ザ・パークハウス北赤羽ってどうですか？その５

[ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん [ 30代]]

公式：URL：http://www.mecsumai.com/tph-k.akabane/

ザ・パークハウス 北赤羽　スレッドも５つめになりました。引き続き意見交換をお願いします。



所在地：東京都北区浮間1丁目13番5他3筆（地番） 
交通：埼京線 「北赤羽」駅 徒歩5分 （浮間口） 
京浜東北線 「赤羽」駅 バス16分 バス停から 徒歩5分 （東口） 
埼京線 「浮間舟渡」駅 徒歩12分 

間取：3LDK・4LDK 
面積：67.58平米～85.18平米 
売主・販売代理：三菱地所レジデンス 
売主：日立アーバンインベストメント 
施工会社：川口土木建築工業 

前スレhttps://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571218/

【スレッド本文を修正致しました。H27.9.19 管理担当】

[251: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[254: 匿名さん]

うちは嫁の方が同じ土地に10年以上住むのを嫌がってる。

[255: 匿名さん]

もう販売終わり間近の物件スレで皆さんお熱いこと。最後の1邸の1階のお部屋についてや、はたまた親切な方はリセールの心配まで(笑)
持論で意見の押し付け愉快ですなぁ

[256: 匿名さん]

マンションの場合は建物寿命自体は長いけど住民層がだんだん下がっていくし実質建て替え不可能だから取り残されるまでに
脱出する人がほとんだからね。なので普通まともな人は10年前後で新規マンショんに住み替える方がむしろ合理的。
お金の費用負担は増えることがなく一定の間隔で最新設備のマンショんに住めるわけだから。資産性を重要視しているのは
そういうこと。６０００万円のマンショんを買うってのはその物件を買うことではなく、単に6000万円を投資して効率的な
住宅を選ぶことにあるだけ。

[257: 匿名さん]

そういう本ありましたよね、マンションは10年で売れ！みたいな。
私は読んでないですが、上で言われてる様な内容でしょうか？
確かに10年経過すれば設備は陳腐化しますね。
しかし、子供が学校に行っていれば転校を強いることにもなりますので、経済的合理性か上で言われてるコミュニティだったり、子供のことだったりを優先するか、結局はその家庭それぞれの考えとなるでしょう。

[258: 匿名さん]

>>256(>248)さん
言いたいことはわかりますが、【普通まともな人は】と書くと10年で転居しない人はまともではないような書き込みになり、反感も出ますよ。

[259: 匿名さん]

経済的合理性といっても、売買にかかるコストも大きいですよね。
ローン手数料など加味すると売買往復で500万以上見る必要はありますね。
株みたいに手数料自由化され、もっと流動性があがれば良いですけどね。
すると"不動"産ではなくなるかもですが笑

[260: 匿名]

それぞれの判断あり、買替えせずずっと住む人が居るし、10年単位で買替えでステップアップして行く人も居る。意見の交換がいいけど、押し付けの文言はダメですよね。

[261: 匿名さん]

>>258
反感買うとかそういう話じゃないのですよ。だって現実なんですから。
だいたい、10年ってかなり長いんですよ。新築で買って30年も40年も同じこところに住み続ける人なんていませんよ。
それは建物の寿命の話じゃないです。住民層が変わるわけです。建ぺい率、容積率に余裕を持たせた昔のマンション（団地
）ですら建て替えには長い年月だけではなく労力が必要です。場合によっては住民の一部で物別れになって訴訟だって
しています。現代のマンションは廃棄先すら決まっていない原発と同じ。どうせ建て替えができない、または法律が変わって
建て替えしやすい状況になったとしてもそれ相応のコストが必要なわけでまともな人はそんな労力とリスクに付き合う人など
いやしない。だからみんなババをひかないようにさっさとそれなりの値が付くときに売却して次に行くわけです。
これは分譲マンショんだけに限った話じゃないですよ。賃貸用のマンショん、アパートだって同じ話です。
新築時は普通の人が入居するわけでしょ。だけど、築10年、20年もたってるそれはどうなりますか？って話です。
相場よりも安いからそこに行くわけです。そういう人が集まるわけですよね、結局。

[262: 匿名さん]

>>260
ほとんどいないんだけど。実際今築30年越えてる物件で聞いてみてごらん。新築時からずっとそこにすみ続けている人がいったいどれだけいるのか。
5%未満ですよ。いるか、いないか、０,100ならそれはいますよ。でもそういう話をしているんじゃありませんので。
だから空き家問題があるわけだし新築購入者の半分以上が二次取得者以上に成るわけです。

[263: 匿名さん]

>>259
売買手数料なんてわずかなものですよ。何度も言うようでうですが賃貸だろうが分譲だろうが住居費は生きてる限りずっと費用が発生しているの。
それが、先に大きな負担をするのか、それともコンスタントに払うのか、そういうキャッシュフロー的な違いしかないの。どちらか一方が圧倒的に
優れているのであればそもそもそういうのは市場から消えてる話ですからね。全体で見る必要があると言っているのはそういうことです。
一つのマンショんを30年も40年も50年も住み続ければとうぜんトータルで支払ってる修繕積立基金も増えていくわけだし管理費だって
基本的に上昇していくわけですね。それに居室の設備はそれとは別に個人が支払うも増えていきます。建物も設備も古くてお金もかかるだけになってきて
住民だって質が悪化していくのを考えれば住み替え時に発生する維持的な出費なんて無視できるほど小さなものです。

[264: 入居予定さん]

持論を熱く語る人って何がしたいのか不思議に思います。

マンションマニアさんみたくブログでもやって熱く語るなら自由ですが、この板だけで熱くなられても説得力にかけます。

そもそも上から目線すぎて私は生理的に無理です。


私はマンションマニアさんに背中を押された影響もあり購入しました。

価格以上の上物であるから価格満足度は相当高いと言っていましたが最終的には自分自身納得して購入。

基本的には永住するつもりですので皆様と仲良くやっていけたら嬉しいです。

[265: 匿名さん]

>>264
普通の人はほとんどが永住目的ですよ。だけど現実にはみんな卒業していくの。
住宅ローンもほとんどの人が30/35年で組むけど実際にはそれよりもずっと早く
完済します。同じことです。

[266: 匿名さん]

マンションマニアに背中押されて買いましたなんて言われてもマンションマニアも迷惑だろう。

[267: 匿名]

ここの購入者平均年齢は何歳でしょうかね。10年単位で買替えでステップアップして行くって、資金調達はできるのでしょうか。

[268: 匿名さん]

>>264

あなたも同じでは？上から目線と言ってますがあなたもたいがいですよ。

[269: 匿名さん]

>>267
資金調達が用意なのが二次取得者以上なんですけど。家賃の支払いが住宅という資産への支払いに変わる。
加えて住宅ローン減税もあり超低金利。大事なのは資産価値が急激に落ちるような物件をつかまないこと。これだけ。
ここは駅近で利便性も高いし、そもそも新築時の価格が安いのでとても好都合な物件。今後10年で高騰もないが暴落もない。
普通の下落曲線を描くだけだから予測もしやすい。4000万で買った物件が10年で3500万で売れたら耐久消費財としての
側面に500万支払ったってことでお得なことが自明。単純計算で年50万の下落＝耐久消費財への対価＝家賃相当。
年50万円では、いくら安いこのエリアでもまともな1Kルームですら借りられない。だからマンションを買う人がいるわけだし、
ビジネスとして成立してるんじゃん。何言ってんだか。

[270: 匿名さん]

>>269
あなたの考えには賛成だけどせめて固定資産税やローン金利も含めて書かないとネガにつっこまれる。

[271: 匿名さん]

検討中の者です。マンションではどんな質の層が集まるかが重要だと思っています。即ち年収です。幅はあるでしょうが余り低年収の方が混入してると後々トラブルの元だと聞きます。目安としては1馬力1本が目安と聞きますが、それ未満のもいらっしゃるのでしょうか。治安への影響もありますので。

[272: 匿名さん]

うちは年収500万です。治安を悪化させてすみません。

[273: 匿名さん]

>>270
突っ込まれるって言われてもね。事実だしそれが現実なんで。
そもそもここのマンションを新築から賃貸で借りたらどうなるかなんて大体わかるでしょ。
70m2/3LDKぐらいで17万といったところか。10年平均的に考えても15万/月で年180万の1０年1800万。
更新料は2年で15万円x5で1875万か。
4000万、頭金０でも0.6の金利なら住宅ローン減税でつりがくるぐらいだ。固定資産税？そんなもの月1万程度で
１０年でわずか120万の話。1857万支払いで１０年ここに住むのか、700万程度で住むのか、こんなこと考えなくても
住むことだろ。それに売却だけの道だけではなく賃貸に貸し出すという道だってある。しかも当然この間も貯金も可能。
キャッシュフローまで考慮すれば毎月15万支払い確定なのと、毎月１０万程度の住宅費（ローン、管理費、修繕費、固定資産税）
でさらに＋５貯金も可能なのと考えれば比べるまでもない。
だからこういう、利便性が高くて競売がなかったので販売価格もなかなかいいこういうマンショんが売れる理由だ。
そしてこのパターンを続ければ続けるほど、つまり二次、三次取得者となると結果的に現金資産も増えていって
質が良いマンショんを低価格て住めるわけ。それがマンションの合理性であり醍醐味だろうが。
永住とか妄想している人は正直どうかしてる。

[274: 匿名さん]

何を言ってんだか、、
中途半端な人ほどこういう事を必要以上に気にするんだよね。

[275: 匿名さん]

>>272
北赤羽では充分高所得者です。

[276: 匿名さん]

>>272
このマンショんい新築時点で入居する人（一期生）の1戸あたりの世帯年収平均はおそらく700万程度
だと思います。>>275がいうようにこのエリアであれば500万でも十分平均以上です。

[277: 匿名さん]

>>273
固定資産税が月1万なら年50万の負担じゃねーじゃねえか。あとから付け足すんじゃねえよ。書く内容が中途半端なんだよ。素人が評論家気取りで語るから穴だらけ。

[278: 匿名さん]

10年よりも修繕積立金が上がる前の5年以内に転居がいいらしいですが、5年後は乗り換えしようにもオリンピックでえらい価格になりそうですもんねマンション。

[279: 匿名さん]

んで、買うの買わないの？

[280: 匿名さん]

>>277
そんなことぐらいみんな知ってるのでわざわざ書いてないだけですけど？笑
ずいぶん必死のようですけど、暴落マンショんでも買ってしまって長く住むことでしかどうしようもなくなりました？

[281: 匿名さん]

固定資産税が年12万は甘く見すぎだし、ローン・修繕費・管理費・固定資産税で月10万も甘い。持論に都合の良い見積りですね。

[282: 匿名さん]

>>278
修繕費が上がるタイミングはマンション修繕計画によりますので物件ごとに違います。
また、それ自体は大した話ではありません。常に全体で考えることです。

[283: 匿名さん]

>>280
評論家気取るなら丁寧に記載しろよ。穴を指摘されてから顔真っ赤にして言い訳するうえに人格攻撃は見苦し過ぎる。

[284: 匿名さん]

マンショんさんの裸踊り

[285: 匿名さん]

>>281
だったらどう甘いのか言ってみな。民主党みたいに文句はいえるが論理的な
批判も出来きないのと同じだとはずいよ。

[286: 匿名さん]

>>280
失礼なこと伺いますが、ここの購入者さんですか？

[287: 匿名さん]

>>283
真っ赤になってるのはあなたですよね。まともな情報一つもかけずに騒いでいるだけ。

[288: 匿名さん]

皆さんまとめてここではないどこかへ行って議論を深めていただきたい。

[289: 匿名さん]

みんな気が済んだ？

[290: 匿名]

買替え必要かどうかは各自の事情、判断ですればいいのに。10年単位で買替えは得かどうか

[291: 匿名さん]

ここの一番お買い得だった部屋はどこでしょうか？マンションで一番最安値の部屋？それとも桜ウイングで一番安い部屋？

[292: 匿名さん]

10年後か。北斗さんはご健在だといいな。

[293: 匿名さん]

>>291安いにはその部屋ごとにもちろん理由はあるけれども安さはインパクトになりますから、中古で出した時も新築より断然安い価格で出すからインパクト大です。3千万台のところは中古で出してもすぐ買い手はつくでしょう。クリオレジダンスなんてもう何年が経つのにいい値段してますよ。

[294: 匿名さん]

盛り上がって参りました！

[295: 匿名さん]

>>290
オリンピック後には新築価格がどうなっているかですよね気になります

[296: 匿名さん]

総戸数多くはないのにここのマンションはやはり話題性はあったんですね。部屋によっては売却時に利益でるのかしら？ただ、この地域はこれからも注目されるようなことはないと思いますが、どうなんだろうか？

[297: 匿名さん]

今日は随分進むね！だけど明日からまた仕事だからそろそろ寝ます。

[298: 匿名さん]

一番高額な部屋は売れたようですね？住友不動産のように、チラシ配りしていないのにすごいですね。三菱地所って地味な売り方ですが、なかなかやりますね。それにスミフなら値上げするかもしれませんからね。

[299: 匿名さん]

>>291
サクラウイングには3千万台の部屋はなかったのではないでしょうか？あったら安過ぎます。

[300: 匿名さん]

>>291
一階でも3千万台を買っておけば間違えない。嫌う人も勿論いますが、そこしか買えない層は中古でも必ずいる。

[301: 匿名さん]

>>299
真意のほどはわかりませんが、サクラは一期で３７９８万の部屋があったと過去の書き込みがありました。私は確認していませんが本当にあったなら私ももっと早く知りたかったと思いました。

[302: 匿名さん]

>>301
マンションマニアさんのブログにも価格ページに載っているので本当だと思います。ただ、なぜサクラウイングの方が良いのでしょうか？

[303: 匿名さん]

>>301
前に価格表載せてしまった方がいて3つほどありましたから本当でしょうね。サクラでその値段ならほんと安くて一階でもいいので、その値段でしたら検討したかったです。テラスも広いですから羨ましい。

[304: 匿名さん]

直接あの道路の騒音が響かない南以外の部屋を検討していた私みたいなのもいますし。好みの問題ではないでしょうか。

[305: 匿名さん]

>>304
セレモニー近いところはやはり嫌がる人が多いですから安く設定していて、フロントとサクラは高額部屋がほとんどでした。フロントとサクラは合計4つしか、3千万台の設定はなく、あとは4千以上ですから、高い塔な訳ですね。そこで数少ない安い部屋があれば目玉になるわけです。

[306: 匿名さん]

>>301
ありましたよ。安い理由は日照時間が少ないからです。朝早い時間は目の前の都営が邪魔して暗く、やっと上に登ってきても、東側だから12時過ぎにはまた暗くなるというシミュレーションです。

[307: 匿名さん]

>>275
北赤羽ってそんなに低所得エリアなんですか。このマンションにはそんなのがいないと信じたいです。管理費の滞納だけでなく、運営費の節約とかみみっちいこと言い出す人が出てくるので、低年収はマンションを荒らす根源になると聞いていますから心配です。良識を求めます

[308: 匿名さん]

>>307
都営が多いですから、そこが平均所得を引き下げている事は火を見るよりも明らかでしょう。

といってもただし、ここは平均4000万以上の物件ですから、世帯年収1000万とはいかなくともローン組んだり、キッャシュ持ってたりとそれなり以上の方が集まるのでは。

[309: 匿名さん]

>>307
都営が多い地区だから平均所得が下がるのは当たり前でしょう。お年寄りばかりで、年金暮らしも多い。
このマンションに住む人は別の話。

[310: 匿名さん]

いずれにしてもここを4000万未満で手に入れられた人はリセールも安心ですし普段の生活もゆとりが生まれるので良いと思います。

[311: 匿名さん]

>>309
わかってないなぁ。所得が高い層がどうしてわざわざこんな都営に囲まれた住環境も教育水準も低いエリアを選ぶんだよ。。。
論理的に考えられないの? 仮にここに億ション立てたら3Ａとかを検討してた人も視野に入れてくると思ってんの?
バカバカしい。人が街を作り街が人を呼び寄せる。ここによってくる人は安いから、であってそれ以上でも以下でもない。ここだけ別になるわけがない。そして経年劣化していくとより低い層がこぞって集まってくるようになる。だからみんなスラム化前に移動するんじゃん。

[312: 匿名さん]

>>311
あのですね、なぜあなたにタメ語で上から目線でバカにされないといけないのですか？

大体、ここだけ別なんてどこに書いてあるのですか？都営の方と同じ経済状況の人がマンション買えるわけないでしょう。
なんで億ションの話の妄想で人を非難しているのですか？億ションに住む人が北赤羽に住まないことくらい、誰でもわかること。

低所得者が多いのは、都営に住む高齢者(年金)が多いからです。と書いただけじゃないですか。

どんなエリアにも都営は存在するんですよ。まさかそこの人と、その隣に建ってるマンションに住んでる人がみんな同じような経済状況だと思ってるんですか。呆れて物も言えません。

浮間は元々工場街で、住んでる人が少なかった。
ここ最近どんどん工場潰れてマンションが建ってるだけの開拓地です。
北赤羽がそうなるとは言いませんが、工場労働者が多い工場開拓地から、土地バブルになったケースはいくらでもあります。ご指摘に反して全てがスラム化していません。

あなたのストレス発散をここでしないでください。

[313: 匿名さん]

ういう言葉尻を考えられないただ高圧的に言い負かしたいだけのやりとりは苦手です。
このマンションの将来がスラム化すると非難してる方がここの検討スレにいる意味は？
自分が購入する予定のマンション(例えばパークコート赤坂檜町ザタワーあたりいかが？)の巣にお戻り下さいな。

[314: 匿名]

なんで、ここはスラム化すると断言できるのですかね。理解に苦しむね。

[315: 契約済み]

>>314
ほんとに同感‼
あと、「住環境も教育水準も低いエリア」って考えているなら購入検討なんてしないんでしょ、本当に鬱陶しいから出てってよ。

[316: 匿名さん]

>>315
年収(額面)は幾らですか

[317: 匿名さん]

316さんはいくらです？聞いておいて自分は答えないか、もしくは見栄を張るんでしょうがね。

[318: 匿名さん]

>>317
私は31歳、妻は29歳です。私は1100万、妻は事務職なので600万しかありません。

[319: 匿名さん]

>>318
購入者もしくは検討者？

[320: 匿名さん]

>>319
相手にしない方がよいかと。
おそらく都営の人でしょ？

[321: 匿名さん]

見栄かホントかわかりませんが、こんな所で自分の年収書いても、にちゃんねらーの書き込みと同レベルですよ笑

まぁ今熱くなってる方は、人の意見を論理的でないと批判する一方、自身の発言はスラム化だとかなんだで、論理飛躍が甚だしいですね。
上で言ってるように都営は何処にでもあります。青山の一等地にすら。
では、そこがスラム化してますか？
浮間の都営スラムして、治安が悪いという、客観的データを出さなければただの妄想であり論理もへったくれもありませんよ。

[322: 匿名さん]

私は都営住みのコンビニバイト。趣味は高所得を装いマンコミで煽ること。淋しい人生トホホ。
こうですかわかりません。

[324: 匿名さん]

>>310
同意見です。ただ、もう少し余裕がある人は高い部屋を選べばいいだけですね。

[325: 匿名さん]

3000万台、
4000万台、
5000万台どれも需要はありますが、
中古にしても3000万台の方が圧倒的に買える人数が多いですよね。
勿論高い部屋は条件良いですが、
ローン組めない人もいるわけですから。
よってやすい部屋の方がリセールでも検討する人数が多いです。

[326: 匿名さん]

ここって部屋選びがうまくいければ中古で売っても利益でる可能性はありますよね。近くにあるゴールドクレストマンションも中古で結構な値付けですよ。都内、JR徒歩五分、三菱地所、3〜4千万っていうのは他見てもなかなかありません。三井不動産のパークホームズ蓮根もやすいですが、こちらの方がコスパは上でしょう。

[328: 匿名さん]

ここくらいの条件ならば待ってればすぐに出ませんかね？

[331: ちっちゃいおっさん]

おっ？なんかここには専門家が沢山いるなぁ？

[332: 匿名さん]

ここは都内ザパークハウスでは青砥についで二番目に安いのでは？青砥は駅遠でしたが、人気物件でした。

[333: 匿名]

激論をみながら、いろんな考え方を知ることができて、よかったのでは。但し、言葉使い等に気をつけましょうね。

[334: 匿名さん]

青砥のパークハウス物件はよくても地域がねぇ。葛飾区や足立区はイメージ悪くてよく三菱地所も作りましたね。大手ブランドマンションはあまり作らないでしょう。

[335: 匿名さん]

http://buzz-plus.com/article/2015/02/09/tokyo23-motenai/

葛飾区には負けてる。悔しく無いけど。

[336: 匿名さん]

今出ているパークハウスでは都内最安値ですね。次に志村坂上、次に船堀ですね。

[337: 匿名さん]

都内、大手デベロッパー、駅近、3LDK3000万台、この条件が揃う物件は他には少ないでしょう？なかなか出てこないです。

[338: 匿名さん]

ここの仕様はブランドマンションらしいですね。コンシェルジュやジムルームは少し欲しかったけど管理費がね。

[344: 匿名さん]

>>335
なにこの根拠がないランキング笑

足立区は本当にイメージ悪いですね。
葛飾区の方が北区よりいいイメージはないのですが、皆さんはどうですか？

[345: 匿名さん]

>>342
日当たりが良いからよ

[346: 匿名さん]

>>344
東京の城南地区に産まれ住んでおりますが、足立、江戸川、葛飾はイメージ悪いですね。実際軽犯罪も多いですしね。

[347: 匿名さん]

>>344
北区と葛飾区では葛飾区の方が事件事故は多いようですね。
荒川区はさらに平和なようです。

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

[348: 匿名さん]

ずーっと同じことしか言ってないのに、激論ですかね。
スレ1から読んでも、リセールはかなり良いですねという話しか出てないですよ。

[349: 匿名さん]

>>348
同じような話題でもスレ1からずっといらっしゃる方が少なくて、会話されてるメンバーが違うのでは？

[350: 匿名さん]

ここ第1期は勢いよくなかったものの、それ以降は順調ですね。