ザ・パークハウス北赤羽ってどうですか？その５

[ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん [ 30代]]

公式：URL：http://www.mecsumai.com/tph-k.akabane/

ザ・パークハウス 北赤羽　スレッドも５つめになりました。引き続き意見交換をお願いします。



所在地：東京都北区浮間1丁目13番5他3筆（地番） 
交通：埼京線 「北赤羽」駅 徒歩5分 （浮間口） 
京浜東北線 「赤羽」駅 バス16分 バス停から 徒歩5分 （東口） 
埼京線 「浮間舟渡」駅 徒歩12分 

間取：3LDK・4LDK 
面積：67.58平米～85.18平米 
売主・販売代理：三菱地所レジデンス 
売主：日立アーバンインベストメント 
施工会社：川口土木建築工業 

前スレhttps://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571218/

【スレッド本文を修正致しました。H27.9.19 管理担当】

[41: 匿名さん [ 40代]]

>>40
もう後は最終期の抽選しかないのに、今更なんの話題って感じですね。
今悩んでる人なんてもう買える確率かなり低いのにさ、抽選なんだから割引なんて無いよ

[42: 匿名さん]

高額な部屋も売れ残ることなく抽選になるのですか？

[43: 匿名さん]

>>41
売れ残りではなくても正規の価格からでも割引はあるのです。それが買い物上手になるわけではありませんか？
たった20万円割引があるだけでもソファかダイニングセットぐらいかえるわけです。部屋数が増えればエアコンだって
買うでしょうし。

[44: 匿名さん]

まーだ言ってる。20万が大事なのはわかるけどね。
自分の会社の値引き使って勝手に値引きされてなよ。

そもそも値引きがそんなに好きなら竣工済みの売れ残りマンションを狙ったほうが満足できますよー。

[45: 匿名さん]

モデルルームがオープンする前にやってた説明会に参加した人は、オプション5万円分程プレゼントされたみたいですがね。今更言っても仕方ないしね。

[46: 匿名さん]

100万単位の値下げは売れ残りじゃないと無理だろうけど50万未満の値上げなんてだれだってできるじゃん。なんでそういう話を交換しないのかね。

[47: 匿名さん]

あと数戸でしょ、値引きされるまで残ってるか。
買い物上手？一生やってろよ(笑)

[48: 匿名さん]

別スレで見つけました。

三井と三菱地所は良いみたいです。

http://blogos.com/article/135228/

[49: 匿名さん]

昔はマンションもいえばライオンズだったんですけどねぇ。今やブランドマンションといえばプラウド。時代も変わりましたねぇ。

[50: 匿名さん]

>>49
確かに。大京でしたよね。今はあのライオンも悲しい限り。

[51: 匿名さん]

ここで値引きとか話するのもいいけど
買うならモデルルームで検討しないと、土俵にも登れないよ。
今更値引きの話で盛り上がってもねぇ。

やるなら3カ月くらい前にやったほうが効果的だったね。
そりゃギャーギャー騒ぐのが検討板ですけども。

泣いても笑っても残りわずかな空き住戸を検討です。
ヴぇれーなあたりなら値引きしてくれそう？

[52: 匿名さん]

>>49
プラウドももう終わりみたいですけどね

[53: 匿名さん]

0.5%割引自体は普通どこの企業だって恩恵を被れるサービスだと思いますよ。だってあのサービスって
別に企業側がデベ側にお金をはらってそういうサービスをもらってるのではないのだから。

[54: 匿名さん]

>>53
じゃあ、割引してもらいな！

終了

[55: 購入検討中さん]

私のような割引を受けられない者には確かに気持ちの良いものではありませんが、割引を知らなかった方は有意義な書き込みでしょうね、いいなぁ。残り僅かの部屋、検討者同士有意義な板にしましょうよ！さて現地見てみましたがA棟は小境壁がボードなのですね。構造上の都合でしょうか。

[56: 匿名さん]

>>55
どうして割引をうけられないのでしょうか？

[57: 匿名さん]

>>56
知らないけど自営業とかじゃない？

[58: 匿名さん]

自営業か。確かにそれだと何も受けられない。せめて法人格とって一つ営業に声かけるだけで0.5%なのに残念。

[59: 匿名さん]

ここももうすぐ終わりなんですね。

[60: 匿名さん]

早いですよね。結局いつでもマンションって売ってるけど新築の場合はなかなか
お得なマンションってのは意外にないってことがよくわかりました。

[61: 匿名さん]

ツベコベ言わずに庶民は黙って言われた金額で購入して下さいね。

[62: 匿名さん]

庶民だから最後の最後まで恥ずかしくても足掻きもがいて勝ち取るんだと思います。

[63: 匿名さん]

嬉しいです。

[64: 匿名さん]

よーし！皆で転職だー！

[65: 匿名さん]

>>64
転職したばかりだと信用もないのでローンも通りにくいと聞いたことがあります。

[66: 匿名さん]

>>55
戸境壁がボード？
鉄筋コンクリートでしょう。何を見て言われてますね？

[67: 匿名さん]

>>65
その通り。ローンとはまさに信用そのもの。借りるつもりがあるなら転職前が正解。
あと、ローンを借りるなら提携ローンは100%お勧めしない。マージンバックが紹介側にあるだけで
契約する側になんらメリット無し。昔からそうだが自分の頭で考えない人に幸運などやってこない。
住宅ローンの金利等の条件面は銀行と直接交渉できる、ということを覚えておくべし。
店頭金利、ってのはあくまでもパフォーマンス。どこの銀行だってその額面でやるわけもなし。
ただ、そういうものだと思い込んでその額面通り払う客も一定数いるのでわざわざ銀行側から、
下げる提案などはしない。が、銀行マン（住宅ローン融資担当、リテール部門）だって
所詮雇われてる身。つまり、契約とってなんぼ。決して雲の上の存在ではない。
偉そうにふんぞり返ってるように見えて実はビビってる。当然だ。毎日評価されるわけだからね。
足元を見られるのではなく足元を見てあげたらいい。

[68: 匿名さん]

>>67
住宅ローン 交渉 で検索すると嘘か誠か色々出てきますね。ローン契約会で交渉するのは厳しそう？借り換え時には使えそうな手ですな。

[69: 匿名さん]

まだ幕がついてるし、現地に行ったからってどうやって戸境壁まで見えるのか。

[70: 匿名さん]

>>68
交渉は全く厳しくない。むしろ担当を変えてほしいとちらつかせればいい。ビビって本気になる。

[71: 匿名さん]

>>70
交渉が成功した実績がおありのようで。素晴らしいです。参考までにどの程度金利を下げることに成功したのかお聞かせ願えますか？

[72: 匿名さん]

その交渉って、乗り換えでなく新規融資の時でしょうか？
ここは提携のソニバンが手数料も表明金利もかなり条件よいですが、それ以上の条件が期待できますでしょうか？

[73: 購入検討中さん]

ＡＢ棟の多数は小境壁に梁があるもののボードで上に空きがあり、ＣＤ棟の多数は隙間なく小境壁があると思われます。いただいた図面でも推測できますし、MRもＢ棟仕様でした。現地ではボードは設置されてませんがコンクリの小境壁がないのは確認できます。チラシの絵をイメージしてたので現地見て気づいた次第です。

[74: 匿名さん]

>>72
新規です。当然期待できます。提携ローンなんてバックマージンにお金払っててそれは結局のところ契約者が被ってるんだからいいわけ無い。
キャッチでついていった居酒屋で最高だと思ったことあります?そういう事ですよ

[75: 匿名さん]

いよいよ最終期！残5戸でラストですかね？

[76: 匿名さん]

最終期の4戸はまさかの低価格ばかりですね。
残り1戸の4Lもサクラ最上階で良い部屋。

[77: 匿名さん]

やはり竣工前完売できそうですね。
初期の頃からしつこく荒川氾濫、セレモニー、線路とネガっている人
もいましたが、デメリットが明確だっだし、その分価格と設備の全部入りで
これをきっちりカバーしていたので買う方もわかりやすくていい物件だったかなと思いましたね。

[78: 匿名さん]

高価格帯の4Lとかは苦戦するかと思いましたが、広いところを探しているファミリー需要が意外と多かったんですね。
第1期1次は総戸数の1/3以下でしたからどうなるかと思いましたが、競合物件と比較していた方々も結局ここに落ち着いたってところですかね。
しかし、売り主が三菱で良かった。
これスミフだったら確実に値上げしてますねww

[79: 匿名さん]

>>78
ですね！JR駅近ってのも一つだったんじゃないかな。

[80: 匿名さん]

売れるの早い。。。

[81: 匿名さん]

すごい早いよね。だって設備はいいもん。

[82: 匿名さん]

最近は板橋区でも5000万超えてくるぐらいの高騰だからここも従来の相場を考えれば5000万以上なんてのは
ええ！！？って思っちゃうけど今の相場で言えば全然安い部類ですから良心的だったんですね。
それにしても土地入札がない物件だと設備もそれなりに普通に納得がいく価格帯になって良かったと思いました。
その逆がティアラとかですかね。

[83: 匿名さん]

いよいよカウントダウンが始まりましたね。
頑張ってネガティブキャンペーンしないと売り切れちゃいますよ！

[84: 匿名さん]

ネガをするにしてもネタがないもんね

[85: 匿名さん]

この物件が同じ条件で駅が赤羽だったら1千万円以上は高いですよね？

[86: 匿名さん]

あと4戸で完売ですか！

パークハウスかベレーナか悩んでます。決め手は何かありますか？また、北赤羽を皆さんが検討している理由をよろしければ教えていただけますか。

[87: 匿名さん]

86さん、もう悩んでるヒマないですよ。キャンセル待ち位しか出来ないかもしれません。

[88: 匿名さん]

>>86
ベレーナは土地の素性が悪い。あと駅遠。総合力でこちらの方が断然上だと判断してこちらにしました。

[89: 匿名さん]

>>85
そうですね、しかも1000万以上高いうえに設備仕様はここより劣る事になるかと思います、、

[90: 匿名さん]

>>87
そうなんですね。なくなってしまったら他を探すしかないですが、同じくらいの条件ではなかなか出てこないでしょうかね。

[91: 匿名さん]

北赤羽なら新築にこだわらなければ、中古マンションも豊富にあるから焦って購入しなくてもいいのでは？
ただ新築にこだわりのある人は北赤羽にはあまりない大手デベ物件だけに悩みどころだな。

[92: 匿名さん]

>>91
この界隈に関して言えば、新築にこだわるかどうか、ってよりもそこのマンションの住民の質（の悪さ）にどこまで耐えられるのか、
ってところが大きいかと。
あくまでも一般的傾向だが、マンションってのは基本的に新築分譲開始が「ババ抜きゲームスタート」であり、
それ以降は常にババ抜きゲームを永遠とやってる状態になってくる。また経年劣化とともにババが増えていく。
マンションってのは買った時に出口戦略を考えないといけないと言われているが、それはまさにこのババ抜きゲーム
を終わらせなければならない。ハマるともう出られない。ってのも、不動産の場合、捨てる、放棄ってのが原則
許可されない。ゲームを辞める場合は誰かに引き継ぐ（=売却する）ことが義務付けされる。
が、「普通の人」は、いくら安かろうが「ババばかりのゲーム」には参加しようとは思わないし、
そうなる前に抜け出したいと思うわけで、だから大抵の人はそうなる前に売却する。
必然的に残ってる人、またはそんな悲惨な状況になってでも安いからといって入ってくる
新規住民で、＊＊率がどんどん高まっていく。これが一般的なマンション。
マンションスラム化とも言われるがまさにこれ。
これを防ぐため、それなりの人気のあるエリアや都心部などではきっちりとマンション管理を行い
それ相応の費用もかけて資産価値の維持を狙う。この資産価値を維持するというのは同時に
住民の質レベルの維持という側面も同時にかねるわけだ。

で、ここはご存知の通りもとから都営団地なども多い低所得者層が多いエリア。団地に住んでる人はもちろんだが
もともと地価もやすく賃貸でも都内にしてはかなりの格安水準。かのようなエリアであるがゆえ、
中古マンションの住民の質ってのはかなり厳しいわけだ。まだ築10年未満であればもちろんそうひどくは
ない。が、それでも2005年で4500万前後で売っていたマンションもわずか10年で3200-3400万程度と軽く1千万は
下落した状態で取引される。新築当時から住んでいた人が残っている分には構わないが、もうあと10年も住めば
築20年。こうなってくると、売却するのが非常に困難になってくるためこれからどんどん売りが多くなる。
そして徐々に3000万で買えるなら、っていう人が増えてくるわけだな。大抵訳ありの人が多い。

だから、中古を買うと言っても難しいと思うけどね。建物の劣化具合だけでは済まないが中古マンションの難しさ。
特に、対象エリアが高級住宅街とか常に一定の水準を維持できているようなエリアであれば中古になっても価格は
結構経年劣化程度に応じた下落にとどまるし、＊＊がたくさん寄ってくるようなことはないので安心だけど、
ここみたいなエリアとなると出口戦略を誤ると本当に悲惨な住環境に置かれることになるかと思うけどね。

[93: 匿名さん]

ところが築20年でも駅近は売れるし貸せる事実。ここも駅近でなければイマイチかもしれないが、駅徒歩5分でこの価格と仕様なら悪くない。
長文で下らない持論展開するくらいなら、より良い条件の物件でも紹介して欲しいのがしょうじきなところ。

[94: 匿名]

>>92
どこかの雑誌から転載してきた長文持論ですね。住民の質の高いところに行ってください。頑張ってください。

[95: 匿名さん]

>>92
住民の質の低いところは、北赤羽の他にどこになりますか？参考にしたいので教えていただけないでしょうか。

[96: 匿名さん]

92は他マンションの検討スレでもコピペして回ってくださいね。

[97: 匿名さん]

北赤羽はまず治安良いですよー
都営たくさんあってもおじいちゃんおばあちゃんばっかりだし。
若い世代のほとんどはここ数年にボコボコと建ってる新しいマンションの人たちばかり。
マンションの質や階数で見下すようなお金至上主義もいなければ(見栄っ張りな人は北赤羽を選ばない)、
埼玉、東京都市部のようなヤンキーもいなければ犯罪も全くいない。

[98: 匿名]

>>95
92、95 人間をランクを付けて、議論したり、いかがなものでしょうか？その質は逆に言われないでしょうか？

[99: 匿名さん]

>>93
そりゃ価格を劇的に下げたら売れたり貸せるだろうね。ただもはやそういう状況になってたらもはやスラムってる
ってことになります。少なくとも、今このマンションでカバーしてるような層は寄り付きません。

[100: 匿名さん]

>>97
地元の人ではないこと確定ですね。北赤羽の治安はメガシティ側とこちら側で全然違うがこちら側は最悪である。

[101: 匿名さん]

>>93
>>97
ミスリードしてんじゃね？
>>92は>>91の意見を受けてのものだろうけど
簡単に言えば、中古は住民の質が微妙だからここの新築検討者
には向かないって話でしょ。

[102: 匿名さん]

>>100
具体的に何がどうなのか、あなたの感覚ではなく犯罪率や数値で定量的にその根拠を提示してもらえますか？

[103: 匿名さん]

>>102
別に感覚でもええやん。
だいたいこのスレでちゃんとした根拠付きで語ってる人なんてほとんどいないし。

[104: 匿名さん]

北赤羽の赤羽北交番新聞を見つけました。27年1月から7月の犯罪件数です。
マンションだと犯罪件数もさらに減少するのではと思います。

[105: 匿名さん]

>>100
残念ながら地元です。
何が最悪なのですか？ここならではのご近所トラブルや事件ありました？具体的な事例をあげて下さいよ。
私は、何も聞かない。
メガシティ側なら住民の質が良い？
あちら側も桐ヶ丘住宅ばかりで、23区内最大の都営住宅地なのをご存知ないのでしょうね。浮間の都営なんて小さいもの。
どちら側も治安に変わりありませんし、それでも住民ランク付けするような人は、千代田区にでもお住みになったらいかがですか？

[106: 匿名さん]

>>105
私も残念ながら地元なんですが、、、
浮間口側のほうが暗くてイメージ悪いですよね。
河を渡るか渡らないかは大きな違いがあると思います。

[107: 匿名]

>>105
賛成です。

[108: 匿名さん]

治安が悪いというのは足立区等のこと言うのでは？北赤羽は治安も何ももともとは工業地帯だからそもそもそんなに人間住んでない。

[109: 匿名さん]

私は新聞の画像を見て、子供に対する性犯罪がなくて安心しましたよ。

[110: 匿名さん]

評論家気取ってネガっても、残念ながらあと5戸で完売なんじゃね？
早けりゃ今日にも完売するかもよー

[111: 匿名さん]

そうなんだよね、工業地帯だからそもそも人が定着してないんですよね。
なので犯罪マップでもオールグリーンで治安は良くも悪くもない。

[112: 匿名さん]

来週にはモデル閉まるとのこと

[113: 匿名さん]

>>112
ってことは？ 完売？

[114: 匿名さん]

ここからOK島忠って歩けますか？

[115: 匿名さん]

ついにMRも終わり？
ビヴァ！　なんか感慨深いものがあるなあ。
ここのpart1ができてからずっといるし。

[116: 匿名さん]

逆に人の住んでいる世田谷区が一番犯罪件数は多いですよ

[117: 匿名さん]

>>115
購入されたんですか？

[118: 匿名さん]

>>114
余裕で歩けます。

[119: 匿名さん]

>>117
買いました。

[120: 匿名さん]

>>112
最終期もお客様がすでについている部屋もあり、全体的な完売の目処が立っているとのことです。
最終期の販売開始は10月上旬なので今すぐの完売はしませんが。
あ、6400万のお部屋は今すぐ購入できますよ！先着順なので。

[122: 匿名さん]

あのモデルルームの熱帯魚はどこにいくんでしょうね。

[123: 匿名さん]

>>122
別の物件でしょ。パークハウスはここだけではありませんし。
あと、レンタルの場合もあるのでその場合は返却でしょうね。

[124: 匿名さん]

いろいろ見ましたが、この地域で出ている物件ではコスパがいいですねここは

[125: 匿名さん]

三ヶ月以内で売れるところもあるのに完売まで時間がかかってますね。

[126: 匿名さん]

今のマンション価格が高騰している時期で3ヶ月完売は逆に少ないですよ。

比較的人気のある三井、三菱、野村でも半年くらいが多いんじゃないかな。
スミフは数年単位ですけど。

まぁでもマンションは最後の1戸を売るのが難しいので、ここが竣工前に完売するかはわかりませんね。
まぁ三菱でこの駅距離なら安い部屋は売りやすかったでしょう。

ここを購入された方と思われる無邪気なポジはあれですが。。。

[127: 匿名さん]

かなりお買い得なマンションでしたね。
立地に関してのプラス面は、駅近、JR、埼京線（池袋、新宿、恵比寿、池袋まで一本）という利便性の高さ。
マイナス面に関してはハザードマップ、河側、低地、都営団地に囲まれる、準工業地域、メモリアル、線路そば、
といったところでマイナス面がやや強い状況。
それをこのクラスでは珍しい設備全部入りと価格が従来の価格並ということでトントンに持ち直し
非常にバランスの良いマンションになったかと思いますな。

[128: 匿名さん]

準工業地域ではないですよ。近隣のライバルマンションと混同されているのでは。

用途地域：第一種中高層住居専用地域・近隣商業地域

[129: 匿名さん]

三菱はマンションの中身にお金をかけているので長い目で見ても安心度が全然違いますよね。
三井もまだマシな方。それ以外はちょっときついですね。

[130: 匿名さん]

>>127
駅近、設備の充実、JR(赤羽、池袋、新宿、渋谷、上野、東京すぐ)、地所ブランド、価格の優位性(バランス)、等長所の方が大きく上回ってる物件だと思います。
掲示板のスレッドもパート5までありますしかなり注目されてたのが分かります。
マイナス面もありますが薄いですね

[131: 匿名さん]

スロップシンク、ルーバー、サイクルポート（しかも全戸分確保。最低３台、詰めれば４台可）、アルコーブ、ハイサッシ、アウトフレーム、
標準食洗機＋ディスポ、二重床、二重天井、高スラブ圧、天井高、2m超ベランダ、フィルターレス換気扇、タンクレストイレ、独立洗面、吊り戸棚
などが全部入りなのがここの売りにつながりましたよね。
この価格クラスではいずれかが対応されてるマンションはあっても全部入りってのが中々ありませんから。
もう一つの高ポイント部分は、共用設備に無駄がない点でしょうね。このクラスでは目立った特徴を見出せないためか、無意味な
共用設備、コンシェルジュやらゲストルームを作ってアピールしだすのですがここはそれがなく、維持費がかからない
利便性のよい共用設備だけにとどめてることでしょう。これは分譲マンションを経験してる人からしたら高評価だったはずです。

[132: 匿名さん]

価格と副都心へのアクセスの良さのバランスが良かったですね。埼京線や都道の騒音、周辺環境等のマイナスポイントもあったけれど、やはり魅力的なマンションですね。あっさり完売となりそうな感じがします。

[133: 匿名さん]

赤羽乗換えが便利なんだよな〜。
東京上野ラインで東京駅までわずか15分圏内になったし。
埼京線では池袋、新宿、渋谷の西側カバーされるし。
さすがJRだよ。利便性においては三田線沿線物件とは比較にならん。

[134: 匿名さん]

2015のマンションオブザイヤー（23区内庶民向け部門）はここだろうな。

[135: 匿名さん]

>>131
ミストサウナも標準ですしね
本当にここまでの設備はないですね

[136: 匿名さん]

北赤羽の物件でスレがpart 5になってる時点で人気のほどは伺える。
いってもpart 3程度だし。

[137: 匿名さん]

細かいところですが、
浴室の壁が４面共にアクセントパネル、どこでも普通は一面のみです。
排水口もプラスチックでなく金属製でした。
内装ドアのストッパーが押し込み解除式、ここも他の物件だとしゃがんで手でフックかけるタイプが多いです。

あとエントランスがハンズフリー。
アウトフレームは普通ベランダだけですが、ここは廊下側洋室も全てアウトフレーム、これもあんまりないですね。

なんか営業マンみたいですが笑、
数十軒マンション見て気付いた点です。

[138: 匿名さん]

東十条より仕様良いって営業が言ってました

[139: 匿名さん]

ここのパンダ部屋を手に入れた人は相当お得だろうね。
35年ローンだと頭金を少し入れて月5万円ぐらいなんじゃないかな。
1K賃料よりも安くて過ごせるよな。

[140: 匿名さん]

>>138
東十条はだめだよ。あそこは仕様が悪すぎる。まぁ駅近で安いから
全体として悪くないけど。