23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その42）

[住まいに詳しい人]

リーマンショックから1年経ち、日本経済はふたたびデフレの悪夢に襲われています　
新築供給は年間４万戸水準まで減少、市場の縮小は止まりません
　
今後のマンション価格は、希少価値の高まりから上昇するのか？
顧客の購買力低下に合わせて価格調整へ向かうのか？
　
皆様の忌憚のないご意見をお待ちしております
　
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53579/all

[901: 匿名さん]

>>895
だから資産価値が守れる東京駅から半径５ｋｍ圏内、
おおむね旧東京市１５区、
こんな結論になっちゃうんだよね。

○袋？特に北部はやめといたほうがいいよ。
中心から離れ過ぎ。

[902: 匿名さん]

今朝、ちょっとクルマで出かけたんだがけど。

朝の交通指導やってるボランティアさんには頭下がるねー！

ここでマンションなんぞ買い煽ってる連中は違う種類の生物だわー！

マンション前の掃除とか交通指導でもやったほうが売れるんじゃない？

[903: 匿名さん]

買い煽る人は見た事ないけど、、、、、
ネガのこと？？？？

[904: 匿名さん]

あのね。世の中には二種類の人間がいる。
ローンが借りられる人と借りられない人。

これは厳然たる区分けなんだよな。
金のあるなしでなくて信用の有無なんだよ。

[905: 匿名さん]

東京駅周辺しかもはや信用できない？(笑)

[906: 匿名さん]

銀行の新資本規制を延期、日米欧が合意　移行へ10年以上(12/16)

http://nvmol.nikkei.co.jp/features/32.aspx?id=AN2C15012%2015122009

[907: 匿名さん]

政投銀など、みずほ新本社ビル再開発に協調融資2700億円

日本政策投資銀行、大手の銀行、保険会社など26社は、みずほフィナンシャルグループ（ＦＧ）の新本社（東京・千代田）を中核とする再開発プロジェクトに対して、総額2700億円の協調融資（シンジケートローン）を実施する。国内の不動産開発向けの協調融資では今年最大規模。東京駅に近い都心部の大型案件として注目度が高く、融資には国内の有力金融機関のほとんどが名乗りを上げた。（以下略）
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20091216AT2C1500C15122009.html

[908: 匿名さん]

>半径５ｋｍ圏内

城東業者の心のより所ですね。
東はだめだろw
５ｋｍでも西側半分でしょ。

[909: 匿名さん]

残念でした。　　この案は金持ち優遇ということで却下されました。

[910: 匿名さん]

新宿、渋谷はこれからどうなっちゃうんだろうね。

[911: 匿名さん]

都心三区を懸命に煽ってる人がいるけど、世田谷から半値になっても、住み替える気はさらさらないね。

タワーなんて論外だよ。　生きたここちがせんよ。

[912: 匿名さん]

ローン審査おりてから言って。

[913: 匿名さん]

一億の現金もってるおれが言ってるんだから。
都心三区なんてまともに家族で暮らすところじゃありません。

[914: 匿名さん]

二億の現金もってるおれが言います。
住むならやっぱり都心三区です。

[915: 匿名さん]

東京駅に近くてお手頃価格を探せばいいじゃん。

[916: 匿名さん]

東側はいくら近くても・・・
まぁ、安いものは安いなりの理由がね。

[917: 匿名さん]

東京駅なんか不便すぎて暮らせねえよｗ

[918: 匿名さん]

いっぱしの口は、ローン審査おりてから叩けって。

[919: 匿名さん]

やだねえ貧乏って。

[920: 匿名さん]

あはは。

2億キャッシュ用意できるレベルなら、「タワーマンションなんておやめになられたほうが･･･」って銀行が助言するよ。

[921: 匿名さん]

2億用意してから言ってくれ

[922: 匿名さん]

中央区にまともな住む場所ってあんまりないよね。

[923: 匿名さん]

日本語ちゃんと勉強してから言ってくれ。

[924: 匿名さん]

今は1億のタワマンをフルローンするには、2億預金じゃ審査通らないべ？
担保価値ゼロだし。

[925: 投資家]

20億準備完了、買う気でてきたよ(笑)

ﾎﾞﾝﾋﾞｰが増えるね

[926: 匿名さん]

20億準備できる投資家が昼休みにこんなしょぼい掲示板にレスするかよ

[927: 投資家]

情報は上から下まで見て聞いてるから現在も残っていると、自分流に解釈したいなぁ…。

[928: 匿名さん]

>>924

2億の預金があるのに1億のフルローンを組むと何がお得なのかバカな俺に教えてくれ。

[929: 匿名さん]

住宅ローン利率〈運用利率
加えてローン減税

[930: 匿名さん]

客散らすの上手だよな、ここの買い煽り。(笑)

[931: 匿名さん]

だからぁ、そういういっぱしの口は、ローン審査通ってからな。

[932: 匿名さん]

1億のローン審査は通らないが、キャッシュならあるぜ！　　アホ(笑)

[933: 匿名さん]

タワマンがやたらと多く建ち始めたけど、敷地面積は一人当たり一坪くらいかね？

だれか知ってる人います？　　一大事があったときどうするんだろ。

[934: 匿名さん]

大地震が発生すると戸建は倒壊して大火災で焼失するから、生き残った都心部の住民は近隣のタワマンに収容されます。
収容されたメンバーも鉄人レース強制参加になるので、レース参加が絶対に嫌な人はタワマンのない郊外に住むことをおすすめします。

[935: 匿名さん]

阪神大震災のときの教訓がありますけど、あのときタワマンってあったの？
電気が３,４日停電なったらどうなるんだろ。

[936: 匿名さん]

外周区は都心部じゃないよ(笑)

[937: 匿名さん]

都心部なんてビジネスの場であって、生活するには向いていない（大笑）。

押尾みたいにクスリを飲みながらアレをやるには向いてる場所。

[938: 匿名さん]

おい誰か相手してやれよｗ

[939: 匿名さん]

そういう大人のマネはチンチンに毛が生えてからでいいぞ。

[940: 匿名さん]

マンション需要からいえば、買えない人も買わない人も需要にはつながらないから、同じことになる。
買わない人は将来の需要につながるが、昨今の経済情勢に照らせば、将来において「買わない人」が「買えない人」に転落することは十分に考えられる。逆に、「買えない人」が買う買わないは別として「買える人」に変わることは期待できない。
そうすると、マンション需要は将来的に上向くことは難しいと考えるべきだろう。
しかし、マンションが値下がりするかどうかは結局そのマンションに購買意欲のある層の問題であり、当該物件のレベルを購入したいと思う層が安定していれば価格はそんなに変わらないだろう。
また、デフレが進むということはマンションだけが下がるわけではないから、１億の物件が３割下落しても、物価が３割下落すれば、価値が変わらないことになる。
この場合、キャッシュで持っていれば、それだけで３割分の運用益があるということになるが、問題はその３割分を何に使うかだ。死ぬまで通帳を眺めて喜んでいるのならともかく、金は遣ってナンボの話。

いつか下がる、もっと下がると先送りにして、自分も家族も歳をとっていくよりも、今そこに住むことにメリットがあれば、買うという選択があってもいいだろう。もちろん賃貸も選択肢であるが。

実際、都心・山手線内に別宅として新築マンションを購入した知人（郊外に一戸建所有、都心のオフィスも所有物件だそうだ。）は、この場所に自宅マンションがあるという利便性は何物にも代え難いと言っているし、その利便性がまたカネを生み出してくれているとも言っている。

結局、マンションを含めた不動産に何を期待するかだろう。それ自体の値上がりで儲けようと考えるなら（ただし、儲けを確定させるためには売らなければならないし、儲けた時点で別の不動産を買おうとしてもその不動産も値上がりしているからあまり変わらないと思うが）、今はオススメの時期ではないだろうが、マンションにからそれ以外の価値（上のように利便性がカネを生み出してくれるというような）が生み出されるのであれば、全体としてプラスという発想もあってよいだろう。一般のサラリーマンでは理解しにくいことかもしれないが。

[941: 匿名さん]

こいつ一人でしやべってるぞ。

[942: 匿名さん]

↑　２ちゃん脳はちょっと長いと理解できないのがツライ。

[943: 匿名さん]

ば かほど話がまわりくどい。

[944: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内には木造住宅密集地域はないよ。

[945: 匿名さん]

お前墨田区 京島知らんな？

[946: 匿名さん]

マンション需要なんて分かったような口利くなや。

[947: 匿名さん]

購入できる人、できない人の格差は歴然としています。
リストラにあった人、借金の多い人などは賃貸の家賃だって払えない状況です。
特に４０～６０歳代の人は、最近電車の飛び込み自殺が非常に多い。先週だって
１日で首都圏で６件の人身事故ですよ。
その反面、しっかり生活を安定させている人もたくさんいます。
平気で家賃を２０万円近く支払っている人もたくさんいます。
そのような人は今がお買い得と思ってマンションを購入しています。
さて、問題は購入できる人で「まだ値が下がる。」とか「買っても買わなくてもよい、
家賃が勿体なんて思わない」なんて買わない理由ばかり話すひとがよくいますが、
そのくせ物件をあちらこちら見学している。絶対そんな人は買えないとおもう。

[948: 匿名さん]

だから・・・


「買えない人」と「買わない人」の二極化なんだよ。



「買える人」と「買いたい人」がいなくなっちまったわけだ。

[949: 匿名さん]

そんなことないぞ。
場所によっては今はけっこう売れている。
たしかに、売れない場所もあるけどね。

[950: 匿名さん]

日経新聞に毎月マンションの市場動向の記事を見ると
在庫はかなり減ってきていると思う。

[951: 匿名さん]

買える買えないは融資する金融機関が決める。買える人が減ったというより融資基準がきひしくなったんだわさ。

[952: 匿名さん]

何故かと言うとひとえに不動産下落による担保割れリスクがましているから。

[953: 匿名さん]

いいことじゃないですか。銀行が融資してくれる人。こんなご時勢で融資してもらえる人は安心ですよ。
だって、いつも思うけど景気がいい時は銀行の審査も甘いからなあ。
甘い審査を受けてマンション買った人が今、破産しているじゃないですか。

[954: 匿名さん]

やっぱり、ここのレベル低いわ。
一行しか文章を読めない奴に何を話してもムダ。
一生、エンドレスに不毛な一行議論をやってろ！

[955: 匿名さん]

マンション在庫が減っても、
新たな発売予定が色々予定されてるよ。
売れ行きがどうなるかは知らないが。

[956: 匿名さん]

不動産は需給バランスでなくて金融の状況で動くのだよ。

[957: 匿名さん]

メガバンクが資本の増強に動くなかで、今どこの銀行でも住宅ローンなど
貸したくないのだよ。
そのかわり銀行には金がジャブジャブあまっている。
不景気の貸しはがしがおきたの知ってるだろ。銀行など融資焦げ付きの
リスクが増すこういう時代に、なんでクソ個人に住宅ローンなどかさにゃいかん
のだ。
だいたいデベにだってまともに貸さない。デベの提携ローンでさえろくに
相手にしていない。

胴元が店まともにあけていないんだから、不動産市場など休眠状態に
等しい。だからこそ、フラットの金利を１％下げるみたいな案までとびだすんだよ。
資産デフレの継続におびえて及び腰の銀行にハッパかける意味もある。
でも、不動産デフレがとまり、地価が上向かない限り銀行の住宅ローン融資は
積極化しない。
そこで、住宅取得資金の贈与の特例をふやしたりしてとりあえず頭金増やせば
住宅ローンの担保割れリスクも減るだろうと政府はかんがえたりもするわけだ。

庶民は、地価が下がれば自分がマンション買えると期待するが地価が下がり
続ける限り銀行は融資には厳しい姿勢を強めることを覚えておいたほうがいい。

それと、皆誤解しているが不動産デフレ、不動産インフレは、消費者物価の下落
上昇とはずれる。ずれるというかあまりきれいな相関関係はみられないものだ。

資産バブルの時でもミニバブルのときでも消費者物価の上昇は小幅で
地価だけが大きく変動した。それも局地的に。
一方資産デフレはあとあと景気の低迷の方に大きく効いてくる。逆資産効果と
いうやつだ。まぁ、間違えないほうがいい。
今は丁度、２００１年、２００２年あたりの状況によく似ている。それだけは確か。

[958: 匿名さん]

なかなか説得力あります。
で　　２００１年　２００２年　ころの値段になるでしょうか？

[959: 匿名さん]

日銀のスタンス変更、中国マネー流入、参院選対策、メガバンク株の反転、港区中古価格の上昇、すべての要素がポジティブ要因にみえてならんのだか！こんな2002年末のような状況で自宅を安値で投げる奴はおらんだろう

[960: 匿名さん]

供給サイドの調整が続きます。
供給されるのは価格が適正。つまりその値段で需要が見込めるとこだけです。
来年はもっと販売数量が減っていくでしょう。
当然ですが、業者の店じまいも増えて行きますね。

[961: 匿名さん]

まったく銀行のこと理解してないね。
住宅ローンの回収不能率やBIS規制上の掛け目くらい知っておいた方がいいぞ。
住宅ローンは、極めて回収不能率の低い、長期で手間もかからない優良資産です。BIS上の掛け目も低いので自己資本比率を維持する為に貸し渋るなんてこともありえません。

ローンが渋くなったのは、終身雇用が崩れ、所得環境が長期に渡って予想しにくくなったからで、公務員、上場企業の一部にはいつでもあまあまです。

それより、マンションデベには二年近く金が出ない状況が続いており、まだまだ厳しい。大量のマンション供給は期待出来ないことの方が問題です。

[962: 匿名さん]

住むための土地は輸入できない。
だから、供給調整が可能である。
実際過去において、環境に合わせて供給は大きく変動している。
人が増えている限りは、なかなか下がることにはならない。
ただ買えない人が増え続けるだけ。

[963: 匿名さん]

安定した供給ができるのはほんの一部の地域だけで、
その他の地域の供給はストップに近い状態になるだろう。
在庫の整理を終えた業者の淘汰が進むだろう。

[964: 匿名さん]

中国人も都心部志向
2009年12月15日、不動産会社・リージャスが行った調査によると、中国人サラリーマンの通勤所要時間の平均は片道約42分で、その長さで世界1位であることがわかった。また、中国や南アフリカのサラリーマンのうち32％が、通勤にかかる時間が長いことから「転職の準備をしている」という。通勤にかかる時間は仕事へのモチベーションを失わせる原因になる。

[965: 匿名さん]

理由は違えど日本と同じ。世界中が二極化。
2009年12月14日、環球時報によると、13日付のシンガポール紙・聯合早報は、中国都市部での不動産価格の高騰持続が若者たちの生活を直撃していると報じた。11月の中国70都市の不動産価格は前年同月比で5．7％上昇、前月比での上昇は6か月連続となる。
韓国紙・ヘラルド経済は13日、不動産価格の上昇によって中国人のライフスタイルが変化しつつあると指摘した。住宅購入をあきらめローンに縛られない自由な生活をみずから選び、結婚後も両親と同居をつづける夫婦が増えているという。不動産購入後、のしかかる経済的な負担から子どもを産まない夫婦も増加中だ。
住宅が買えないために付き合っていた彼女と別れたという上海市のある男性は、同市の地下鉄駅にテントを張った。上昇しつづける不動産価格に対する抗議だという。

[966: 匿名さん]

>>957
その程度の脳味噌で長文書いて、「2002年の状況に似ているのは確か」って…
生きてて恥ずかしくないの？？

[967: 匿名さん]

>>966

その程度たから>>957はハマったんです。

[968: 匿名さん]

ストリートビューで墨田区京島を見るといかに木造密集地区かわかるぞ。
距離はギリギリ東京駅半径５ｋｍ圏。

あと木造戸建の残っているのは・・吉原にもないしなぁ
曳舟界隈の町並みは鳩の町含めてある意味歴史的街並みではあるよな。

[969: 匿名さん]

東京駅半径5km以内がいいというのは、どういう根拠なの？
東京駅周辺がビジネスの中心というのは分かるけど、
住宅地の中心を考えると、個人的には、赤坂・永田町を中心に半径5km以内というほうが、実感できる。
赤坂・永田町に何かあるわけでもないが、
渋谷区や文京区も範囲に入ってくるわけで、ほとんどの人は異論ないと思うけど。
豊洲・有明の人は反論するかもしれないが。

[970: 匿名さん]

自分のローン審査が通らない原因を、銀行側に責任転嫁する人がいるようだね。
責任逃れしてるうちは何の解決にもならないと思うが。。。

[971: 匿名さん]

都心の新宿・池袋まで○分！という広告も良く見るが。
中心はやはり皇居だろう。

[972: 匿名さん]

俺の話じゃなさそうだなｗ今まで申し込んだローンで落ちたことは一度もないけどな。

[973: 匿名さん]

>>971
またその話かね。
下を見下ろしゃあとがない池袋さんのことはそっとしてやってくれまいか。

[974: 匿名さん]

＞責任逃れ
たかが自分の住宅ローン審査。落ちて誰が誰に対して責任を感じるというんだ？
それともカミサンに宣言するのか？「俺の責任で住宅ローンは必ず通す」って。
三流仲介でもあるまいし。
私は「売れないのでなくローン審査が厳しくなっているのでは」という思いをしたためただけ。

だいたい申し込みもローン審査も受けたことないガキンチョがわけのわからんこと言ってるから
言った見たかったんだよ。

[975: 匿名さん]

東京駅5キロ圏内だと何がいいの？
誰が得するわけ？

[976: 匿名さん]

↑デベ

[977: 匿名さん]

>>969
現状の話じゃなくて、将来性の話だよ。
家の購入はこの先どうなるかを考えてやらないとね。
渋谷、新宿が凋落すると、半径５ｋｍより外の西側のメリットは半減だから。

東京駅半径5km以内に手が届く物件があれば購入すべきだな。
郊外と違って、圏内の土地は限られているから。

[978: 匿名さん]

中古として売り出すときも、売れやすいよ。但し徒歩10分以内。
それ以上は安くしないと売れにくいと思うよ。

[979: 匿名さん]

渋谷、新宿がどうなろうが、東京駅周辺の建て替え、高層化は進みますよ。
現に土地があるんだから、利便性が優れた土地を有効利用するのは当然の流れ。

当然オフィスが余るけど、
賃料のたたき合いになったら、結局利便性がすぐれたとこが勝ちます。
企業の集積がさらに企業を呼び込むことになります。一人勝ち状態です。

こうなったら、渋谷、新宿は都心と郊外の単なる中継地点になります。

[980: 匿名さん]

※西低東高※

しょせん、2流駅！

池袋

新宿

渋谷


…国際化する山手線東側…

秋葉原

東京

有楽町

新橋

浜松町

品川

[981: 匿名さん]

池袋、新宿、渋谷を2流とは。。。。

見る目ないっすね。素人はんですか？

[982: 匿名さん]

ひとつの軸でしか考えられない脳だからダメなんじゃない？

繁華街とオフィス街
山手線内と外
海と内陸
旧市街と新市街
駅近と駅遠
・・・線と、？？？線

なんて、複数の軸で考えて、最も人気がありそうな物件を選べばいいのですよ。

ちなみに、これは「土地」だけ考えてるだけなんですよ。
物件そのものでも複数の軸があるので考えてみてね。

[983: 匿名]

蛇のように西へ伸びる路線が合わさって、やっと山手東側と肩を並べられる池袋、新宿、渋谷。

副都心線の前例を出すならば、単なる通過駅としてしか機能していない。

[984: 匿名さん]

＞＞９７９
そう遠くない話ですね。
今のうちに東側でマンション買っとこう。

[985: 匿名さん]

内陸部のメリットなくなっちゃうね(笑)

[986: 匿名さん]

「銀座の威を借りる豊洲、有明、東雲、渋谷を罵倒」の巻

[987: 匿名さん]

山手線沿線も治安の悪さばかりクローズアップされていいとこなし(笑)

[988: 匿名さん]

どうでもいいから、埋立地に山積みになってる完成在庫をはやく買ってくれ。安いんだから！
もうもちこたえられない・・・

[989: 匿名さん]

よーし…片っ端から買ってやるか!!

よっ!!

まとめて、おいらンとこに持ってきな!!


ｵｲｵｲちんけな数は要らねーぜ!!

ﾄﾞｰﾝと持ってきな(笑)

[990: 匿名さん]

>>986さん

あのあたりは江東、足立なんかの「できの悪い子」に隣接してるからねえ。
新宿以西のような育ちのよさがない。

異論は認める(笑

[991: 匿名さん]

>ｵｲｵｲちんけな数は要らねーぜ!!

ゆうに1000戸は超えるんですが、お願いできますか？

[992: 匿名さん]

向こう３０年は西側はお休みだね。
今後大きく変貌を遂げるエリアは完全に東側。
安くてイメージが悪くて都心に近い。
莫大な資本が投下されて最先端かつ高級なエリアへと変貌を遂げます。
麻布をはじめとする元々地ぐらいの低い港区が戦後成り上がったように。

[993: 匿名さん]

再開発ってことば、地方出身者は大好きだね。

[994: 匿名さん]

朝廷の時代から経済も文化も西高東低。
建物変わっても簡単に変わらないと思うよ。

[995: 匿名さん]

つまり京都が一番？
なんか凄い説が現れたな

[996: 匿名さん]

江戸時代は城東が都心だったじゃん

[997: 匿名さん]

朝廷の時代から、と言ってるからね。
幕府より朝廷が上なんだろう。

[998: 匿名さん]

>>993
これからの世代は、地方出身者が半分を占める時代ですから。
価値観も変わっちゃうよね。

[999: 匿名さん]

地方から中央にどんどん人が流入して中央の人気は保たれるのですね。
ヤバいな～ジリ貧ネガは。早く買わないと、誰も見向きしない変なのばかりになっちゃうよ。

[1000: 匿名さん]

渋谷区のバブルが完全にはじけた模様です。ババを引いたのは東急あたり？
１１月末オフィスビル空室率
渋谷区　９．６１％
新宿区　９，０８％
港区　８，９５％
千代田区　６．８３％
中央区　６．７５％