シティハウス浦和仲町 【住友不動産 浦和仲町計画】

[匿名さん]

高級住宅地の仲町に住友15階建マンション。ロイヤルパインズホテル北側です。北口開設とアトレで便利になりそう。

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町2丁目6-11
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawanakacho/index.html
売主：住友不動産
施工会社：西武建設
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

所在：埼玉県さいたま市浦和区　仲町2－142－1他(地番)　
交通：JR湘南新宿ライン「浦和」駅から徒歩9分
　　　JR東北本線「浦和」駅から徒歩9分
　　　JR京浜東北線「浦和」駅から徒歩9分
　　　JR高崎線「浦和」駅から徒歩9分

【物件情報を追加しました　2015.10.22　管理担当】
【スレッドタイトルを編集しました　2016.4.2　管理担当】

[534: 匿名さん]

>>531
大宮店てコクーンにテナントインしてるお店でしょ？
閉鎖はないでしょ…

[535: 購入検討中さん]

>>534
ネットの予想ですから確かではないです。
http://zoot.blue/news20160309-3/

[536: 購入検討中さん]

ここを購入しようか迷ってます。
実際のところ売れてるんでしょうか？

[537: ご近所さん]

>>533
では、リクエストに応じて、ポジティブ検討者の視点で書きましょう。

516、517、518の方々、コスパ/価格重視なら、標準内装の「売り」を見ても、クレアホームズがお勧めだったと思います。これについて、率直にどう思われますか？ で、何故、買いませんでした？

前提として、完璧、完全無欠な家は無いと思います。

一方、では、ポジティブ意見の一人として、ここは何がポイントか？
①立地。②部屋/バルコニーの向き(高層階の陽当たりは悪過ぎない)。③デベ保証力。

価格については、いろんな見方があります。ネガ視点はもう理解深まってるとして、一方で、このコストの一部背景は購入土地代の高さを反映していて、その良さを享受する為には仕方無い面があったとも思います。
元の土地に未だ使える小さめビルが2つありましたから。激安では入手して無いでしょう。
立地は、線路から程よく離れ、駅まで苦なく歩けて、商業的な街と、教育環境的な街の、丁度境目で、なかなかこれ以上のバランスも無いものですよ。それが価値です。

また、高層階は少なくとも半年は一切パインズの影の影響も受けません。って、知ってました？(確かに冬は1時間の影響受けますが。)

尚、これだけ不祥事を起こした直後に今の時代の大手デベはコンプラ管理リスク上、これ以前の手抜き工事/施工管理は出来なくなったでしょう。(それ以前の管理物件は購入者側にリスクがあるけど、今後は手抜きで後々大きな損金を出す訳にはいかないデベが施工管理してるでしょう。)当然、外に公言出来ない追加でかかってしまってる管理コストもあるのでは？
その意味では、逆に、スミフの営利主義的な割には、実はそれなりに良い物件という見方がありました。

加えて、残念ながら、浦和のマンション価格は、未だ暫くは高騰傾向にある、と読んでます。

ただし、9階から13階は、もう既に埋まったと聞きましたが……。

[538: 匿名]

>>537
デベの保証力を評価するなら、体力があるかどうかというのも大事だけど、体質も考慮すべきではないかな。問題が大きくなり、マスコミに流れるまで、真摯で切実な住民の訴えは、クレーマー扱いだったようです。

http://gendai.ismedia.jp/articles/premium01/48153
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160330-00048268-gendaibiz-b...

[539: 匿名さん]

スミフは、財閥系のステータス・信頼性を付加価値として物件は割高になっていますが、万が一の時にそれが保証となって返ってくるかどうかは、企業体質によりますよね。

[540: 物件比較中さん]

>>539
かえってこないよ。
だから問題になってる。
残念ながら住友とはそういうデベ。

[541: 物件比較中さん]

>>537
それと、9階から13階まで埋まったという話、営業さんに聞いたのですか？私が先週末にモデルルームで聞いた話と異なります。まだ空いてるところはあります。

[542: 匿名さん]

万一、あってはならない瑕疵があった場合、この規模のマンションの管理組合でスミフと渡り合えるのでしょうか。

[543: ご近所さん]

>>541
Update情報を営業さんに聞きました。
改めて、ご確認してみて下さい。

[544: 匿名さん]

昔からデベを問わず欠陥マンションは存在しており、自分が検討しているマンションは大丈夫だろうと希望的観測を抱くのは危険。
万が一の備えとして、デベの体力や倫理観が信頼できるものか、今一度検討が必要ではないかな。

[545: 匿名]

>>537
仮説・想像を根拠にして、「実はそれなりに良い物件という見方がありました」って結語にもっていくのは無理があるのでは。客観的評価を謳っているけど、その実、思いっきり主観的で独りよがりな言い分だね。
仮説や想像で高い買い物はできないよ。

[546: ご近所さん]

>>545
少なくとも、理由①、②は、仮説では無く、事実ですよ。

[547: 匿名]

>>546
理由③は事実ではないね。
更に後の文章で、想像を膨らませて根拠の無い『安全管理の向上』を謳い、それを『高コストのやむを得ない理由』に帰結している。
一見、尤もらしく聞こえるけど、何の説得力も無い。

[548: ご近所さん]

デベによる瑕疵の認知と補償の有無は、管理組合がその瑕疵を客観的に証明出来るか、証明できた後にデベが補償力があるか、が重要では？
(確かに、管理組合としての調査能力は問われるかも。)

逆に客観的に瑕疵だと実証出来る見込みの全く無いものを「はい、うちのデベの責任です！」って簡単に認めて補償してくれるデベって、どこで何社あるんでしょうか？ どの事例の事で、何件くらいありましたか？
なんだか概念的な話が多い様に感じるので具体的に教えて下さい。

実証出来る場合、或いは、その見込みがあれば、裁判してでも…という話になり、その時点でデベが補償対応するのでは？ (対応する体力があれば。)

ただ、確かにその補償内容については各社マチマチな部分もあり、スミフは皆さんのご意見の通り、渋い方かもしれないですけどね…。

ま、瑕疵が無い(且つ、その可能性も低い)のが一番ですが…。

[549: ご近所さん]

>>547
「③は事実では無い」と言い切ると誤解を招きますよ。(推論では？と言いたいだけなのでは？)
或いは、「"事実では無い"と否定できる内容を貴方は逆にどう確かめたのか？ その根拠は何か？」と。

「想像を膨らませて」と、貴方の当方に対する想像が勝手に膨らんでますが、 ここで開示する様な話では無いものの、当方は当方なりの調べ方はしていて、別に「根拠が無い」と言う訳でも無く、「想像を膨らませて」いる訳では無いんです。(この場は情報や考えをシェアする場であって、貴方を説得する場では無いので。) 念の為。

[550: 匿名]

538の書込みで引用されているスミフの事例では、どの段階でスミフが管理組合の要請を受け入れて、自ら調査するべきだったのか、が問題になっていますよね。要するに対応の遅れです。
管理組合は、最初から補償を求めていたのではなく、専門的な調査を分譲主のデベに依頼したかったのではないですか。管理組合が専門家を入れて客観的に証明しないと、デベは聞く耳を持たないのがデベのスタンダードな対応なら、誰もマンションなんか買いませんよ。

[551: 購入検討中さん]

どのデベなら誠実な対応をしてくれると思いますか？信頼できるデベを教えてください。中小は全滅ですか？私はどこも同じか中小はもっとひどいような気がします。

[552: 匿名]

デベが倫理観の欠片も無いような対応をして、事が大きく拗れてマスコミに流れない限り、こういう事例は表沙汰にならないから、デベの比較検討は難しいでしょう。
私が言いたいのは、中小がどうこうでなく、旧財閥系だからといって盲信するのは危険だということです。

[553: 匿名さん]

538の記事は、信頼に足るデベを選択するにあたって消去法の根拠にはなると思う。
実際、万一この規模のマンションで重大な欠陥が見つかって、管理組合が専門家に依頼して調査してもらうとなったら、とんでもない負担になると思う。そういう形で泣き寝入りしている事例は沢山ありそうだね。こういう対応するデベの分譲マンションでは。