プラウドタワー明石ってどうですか ＰＡＲＴ3

[物件比較中さん [ 40代]]

プラウドタワー明石についてのＰＡＲＴ3です。
引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/akashi/index.html

所在地：兵庫県明石市大明石町1丁目2001番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「明石」駅 徒歩2分
山陽電鉄本線 「山陽明石」駅 徒歩2分
間取：2LDK～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：54.59平米～110.15平米
売主・販売代理：野村不動産　大阪支店
売主：アートプランニング、関電不動産
施工会社：大林組
管理会社：野村不動産パートナーズ

前スレ
　ＰＡＲＴ２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571849/
　ＰＡＲＴ１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/562547/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[272: 匿名さん]

みんな何も解ってないね。
この属性から解る事は、用は今年1月から施行された相続税対策が多いって事。
だから、経営者や年配が多い。
まぁ地元の小金持ちの相続税対策には打ってつけだったんだよ。

[273: 匿名さん]

タワマンでの相続対策はハイリスク、ミドル～ローリターン。
一般に知られる前は良かったみたいだが、財務省が規制に乗り出す可能性がある。
さらに価格の下落リスク、高額の維持費も考え合わせると、今となっては、うま味は少ない。
営業トーク程度で聞いておく話だよ。

[274: 匿名さん]

もう明石駅近の大規模マンションは出ないですか？
タワー、役所側にももう一つ作れば良かったのに…。

[275: マンション投資家さん [男性 40代]]

たぶんですが、白菊グランドビル（今回のMBのあった）はマンション化するかもしれないですね。

老朽化して売りに出ているようです。テナント激減。プラウドタワーより敷地は大きいですよ。

タワーにせず、２０階くらいなら、安く作れるでしょう、たぶん。

[276: 匿名さん]

タワーマンション課税強化って今日のニュース・・・
どうなるんでしょう・・・

[277: 匿名さん]

今でこそタワー人気ですが、乱立が繰り返される中でいずれ下火になってくるとタワー特有の色々な問題が顕在化してきそうです。今回の杭打ち事件じゃないですけど、問題が起こってからではなく、起こる前にもっと問題点をあぶり出して公開して欲しいものです。

[278: 匿名さん]

白菊グランドビルを調べたら1981年竣工でした。築34年にしては老朽化して見えますね。
ここ以外に、プラウドタワーの建築現場から移転した店が現在営業しているところ（アスピアの西側）にマンションが建つ可能性はありませんか？ふれあい横丁にしてもその西側のビル（三井住友信託銀行が入っているビル）にしても、いかにも仮店舗という感じなので、いずれは取り壊すのではないでしょうか？

[279: 匿名さん]

私もアスピアの西側の敷地にマンションが建ったら欲しいと思っています。
可能性、どうでしょう？

[280: マンション投資家さん [男性 40代]]

アスピア西は山陽電鉄の持ち物と聞いています。

重量鉄骨であっという間に出来上がりましたね。山陽は駅の東にも賃貸マンション建てていますが、同じ構造に見えます。

古くから持っていて、安く出来上がってテナントが入っていたら売らんでしょ、たぶん。

明石は売れるの実績ができたので、マンション業者は血眼で捜しているでしょうね。

白菊ビルは築３４年ですか？耐久年数からはまだまだですね、でもテナントいませんよ。で、メンテできてないのでしょう

ね・・。ボロボロに見える。

[281: 匿名さん]

入居まで1年以上ありますが、早くも転売物件が出ましたね。
南東角88平米、32階？(階数不明)
金額8,500万円
これで売れたら転売もっと出るかな？

[282: [ 30代]]

所有権移転する前から出せるの？

[283: 匿名さん]

>>281
ネットで見れますか？
探してみたけど見つからなかったんですが…。

[284: 匿名さん]

捜しましたがネットには出てないですね。
現時点では転売できないので、理解に苦しみますね。
転売価格の相場を探るためかな？
床暖ありとなっているので、オプションをいろいろ付けている可能性もありますが、いかんせん建設中ですから何とも。

[285: 匿名さん]

普通に売れないだろうね
8500万なら東京で買うよ

[286: 物件比較中さん]

>>285

激しく同意！

明石に8500万はあり得ん！
明石は2〜3000万台が適切な購入価格。

[287: 匿名さん]

>>286
同意

[288: 匿名さん]

8500はむりでも7980はいける気がする。

[289: 物件比較中さん]

>>288

ぷっ 笑

[290: 匿名さん]

転売価格は、売り出し価格の１１０％～１１５％あたりでしょう。

[291: 匿名さん]

続き...だからこの部屋だと7800万～8100万あたりが妥当と思われます。

[292: 住まいに詳しい人 [男性 50代]]

転売価格は売り出し価格と同じでも売れれば儲かる。
分かるかな？
街の不動産屋の小遣い稼ぎ。
もちろん上乗せ出来れば大儲け。

[293: マンション投資家さん [男性 40代]]

アスピア南館の最上階（１４F)で、同面積なら３５００未満でしょう。

全面手直しして諸経費合わせて、４０００かな、絶景ですし廊下やEV大きく、傘要らずで買い物できます。

住居は９－１４階だけ。駅前開発後は、信号なしで３分で行けます。買うならこっち。８０００なら２軒かって１軒賃貸でも

可。売りでませんけどね。

先日、ハーバーランド・パークハウスの内覧会行ってきました。上出来、これまで最高と思っていたアーバンライフ三宮タ

ワーに匹敵。

[294: 匿名さん [ 30代]]

流石にアスピアとの比較はなしでしょう
共用が違いすぎる
パークハウスとはえらく金食いマンション買いましたね

[295: 匿名さん]

賃貸か上乗せ購入で買いたいんですが、いつぐらいから募集あるんでしょうかね？賃貸はさすがに来年末くらいかな？
20万くらい家賃とってくると思いますか？ちなみに南東ではなくて構いません。明石で20万借りる人いるかな？神戸のレジデンスでも20万でしたからね。

[296: 匿名さん]

パークハウスが金食いマンションというのはどういったとこから？
管理費？

[297: [ 30代]]

そう管理費だよ
ゲストも2室あるし、エスカレーター、タワーパーキング
管理費200円超えは高すぎる

[298: 匿名さん]

管理費＋修繕積立金で、月に約２万は必要ですね。

[299: 物件比較中さん [男性 30代]]

月2万は普通なのでは

[300: 匿名さん]

プラウドタワー明石のＮでもネット料込で25,000円しますよ。

[301: 匿名さん]

プラウドタワー明石の管理費は１㎡あたり200円です。

[302: マンション投資家さん [ 40代]]

総戸数が少ない、タワー型は高くなりますね、仕方ないでしょう。
４７０戸を超え20階建てのワコーレシティーは半値です。

34－35階建てでも、明石プラウド２１６、アーバンライフ三宮タワー２７１、ハーバーランドパークハウス３４５とずいぶん差があります。後二者は敷地も大きいし、ゲストルームも豪華だったり、2室あったりしますし、ロビーも立派です。

明石では15万以上の賃貸需要は少ない、単純に賃貸料を神戸中央区と比べると2倍以上の差になります。
中央区でも５０００超では利回り的に買えなくなります。去年夏までは買えたけれど、１年で２０％以上上がってますね、バブルっぽい。

[303: 匿名さん]

ワコーレシティは、投資で考えれば超優良物件でしたね。
でもワコーレシティとプラウドタワーの管理、維持費の比較はいかがなものかと。
安いのがいいのなら、ワコーレの小規模は修繕費50円/平米スタートですよ。88平米でもたった4400円。
ま、ここの高層階は実需主体でしょうから、20万を超す部屋の賃貸は少ないと思いますよ。
逆に出たら、明石にはこれまで無かった高級賃貸のニッチ市場としての需要があるかもしれませんね。
高すぎと言われていたプラウドタワー明石ですが、神戸駅の三井89平米の20階が8000万近くすることを考えたら、逆に安く感じますね。三井の向いのザ・レジデンス（大林施工免震構造）は89平米で5000万台だった？今は中古も含めて高過ぎです。

[304: 買いたいけど買えない人 [男性 60代]]

２８１さん、２８４さんに質問します。

南東角部屋の高層階の転売情報はどこから入手されましたか？
添付チラシの縁周りに犬か猫（？）の足跡マークがついているように見えますが、このような不動産会社さんのチラシを見つけることができませんでした。
本当に転売されるのならば購入も考えたいのですが、まったく連絡を取る手だてがありません。

野村不動産にこの転売のことを尋ねて見ましたが、そのような話は全く知らないということでした。
また、チラシも出ているということを伝えて聞いてみようとしましたが、調べる気も無いようで、まったく相手にはしてもらえませんでした。

[305: マンション投資家さん]

投資家にとっては、明石っていう土地柄に魅力を感じないです。

[306: マンション投資家さん [男性 40代]]

今買うのは高すぎるし危険、確かにそう思います。でも実需層にとっては関係ないでしょう。

神戸では昨年夏から中古市場が上がり始め、今年から新築も急上昇です。東京圏の上昇が遅れてやってきた。
しかし下落は地方から始まります。

明石は投資には向かない、全くその通りですね。ただ熟知していれば拾いものはあるかもしれません。
また個人的事情もあります。普通にはここからはREITを買っておくのが無難、たぶん。

[307: 契約済みさん]

ハーバーランドのパークタワーは「民泊」の話題で持ちきりですが（笑）、コチラは観光地から離れている分、そのリスクが軽減され、さらに市内に比べて実需層が多そうなので静かに暮らせそうですね。
タワーが数多く建ち、またこれからも建ちそうな都市部より、ランドマーク的なタワーであり続ける方が満足感は高いです。

[308: 匿名さん]

>>307

条例か何かで神戸では新規にタワーマンションを建てられなくなってますよ。

[309: 匿名さん]

＞＞３０８
神戸市全域で建てれなくなってるんですか？

[310: 匿名さん]

>>309

そのとおりですよ。

[311: [ 20代]]

はっ？
そんな条例ないだろう

[312: 匿名さん]

そうなんですね、ありがとうございます。
ちょっと調べてみましたが、わかりませんでした。

[314: ご近所さん]

このマンションの中古情報どなたかご存じないですかー？

[315: ご近所さん [男性 50代]]

「プラウドタワー明石 中古」でググったらＭタイプ（階数不明）が８５００万円で出ています。
多分このスレに以前出ていたものと同じでしょう。

[316: ご近所さん [男性 50代]]

ＭタイプじゃなくてＮタイプの間違いでした。

[317: 匿名さん]

まだ入居まで１年位もあるし所有権も移転されてないのに転売広告とか出して大丈夫なんですか？？
その不動産会社大丈夫ですか？詳しい方教えてください。

[318: 通りがかりさん]

そろそろ完成でしょうか？

[319: ご近所さん]

隣接する商業施設が12月1日オープンで、マンションは来年3月下頃引き渡しだそうです。

[320: マンコミュファンさん]

>>315 ご近所さん [男性 50代]さん
新築売出し6990万のぶんですか？

[321: 明石市の不動産販売の営業マン]

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