23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その42）

[住まいに詳しい人]

リーマンショックから1年経ち、日本経済はふたたびデフレの悪夢に襲われています　
新築供給は年間４万戸水準まで減少、市場の縮小は止まりません
　
今後のマンション価格は、希少価値の高まりから上昇するのか？
顧客の購買力低下に合わせて価格調整へ向かうのか？
　
皆様の忌憚のないご意見をお待ちしております
　
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53579/all

[592: 匿名さん]

>でも無視しちゃおう。

そんなに無理して都心の仲間にもぐりこみたい？
何区のかた？

[593: 匿名さん]

不動産における都心の定義はオフィス、商業地とレジでは微妙に違いますな。
オフィスだと都心３区＋αって感じだが、レジ物件だと中央区が入っていない
ケースがたまにある。（住宅系各Ｊ－ＲＥＩＴのポートフォリオによる）

住宅系ＲＥＩＴでの都心主要○○区と言った場合、千代田、港、渋谷はほぼ
どこでもランクイン、あとはＪ－ＲＥＩＴの投資ポリシーにもよるが、
高級大型レジだと品川（五山があるからか？）、目黒（青葉台、ＹＧＰ周辺？）
が結構多い。新宿・中央区だと高級レジでもシングルタイプが多いね。

文京区は投資対象にしていないＲＥＩＴが多いが理由は不明。もしかしたら
品川ナンバーじゃないからとかくだらない理由かも。

江東区はもうすこし投資対象になってもいい気がするが、高級賃貸レジの
マーケットがないのかもしれない。江東区で高額家賃を出せる人は買ってしまう
からだと思われます。借りるより買うほうが得なエリアだと認識されている
のかも。

[594: 匿名さん]

593は結局なにが言いたいの？

[595: 匿名さん]

借りて住みたい人がいないエリアに買って住みたい？

[596: 匿名さん]

そんな場所は千葉の茂原あたりしかないじゃん。

[597: 匿名さん]

>>596
誤爆？都内の話でしょ

[598: 匿名さん]

中国資本が日本に買いにくるみたいな書き込みあったが。
ナイタイ新聞かなにか愛読してる業者か？
日本が中国資本にまともに相手されてると思ってる？

[599: 匿名さん]

>日本が中国資本にまともに相手されてると思ってる？

自分の知る範囲では。某華人グループ総帥は東京の不動産投資へを真剣に検討してる。
まあ庶民には関係ないけどね。

[600: 匿名さん]

超一等地の商業用だけな。
マンションなんか完全スルー。

[601: 匿名さん]

>>599
そういう人は資金を50億円以上は持ってるもんねw

[602: 匿名さん]

50億円ｗ　個人のfree cashで2,000億円、グループでX兆円。

どうでもいいけど、法人事業税をシンガポール並みに減額すれば必ず東京ポジションは浮上する。

子供手当てなんかどうでも良い。
現与党に投票した庶民は現経済状況を望んでいたのでしょうね、更なる格差社会を。

[603: 匿名さん]

某財閥系が満を持して建てた港区内の複合タワーでさえ、今や負債ブースター。
一発売り逃げだけで、継続して金を集めない住居ビルは投資家には魅力ないのだよ。

[604: 匿名さん]

>>602
！？それはすごいね。

確かに法人税は高過ぎ。
あと、労働者も異常に過保護過ぎて、結果的に工場を海外に追い出してる。

[605: 匿名さん]

どうせ買い手はいないんだから、さっさと値引けよ。
往生際が悪いと腐っちゃうぞ。

[606: 匿名さん]

元切り上げが現実になると、日本の不動産も投資の魅力うｐ。
本格的に考えている中華もいるかも。
巨大なGDPが日本の不動産に進出か。

[607: 購入検討中さん]

今買うなら中古がお得。
超暴落中。

[608: 匿名さん]

アジアの資本が日本に来るとすれば、おこぼれ程度が商業超一等地にね。
大半はブラジルとアフリカに向いてる。

[609: 匿名さん]

インフラの整った日本に来て上手にやってほしいものだ。

[610: 匿名さん]

中華資本入ってきたら、そのままババとなるから、来るわけないよ。

希望的観測なら理解できるけど。

[611: 匿名さん]

冷え込んだ市場に参加者増えないかな？

[612: 匿名さん]

たとえば自分ちに、お札の印刷機があったらなにを買うか？

バンバン一万円札を刷って、５０００万くらい刷ったら”金”をしこたま貯めるな。


アメリカがバンバン　ドルを刷るもんだから、世界中が”金”に換えてる。
ドルは暴落する運命が待っている。

今のマンションも値段が高すぎだよ。　　会社がつぶれるまで下げないんだから、なんか異常だな。

[613: 匿名さん]

5000枚位だったらすぐ刷れてしまって、面白くありません。
諭吉が印刷されたA0くらいの紙が何枚か出来て終わり。
どうせなら、１晩中まわして１ｔ位のロールに印刷しないと。あー諭吉さん中毒。

[614: 匿名さん]

くだらねえ！登場人物の質もわるいねえ。
日本人はこれじゃあ世界から馬鹿にされる。
中国政府がこれをみたらなんて思うかねえ。
なさけない。嘆かわしい。

[615: 匿名さん]

世界経済もいいけど、ボナスみんないくら出たの？
話はそれからだ

[616: 匿名さん]

>>615
買える経済力がある人もワンランク坪単価が安いところに方向転換中のようです。
坪３５０万から坪３００万に
坪３００万から坪２５０万にこんな感じですよ。

[617: 匿名さん]

中古マンションの場合は、
都心部の３～４千万円、６０～６５ｍ２が売れ筋で、
これにピッタシの物件は数が少なくなって、
売れ筋マンションはじわじわと成約価格が上がっています。

高額物件はぜんぜんダメです。

[618: 匿名さん]

買えない人と買わない人の二極化。


買い手不在でも売ってる人　←　これが笑い者になってる買え買え。(笑)

[619: 匿名さん]

成約した都心部中古マンションの築年数は古くなる傾向です。
購入者の予算が以前より低くなったので、
当然の結果ですが・・
築１６年くらいです。

郊外の中古マンション価格は昨年から落ちていません、ほぼ横ばい。
成約数は増えています。
価格は２．５～１．５千万円、６５～７０ｍ２。
新築が売れなくなって中古が売れる傾向が強まっています。
着工自体あまり無い状況です。

[620: 匿名さん]

築１６年っていうと平成５年あたりだから都心物件だともろバブル物件で
億ションですね。数が少ないと思いますが。

[621: 匿名さん]

やっぱ都心はいいね

[622: 匿名さん]

郊外マンションの家賃が１２万円とすれば、２千万円で１４年くらい。
築３０年を超えるまで住めば、ちょうどチャラ。
おそらく、親が郊外に持家があって、使い捨て感覚の購入でしょう。
少子化が進んでいて建て替えられることは考えられないですから。
そんな環境だから、郊外で新築を売るのは難しい。

と言っても、郊外で中古マンションのストックが無くなってきたらどうなるのか？
郊外バス便の中古マンションを買う？
公営住宅があまってるからリニューアル賃貸か？
早めに親と同居か？

いずれにしても価格が高くなると、リスクが高い郊外は売れなくなる。

[623: 匿名さん]

地方から出てきた人は大変。
親の家が当てにできないから。
自分でどうにかするしか無い。
買える人はすんなり都心部マンションだろうが、
そうで無い人は賃貸で耐えるだけ耐えて、郊外が値崩れするのを待つしか無いだろうな。

[624: 匿名さん]

世田谷買え買えがいないってことは、安定してる証拠。（一部除）

都心都心必死！

何をか言わんや。

[625: 匿名さん]

郊外は中古中心のマーケットになって中古の価格は安定してます。
ただし長期で見るとだめです。

新築で高い物件を作っても売れない状況は昨年と同じです。
着工数も激減しています。
新築の適正価格が分からない状況です。

[626: 匿名さん]

>>624
都心より郊外の方が素晴らしいってこと？

[627: 匿名さん]

都心から郊外の静かな所へ。

[628: 匿名さん]

都心と郊外の間には近郊って場所がありますよ

住宅地の場合おおむね都心≒明治通り（山手線でもよし）内側、近郊≒環七内側、郊外≒環七外側

って感じではないかな。

[629: 匿名さん]

>>628

都心≒明治通り内側かつ隅田川より西ですね。やっぱ山手線内のほうが無難だわ

[630: 匿名さん]

>>628
単なる気休めはやめてください。

ところで、郊外、都心部ともに着工数は激減じゃない？？？

[631: 匿名さん]

ついに資材価格が最安値更新って段階に入りましたね。

[632: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内なら永久に太鼓判です。
皆さんよく覚えておいてね。

[633: 匿名さん]

>>632
確かに将来的にも変わりようがない基準だな。

[634: 匿名さん]

>>632

ただし台東区と江東区は除くって感じですね

[635: 匿名さん]

墨田区も除くだった

[636: 匿名さん]

>>634
何故ですか？

[637: 匿名さん]

営業上の理由で詳しくは申し上げられません。

[638: 匿名さん]

東京駅５km圏内って何？
皇居にでも住むのか？
それとも、台東区、江東区、墨田区に住むのか？
ここらがそんないいんなら、現状なぜここらが敬遠されてるのかちゃんと説明しろよ。
みんな住みたいなんて思ってないだろうが！

[639: 匿名さん]

>>637
そうですか。
お仕事がんばってください。

[640: 匿名さん]

うちは文京区で、東京駅から直線4kちょい

[641: 匿名さん]

>>638
あれ？
一番人口が増えているのは江東区じゃなかったっけ？？

[642: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内の区は、千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区の８区ですね。どの区も人口増加率高そうだけど。

[643: 匿名さん]

>>642

千代田、中央、港、あたりはいいとして一般に人気があるとされる城南の
渋谷、目黒、世田谷あたりの区が入っていないのが実に斬新だね。
ふふっ。何か意図を感じますな（笑

素直に都心３区とか山手線内側と書けばいいのに、5キロ圏内って面白い！

「城東業者乙！」とかいわれちゃうのかな

[644: 匿名さん]

>>642
自分的には、台東、墨田、江東、新宿、は無しだなぁ。
あり得ない。

[645: 匿名さん]

まあ都心10区ですね　それ以外は将来が（10年後）予想出来ない。

[646: 住まいに詳しい人]

>>642
何度説明すると判るのかなあ？
東京の地理やマーケットを語るのに○○区とか○○km圏なんてカテゴリ分けは
何の意味もありません

数字を上げる際はデータ収集の都合上
○○区とか○○km圏という切り方をすることも多いですが
その定義が第一義であることは決してありません
あくまでも近似値的な線引きです

まあ、個人の意見を述べるために
私見として江東区や墨田区と都心と定義されても構いませんが
誰からも相手にされないか、邪魔扱いされるだけです

そのヘンはこれまでの経験であなたもお判りでしょ
つうか聞き耳を持たない方だから、このカキコも無意味なんでしょーけどｗ

[647: 匿名さん]

やっぱり港区か千代田区の山手線内側がいいなあ・・・

[648: 匿名さん]

都心売れ残りが涙目で買い煽り。(笑)

[649: 匿名さん]

また教授か

[650: 匿名さん]

しょせんマンションは消費財。
操作された景気で瞬間的に上げて見せても、必ず消えて無くなる。バブルがそうだったね。
これから少子高齢化で、需要が増えることはとうぶん無いよね。
そこで高上がりのマンション買えば、高いぶん目減り幅も大きい。
それが美徳とか贅沢と感じられるなら高値掴みも止めない。

不動産神話はとっくに崩壊してるし、マンションは不動産ではないことを知るべき。
資産税とるために便宜上、不動産と呼ぶだけです。

[651: 匿名さん]

全部抽選だって。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48844/
「抽選なんてこの世に無い」って言ってた人はどう思う？

抽選はここだけじゃないよ。
実際、自分も2件落ちてヘコンだ。

[652: 匿名さん]

今さら
抽選のからくりなんてバレバレなのに。

姑息な業界。

[653: 匿名さん]

>>650
＞不動産神話はとっくに崩壊してるし、マンションは不動産ではないことを知るべき。

郊外の駅からも遠い戸建ての方が、都心部のマンションより資産価値があるとでも？

[655: 匿名さん]

>>652
どういうカラクリ？
三井とか野村もやってるの？

[656: 匿名さん]

>>652
公開の抽選会で「100％狙った人に当てさせる」ってできるの？
確率を上げさせる、ってんなら知ってるけど。
三流マンション販売会社ならともかく、大手はコンプラ上、「100％」は無理なんじゃね？

[657: 匿名さん]

よく言われているのは「下からではなく蓋の裏にくっついているやつを取ってくださいね」

[658: 匿名さん]

>>657
それ、格安の三流マンションじゃなくて！？
>>651の物件でもそうなのかね？

[659: 匿名さん]

大手だろうとカタカナ新興だろうと、トリックに変わりはないよ。

情報弱者多過ぎ！

[660: 匿名さん]

マンション販売のウソ
http://asyura.net/mansyonnouso.htm

売れ残りがあるのに、なぜ「完売御礼」？　住宅業界の非常識
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20071009d3000d3.html

[661: 匿名さん]

そりゃあ、現金でと宣言した方が優先されっでしょ。

[662: 匿名さん]

あらら！
よりによってマズいリンク貼られたね。苦笑

[663: 匿名さん]

都心でババ抱えてる即席凍死家なんて、修繕一時金きたら失禁すんだろな。

[664: 匿名さん]

苦笑おじさんお久しぶりー
まだ抽選ネタ引っ張って苦笑してんだｗ

[665: 匿名さん]

不動産業界としては、坪単価が安い台東区、墨田区、江東区を都心部に入れてしまうのは非常にマズイです。
逆説的ではありますが、坪単価が高いところを都心部と称して、正当性与えています。
ですから、業界としてはその３区を外してもらわないと困ります。
同じ範疇（製品）の中に高い物と安い物が混在してしまうと、価格レベルが安い方に引きずられるからです。

[666: 匿名さん]

>>665
いやいや、不動産業界に関係がない消費者の自分もそこは都心に入れないからw
不動産業界に洗脳されてもいないよ。

[667: 匿名さん]

東京都都市整備局の都市づくり政策で定めた新しい都市づくりのための都市開発諸制度活用方針では、都心部範囲として都心および都心周辺部と定義されています。
残念ながらこの中には、飯田橋から神田、浜町、月島、豊洲、東雲、日の出、田町、麻布一番、六本木、赤坂見附といったエリアが含まれます。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/new_ctiy/index.html
都心部範囲図(都心、都心周辺部)(図2-6)参照

[668: 匿名さん]

>>666
洗脳されていることは洗脳された本人は気がつきません。
オウム事件・・怖いですねｗ

一般消費者を洗脳して高く売ることはどの業界でも当たり前に行われています。
不動産業界だけじゃないので、何ら恥じることはないですよ。

しかし、洗脳はいずれ解けます。
たぶん今がその時期なんでしょうね。

[669: 匿名さん]

それなら、安い台東区、墨田区、江東区の賃貸に住んでりゃいいじゃない。
別に、都心のマンションなんて買わなくて。
地域によっていろいろといわれるのは、同じような住民層が同じようなところに住んでいると言うことでしょ。
その環境が合うのなら、何区に住んでも快適だよ。
背伸びしてセレブな住民層のところに住む必要はないけど、価値観の違う近隣と付き合うのもたいへんだと思うよ。

[670: 匿名さん]

>>669
大人だね

[671: 匿名さん]

>>669


そのとおり、どこに住んでも好き好き。
都心じゃないのに都心と言い張り、思い込むその態度が痛々しい。

[672: 匿名さん]

>>665
地方の人には「台東、墨田、江東は都心なんだよ」と言っても通用するかもね。
でも都内の人に言ったら「クスッ」ってされるかも。

[673: 匿名さん]

台東、墨田いいじゃない。
昔の江戸情緒が残っているところ。
自分たちをセレブとか思いこんでる人たちには縁のないエリアでしょうけどね。

[674: 匿名さん]

都心部じゃないと必死に言い張り、
思い込むその態度が痛々しい。

がんばれよ業者諸君。

[675: 匿名さん]

都心部＝高坪単価＝セレブと必死に言い張り、思い込むその態度もまた痛々しい。
高値販売、がんばれよ業者諸君。

[676: 匿名さん]

ちょっ。
墨田、江東、台東に住んでる人で「ウチは都心だよ」なんて思ってる人なんて実際いる？
いたら手を挙げて。
いないと思うけど。

[678: 匿名さん]

それにしても面白いくらい必死で否定するね(笑)

[679: 匿名さん]

台東区には浅草があるし墨田区には両国がある。
昔の江戸の中心地だ。

[680: 匿名さん]

>>679
そりゃ高値販売最後のよりどころが都心部なんだから、
これに台東区、墨田区、江東区を入れてもらったら怒るわな。

[681: 匿名さん]

江東区を叩くのは、江東区暴落予想のpdfが売れなくて困ってる大先生なのでは？
近頃はpdfの宣伝に必死のご様子だし

[682: 匿名さん]

「下町サイコー！」じゃダメなの？
なぜそんなに台東、江東、墨田を都心にしたいの？

[683: 匿名さん]

身分が高い人が住むとこが都心？
ついに珍説まで登場(笑)

[684: 匿名さん]

>>682
都心部（都心とその周辺）は、下町（低地部分）と山の手（台地部分）で構成されています。

都心はいわゆるオフィス街及び官庁街の部分で、その多くは低地部分です。

頭の整理はできましたでしょうか？

[685: 匿名さん]

いわゆる都心は、千代田区、中央区、港区のそれぞれ一部が寄せ集まって構成されています。
都心を取り囲むように副都心があります。

[686: 匿名さん]

>>681
23区板でこれだけあったぞｗ

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43314/res/843
> No.843 by 物件比較中さん 2009-12-12 23:37
> 榊レポート、読みました。
> この物件に関しては、仕様等の批判ではなく、
> 価格が高いという内容だったと思います。

> 過去、この物件のモデルルームを見学しましたが、
> 外観を含めて個人的には良い物件だと思いました。

> 東陽町では、今までの中でも高額物件なんでしょうが、
> 人の価値観はそれぞれですよね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43390/res/780
> No.780 by ビギナーさん 2009-12-13 00:53
> いいえ、残りは２０戸以上とのこと。
> 榊のレポートでの値引は必至と書いてあった。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49245/res/1073
> No.1073 by ビギナーさん 2009-12-13 02:29
> シンボルって８５０戸もあるのでしょ。
> 榊のレポートによれば、来年の後半は値崩れして
> 大値引セールが始まるみたいなこと
> 書いてあったみたいだけど、本当かしら？

[687: 匿名さん]

>>684
それと、江東、墨田、台東は都心じゃないってことと関係ある？

[688: 匿名さん]

>>687
江東、墨田、台東は都心部ではあるが、都心では無い。

[689: 匿名さん]

まぁ、どこが都心だとか、郊外かはともかく、いずれにしろ自然とニーズが地域ごとの坪単価の傾向として反映されてるわけね。

[690: 匿名さん]

都としての定義 [編集]

東京都が1997年に出した「区部中心部整備指針」では、千代田区・中央区の、皇居から東方～南方のエリアを都心としている。都心はさらに、おおよそ山手線を境に、内側の「更新都心」と外側の「再編都心」に分けられる。

さらに、都心の周辺は「都心周辺部」とされる。都心周辺部は都心には含まれないが、都心と都心周辺部をあわせて「都心部」と呼ぶ。

更新都心
「政治、行政、経済の中枢機能の集積や都市基盤など既にあるストックを活かし、国際社会に対して我が国を代表する地区として、個別建て替え等に応じた積極的な機能更新を図っていく区域」
大手町地区、丸の内地区、有楽町地区、内幸町地区、霞が関・永田町地区
再編都心
「既存の業務商業機能等の集積を活かしつつ、更新都心とともに、一体的に機能を発揮させるため、都市基盤の整備、街区の再編を図っていく区域」
日本橋地区、八重洲・京橋地区、銀座地区、新橋地区
都心周辺部
御茶ノ水、神田、湊、築地、勝どき、晴海、赤坂、六本木、田町、芝浦 など

都心部のさらに外側には、「都心近接居住推進地域」が、副都心の手前まで広がっている。なお、皇居は都心・都心周辺部・都心近接居住推進地域のいずれにも含まれない。




wikiヨリ。
都心の定義は住宅地ではなく企業の業務の中心という位置づけのようです。
湾岸部（勝どき、芝浦のみ）は都心周辺部に含まれてる。
このあたりは入れたくない派からしてもギリ許容範囲では？

自分の所有場所は大崎副都心部なので都心とは程遠いですがね。

[691: 匿名さん]

東京都による都心部の定義は>>667にあるとおり。