味だね。性格悪いよ。あなたに何の得があるの。

[1422: 名無しさん]

>>1420 検討板ユーザーさん

より駅近って
どちらも徒歩8分なので
駅距離に関してはあまり差が無いのでは

[1423: マンション検討中さん]

仲町1丁目（高砂小・岸中学区）に東京建物のブリリア登場らしいです。ここより圧倒的に駅近ですが、平均坪単価は変わらない気がします。
何しろここは、あのシティハウス浦和高砂と同等の坪単価ですから。

[1424: マンコミュファンさん]

シティハウス浦和高砂を比較対象として持ち出されると、誰もぐうの音もでないね。
同じスミフの物件だもんね。

[1425: マンコミュファンさん]

>>1421 検討板ユーザーさん

このデタラメな触れ込みを貴方は何処かで聞きませんでしたか？
私は聞きました。
買いませんでしたが。

[1426: 匿名さん]

リセールで大損したくなかったら、値崩れしにくい物件を探すのも大事だけど、分譲時に幾らで買うかも当然重要。周辺物件の相場を正確に把握して、比較して、自分なりの適正価格を導き出せるくらい勉強しないと。
後々になって数百〜一千万前後の収支の差が生まれるからね、選んだ物件によって。
今のご時世、後先のことは分からない、その人の持ってる運による、なんて、高い買い物をする人の台詞じゃないよね。自信の無い物を売る側の台詞だよね。

[1427: 匿名さん]

上から目線の書き込み主は、いったいどんな場所に家があるのだろう。

[1428: マンション検討中さん]

上から目線の営業は、いったいどんな会社に勤めているのだろう。

[1429: 検討板ユーザーさん]

>>1428 マンション検討中さん
関わらない事が一番です。

[1430: eマンションさん]

>>1427 匿名さん
残り3邸から、中々減らないですね。
掲示板に嫌味をせっせと書き込むより、入居者の為にも早く売捌くことに注力しましょう。

[1431: 匿名さん]

埼玉のマンションってこんな感じなんでしょうか。

最初は売れ行きもよかった気がするのですが、残りが減らない。注目していた層は別に移っちゃったかなといったイメージです。30邸でそこまで大規模じゃないのに。ガラス窓が素敵と思っています。外から見えちゃいますけど、素敵な暮らしぶりをしていたら、逆に「見て見て」って感じなんでしょうか。

[1432: 周辺住民さん]

>>1431 匿名さん
ガラス窓が素敵と思っていらっしゃるのなら、ぜひ購入を検討してください。匿名さんが買えば残りが減りますよ。

「外から見えちゃう」というのは洗濯物のことですよね（それとも部屋の中？？？）
私はいまはガラス窓のマンションに住んでいますが、アメリカでの生活が長かったため、外に洗濯物を干さない習慣になり、ベランダでは干しません。
匿名さんが「素敵な暮らしぶりを見て見て」という感じになるかはわかりませんが、ガラス窓は魅力的ですよ。

[1433: 口コミ知りたいさん]

>>1432 周辺住民さん
残念なことに、ガラス窓はここだけではありません。同グレードのマンションで採用している所は多いです。
ここのガラス窓の正面は、パインズの客室の窓もしくは目の前のビルの壁です。パインズの客室の窓から見て見て！ってのは有り得ないかと。

[1434: マンション検討中さん]

実際に住む人のことを考えて設計されていない気がする。だから、目の肥えたプチセレブ達は、他に目移りして去って行ったんだよ。
もう戻って来ないよ。
今、浦和の新築マンションのホットな話題は仲町1丁目に建設予定のブリリアだよ。二番手が、プラウド浦和東仲町ガーデン。ファミリーなら前者、DINKSなら後者がオススメ。

[1435: 検討板ユーザーさん]

残りの3邸が売れるイメージが正直つかない。

[1436: 匿名さん]

>>1434
プラウド浦和東仲町ガーデンは東口だから別枠だよ
浦和駅は西口＞＞＞東口だから

[1437: マンション検討中さん]

>>1436 匿名さん
学区が関係ないDINKSには、西口も東口も同じ駅近だよ。東口のマンションでも、駅徒歩5分以内の築5-10年の物件は、リセールで軒並み利益を出している。
大事なのは、どこのマンションでも高値掴みしないこと。浦和のマンションの市場価値が更に上昇しても、デベが厚い利益を乗せた価格で購入してたら、リセールで恩恵が受けられないどころか、下手したら残債割れしてしまう。

[1438: 匿名さん]

>>1437
駅近物件なら浦和とか関係なく資産価値の維持ができる
でもそれは「浦和駅とか関係なく」ということ
プラウド浦和東仲町ガーデンで良いなら浦和駅以外の駅近物件でもいいんだよ
でも西口物件は他の駅では得られない教育環境があるから当然リーセールも強くなる
結局は替えがきくかどうかだよ

[1439: 通りがかりさん]

>>1437 マンション検討中さん

リセールの経験があるのですか？
次の物件を買うタイミングなどを考えると、初めての買うより大変そうなのですが。

[1440: マンション検討中さん]

分譲時の購入価格が不当に高かったら、浦和駅近マンションの市場価値が上がっても、リセールで強くはなれないよ。リセールで得るはずの恩恵を、デベに前もって搾取されてるようなものだから。それは西口マンションでも一緒。西口には駅近マンションが続々と建てられているから、代替えが効かないなんて寝言は言ってられないよ。特に仲町小学区は。既に仲町小はマンモス校となり、世帯の平均所得や生徒の質の低下が指摘されています。
そういったことを踏まえると、このマンションを定価で買った人がいるのが、全く信じられない‥

[1441: 匿名さん]

>>1440 マンション検討中さん

西口で、あなたの言う不当に高くない駅近マンションが買えるといいですね。

[1442: 匿名さん]

>>1440
仲町小学校学区の世帯年収は埼玉県内で３番目ですよ
それに浦和駅西口物件の替えは、別の浦和駅西口物件だけです
東口の駅近物件の替えは他の駅に沢山あります

[1443: 評判気になるさん]

その西口物件は、新築で雨後の筍の様に次々と建ってるじゃないですか。
特に、仲町小学区のスペアは沢山あります。
高砂小学区は確かに限られていますね。
過去10年の新築なら浦和タワーのみで、これからブリリアが登場するところです。

[1444: 匿名さん]

シティハウス浦和仲町のスペア物件は『西口地域』に『数えられる』程度はある
プラウド浦和東仲町ガーデンのスペア物件は『首都圏』に『数えきれない』くらいある
↑これが西口物件と東口物件との決定的な差だよ

[1445: 匿名さん]

で？

[1446: 匿名さん]

需要の圧倒的な差を考えろよ。

[1447: マンション検討中さん]

浦和ならではの恩恵を享受できるのは、浦和駅近かつ高砂小学区のみ。これ別格。
浦和タワーの売れ行き見ても分かるでしょ。
他の浦和駅近物件は、西口も東口も関係なく、コスパ重視で高値掴みを避けるべき。
このシティハウス浦和仲町の立地とスペックなら、プラウド浦和東仲町ガーデンの方が上だと思う。残念ながら。
今の仲町小学区は、メリットにならないよ。

[1448: 匿名さん]

しかしよくここを30戸以上売り切ったよね。
すみふの営業は優秀だわ。

[1449: マンコミュファンさん]

仲町小へ通うにしても、小学生の足でかなり遠い。おまけにマンモス校。
少なくとも、家族のために選ばれるマンションではない。
したがって、東口物件を見下せる物件でもない。
西口物件という玉石混交の大きなくくりの中での上から目線が痛々しい。

[1450: 匿名さん]

>>1447

>今の仲町小学区は、メリットにならないよ。
これの根拠って何ですか？あなたの感想ですか？

仲町小学校自体の評判も良いですが、仲町小学区のメリットは常盤中学区でもあることですよ
物件によって細かい部分は変わるけど、資産価値を長年維持してるのは西口物件＞東口物件であることは事実