23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その42）

[住まいに詳しい人]

リーマンショックから1年経ち、日本経済はふたたびデフレの悪夢に襲われています　
新築供給は年間４万戸水準まで減少、市場の縮小は止まりません
　
今後のマンション価格は、希少価値の高まりから上昇するのか？
顧客の購買力低下に合わせて価格調整へ向かうのか？
　
皆様の忌憚のないご意見をお待ちしております
　
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53579/all

[51: 匿名さん]

確かに永久にと言われるとちょっと違うかもね

[52: 匿名さん]

イールドギャップがマイナスって書いとけばいいのだが、住宅ローンの優遇金利ほど安いものは
ないわけで、だから自分で住むのが条件になっている。人に貸すならアパマン金利との比較だが
そもそも自己資金が２割以上あってグロスの利回り（空室率１０％見込）が５％以上ないと
銀行は貸さないから。逆ザヤになりようがない。

[53: 匿名さん]

売ったら売却損・・・っていう話なら、値下がり率と毎年の純利益の累計に割引率を加味した
計算することになるけど、そこまで考えてもの言ってないだろ。
ただ、都心の高額物件って減価償却でかいから法人名義で買うと結構節税効果あるんだよ。
一次取得（はじめて住宅買う）層の中心の市場と、買い替え、法人名義主体の都心市場は
基本的に別物だと思うよ。

[54: 匿名さん]

んで？

買ってくれる法人が皆無ってことなわけだ。(笑)

[55: 匿名さん]

そんなことワシに訊かれても知らんよ（爆）

[56: 匿名さん]

節税する必要ないから間違いなく法人需要はないよ

[57: 匿名さん]

皆さん、お金持ちの皆さんが老後どうやって生きていくかご存知ないようですね。

[58: 匿名さん]

住み替えのジジババに不動産価格の維持を期待しても無駄だぞ

[59: 匿名さん]

本当に何も知らんのだね。
ヒント、
７０代のお金持ちは年金以外にどこから収入を得ているでしょうか？
１）株の配当？
２）賃貸不動産？
３）金の先物取引？
高額の退職金をもらったオーナー社長や勤務医などはみんな預金にまわして
長い老後それを食いつぶすのでしょうか？
そのジジババが有料老人ホームに入るために「貯金」をしているでしょうか。
それとも資産の形で何かを保有しているでしょうか？
高額所得者だった人が死ぬと現金を残すほうが相続税上有利でしょうか
土地付一戸建てを残すのが有利でしょうか、マンションを残すのが有利で
しょうか。
戸建とマンションはどちらが転売しやすく貸しやすいでしょうか。

[60: 購入経験者さん]

都内のマンションはまだまだ値下がりすると思います。ドバイショックで、世界の不動産投資への融資が、また、焦げ付いてきている実態が露呈しました。来年３月に向けて景気はどん底になっていくでしょう。みずほ銀行の株価はすでにリーマンショック時のレベルになってしまっているし、これからはそれ以上下がって行くでしょう。大手不動産も売れ残っている物件を処分するしかないでしょう。今はじっくりキャッシュポジションを高めて、来年の３月の決算期に５割引きくらいで買えればええんちゃうかな。

[61: 匿名さん]

>>59は何が言いたいのか分からん。たぶん自分でも分かってないんだろうけど。
そんな需要は焼け石に水だということも本気で分かってないみたいだけど大丈夫？

[62: 匿名さん]

そんな金持ち老人がたくさんいるなら今こんなに落ち込んでないよね

[63: 匿名さん]

わかるように簡単に書いてあげましょうか。
都心の不動産は、土地もマンションもお金持ちが保有してます。
彼らは、簡単に転売しない。自分で住んで、古くなったら人に貸して、さらに
それを子供に相続させる。
土地も取得価格が低いから売れば４０％以上税金でもっていけらるから絶対
売らない。結果等価交換か、銀行融資を受けて賃貸マンションを建てる。
要するに、都心は中古も新築も今後供給は望み薄。古川の川沿い低地、目黒川の
川沿い低地など「ぢくらい」の低い場所ですらすでに開発済み。
さて、供給がないから需要がなかろうが下落はしない。
これでいいか？

[64: 匿名さん]

＞来年の３月の決算期に５割引きくらいで買えればええんちゃうかな。

こういうこと言う人は、２００５年３月頃にも大勢いあたなぁw
でも５割引ってあたりであきれた。昔でもそんな奴いなかった。
５割引にする前に会社つぶれる。財閥系はしぶといって確認したばかりだろ？
ところで一体いくらの５割引？
６０００万の５割引なら千葉は1500万か？中古はエコカーより安いなｗ

[65: 匿名さん]

>>63-64
短絡的だね
不況、少子化、経済縮小がまるで分かっていないお花畑ちゃん

[66: 匿名さん]

あなたこそ分かっていない。
不況、少子化、経済縮小で何が起こるか、きちんと考えよう。

・日本全体が平均して悪くなる？それとも、どこかに集中する？
・何が起こる？
・その時、みんなはどうしようと考える？

きちんと考えれば、都心のマンション価格は下がらない事が分かる。

[67: 匿名さん]

都心は限界＊＊にはならないという意味において安泰ではあるが、こと地価下落に関しては安泰どころか最もリスクが高いからね。何れにせよ庶民が背伸びして手を出しちゃいけないところ。
見栄を張らず無理をせず、ゆとりをもって身の丈に合ったところを買っておきましょう。

[68: 匿名さん]

はいはい。
てきとーっすね。

[69: 匿名さん]

ゆとりをもって身の丈に合った場所がどこか知らないけど、郊外なんて買ったら大暴落ですよ。
都心が安心。

[71: 匿名さん]

結局都心の三流物件を買っちゃった庶民が焦ってるだけか

[72: 匿名さん]

結局豊洲を坪２００万以下で買った人が今世紀最大の勝ち組ということで

[73: 匿名さん]

豊洲を150くらいで買ってニコタマに凍死物件もってたりすればトレンディー(笑)

[74: ハシゴ斜]

せっかく長期変動で莫大な借金抱えて…登ったハシゴなのに。


許せねぇ〜！


そんな心境なのかなぁ。

[75: 匿名さん]

30年だか35年だか知らんが、払い終えれば資産になるとか、賃貸より購入の方が得になるとか言われるけど、
同じマンションに高い維持費をかけて我慢して住み続けても、得られるものって本当にあるのかな、というのが素朴な疑問。

【２０３０年】第４部　都市はもちますか（２）ローンが終わってみれば…　建て替え合意、いばらの道
http://sankei.jp.msn.com/life/trend/091130/trd0911300800002-n1.htm

[78: 投資家さん]

香港、台湾、シンガポールアジアからﾄﾞﾝﾄﾞﾝ金が流入している、まだまだこれから、中国本土マネーが入ってくるんだから、面白くなる！真ん中買っておけば大丈夫!!

[79: 匿名さん]

>>77
>>78

んじゃ・・・なんでデベがバッタバッタ倒産してるのぉぉ？

[80: 匿名さん]

自然淘汰

[81: 匿名さん]

大京町のﾌﾟﾗｳﾄﾞは即日完売、真ん中は強い!!

古いかｯ!!

[82: 匿名さん]

中国人はビザ的な問題で
日本のマンション投資には非積極的だと記事で見たが

[83: 匿名さん]

視野狭いね(笑)

[84: 匿名さん]

都心値下がりしたでしょ。
ポテンシャルは認めるけど、
バブル時と崩壊時の落差は相当なもんだと思うけど。

郊外とかむしろもう下がりきってて、
ここから半額とかにはならないんじゃないかな。

[85: 匿名さん]

都心なんて、もう上がりつつありますけど、、、、

[86: 匿名さん]

オリゾンマーレ、南東角部屋71平米が3980万円で売られています。
これは今年最大の買い時ではないでしょうか？

[87: 住まいに詳しい人]

>>85
で、どの物件が上がっているの？

値引き情報じゃないんだから、物件名を出せるでしょ

[88: 元祖匿名はん]

多分都心部の用地レベルの話を言いたいんでしょう。
非常に狭い限定的なマーケットでもあり、財閥電鉄商社の他にやることない人が単視眼的に見て、の話ですから。。

一般の自用物件探すエンドさんが遅行性の高いマンション区分レベルで慌てる必要などこれっぽっちもありません。
商業物件触るプロですら本当に上がってるのか、上がるのか猜疑的です。（上がってなどないと確信してますが。）

要は貸し込んだ銀行がほったらかしの担保不動産が世の中に多すぎるから下がってないかのように見えてるだけで、
不動産も業者もリビングデッドだらけですよ、全国的に。経済は民主党も無策でドバイでもう一段は必至ですし。
円高急進（というより実態に即した水準にまだ戻しただけ）で外資の投資はますます冷え込むし。

モラトリアムでさらに塩漬け必至かな。だめだこりゃですな。信用保証協会という名の政府保証付き不良債権が
増えるだけ。10年ほど前を彷彿とさせます。又墓場のダンサーの時代ですか。誰が次リスクテイクしますかね。
アメリカダメ、ドバイダメ、マカオダメ、ヨーロッパほぼダメ。ＢＲＩＣＳには色んな意味で荷が重そうですが。

まあ、不謹慎ながら先が読みにくいという意味で面白い時代になってるのは違いありません。

[89: 匿名さん]

ここでは上がってるって言われ･･･


電話営業には値引きしますからって食い下がられ･･･


しかもしつこい！

[90: 匿名さん]

商業物件触るプロ　笑）が世界経済を語るですか…
不動産に関わる人間ってどうしてかくも勘違いをしてしまうものなんでしょう…

[91: 匿名さん]

新宿区のワンルームマーケットが崩壊しはじめたぞ。
家賃レベルかなり安い。

[92: 匿名さん]

元匿はんは、頭でっかちな人や。

証券化ﾋﾞｼﾞﾈｽで少々良かったろうに、今は再就職さがしてんだろうに(笑)

これから仕掛けないと意味ないよ、しかも自分の金でね！

[93: 元祖匿名はん]

たまにきても盛り下がりに合わせてか板のレベルが随分下がりましたかね。残念です。

それだけ不動産が耳目を集めなくなったということでしょうが、不動産がどっかに消えたわけではありません。
厳然として問題はそこにありますよ。日本もアメリカも。大概の国でも不動産絡まないなんて逆にありえへん！
ハコモノにだぶついたカネが散々回った挙句、破綻してるってのに。

今のご時勢で、株や為替だけ眺めてて世界経済が見えてます、なんて語る人間いたら逆に信用できないっしょ。笑
散々それで損こいてて、それこそ職探ししてる人間が全世界的には金融業界の方が圧倒的に多いでしょうから。
まあ、オモリが山ほどついてるうちは浮上なんかしませんよ。時間が経過して日に日にオモリは重くなるばかり。

仕事ないから仕方なく用地買って「すわ上がってる！」なんて嬉しそうにノタマウ自称「勝ち組」デベでもなし、
キャピタルゲイン狙いで銀座や青山先買いするような高尚なギャンブル趣味も豊富な種銭も持ち合わせてないし、
まあまがいなりにも一経営者ですから言われずとも基本手前の金で、当面は自分の狩場で好き勝手やってますよ。

[94: 匿名さん]

呼ばれてすぐ出るのは家賃払えたからか？

[95: 匿名さん]

表面的には約７兆円の債務と小さく見える『ドバイショック』だが、金利差が拡大してＣＤＳ（クレジット・デフォルト・スワップ）が上昇した。すなわち実質金利の上昇であり、危ない会社に対する保障金利の上昇ということだが、これが意味することは１つ。円ドルもいい具合に反転したと希望的観測。

「二番底は理論的に考えられない」とＷＳＪで語る超Ｓ級のビジネススクールの教授。そんな有識者が作る常識の壁、理論の壁を突き破る直感力を養いたい。何はともあれ、私は金投資をメインにし、彼は空売りをメインで儲けた（ケタが違うが）。「ついに来た」「遅くなったけど予想通りだね」…そんな勝利の美酒。

短期間の値動きだけで見極めることはできないが、１～２年後には更に結果が明確に出ているだろう。まずは日経平均の７千円割れに照準を合わせる。

[96: 匿名さん]

世田谷の家賃が下がってるって世田谷の不動産屋にカマかけたら笑われた。

「都心ならかなり下がってる賃貸もある」って言われた。

[97: 匿名さん]

>>94さん
失礼ですよ。
せっかく待ってましたとばかりにレスしてくれたのに。

[98: 匿名さん]

金策で奔走していたのが落ち着いて良かったな。いいな。いつまでも親のカネ当てにできてw

[99: 匿名さん]

都心付近では単身者向け賃貸物件の最低面積の規制をもうけている区も多く、
老朽化して家賃が下がっても、立て替えるとうま味がなくなるため、
所有していても利益がでないので、
手放して再開発に応じるオーナーが増えているそうです。

某デベロッパーの知人によると、
今後、商業地でそういった老朽化した賃貸物件の密集した地域が開発のポイントになるそうです。

[100: 匿名さん]

日銀、追加金融緩和へ　午後に臨時決定会合

　日銀は１日午後２時、臨時の金融政策決定会合を開く。デフレの進行にくわえ、円相場が14年ぶりの高値に上昇するなど、経済情勢が大きく変化しているため、追加の金融緩和を決定する。（以下略）
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20091201AT2C0100C01122009.html