プラウドタワー明石ってどうですか ＰＡＲＴ3

[物件比較中さん [ 40代]]

プラウドタワー明石についてのＰＡＲＴ3です。
引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/akashi/index.html

所在地：兵庫県明石市大明石町1丁目2001番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「明石」駅 徒歩2分
山陽電鉄本線 「山陽明石」駅 徒歩2分
間取：2LDK～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：54.59平米～110.15平米
売主・販売代理：野村不動産　大阪支店
売主：アートプランニング、関電不動産
施工会社：大林組
管理会社：野村不動産パートナーズ

前スレ
　ＰＡＲＴ２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571849/
　ＰＡＲＴ１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/562547/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[223: 匿名さん]

>>218 >>221

なんだ。ただの素人じゃないか。

[224: 匿名さん]

面白いからもっと語ってもらいましょう！
次は何を言い出すか楽しみで仕方がないです♪

[225: 匿名]

ほんまそれな！神戸ちゃうからオシャレちゃうとかそっちの価値観やないけ。ええか、ワシらみたいにこれからここに住む人間は君と同じ価値観はおらん思うでな。

[227: 匿名さん]

225さんの様な最低限の人に対する礼儀もわきまえられない方が、本当に入居されるのでしたら、何だか情けないです・・・
住人の層も資産価値に影響するのではないでしょうか・・・
明石は所詮明石です。それを踏まえた上で購入されたと思うのですが・・・

[230: 匿名さん]

＞＞218　＞＞221　
　郊外の意味取り違えてますね。正しい日本語使いましょう。
【郊外】　市街地に隣接した地域、はずれなどをいう。城壁や城部の外の広い土地や、市や城壁の一定の境界から拡大して開発された場所で、都市の外周部に位置する住宅街を指すことが多い。鉄道やバスなど、公共交通施設の拡大によって表れた都市の外縁部に生じる。Wikipediaより。

[231: 匿名さん]

>>230

郊外を買ってしまった貴方に教えてあげるけど、
相場や人気、トレンドというものは
人間の単なる意識や印象、感覚といった軽いものから成り立っているんですよ。

そんな教科的な事を言っても多数派が感じることが正しいのが世の常です。

貴方は明石を都心部だと思い購入したとしても、大多数が明石は神戸より田舎で郊外だって認識している以上、貴方は少数派であり、損をしていると思いますよね。

[232: 匿名さん]

まあ、世の中では通用しませんがね、そういう理論は。
間違いを指摘しているのに、それを認めないのはいかがなものかと思います。
資産価値でいうなら、津波で浸水する埋め立て地を買う行為は、間違った選択と思いますよ。
せっかくほぼ全市が水没する大阪以外で買われるなら、せめて浸水地域は除外された方がよかったのでは。

[233: 匿名さん]

成功者のロジックって貴方のようなガチガチに頭の固い教科書人間には簡単なようで難しいのでしょうね。

ハーバーランドタワーはリスクよりシーフロント、誰もが知る景色、商業施設の利便性など、明石より断然いい環境であり、観光客で賑わっています。
明石は観光客で賑わってますか？
人が集まらない郊外が投資に向かないって事、
少しは解って貰えましたか？

[234: 匿名さん [ 40代]]

みんな色々なこと考えてるんですね。
自分の生活に便利性があるか納得できるかなどで住むか住まないか考えてるだけでした。
投資とかあまり考えてませんでした。
ずっと住むなら考えなくていいか^_^;

[235: 匿名さん]

そもそもマンションて投資対象になるの？投資という以上将来値上がりして転売して儲かる必要があると思うのですが。そこに住みたいから損しても買う物かと思っていたのですけど、違うのですか。
ところで、浸水が嫌なら、西神中央ですよ、それこそ間違いなく郊外で、投資価値はまったく無いだろうけどね。

[236: 匿名さん]

234さんのようなマンションの選び方を私は否定しているのではないので、誤解のないようにお願いします。

232のように、投資目的での議論なら明石より神戸っていうだけで、明石市民が投資目的ではなく永住する積りで購入されるのは、損得勘定を別にして良いのでは？って思いますよ。

[237: 匿名]

やがいワシら住むモンにとったら神戸より明石のんが便利やったりすんねん。がった倍率高い中で当たった人間だってようけおんねんから投資価値だってあるゆう事ちゃうの？

[238: 匿名さん]

私もコチラの明石タワーの方が良いと思いますけどね。
竣工間際になんとか完売にこぎつけたハーバーランドのタワーはいかにも神戸って景色を楽しめますけど（楽しめない下層階だったり方位がイマイチの部屋は論外ですけど。）、とにかく今のトレンドでは駅から遠すぎました。
対してこちらの明石は昨今希に見る即日完売物件、注目と人気の高さが違いすぎます。
神戸駅まであれだけ歩くなら明石から新快速に乗車するのと利便性はさほど変わらない気がしますし、、、むしろ天気や気候に晒されるのが短時間の方が良いと思いましたよ。
今後、ハーバーランドが以前の二の舞（閑古鳥がなく）に鳴らないというリスクを拭いきれないのも購入検討からハズした理由です。
やっぱり、今のご時世、駅にどれだけ近いかは重要かと思います。

[239: 匿名]

>>238
駅から距離あってもタクシー乗ればいいだけだからなぁ

[240: マンション投資家さん]

>>235
投資と聞いて”転がし”しか考えられない人が何を主張しても説得力はない。
が、一つだけ正しい事を言ってるね、「住みたいから損しても買う」

実需と投資（仮需）は別、　昔なら不動産価格は確実に右肩上がりで、
借金はインフレで確実に目減りしたので誰が何を買っても資産形成が出来た。
しかし今は、多くは購入と同時に評価損発生と云う状況。
まあ、耐久消費財を買ったつもりで家賃の前払いを済ましていると思えばいいだろう。
満額ローンならまさに賃貸と同じ様な物であり、つまらん物件を持つ事はハイリスクやね。

[241: 匿名さん]

>233 観光客の数でマンションの優越決めるは、居住するのが目的のマンションから鑑みれば理論的に破滅してますね。
海がいいのなら、私は興味ありませんが、和歌山のマリーナシティがおすすめらしいですよ。津波が心配ですがね。

[242: 匿名さん]

ココは販売戸数が少ない上に平均価格がサラリーマン価格。
大林施工、野村のブランドマンション。
あと郊外でも新快速停車駅に近い。
完売の理由はそんなとこ。

郊外の安モンタワーマンションはリセールが悪いのがミエミエだからハナから検討外。

和歌山って…そんなド田舎
全く頭に無かった。苦笑

[243: 匿名さん]

>>242
検討外なのに完売している物件に執拗に書き込む。
わからんわぁー。

[244: 匿名さん]

２４３さんの意見に同感だけど、２２５や２３７の様な人が住むマンションって・・・
どうなん？とは思ってしまいます・・・
やっぱり明石はそれなりなのかなぁ・・

[245: シティータワー神戸三宮より]

良いとこに マンションたったな
三宮は 公園なとの 潤いない
交通の便は 新快速とまるし 山陽あるし 車なくても大丈夫 まぁ 通勤定期 あれば 問題なし

ただ タワーに住んでわかったこと
角部屋は どうか分からんけど 真ん中は 風が抜けないから 蒸す 爽快感はない
近くで タワー以外の 新築で探していこうと 思う

[246: 匿名さん]

タワマンに限らず集合住宅は、角部屋が絶対にいいですよ。
その分単価は上がりますが、それだけの値打ちはあります。
シティタワーの中部屋は、どこも行燈部屋が出来てしまっているので、間取り的には満足できないかもしれませんね。
プラウドタワーは小型タワマンのメリットか、中部屋の部屋も全てベランダに面して（と思いますが....）いるので
中部屋でも十分満足できる間取りだと思います。

[247: [ 30代]]

タワーマンションの角部屋は本来でいうところの角部屋はないからね
全てお隣と接していますからね

[248: 匿名さん]

＞２４４
同じく違和感を感じましたが言い回し具合とかおかしくて、全然地元感出てませんよね？・・・察してください。

[249: 匿名さん]

タワマンは四隅にあるのが角部屋、その間に挟まれているのが中部屋。

[250: 匿名さん]

明石って今話題の民泊が当てはまらない郊外でよかったですね〜 笑

[252: 匿名さん]

タワーマンションの中部屋は風通しが悪そうだけど、換気システムがあるしあまり問題ないのかな？

[253: シティータワー神戸三宮より]

>>252
ボタン1つで 全部屋なので 冷暖房してる部屋の空気も 入れ替え 完了 してしまう
多少…ほんのすこし … 上から涼しい空気が 降ってくる感じがするが 使うより 窓あけるほうが はやい

[254: [ 20代]]

換気システムはもう10年以上前から義務化されてます

[255: 匿名さん]

２５３さん、ご返答ありがとうございます。
換気システム付いててもあまり利用した事がないのでよくわかりませんでした。
中部屋でも窓を開けてたらそれなりに風通ると言う事ですか？

[256: 匿名さん]

即日全戸完売でしたが、キャンセル部屋１戸だけ出たみたいですね。
再抽選になったみたいですが、途中の段階で５０倍は超えてると聞きました。
最終的に何倍になったかご存知の方いらっしゃいますか？

[257: 検討中 [女性 50代]]

南向きで７５平米ぐらいで、５０００万超えてましたでしょうか？

[258: 匿名さん]

購入者属性公表されたね。

■年齢：平均51.1歳（30歳台22.2％、40歳台17.1％、50歳台27.7％、60歳以上28.6％）
■家族数：平均2.8人
■職業：会社員34.3％、オーナー経営者14.9％、会社役員12.8％など
■居住地：明石市50.1％、神戸市西区10.6％、神戸市垂水区6.2％など

明石市民で半分、西区と垂水区を加えると３分の２。明石周辺の人がほとんどみたいですね。

[259: ビギナーさん]

子育て世代が少なく年寄りばかりですね。
外れてよかったと自分に納得させます。

[260: 匿名さん]

>>258

郊外の物件はその地元の人には価値があるって事なんでしょうね。

野村は上手に地元民の心を掴んだねー。

[261: 匿名さん]

>>258

三菱ハーバーランドタワーの属性とはまるで真逆ですな…

[262: 匿名さん]

足音や泣き声で騒音トラブルが多い子育て世代が少ないのは本当にうらやましい、落ち着いたマンションになりそうでとても良いなあ
神戸市内でこんな感じの属性のマンションが欲しいわ

[263: 匿名さん]

＞＞261
プラウドタワー明石は郷土愛に包まれたタワーって事ですな。

[264: 匿名さん]

２５８さん
その情報はどちらから？

[265: 匿名さん]

＞＞264さん
http://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2015102000991.pdf

[266: 匿名さん]

どうもありがとうございます！
プラウドの方のホームページばかりチェックしていました（笑）

[267: 匿名さん]

>>258
購入者属性じゃないですね。
プレス資料を見ると、申込登録者属性になっています。

[268: 匿名さん]

256さん

確か50倍くらいでした。60は行ってなかったような。並びましたが年配の方多かったですねー。上の方の情報のように子育て真っ最中でまだ産まれる予定もあるかもしれないうちは戸建ての方が良いですかね？今のマンションは子育て世帯が非常に多くて騒音気にならないんですよねー。なので平和に暮らしてますが年配の方多いと子供の泣き声気になる方もいるのかな？(足音はそれ程ないので)それともプラウド買う人は暖かく見守ってくれる層が多いのかな？

[269: 匿名さん]

>>267

何れにせよ、
あまり変わらないのでは？

[270: 匿名さん]

＞＞267さん
　　ご指摘ありがとうございます。
　　契約時に営業から『半分が５０歳以上です』（私も５０代です。）と言われたのが頭に残っており勘違いしていました。
＞＞268さん
　　今のマンションは防音が優れているし、ここは２重サッシなので、窓を閉めていれば玄関以外では泣き声は漏れませんよ。
　　むしろ、かかと歩きや子供の走りまわる音の方が、下の階に響きますよ。

[271: 匿名さん]

二重床で二重天井でも足音って響くのかな？
このマンション駅前という事もあり、騒音の対策は結構細かくされているのでその点は良さそうでした。
給排気口も防音の対策をされてる物を使用していましたよ。
二重サッシになってても給排気口が対策されていないとそこから漏れちゃうだろうしね。

[272: 匿名さん]

みんな何も解ってないね。
この属性から解る事は、用は今年1月から施行された相続税対策が多いって事。
だから、経営者や年配が多い。
まぁ地元の小金持ちの相続税対策には打ってつけだったんだよ。

[273: 匿名さん]

タワマンでの相続対策はハイリスク、ミドル～ローリターン。
一般に知られる前は良かったみたいだが、財務省が規制に乗り出す可能性がある。
さらに価格の下落リスク、高額の維持費も考え合わせると、今となっては、うま味は少ない。
営業トーク程度で聞いておく話だよ。

[274: 匿名さん]

もう明石駅近の大規模マンションは出ないですか？
タワー、役所側にももう一つ作れば良かったのに…。

[275: マンション投資家さん [男性 40代]]

たぶんですが、白菊グランドビル（今回のMBのあった）はマンション化するかもしれないですね。

老朽化して売りに出ているようです。テナント激減。プラウドタワーより敷地は大きいですよ。

タワーにせず、２０階くらいなら、安く作れるでしょう、たぶん。

[276: 匿名さん]

タワーマンション課税強化って今日のニュース・・・
どうなるんでしょう・・・

[277: 匿名さん]

今でこそタワー人気ですが、乱立が繰り返される中でいずれ下火になってくるとタワー特有の色々な問題が顕在化してきそうです。今回の杭打ち事件じゃないですけど、問題が起こってからではなく、起こる前にもっと問題点をあぶり出して公開して欲しいものです。

[278: 匿名さん]

白菊グランドビルを調べたら1981年竣工でした。築34年にしては老朽化して見えますね。
ここ以外に、プラウドタワーの建築現場から移転した店が現在営業しているところ（アスピアの西側）にマンションが建つ可能性はありませんか？ふれあい横丁にしてもその西側のビル（三井住友信託銀行が入っているビル）にしても、いかにも仮店舗という感じなので、いずれは取り壊すのではないでしょうか？

[279: 匿名さん]

私もアスピアの西側の敷地にマンションが建ったら欲しいと思っています。
可能性、どうでしょう？

[280: マンション投資家さん [男性 40代]]

アスピア西は山陽電鉄の持ち物と聞いています。

重量鉄骨であっという間に出来上がりましたね。山陽は駅の東にも賃貸マンション建てていますが、同じ構造に見えます。

古くから持っていて、安く出来上がってテナントが入っていたら売らんでしょ、たぶん。

明石は売れるの実績ができたので、マンション業者は血眼で捜しているでしょうね。

白菊ビルは築３４年ですか？耐久年数からはまだまだですね、でもテナントいませんよ。で、メンテできてないのでしょう

ね・・。ボロボロに見える。

[281: 匿名さん]

入居まで1年以上ありますが、早くも転売物件が出ましたね。
南東角88平米、32階？(階数不明)
金額8,500万円
これで売れたら転売もっと出るかな？

[282: [ 30代]]

所有権移転する前から出せるの？

[283: 匿名さん]

>>281
ネットで見れますか？
探してみたけど見つからなかったんですが…。

[284: 匿名さん]

捜しましたがネットには出てないですね。
現時点では転売できないので、理解に苦しみますね。
転売価格の相場を探るためかな？
床暖ありとなっているので、オプションをいろいろ付けている可能性もありますが、いかんせん建設中ですから何とも。

[285: 匿名さん]

普通に売れないだろうね
8500万なら東京で買うよ

[286: 物件比較中さん]

>>285

激しく同意！

明石に8500万はあり得ん！
明石は2〜3000万台が適切な購入価格。

[287: 匿名さん]

>>286
同意

[288: 匿名さん]

8500はむりでも7980はいける気がする。

[289: 物件比較中さん]

>>288

ぷっ 笑

[290: 匿名さん]

転売価格は、売り出し価格の１１０％～１１５％あたりでしょう。

[291: 匿名さん]

続き...だからこの部屋だと7800万～8100万あたりが妥当と思われます。

[292: 住まいに詳しい人 [男性 50代]]

転売価格は売り出し価格と同じでも売れれば儲かる。
分かるかな？
街の不動産屋の小遣い稼ぎ。
もちろん上乗せ出来れば大儲け。

[293: マンション投資家さん [男性 40代]]

アスピア南館の最上階（１４F)で、同面積なら３５００未満でしょう。

全面手直しして諸経費合わせて、４０００かな、絶景ですし廊下やEV大きく、傘要らずで買い物できます。

住居は９－１４階だけ。駅前開発後は、信号なしで３分で行けます。買うならこっち。８０００なら２軒かって１軒賃貸でも

可。売りでませんけどね。

先日、ハーバーランド・パークハウスの内覧会行ってきました。上出来、これまで最高と思っていたアーバンライフ三宮タ

ワーに匹敵。

[294: 匿名さん [ 30代]]

流石にアスピアとの比較はなしでしょう
共用が違いすぎる
パークハウスとはえらく金食いマンション買いましたね

[295: 匿名さん]

賃貸か上乗せ購入で買いたいんですが、いつぐらいから募集あるんでしょうかね？賃貸はさすがに来年末くらいかな？
20万くらい家賃とってくると思いますか？ちなみに南東ではなくて構いません。明石で20万借りる人いるかな？神戸のレジデンスでも20万でしたからね。

[296: 匿名さん]

パークハウスが金食いマンションというのはどういったとこから？
管理費？

[297: [ 30代]]

そう管理費だよ
ゲストも2室あるし、エスカレーター、タワーパーキング
管理費200円超えは高すぎる

[298: 匿名さん]

管理費＋修繕積立金で、月に約２万は必要ですね。

[299: 物件比較中さん [男性 30代]]

月2万は普通なのでは

[300: 匿名さん]

プラウドタワー明石のＮでもネット料込で25,000円しますよ。

[301: 匿名さん]

プラウドタワー明石の管理費は１㎡あたり200円です。

[302: マンション投資家さん [ 40代]]

総戸数が少ない、タワー型は高くなりますね、仕方ないでしょう。
４７０戸を超え20階建てのワコーレシティーは半値です。

34－35階建てでも、明石プラウド２１６、アーバンライフ三宮タワー２７１、ハーバーランドパークハウス３４５とずいぶん差があります。後二者は敷地も大きいし、ゲストルームも豪華だったり、2室あったりしますし、ロビーも立派です。

明石では15万以上の賃貸需要は少ない、単純に賃貸料を神戸中央区と比べると2倍以上の差になります。
中央区でも５０００超では利回り的に買えなくなります。去年夏までは買えたけれど、１年で２０％以上上がってますね、バブルっぽい。

[303: 匿名さん]

ワコーレシティは、投資で考えれば超優良物件でしたね。
でもワコーレシティとプラウドタワーの管理、維持費の比較はいかがなものかと。
安いのがいいのなら、ワコーレの小規模は修繕費50円/平米スタートですよ。88平米でもたった4400円。
ま、ここの高層階は実需主体でしょうから、20万を超す部屋の賃貸は少ないと思いますよ。
逆に出たら、明石にはこれまで無かった高級賃貸のニッチ市場としての需要があるかもしれませんね。
高すぎと言われていたプラウドタワー明石ですが、神戸駅の三井89平米の20階が8000万近くすることを考えたら、逆に安く感じますね。三井の向いのザ・レジデンス（大林施工免震構造）は89平米で5000万台だった？今は中古も含めて高過ぎです。

[304: 買いたいけど買えない人 [男性 60代]]

２８１さん、２８４さんに質問します。

南東角部屋の高層階の転売情報はどこから入手されましたか？
添付チラシの縁周りに犬か猫（？）の足跡マークがついているように見えますが、このような不動産会社さんのチラシを見つけることができませんでした。
本当に転売されるのならば購入も考えたいのですが、まったく連絡を取る手だてがありません。

野村不動産にこの転売のことを尋ねて見ましたが、そのような話は全く知らないということでした。
また、チラシも出ているということを伝えて聞いてみようとしましたが、調べる気も無いようで、まったく相手にはしてもらえませんでした。

[305: マンション投資家さん]

投資家にとっては、明石っていう土地柄に魅力を感じないです。

[306: マンション投資家さん [男性 40代]]

今買うのは高すぎるし危険、確かにそう思います。でも実需層にとっては関係ないでしょう。

神戸では昨年夏から中古市場が上がり始め、今年から新築も急上昇です。東京圏の上昇が遅れてやってきた。
しかし下落は地方から始まります。

明石は投資には向かない、全くその通りですね。ただ熟知していれば拾いものはあるかもしれません。
また個人的事情もあります。普通にはここからはREITを買っておくのが無難、たぶん。

[307: 契約済みさん]

ハーバーランドのパークタワーは「民泊」の話題で持ちきりですが（笑）、コチラは観光地から離れている分、そのリスクが軽減され、さらに市内に比べて実需層が多そうなので静かに暮らせそうですね。
タワーが数多く建ち、またこれからも建ちそうな都市部より、ランドマーク的なタワーであり続ける方が満足感は高いです。

[308: 匿名さん]

>>307

条例か何かで神戸では新規にタワーマンションを建てられなくなってますよ。

[309: 匿名さん]

＞＞３０８
神戸市全域で建てれなくなってるんですか？

[310: 匿名さん]

>>309

そのとおりですよ。

[311: [ 20代]]

はっ？
そんな条例ないだろう

[312: 匿名さん]

そうなんですね、ありがとうございます。
ちょっと調べてみましたが、わかりませんでした。

[314: ご近所さん]

このマンションの中古情報どなたかご存じないですかー？

[315: ご近所さん [男性 50代]]

「プラウドタワー明石 中古」でググったらＭタイプ（階数不明）が８５００万円で出ています。
多分このスレに以前出ていたものと同じでしょう。

[316: ご近所さん [男性 50代]]

ＭタイプじゃなくてＮタイプの間違いでした。

[317: 匿名さん]

まだ入居まで１年位もあるし所有権も移転されてないのに転売広告とか出して大丈夫なんですか？？
その不動産会社大丈夫ですか？詳しい方教えてください。

[318: 通りがかりさん]

そろそろ完成でしょうか？

[319: ご近所さん]

隣接する商業施設が12月1日オープンで、マンションは来年3月下頃引き渡しだそうです。

[320: マンコミュファンさん]

>>315 ご近所さん [男性 50代]さん
新築売出し6990万のぶんですか？

[321: 明石市の不動産販売の営業マン]

[広告・宣伝目的の投稿の為、削除しました。管理担当]