高級住宅地の仲町に住友15階建マンション。ロイヤルパインズホテル北側です。北口開設とアトレで便利になりそう。
所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町2丁目6-11
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawanakacho/index.html
売主：住友不動産
施工会社：西武建設
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
所在：埼玉県さいたま市浦和区 仲町2－142－1他(地番)
交通：JR湘南新宿ライン「浦和」駅から徒歩9分
JR東北本線「浦和」駅から徒歩9分
JR京浜東北線「浦和」駅から徒歩9分
JR高崎線「浦和」駅から徒歩9分
【物件情報を追加しました 2015.10.22 管理担当】
【スレッドタイトルを編集しました 2016.4.2 管理担当】
[スレ作成日時]2015-09-23 23:27:23
シティハウス浦和仲町 【住友不動産 浦和仲町計画】
| No.2 |
by 匿名さん 2015-09-24 09:07:14
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削除依頼
15階建てってことは天井低いのかな…？
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|---|---|---|
| No.5 |
物件のウェブサイトができたようですね。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawanakacho/ |
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| No.6 |
広くないですね。高そう。立地が良いです。
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| No.7 |
どこに15階って書いてあります？ 14階でしょ？
それにしても裏のライオンズの方たち、気の毒。 浦和ドミノマンション再び、ですね。 |
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| No.8 |
14階建てですね。
立地は良い方ではないかと思います。 駅までの距離もまあまあ良いように感じられますし。 住友不動産だから高くなるとは思いますがどれくらいになるんだろう。 予測がつきにくいですよねぇ。 |
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| No.9 |
4LDKがないのが残念過ぎる。
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| No.10 |
浦和にあまりない2LDKに期待です。
三菱のタワーはギリギリ手が届く価格だったのですが、梁が残念すぎて。タワーマンションってあんな感じなのでしょうか。 |
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| No.11 |
実質年明けからなのかな？
果たしていくらになるのか…高そう 
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| No.12 |
概要には、２ＬＤ・Ｋ～３ＬＤ・Ｋで54.95㎡～71.65㎡とありましたので、それ程広い部屋はないみたいです。あと、建ぺい率が９０％なので、敷地ギリギリに建ててしまうのでしょうか？早く、詳しい情報を見てみたいです。
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| No.13 |
間取りミタイヨー
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| No.14 |
またエグい販売してくるんですか住友さん？儲け主義が過ぎるとグループイメージ悪化しますよ？
中古の仲介とか、リフォームとか頼むの怖いよ、こんなエグい商法 |
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| No.15 |
中身が伴えばいいですが、顧客の食いつき次第で価格を後から吊り上げるのは勘弁。
また、選択できる部屋を都合よく絞って誘導するのも勘弁。 |
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| No.16 |
売ってやるよ、の姿勢だよね
それで業界1位なら立派だわ |
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| No.17 |
住友のマンションは見た目が目立ちますね
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| No.18 |
シティタワーさいたま新都心の掲示板を見ると、住友の売り方がよくわかる。
小出しに売り出して、価格の提示も最小限。 他、色々なエピソードが満載です。 |
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| No.19 |
三菱地所の西口タワーと東仲町は消化試合に入っているし、今後は、同じく地所が予定している岸町7丁目と競合だね。
駅からの距離とアドレスは、地所の新物件の方が上だね。 |
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| No.20 |
仲町より岸町の方が格上なんですか？
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| No.21 |
浦和区なら高砂・岸町・常盤でしょ。
スミフが新物件を岸町に予定してたら、岸町アドレスを売りにすると思うよ。 地所は、浦和駅近のいい場所を立て続けに抑えているね。 |
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| No.22 |
高級住宅街 wikiで調べてみな。
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| No.23 |
wikipediaでは、仲町も「西部は閑静な高級住宅街」となっていますね。
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| No.24 |
浦和駅から実際に歩いてみましたが、信号もあって15分かかりました。
夜間に歩いて行ってみたのですが、周辺は真っ暗で人通りも車の通りも全くないですね。 常盤公園も街灯が少なくて、昼間と全く表情が異なるのですが、治安はどうなんでしょう。 塾帰りの子供がいる家庭は、気になるでしょうね。 |
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| No.25 |
常盤公園って、昼でも日当たりが悪くジメジメしている感じですが、夜間だとなおさらでしょうね。仲町公園よりはだいぶマシですけど。
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| No.26 |
昼間でも不審者の子供への声掛け事例が多いです。
学区の小学校が遠いから心配ですね。 |
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| No.27 |
スミーフってなんで4LDKを作ってくれないのだろう？
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| No.28 |
パインズに完全に日差しを遮られているよね、この土地。
一流デベが、よくここにマンション建てる気になったな。 岸町7丁目の方は、どうなんだろ。 |
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| No.29 |
ちょっと駅から遠すぎます。急いでも12分ほどかかりました。
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| No.30 |
浦和駅に北口ができても、大して距離が変わらない。
誤差の範囲。 |
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| No.31 |
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| No.32 |
いや、南向きだね
だから、真昼の一定時間は日陰ってことだね |
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| No.33 |
シティハウス浦和高砂と比較するべきではないと思うけど、売るのに相当苦労するだろうね。
数年かけて、気長に売るのかな。 |
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| No.34 |
岸町7丁目と仲町2丁目は、マンションが本当に多いね。
これらの地区のマンションのリセールで差が付くとしたら、日照かな。 |
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| No.35 |
そうですね日照の奪い合い
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| No.36 |
恐ろしく高かった。
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| No.37 |
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| No.38 |
日照の悪さがあるわりに強気過ぎる値段設定でした
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| No.39 |
浦和駅徒歩5分以上のサンメゾン浦和高砂やグローリオ浦和岸町は苦戦しているのに意外ですね。
5分以内の三菱地所の西口タワーや東仲町に匹敵するような付加価値を用意しているのでしょうか？ 駅遠で日当り無いですが・・・。 |
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| No.40 |
住友からしたら、高くふっかけて様子見というところですか。
高値で掴むとリセールで大損するし、競合するマンションと比較しつつ、こちらも様子見ですかね。 |
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| No.41 |
説明会で、最上階の値段だけいわれました。
たかかったです。 浦和タワーよりも、なきがします。 そんなに日当たりわるいのですか。 公園、駅、街が近く、子育てには向いてるかと思い検討しているのですが。 |
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| No.42 |
情報が錯綜するなかで、取捨選択しなければ。
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| No.43 |
最近の浦和駅近(徒歩5分以内)物件の高騰に便乗している印象ですが、徒歩10分前後の物件は苦戦しています。
ここは、徒歩12分前後はかかりますし、日照にかなり不安があります。 住友の営業トークに乗せられないよう気をつけねば。 |
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| No.44 |
最上階の売値を相場よりかなり高く設定して、顧客の食いつきが良ければ、下の階に向かって階層ごとの価格差をどんどん狭めていく作戦ですかね。住友のお家芸ですな。
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| No.45 |
三菱地所は、全戸のおおまかな価格表を公表して、スマホでの撮影も許可してくれました。
というか、2回目に訪れた時は、全戸の決定した価格表そのものをくれました。 大手のデベロッパーでも売り方が全然違うんですね。 |
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| No.46 |
>45さん
えー撮影OKなんですか！！ 今の時代めずらしくオープンなやり方なのですね！！ その方が納得いくまでじっくり検討できて私は良いと思うのですが、 秘密主義か何なのか解りませんが、最後の最後までHPに間取りを公開しない マンションもあって売る気がないのか？と感じてしまいます。 |
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| No.47 |
三菱地所の岸町7丁目物件の情報が早く公開にならないかな。
比較検討したいもの。 |
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| No.48 |
東仲町も完売までもうすぐなのでそろそろ発表かな
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| No.49 |
意識したことなかったけど、南側にそびえるパインズが結構高いんだね。
冬場は特に日照が心配な立地。 この物件の北側には既存のマンションがあるし、浦和のドミノ化がまた進行していく・・・。 |
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| No.50 |
いつ販売なんだろうと疑問に思っていたのですが、5月なんですか。
まだまだ相当先ですね。。。。 パインズ、一部だけすとーんと高いです。 細長くはあるのだけれど、マンションに直接的な影響ってどの程度なのか…。 時間帯によってはある可能性は高いかも？ |
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| No.51 |
西向きかな？
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| No.52 |
スミフが、日差しが悪いと判っている立地にマンションを建てるのは意外だけど、今の浦和なら建てれば売れると判断したのかな。今は、ごく一部の価格だけ公開して顧客の反応を見てるところなんだろうけど、相変わらずの売り方だね。
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| No.53 |
他の物件も見てまわってるけど、このマンション明らかに高すぎ。立地はいいけど、日照悪いし敷地も狭いのに。
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| No.54 |
土地としては、岸町＞仲町だけど
ここは学区が良いよ |
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| No.55 |
ストレートはシンプルでいいね。
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| No.56 |
使えるビル、建物を幾つか壊して得た土地代が高い事情はあるのだろうけど、説明で、「この理由で高い、あの理由で高い」というスミフ(営業スタイル？)の姿勢が嫌になる。1万円でも高く売ろうという(住友系にありがちな)ガメツイ感じが全面に出てる。
明らかにおかしいのは、ここに来て、これだけ原油安(建材用樹脂価格の下落)、鉄鋼材の下落がある中で、「建材費が上がっている」という無理なこじ付け理由まで説明に入れて来る。これは酷い。高く売ろうとし過ぎ。彼らの思惑に嵌められずに、目の前にそびえ立つパインズもきちんと見て、良く適正価格を見極め騙されない様にして、冷静な判断をしないと損すると感じた。 この地区のマンション供給は続いているので、客観的には焦りは禁物。 |
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| No.57 |
さすがに浦和のマンション価格上昇に便乗し過ぎている感がある。駅徒歩12分ではリセールもままならない、仕様も平均的、日照条件悪し、どうしてそんなに強気なのか。
浦和区民を舐めてるとしか思えない。 |
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| No.58 |
ま…まさか、ここって完成販売じゃないですよね…？
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| No.59 |
グローリオ浦和岸町・サンメゾン浦和高砂・三菱地所の岸町7丁目物件etc
浦和駅徒歩5分以上15分以内の範囲に新築分譲物件は多いからね。 |
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| No.60 |
プレイズが徒歩9分でどうやったら12分になるの？
実際歩いてみたとか？ |
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| No.61 |
>>59
その中だったら三菱地所の岸町7丁目＞＞グローリオ浦和岸町＞＞＞＞サンメゾン浦和高砂 じゃないですか？ やっぱり10分の壁は大きいですよ 4つで考えたら個人的には、三菱地所岸町7丁目＞住友浦和仲町計画＞グローリオ浦和岸町＞＞＞＞サンメゾン浦和高砂 |
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| No.62 |
>>61
坪単価で言うと以下のような感じですかね？ 住友不浦和仲町計画＞＞＞＞グローリオ浦和岸町＞＞サンメゾン浦和高砂 三菱地所岸町七丁目は不明 クレアホームズ浦和常盤もきになりますが、10分オーバーですね。 |
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| No.63 |
日照条件、写真の通り(南側の12階建マンションも日陰) ➡︎ せめて住友不動産さんが販売価格(価格引下げ)にきちんと反映してくれ無ければ検討を中止して、他物件購入に切り替えかなぁ。
Bタイプの間取りも、仕様も、見る限り、かなり一般的だし…(特に良いと思える魅力無しのまま？) その割に高過ぎ！ 
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| No.64 |
昼間の晴れた日でこの陽当たりなら、曇り雨の時は真っ暗ですね。
だから物件のイメージ写真も夜で全体掴めない感じにしてるのか。 |
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| No.65 |
>>62
この物件も駅徒歩10分以上ですよ。 実測12～15分です。 岸町7丁目の坪単価を誤魔化していますが、三菱地所岸町7丁目>>>住友仲町2丁目ではないですか？ 日照は、三菱地所岸町7丁目>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>住友仲町2丁目ですかね。 |
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| No.66 |
近くに三菱がデキるとの情報あり。
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| No.67 |
>>62
三菱地所の岸町7丁目の坪単価は不明って、貴方・・・情報のウラを確認される心配はしないのかね。 http://www.tochidai.info/で、各物件の坪単価を確認すると。 三菱地所の岸町7丁目計画=グローリオ浦和岸町>>>住友の仲町2丁目計画>サンメゾン浦和高砂 |
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| No.68 |
ノロノロ歩いたら12分かもしれないけど、80メートル1分換算でどこも徒歩時間開示してるんだし、9分でいいんでないかい？
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| No.69 |
>>67
62です。 土地ではなく、物件価格の平均坪単価という意味で書いておりました。誤解を招く書き方で大変失礼しました。 三菱地所の岸町七丁目は価格情報が見つからなかったので、不明としてました。 まあ他も価格表を見たわけではないですが。 |
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| No.70 |
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| No.71 |
三菱は常盤では？
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| No.72 |
>>67の言うとおり、
http://www.tochidai.info/ で地価を確認し、日照を考慮すると、このマンションがここまで高価格になる理由が見当たらない。 他物件も漏れなく検討に入れなければ、後悔しそう。 |
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| No.73 |
この物件の南側に狭い敷地のビルがありますけど、将来背の高いビルに建て直される可能性あると思いますか？敷地が狭いので高層のビルは立たないのかなとも思うんですが。
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| No.74 |
三菱は岸町でしょ
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| No.75 |
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| No.76 |
コンビニが近いのは便利そうです
幼稚園や保育園などの教育施設が充実しているのは、 ファミリーとしては魅力があります。 幼稚園もいろいろありそうですから、選択肢が増えるのもいいですね。 このあたりは子供が多いのかな？ |
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| No.78 |
なぜ子育てに日照？
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| No.79 |
この物件は、昼間も日が射さないリビングで子育てしたい家庭は、検討の余地があるかも。
日光を浴びることで、子供の中に生理的な日内リズムが形作られると思うからお勧めできないような気がするけど。 実際には、独身世帯や子作りする予定のない共働き世帯くらいしか対象にならないかな。 |
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| No.81 |
休日も習い事とか塾で子供が家にいる時間帯は夜だけだし、日照が絶対じゃないので検討内にはいるかな。
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| No.82 |
イメージ画像がエントランスのみで、しかも夜。
昼間の全体像を知りたい！ |
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| No.83 |
岸町7丁目のグローリオ浦和岸町(浦和駅徒歩8分)のいい部屋は、ほとんど契約済になっている・・・。
駅近・アドレス・日当たりの条件が揃っているから？ 同じ岸町7丁目の三菱地所と・・・ここで検討するしかないかな。 クレアホームズ浦和常盤公園とプラウド浦和常盤カトラージュも捨てがたいけど、浦和駅からやや遠いか。 |
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| No.84 |
このマンションとクレアホームズ浦和常盤公園なら、駅からの距離がそんなに変わらない上、後者は日当たりが保障されている。
住友浦和仲町計画・三菱地所岸町7丁目計画・クレアホームズ浦和常盤公園が競合しそう。 コスパは、クレアホームズが優れてそう。 |
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| No.85 |
カトラージュは南側にマンション立ちそうじゃないですか
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| No.86 |
場所で考えたら断然、三菱岸町7丁目でしょ
三菱7丁目は場所も良いし規模も良い。ただ高いんだろうなと思う |
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| No.87 |
はやく価格が知りたいです
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| No.88 |
ここって実際そんなに日照悪いのでしょうか？
冬場は確かにホテルの影になる時間が一瞬あるように思うのですが、1日中というわけでもないような。。。 逆に夏場なら全く問題なさそうに思うのですが。 |
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| No.89 |
普通に日照はありましたが、どうなんでしょうね？
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| No.90 |
日陰にはならないですね。
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| No.91 |
>>88
でも、冬の昼間に家に陽が入らず、暗くて寒い日が続くのは、心地良いものでは無い。 その辺りを価格にどう反映させてくるか？良く見て判断する必要がありそう。参考価格で出てるまま高ければパスか？ あと、「住友」と言っても、ここ、出てる分の間取りもかなり平凡じゃない？ |
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| No.92 |
昼間、陽も当たらず寒いのは、なんだね～。
それで他と同じような価格で売られているのも何だね～。 やっぱりその分、少しは安くしてくれないと、納得いかないと思うが、 そこはどういった風にしてくれるのだろうか。 管理費無しとか。無理か。(^^; |
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| No.93 |
現地に行ってみましたが、日当たりは確かに悪いですね。
北側の浦和幼稚園のある通りは、周辺と違ってジメジメしているような感じでした。 |
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| No.94 |
正午の日当たりはこれくらいです。
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| No.95 |
やはり、大分影ができますね。
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| No.96 |
現地を見ましたが。
日照、下層階は絶望的でしょう。 上層階はロイヤルパインズの影響も無さそうな気がします。 しかし、他の方も書いてますが、価格がありえないですね。 正直、ドン引きしました。 こことグローリオは何が良いか理解できませんね |
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| No.97 |
写真を拝見いたしましたが、正午の時間帯で陰が落ちているので
あまり期待できないように感じます。 54.95㎡～71.65㎡とファミリー向けにも対応可能な間取りですが 現地を見れば子育て世帯は敬遠されるかもしれません。 |
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| No.98 |
経過報告お願いします。
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| No.99 |
西向きなので日当たりは大丈夫そう？
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| No.100 |
西向きなので日当たりは大丈夫そう？
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| No.101 |
日当たりは、あきらめましょう。
現地行けば直ぐにわかります。 ロイヤルパインズがでかすぎる！ ここは、クレアホームズとサンメゾンが比較対象だと思いますが、 コストを考えると、サンメゾンが超お勧めです。 当然今の価格では、検討対象にならないマンションだと思いますが、 値引きと言うより、大幅な価格改正が行われると思います。 ３月竣工ですが、やはり悪条件が重なった為、かなり売れ残ってます。 おそらく完売まで１年以上係ると思います。 特に低層階は、大幅値引きが期待できます。 １～２割位は下がると思っています。 クレアホームズは、残念ながら速攻で完売すると思います。 これといって弱点が見当たらないマンションですよね。 |
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| No.102 |
みんなクレアホームズ買いなさい
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| No.103 |
ここのスレ面白いですね、読んでみるとこの住友のマンションじゃなくてクレアホームズ買いたくなります。
資料請求したことがあり、先日マンションの営業から電話がなんどもきてたので見に行きましたが、みんなが書いてるとうりの日照、価格で？？？って感じでした。 特に、正直に言って営業からの電話はかなりしつこい感じ、仕事中で出られない時などに着信が２度３度とあり。 フリーダイヤルで何度もはやめてほしいと思います。 |
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| No.104 |
ここのスレ面白いですね、読んでみるとこの住友のマンションじゃなくてクレアホームズ買いたくなります。
資料請求したことがあり、先日マンションの営業から電話がなんどもきてたので見に行きましたが、みんなが書いてるとうりの日照、価格で？？？って感じでした。 特に、正直に言って営業からの電話はかなりしつこい感じ、仕事中で出られない時などに着信が２度３度とあり。 フリーダイヤルで何度もはやめてほしいと思います。 |
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| No.105 |
スミフはやたら「ここは立地が良いので」を全面に押し出して、今のところ、(駅距離も日当たりも条件が全然違う某タワーマンションを意識して？) ここの日当たり条件悪さを棚に上げて、異常に高い参考価格を提示してます。
(これで暫く客の反応見てるのか？ 馬鹿にされてる様にさえ思います。みなさんは、どう思われますか？) が、クレアホームズ浦和常盤公園は、こことほぼ(その売り文句の)立地(学区、駅まで)変わら無いのに、この「浦和仲町計画」より、3割くらいは安いのでは？？ (ブランドったって、住むにあたって大して変わらないでしょ。) 日当たりをどう捉えるかですが、ここについては、パインズホテルの為に、上層階でさえ年の半分は日当たり制限あり、眺望も思った程は良くない。 なのに、価格が異常に高い。(特に西側A typeは、隣のB typeと比べ、広さ0.5坪しか変わらないのに400万円も違うなんて！？ 価格設定がただ高いだけでなく、価格設定感覚を疑います。) その辺をどれだけ修正して来るかで、他社別案件とも比較して行こうと思います。他との比較情報も欲しいですね〜。 |
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| No.106 |
スミフらしい商法ですよね。
三菱地所のタワーマンションに便乗した参考価格で、顧客のヒキを確認しているのでしょう。 ヒキが悪ければ、多少は価格を落とすかもしれませんが、売れ残って長期間引っ張って販売し続けることを厭わないデベだから、適正価格まで落とすことはないと思います。 スミフの反応を逆に待っていたら、クレアホームズの目ぼしい住戸は無くなりそう。 |
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| No.107 |
スミフは儲かってるんだか、値下げはないですからねえ。買える方だけ買っててねって会社です。
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| No.108 |
クレアホームズはもうめぼしいところは空いてませんよ。
ここと比較してあっちをまだ決めてなかった人はクレア諦めて、プラウドカトラージュへ行くべき |
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| No.109 |
初めてモデルルーム行ってきました。
自信満々に高額な価格設定で、どうですか？と言われまして、苦笑いしかできませんでした。 現地も歩いてすぐだったので見てきました。 スミフでブランド感ありますが、これはちょっと。。。 |
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| No.110 |
我が家にとっては概ね諸条件をクリアしたので、悪くない印象でした。
ただ、価格がどうなるのかはものすごく気になるところですね。 批判的な意見が多いですが、検討中の方と有意義な情報交換をしたいと思っています。よろしくお願いします。 |
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| No.111 |
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| No.112 |
岸町の三菱地所はクレアホームズとは比較にならない価格設定でしょ
仲町のパーク系と同じような高額所得者だけをターゲットにしたマンションになります |
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| No.113 |
なるほど、スミフが適正価格対応(参考価格からの値下げ)しないなら、他に行こうかな。
三菱の岸町案件もある事だし。 |
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| No.114 |
仮に地所の岸町物件が、ここより同等かそれ以上の価格だったとしても、アドレス・駅距離・日照がここより優れていれば、納得した買い物になるでしょうよ。
価値の伴うものにしかお金を払いたくないのは、経済的余裕の有無以前の当然の心理でしょう。 |
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| No.115 |
なんだかんだ富裕層以外には関係ないですね
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| No.116 |
スミフは2階でも5500万オーバー必須。
DINKS向き2LDKでも。 普通の人には買えません |
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| No.117 |
うちのようなファミリー世帯にとって確かに立地は最高に良いです！公園が近くて塾や習い事も近隣で済ませられる。学区が良い。個人的に西口希望。
静か。 駅近は落ち着かないので浦和なら10分くらいは離れたいので距離は問題ないです。 今の住まいが電車ので音で夏場窓を開けて過ごせないので。 でもやや狭い。それと日照がネックです。 6000万だすなら高層を希望しますがこれては買えなそうですね。 |
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| No.118 |
ここは日照確保したいなら高層階、7000万は最低必要でしょう。
モデルルーム行ったら教えてくれますが、価格は付近の浦和タワー並み。 それだけだして日照確保できなかったら最悪です |
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| No.119 |
そびえ立つパインズを見上げると、高層階でも日照は不安。特に太陽が低い冬場は。
コスタタワーでも北向きの中古は長く売れ残っているし、日照はリセールに影響必至。 分譲時に高値で掴むのは避けたいところ。 |
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| No.120 |
単に金がないよ
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| No.121 |
散歩しながら日当たり観察してるけど、パインズホテルの影が落ちてるのはだいたい１時間。
値段は確かタワーより１千万くらいは安かったけど、うちには決して楽な買い物ではないので悩む。 部屋を見てないので何とも判断しがたい。 |
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| No.122 |
道幅があるから風通しあるし日照は無くても値段次第で妥協できますが、値段が妥協できないんだろうな。
鰻屋の隣の駐車場がいつ何になってもおかしくない。三階建ての民家も建て替えてマンションの可能性もあるのかな。 |
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| No.123 |
確かに鰻屋の隣は何ができるか不安ですね。建て替えマンションの可能性あると思います。
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| No.124 |
静かなのは良いです。駅前は窓を開けた生活ができないので。
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| No.125 |
>>123
ですね。駐車場はいつかは何かになると思います。 |
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| No.126 |
元々この物件の土地自体、4-5階建てからなる2-3軒の建物をスミフが入手して、壊して、建て替えの形でマンションを建てるのだから、同様に、この周辺では後から何が建っても不思議ではないと思われます。南側の土地も本当に大丈夫か？？
或いは、鰻屋横の方が、後から安くて良い物件ができたりして！？ |
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| No.127 |
浦和駅周辺(徒歩10分以内)は、ここ最近は雨後の竹の子みたいにマンションが建ってるから、待つのが得策かも。
マンションバブルもそのうち落ち着くだろうし。 |
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| No.128 |
ここ、荒らしが多いね。笑
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| No.129 |
ネガティブなコメントが多いけど、荒らしではないでしょ。
モデルルームに行った人の素直なコメントを荒らしでくくるのはどうかと。 ポジティブなコメントも拝見したいですが。 |
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| No.130 |
冷静なコメントが多くて興味深く拝見しています。スーパーがやや離れているのですがヨーカドーといなげやくらいですかね。
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| No.131 |
周りの環境は良いと思いますよ。
ロイヤルパインズは浦和区では1番良いホテルだし、大通り近くて明るいし。 保育園や病院も整ってるので安心です。 ここの問題はやはり日照と価格、それ以外に悪い要素はないと思います。 日照は周りにまたマンションできて遮られる可能性があるのと、そうでなくてもロイヤルパインズに遮られてます。 価格は高過ぎて、いまの浦和人気を悪用してると言えるほどの高額。 |
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| No.132 |
浦和という場所はいいんだけど、価格変わらないなら諦める。浦和駅からちょい遠い物件に移動します、
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| No.133 |
スレのびませんね。
もっと意見がほしいところです。 私の好みのイメージだったのですが、価格とつりあわないので悩んでます。 価格は下がらないでしょう |
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| No.134 |
パインズホテルのあたりまでごちゃごちゃしているのに、急に静かな環境なのが魅力です。
とはいえ売り出し時は値段下がるのでは、と期待はしたいですね。このままなら誰が買うのか。 |
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| No.135 |
住むところの環境が静かなところって良いですよね～。
やっぱり騒々しいところじゃ、落ち着かいから。 ただ販売価格が直ぐに下がるかどうかは分らないですよね～。 期待はしたいですけど、周辺の商業施設はどんな感じなんでしょう。 |
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| No.136 |
周辺環境は良いですよ、なにをするにしても便利です。
治安も良くて街としては埼玉では間違いなく最高のエリアです。 大宮がよく比較され人気と言われますが、大宮は駅周辺の治安の悪さ、風俗店の多さ、客引きの多さで、はっきりと子育て世帯には埼玉有数の最悪エリアです。 だから個人的には埼玉に住むなら浦和が間違いなく1番です。 このスミフのマンションは場所は間違いないです、良いです。 ですが、日当たりは高層階でも期待できないです。 スミフの売り方、営業さんの売り方が悪い意味で全開のマンションです、値下げはほぼない。 いろんな意味で期待され、いろんな意味で期待を裏切らないきがします。 |
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| No.137 |
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| No.138 |
自分も笑ってしまいました。いろいろな意味で期待を裏切らなそうですね。
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| No.139 |
5、6年前からマンションの購入を検討していますが、クラッシーハウスや三井の東武ホテル跡地は、5000万円台前半で中層階以上の良い部屋が買えましたもんね。当時はそれでも高いと思い、もう少し頭金を貯蓄してから考えようなんて思っていたら、貯金以上に異常な高騰でついに浦和では買えなくなりました。価格さえ何とかなればと思うけど住友じゃ無理か。
ルーテル跡地の最上階でも検討します。 |
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| No.140 |
マンションラッシュだからチャンスはあるはず
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| No.141 |
個人的見解ですが、この住友ではご予算では中層階以上は難しいと思います、2から4階などなら可能と思いますが。
今後、オリンピックが終わったあとには大きな変化がある可能性はあるかもしれませんが、浦和の利便性は高まるばかりで地価は変わらないと私は思います。 今後新しく土地を買ってデベロッパーが建てるマンションはいまの価格より高くなると思います。 |
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| No.142 |
>>141
➡︎ まるで、スミフさんからの回答？ 確かにオリンピック後完成予定の？西口南側再開発の影響はあるとは思うし、非常に良い街です。 ただ、今だけでも？この1Km四方で新規予定されてるマンション販売の数は片手以上ありますよね！ 私は価格はデベロッパーの考え方、土地購入の仕方、ブランドによって、未だ良くて安い物件も出ると思います。だって、今の世界経済の不安定さで将来見通せますか？マクロでは、国内人口も、世帯数も減るし、高齢者が亡くなられた後の土地も出て来てますよ？？各建材料価格も下がってます。 多分、オリンピック前に売却しようと思って今買う人はほぼ皆無でしょう！？ ハッキリ言って、そんな時、金があっても、この日当たりレベルで、高過ぎと感じたら、買いませんよ。絶対に。誰も。 スミフさんは、消費者がその辺理解してる点も良く考えて値付けして下さい。 |
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| No.143 |
浦和はいい街だけど、今の市況はバブルだと思う。
ここの価格ほどの価値があるのかは疑問ですね。 スミフさんが安くすることはないでしょう。割高だろうとなんだろうと買いたい人や、余裕がある人が買えばいい物件かと。 背伸びの人は無理しないほうがいいよ。落ち着いて。 中古とか、今はしばらく賃貸で様子見とか、選択肢はいろいろあるよ。 |
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| No.144 |
今日からモデルルーム公開ですねー。
高級仕様的にして、一層価格を吊り上げられるのでしょうか？ 検討するにあたり、見られた方のいろいろな意見や率直な感想をたくさん聞きたいです。 |
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| No.145 |
ここ売れたら浦和の富裕層どんだけ多いんですかって話になる
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| No.146 |
>>141
この日当たりでこの価格？という意味での不釣り合いな高価格が話題になっているんだよ。 高価格でも、相応の付加価値が伴っていれば、リセールで後悔することはないだろうけど、ここは日照が致命的だよね。 中途半端な駅距離で常盤だから、分譲時もリセール時も、主な対象はファミリー向けになることを意識しないと。 必至こいてローン組む意味があるのか果たして・・・。 やはり、待つのが得策かな。 |
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| No.147 |
>>146
うちは浦和で検討してます。スミフ以上に日当たり確保できるマンションってどこになりますか？タワーは高かったし、浦和は高い建物が多いし。まぁスミフは確かに安くないですけど今出てる新築の中で条件は良いと思うのでうちは迷ってます。。 |
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| No.148 |
西向きで日当たりは大丈夫みたいです
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| No.149 |
いやー、流石？スミフさん、これだけ議論されてても、現状、価格を下方修正する気配は全く無し。非常に残念。。。
むしろ、 市場価格が上がる事に自信がある？ 駅前の再開発って、そんなに今後の浦和地価上昇に寄与する？どう思われますか？ ところで、モデルルーム見られました？内装は、天然大理石以外に、ミストサウナ(高性能版？)が売りなんですかねぇ。これって、そんなに凄いの？ |
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| No.150 |
買える人だけ歓迎というスタンスかな？トホホ
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| No.151 |
大手の傲慢 スミフさん
見事な対応でした、モデルルームみてお話しを聞いて購入意欲をなくされるのは久しぶりです。 まず価格については値下げなんてもってのほかですね、ありえないでしょう。 モデルルームでは確かに天然大理石とミストサウナを推してました。 これらの設備は全然特別じゃないですよ、いまの新築ならどこでも装備してる。なのにやけに自信満々で笑えました。あと、モデルルームを作り込み過ぎでしょ、ホテルじゃないんだからこんなオプションだらけの部屋にする人いないし、住むという観点から外れすぎてて住み辛いの明白。 モデルルームに金かけすぎて販売時に各住戸からどんだけ回収しなきゃいけないのか、寒気がしました、確実に販売価格にかなりのってそう。 |
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| No.152 |
窓とベランダは予想してたより大きかった。天井もそこそこ高い。
が、しかし浦和価格。他の地域なら楽に買えるのに。教育環境を考えると浦和は捨てがたい。はぁ。 |
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| No.153 |
いや、だから浦和駅が最寄りのマンションは、これから続々と出てくるから。
新築分譲をどこから購入するかの判断を誤ると、リセールで数百万～一千万の差はでるよ、確実に。 可能な限り機能的な条件(駅距離・デザイン・間取り・日照・教育施設etc)が揃った物件を適正価格で買わないと。 |
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| No.154 |
高く買ったマンションが、高く売れるとは限らない。
分譲時の購入価格は、リセール時に決定する固定資産の収支を大きく左右する。 |
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| No.155 |
適正価格？金がないなら他のマンションに行くのがいいよ。それかしぶとく値下げ交渉!
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| No.156 |
>>151
ホテルじゃないんだからこんなオプションだらけの部屋にする人いないし、住むという観点から外れすぎてて住み辛いの明白。 解》確かにやりゃあいいってもんじゃない、オプションに私は興味あるしある程度やるけど、家に住むんであってホテル住まいしたいわけじゃない。笑 |
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| No.157 |
ここ以外で今後浦和駅周辺のマンションってそんなに供給ありそうなんですか？
徒歩10分くらいまでだど今のところ分かってるのは岸町の三井と高砂の野村くらいでしょうか？ |
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| No.158 |
カトラージュの南東の常盤二丁目にも野村の15階建てができるみたいです。
やや離れますが常盤五丁目にはイニシアが工事中。 |
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| No.159 |
>>158
イニシアはわかりますが、カトラージュ以外にプラウドですか、常盤2丁目に？ 県庁方面の坂下通りにできるプラウドとまた別で？ それは知りませんでした。 常盤2丁目でカトラージュの南東だとクレアホームズがあるあたりですか？ |
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| No.160 |
オリンピック前や浦和駅周辺の発展もあってマンション価格は高騰気味だけど、浦和駅近マンションの供給はこれまでになく多いから、今の時期に探している人は選択肢が多くて恵まれていると思う。
今後、浦和駅近マンションの需要に供給が追い付けば、自然と価格は抑えられてくると思うし。 現に、中古でいえば、エイペックスやコスタがオーナーの希望価格で売れなくなっている。 エイペックスの6Fの中古は、値下げを繰り返している。 |
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| No.161 |
>>159
線路沿いのとこだよ、住所は常盤２ー２ |
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| No.162 |
今はこの辺りは需要のほうが供給を超過しているんだぁというのは感じられます。
だから本当に高騰気味だし、それでも売れてしまっている。 もう少し抑え気味の価格になっていくのはまだまだ先の話になってきてしまうかもしれませんね。 現状で必要ならば…という感じだし。 子どもがいないのでよくわからないのですが、この辺りは学区も落ち着いているという話も聞くので ファミリー需要が高いんでしょうか。 |
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| No.163 |
現時点で用意できる頭金を少なくとも維持できるのであれば、もうしばらく様子見した方がいいのでは。
同程度の高額物件でも、内容との相対比較でコストパフォーマンスが良いもの悪いものがあるから。 ファミリー向けの物件なら、他のファミリーからどう評価されているのかも、慎重に観察しないと。 申し込みして手付金払った物件の、その後の売れ行きが悪かったら、背筋が凍りますよ。 竣工時までに完売できず、建物内モデルルームが設けられるようだと、リセールで苦労するのが目に見えます。 |
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| No.164 |
中古もみてますが値段次第では同じ日陰ならば目の前のライオンズの中古も視野に入れます。
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| No.165 |
近場で5年以上は子育てしてますが、正直、教育環境は良いです。仲町小も、常盤中(自転車通学)も、そもそも教育に関心の高い家庭が多く、(都内の様に)私立に行かずとも充分良く、近所は恐らく近い価値観の方も多いと思います。うちの場合は常盤公園は親子でも友達同士でも良い遊び場でした。駅までや利便性も、まぁこんなもんでしょう。ただ、冬の陽当たりと価格を見て、これが高くないか？？？と考えてしまうのです。。。良く他と比べようと思いますが、皆さんの率直な意見をもっと伺いたいところ。
ところで、ここディスポーザーが無い様ですが、このレベルで、それって普通ですか？長所短所は理解してるつもりですが、昨今、リセールで苦労する対象の一要素になるのでしょうか？(私は使用した事無く、価値が分かってないので。) |
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| No.166 |
ディスポーザーは、大手特に財閥系デベの新築分譲なら標準装備です。
数年～10年後にリセールに出す際に装備していなかったら、確実に足元をみられます。 ここは、ベースの価格設定が高い上に、オプションで更に稼ぐつもりなんでしょう。 詳細は知らないですが、本当にディスポーザーが標準装備されていないなら驚きです。 |
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| No.167 |
都内のマンションをある程度見慣れた人から見たら、埼玉県がスミフに舐められていると思うでしょう。
この物件は、色んな意味で勉強になります。 標準仕様のコストパフォーマンスを同程度の価格帯のマンションと比較する必要がありそうですね。 |
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| No.168 |
財閥系でも、40戸で普通にディスポーザつけるものですか？
大規模でなければ、よほどの高級マンションじゃないと普通はつかないですが、仲町だと小規模でも標準装備なの？ あと、すみふが条件に関わらず相場を突っ切る高値を付けて、値下げせず長期で売るのは有名な話なので、価格が高いというのは当然ですよね。 値段なりの価値があるかないかではないので。 |
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| No.169 |
>>168
三菱地所の東仲町のマンションは同程度の価格・規模ですが、ディスポーザが標準だったと思います。 デベがポリシーで自由に価格設定するのは当然ですが、一方で、それがスペックに見合ったものか評価することは、顧客にとって当然だと思います。 |
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| No.170 |
同程度の価格のハードで、必要なソフトがそこそこ入っているものと、無いものと、どちらを選びますか？
リセール時も同じですよね。 |
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| No.171 |
ディスポーザーは詰まったりしたら清掃費がかかりそう。あと耐用年数はどれくらいなんでしょうか？
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| No.172 |
ディスポーザは耐用年数は6年から10年。減価償却資産としては6年で償却してしまう、だからディスポーザ装備したマンションを買ってリセールする際に強みになるのは4年以内に売る時。その後は売主がちゃんと交換や修理してれば問題ないけど、見ただけではわからないから、と直さないで売ってたら買った人は損する。
どっちにメリットがでるのか難しい |
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| No.173 |
ディスポーザは、既に新築の戸建て・マンションのマストアイテムになりつつあります。
ウォシュレットトイレと同じですよ。 ちなみに、以前、築13年のエイペックスタワーの賃貸に住んでいましたが、ディスポーザは付いてました。 ディスポーザが標準設備に入ってないのは、都内なら三流デベのマンションくらいです。 リセールでスミフのマンションをウリにするなら、ディスポーザは不可欠ですが、分譲時にそれが標準でないのはスミフが埼玉(浦和)を舐めているとしか解釈の仕様がない。 |
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| No.174 |
三菱地所の西口タワーや東仲町も確かに高いけど、『デベの格』に相応しい標準設備は過不足なく揃っていた。
これはもう、デベの商法の違いなんだろうね。 スミフは、何というか・・・商売の仕方がが日本人的でない気がする。 |
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| No.175 |
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| No.176 |
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| No.177 |
んー、ま、譲って、スミフさんが40戸建での維持管理費負担の削減を理由に？ディスポーザーさえ付けない決定をしてるとして、
一方で、坪単価がここより3割も安いクレアさんでも、同様にキッチンに天然大理石もあるし、同じミストサウナ"Misty"もあるのを見ちゃうと、陽当たり以外に、内装の点についても、このスミフ物件価格の高い根拠の理解が出来ず、「ブランド」に対してさえ、不信感を抱いてしまう。 残る何か(カスタムオーダーの質を上げる等)で挽回が無いと、まるで消費者をバカにしていて、一層、気持ちが遠のきそう。スミフさん、読んでたら、消費者目線で「質と価格のバランス」を改めて良く考えた提案を下さい。 |
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| No.178 |
三菱地所の岸町7丁目物件の予定地が更地になりましたね。
思ったより広大で、期待できそうです。 アドレス・駅距離はこのスミフ物件より上、日照は建て方次第、ですが、価格はどうでしょうか？ 当たり前の標準装備が普通に入っていれば、ここより多少高くても納得した買い物になるかもしれません。 要比較検討ですね。 |
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| No.179 |
ベースが割高な価格設定な上に、オプションでも数万単位で稼ぎたいのかぁ。
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| No.180 |
常盤地区に新築マンションは続々と出てきますよ。
乞うご期待！ |
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| No.181 |
常磐地区だとプラウドが２つすでに予定あるんですよね。
でも駅距離はここよりだいぶ遠いので私はあまり期待してないです。それよりここのモデルルーム開始しましたね、早速行ってきました！内装の仕様はまぁまぁ、特筆するところはなかってように感じた。ただ、外観イメージが。。。 好みの問題なのでしょうが、外観は好きではありません。センスを疑いました。なので大幅マイナス。 |
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| No.182 |
後ですね、この仕様で、この価格レベルになると、一軒家の選択も充分考えてしまうのです。
この内装で、スミフさんは、それらの価格帯レベルまで調べてるかな？ 残念ながら、三菱のタワーマンションしか見てないと、誤算を招くと思うのだけど。。。 浦和住民を甘く見て無いかなぁ？ |
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| No.183 |
たしかに！ここの価格なら日当たり悪いきちきちの一軒家も同等視野に入りますね
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| No.184 |
間取りを隠さないでほしい。
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| No.185 |
>>181
同感、外観はマンションの顔で第一印象です。このデザインはないでしょー、古いよ！ |
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| No.186 |
販売が5月の上旬だからまだ間取りが出てきていないだけなんじゃないかと思いますよ。
だから隠しているわけではないと。 最初は、直接話をききに来てくれた人優先で教えてくれるのかもだけれど。 共用部はここはエントランスのところのラウンジくらいかな。 あまりランニングコストかからなくて良いです。 |
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| No.187 |
ここまで都心高級マンション並みのデザインにされたら逆に浮くんじゃないかと思ったけど、何年か経てば慣れるかな
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| No.188 |
>>183
キチキチじゃ無くてもありますね。この価格帯なら何年か見てると、チョコチョコ出て来る。 4LDK、駐車場付き、バルコニーも広いし。陽当たりは良い勝負？ まぁ、迷うのは、家内に階段あるのをどう見るか？くらいになってくるかなぁ。 なので、検討してる立場としては、スミフさんから今後お得感をどうご提案で出して頂けるか？、期待してますよ。 |
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| No.189 |
え？ここのマンションのデザイン良いと思ってる人いるんですか？
都内の高級マンションのデザインとなんて似ても似つかない、比較するの意味ないと思うのですが。 側面にワンラインのカラータイルなんて今時ありませんよ、10年前のデザインです。実際、浦和の10年前くらいのマンションで同じようなデザイン多いですよ。 |
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| No.190 |
たとえばどこですか？
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| No.191 |
外観の話題をしてるのはクレアホームズ。外観については野村不動産にも批判も出てるね。どこか聞いても答えは出ないよ。
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| No.192 |
安っぽいデザインを絶賛してる人もいれば、高級感出したデザインにセンスが無いと言う人もいます。
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| No.193 |
個人の好みの問題ですね。
まぁ、このマンションスレなんだから賛否両論あっていいんじゃないですか。 ちなみに私は外観だけを考えたら、好みじゃないですね。古い！とまでは言いませんが、ちょっとまえのパークホームズ系、ライオンズ系にみえました。 駅前、高砂のスミフは超高級デザインだったから、ここにもあんな感じの外観を期待してました。 |
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| No.194 |
警察署、消防署が近いですが騒音のほうが大丈夫なのでしょうか
美術館や公園も近く子育てするにはよさそうかなと思いましたが、騒音だけが気になるところ 幼稚園が近いので日中は子供たちの元気な声が聞こえてきそうですね |
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| No.195 |
随分離れてますよ、そりゃ市役所通りだから緊急車両の通り道だけど・・・
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| No.196 |
>>194
そりゃ、たま〜に緊急車両走りますが、メインは国道463号、仲町交差点側にたまにあるだけで、近くに5年以上住んでますが、さほど気になる様な事はありません。まぁ、個人差あるとは思いますが。 後、幼稚園からの声までは、分かりません。低層階は？かも。あの幼稚園で気になるのは年に1度の運動会の時の音くらいかなぁ。 後、祭の時の音は、あるかも。逆に言うと、それくらい臨場感も楽しめるかも。(個人的には悪くないと思いますが。) |
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| No.197 |
レンガ調のマンションって都内の高級住宅地でもかなり格上の場所しか採用されてないみたいですよ。価格はやっぱり高いですねえ。
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| No.198 |
>>194
近隣住民です。 元気な声というと聞こえは良いですが、正直、幼稚園はうるさいです。 朝からずっとわー、きゃーやってますし、幼稚園終わった後は夕方まで隣の小さな公園でまたわー、きゃーやってます。 |
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| No.199 |
>>197
レンガ調に加工したタイルは安いです、鳶職経験ありますから訂正させてもらいます。さらに言えば高級マンションでは採用されません、あくまでレンガ風というのはレプリカと同じ意味です、高級というものをしっかり理解しているデベロッパーはあまり使いません。 浦和という場所、仕事でも経験あります。住んでる人や私のように仕事がある者はわかることですが、レンガ調のデザインマンションはありません。 高級住宅街にあわないからです。 |
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| No.200 |
目白ガーデンヒルズとかシティテラス目白とかレンガ調ありますよ～
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