ザ・パークハウス北赤羽ってどうですか？その５

[ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん [ 30代]]

公式：URL：http://www.mecsumai.com/tph-k.akabane/

ザ・パークハウス 北赤羽　スレッドも５つめになりました。引き続き意見交換をお願いします。



所在地：東京都北区浮間1丁目13番5他3筆（地番） 
交通：埼京線 「北赤羽」駅 徒歩5分 （浮間口） 
京浜東北線 「赤羽」駅 バス16分 バス停から 徒歩5分 （東口） 
埼京線 「浮間舟渡」駅 徒歩12分 

間取：3LDK・4LDK 
面積：67.58平米～85.18平米 
売主・販売代理：三菱地所レジデンス 
売主：日立アーバンインベストメント 
施工会社：川口土木建築工業 

前スレhttps://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571218/

【スレッド本文を修正致しました。H27.9.19 管理担当】

[193: 匿名さん]

論拠もなく一行で、短絡的発言、思考しかできない190のような人を相手にする必要はないですよ。

ここで戸建てorマンションの議論をしてもしょうがないですが、都内でこのか価格帯なら、戸建ては所謂狭小ミニコとなり、その場合大きく上記とは異なるでしょう。

[194: 匿名さん]

というか、190さんは、1階ならマンションに住む価値がない。と言いたいだけだと思いますが？

[195: 匿名さん]

>>194
ですね。

[196: 匿名さん]

駅徒歩5分でこの価格設備は戸建てで不可能かと思うので、ここは優位性あると思いますけど
低地で洪水懸念地域ですし、まぁ考え方は人それぞれですよね。

[197: 匿名さん]

もう完売カウントダウンか

[198: 匿名さん]

4日で完売かもしれませんね

[199: 匿名さん]

>>190
意味がなかったらどこのマンションも一回売れない

[200: 匿名さん]

そう簡単に売り切れはしないでしょう

[201: 匿名さん]

>>196
自分もそう思いますね。エリアによっては戸建に優位性があるところもありますが、
この辺に限っていえば戸建が適してるとは思えませんね。
基本JRの駅近はこんな北赤羽みたいな駅でもそこそこの商業施設があるし
パチンコ店なんかもあるので戸建には不向き。加えてここは低地で川そばですからね。

[202: 匿名さん]

>>201
マンションの方が賃貸にもしやすいですよねこれは間違いないですね

[203: 匿名さん]

いくら難点があるといえど3000万台の部屋はお買い得ですよ。賃貸にしたとして上階とそこまでの大きな賃料差はありませんから

[204: 匿名さん]

>>202
うん。賃貸だけではなく基本売りやすい。これはマンションを買う人・借りる人ってのは
マンション内の個々の部屋には注目せずマンション、という建物そのものを意識するから。
イメージとしては、サークルに参加する感じ。戸建は一人で運営していた部活そのものを
自分が全部引き取るイメージ。
なので、重みが大事違う。で、これはマンションや戸建の良し悪しの問題ではなく土俵を
どこに置くか、というだけの話。マンションは既存のサークルに入って会費を払ってその
枠組みで楽しめばいい。戸建は一人で全部引き継ぐだけなんで別に壊して何か別のものを
作っても良いし何もしなくてもいい。売るときに自分の創作がウケなければ更地にして
引き継がせれば良い。どちらでもいいが、一般的に自分で一から作ろう、自分だけで
背負おうって人は相対的に少ない。特に日本では。
一般的にサラリーマンが多いように、ある程度すでに固まっているサークルに参加する
ほうが気軽には入れて気軽に出られるのでマンションのほうが売りやすいし貸しやすい
って話。

[205: 匿名さん]

>>203
中古で売るにしてもこの立地であれば新築よりさらに安くなる中古価格でもすぐ買い手がつくでしょう、いま建築費高いですからパンダ部屋はお買い得

[206: 匿名さん]

3000万台は当然お買い得ですよ。ちなみにこのあたりの相場では築浅でも築10年でも15年でもだいたい70m2分譲マンションは
3000万台前半で取引されてます。ここ20年ずっとそんな感じ。つまり、築２年で売っても10年でうってもだいたいその金額に
収まる可能性大です。
なんで3000万台のマンションなら売るときもさほど金額なんて変わりません。

[207: 匿名]

不動産購入は、利便性及び出口戦略(リセール 、賃貸等)を考えなければならない時代ですね。そういう意味ではマンションが有利です。まあ、それぞれの価値観で判断すればと思いますが、

[208: 匿名さん]

70平米の部屋なんて3000万台と言っても、1階のほぼ4000万の部屋しかなでしょ。
本当に安い部屋なんて67.5平米のA棟低層階だけ。もちろんリセール時も平米分安くなるし、
更にこの地域は1〜2階はバザードの分で中古でも200万くらい安くなりますし、なかなか売れません。新築でも売れ残るのは低層階ばかり。2年前の新築なんて、低層階何百万と値下げされてようやく売れていましたよ。そういう地域ですからお買い得ではない。価格なり。

[209: 匿名さん]

パークハウスの1階がこれまで分譲してきた中で即契約になっているのを目の前にして、2年前に何百万も下げてやっと売れた新築の話は別に考えた方が良いとおもいますよ。

[210: 匿名さん]

>>209
ただ低層階のリセールが悪いのは事実です
しかもこのマンションの低層は眺望が悪過ぎです
D棟は好みによりますかね
もう既に幕が取れたA棟の前は悲しい限りです

[211: 匿名さん]

眺望はここのA棟1階と比べ、他にどの様に良いマンションがあるのか興味があります。
ここのA棟1階住戸はそれなりの広さの庭がついていたはずです。また、今はまだ植栽がなされていませんが、引き渡し時には目隠しに十分な植栽が入るはずです。庭がここまでの広さが無いマンションも数多くある中、1階住戸として比べればむしろこれ以上望むとなると、どの様な物件がこの価格で選べたのでしょうか。

幕の外れたA棟の眺望が悲しいのはあなたの感性です。同じ様に悲しむ人はその部屋を選ぶ事はないはずです
そういう意味ではD棟は確かに好みによりますが、面白い案件ですね。

リセールが鈍いのは同感です。

[212: 匿名さん]

>>211
1階に眺望を望むのが無防でしょう。
2階以上でならたくさんあり。
ヴェレーナシティも眺望は良い。

[213: 匿名さん]

なんか必死なネガが来てますね。
まぁほっといても売れる訳ですから。

一階の眺望に期待してる人なんかいませんが？ 戸建てに住む人がそんなこと言ってますかね笑

ベランダに出て何があるか、見えるかは事前に理解して買う訳ですよね。
戸建てなのか、公園なのか、線路なのか。

まぁメリットで言うなら、専用庭がある事で、自分が使える広さ、厳密な専有面積でない、が67からベランダあわせて90平米超になることでしょうかね。
そのコストが月1300円くらいですから。

[214: 匿名さん]

残ってるお部屋5つあるみたいですがほとんど1階の部屋なんですか？それぞれの間取り何階が残ってるんですか？
全て条件悪い？

[215: 匿名さん]

公式ページに間取りでてますよ
1階なら庭かテラスがついてますよ

[216: 匿名さん]

1Fでもなんでもいいじゃん。さとみんの可愛さの前にはそんなことは些細なことです。
ちなみにマンションは必ず売らないといけないのでそこそこ安い部屋をかって10年ぐらいで
さっさとステップアップしていくのが東京の当たり前のことです。
ゆえに、一次取得者よりも二次、三次取得者のほうが良い部屋、高い部屋を買えるわけです。
車でも同じですね。使い勝手の良い売れ筋のやすい車を新車で買って定期的に打って乗り換える
わけです。一つの高い車を何十年持つ買うバカがいないようにマンションも同じことです。

[217: 匿名さん]

>>216
さとみん？

[218: 匿名さん]

大丈夫っすか？

[219: 匿名さん]

>>217
女優のさとみんのことです。

[220: 匿名さん]

マンションマニアさん降臨

[221: 匿名さん]

さとみんに敵う人はいません。ひどい！

[222: 匿名さん]

石原さとみ

[223: 匿名さん]

>>220
マンマニさんが石原さとみ好きとか言ってるの聞いたことないよ。徳井空が好きだとかつぶやいてたけど。

[224: 匿名さん]

石原さとみレベルの人をMRで見たのでこのマンションには美人の奥様が何人もいると思います。

[225: 匿名]

>>216
マンションと車は同じですか。単価は全然違いますので、車買いと同じ発想ではどうですかね

[226: 匿名さん]

>>225
同じですよ。単価の問題ではありません。本質的なことがおわかりになっていますか？
車であれ、マンションであれ耐久消費財であり寿命があるわけですね。
それを（キャッシュフローと費用対効果も考えず）それがお得だから寿命が尽きるまでとことん使い潰す、
という人と、そうではなく、「一つの物件（車種）に拘らず連続した生活環境の中で総合的に考える」
か、です。
どちらが正しい、とかそういう問題ではありませんよ。ただ一般的に前者は視野狭窄で目先のことしか
考えらない人に多く普通は後者になるわけです。
おわかりですかね？

[228: 匿名さん]

さとみんがいればネガなど無い

[229: 匿名]

>>226
ご持論はよくわかりましたが、

[230: 匿名さん]

ここで熱弁奮ってる人はスーモカウンターにでも就職したらいいのに

[231: 匿名さん]

さとみってモデルルームのスタッフのこと？
なんか年配が多かったような、、

[232: 匿名さん]

>>231
石原さとみのことであって、全然違いますよ

[233: 匿名さん]

>>229
持論ではなくて常識の話です。私の見解ではなく世の中の見方です。

[234: 匿名さん]

このマンションはコスパよいから一階買っても元が安いから中古にしても、新築よりさらに安く出すわけだから3千万台前半で出せばインパクトあるわけで飛びつくでしょうね。駅近ブランドマンションですから。だから余裕ある人は上買えばいいし、余裕ない人や下層でも気にならなければ安い部屋でいいでしょう。賃貸にすると上も下もそこまで変わらないです。ただ、中古でも賃貸でも同時に出してる他の部屋があるとやりずらい。

[235: 匿名さん]

ここは駅近なのに、値段が三流デベロッパー価格で一流デベロッパーマンションが買える

[236: 匿名さん]

ここくらいの規模でここのあたりは地域ナンバーワンになっちゃうんですか？大規模とは言えない総戸数ですよね？

[237: 匿名さん]

>>236
大規模マンションっていうのは200以上では？

[238: 匿名さん]

あくまでも北赤羽エリアでは、ってことでしょ。

[239: 匿名さん]

たしかにランドマークと言うにはちょっと大きさは足りないかもしれませんね

赤羽口なら住友でしょうね

[240: 匿名さん]

浮間口では最も大きいのかな？

[241: 匿名さん]

裏の川沿いのほうの都営結構大きいんですね

[242: 匿名さん]

数年単位でマンションジプシーなどできるのは独身男性だけでしょ。

[243: 匿名]

マンションは10年単位で買替えをしてステップアップして行くって、経済的に可能な方はどのくらいがいるのでしょうかね。

[244: 匿名さん]

10年後はオリンピック終わって下落してないかしら？

[245: 匿名さん]

果たして、北赤羽というなにもない場所の土地は10年後上がるのか。。。
大した再開発予定もないし、区自体も重要視なんかしてないだろうな。

[246: 匿名さん]

なんか認識違いをなさっているようですが、この辺りのエリアを検討している、もしくは購入した人で、10年後に上がると思っている人はほとんどいませんよ。そんなのはみんな納得済みです。
この物件は、大きく下がりにくいという要素を評価されて人気になったということですよ。

[247: 匿名さん]

>>246
その通りかと

[248: 匿名さん]

>>243
その発言を見ればいかにわかっていないのかすぐわかりますよね。ステップアップって言いますけど、どのみち生きていく限りは住宅に対して費用がかかり続けるってことを理解されています？
戸建だろうがマンショんだろうが、持ち家だろうが賃貸だろうが。費用の負担を最初にドカンといくか、またはコンスタントに行くか、など違いはあれど結局はずっと費用が発生するんですよ。
だからまともな人はそんなことはわかっているので、費用対効果が常に最高になるように考えて定期的に住み替えるわけです。
携帯電話だって同じでしょ？別に壊れなくてもずっと昔からのものをそのまま何十年も使い続ける人はいません。

[249: 匿名さん]

それで結局のところ、この物件の検討版で何を訴えたいわけなんです？

[250: 匿名さん]

>>249
ここを買っておけば下落率も普通なので将来の資産性も読みやすい。つまり4000万未満の部屋を買っておけば10年ぐらいしてから売れば3500万円程度で売れることが見込まれるため、10年500万円未満で住居費を払ったことになりものすごくお得になるって話。

[251: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[254: 匿名さん]

うちは嫁の方が同じ土地に10年以上住むのを嫌がってる。

[255: 匿名さん]

もう販売終わり間近の物件スレで皆さんお熱いこと。最後の1邸の1階のお部屋についてや、はたまた親切な方はリセールの心配まで(笑)
持論で意見の押し付け愉快ですなぁ

[256: 匿名さん]

マンションの場合は建物寿命自体は長いけど住民層がだんだん下がっていくし実質建て替え不可能だから取り残されるまでに
脱出する人がほとんだからね。なので普通まともな人は10年前後で新規マンショんに住み替える方がむしろ合理的。
お金の費用負担は増えることがなく一定の間隔で最新設備のマンショんに住めるわけだから。資産性を重要視しているのは
そういうこと。６０００万円のマンショんを買うってのはその物件を買うことではなく、単に6000万円を投資して効率的な
住宅を選ぶことにあるだけ。

[257: 匿名さん]

そういう本ありましたよね、マンションは10年で売れ！みたいな。
私は読んでないですが、上で言われてる様な内容でしょうか？
確かに10年経過すれば設備は陳腐化しますね。
しかし、子供が学校に行っていれば転校を強いることにもなりますので、経済的合理性か上で言われてるコミュニティだったり、子供のことだったりを優先するか、結局はその家庭それぞれの考えとなるでしょう。

[258: 匿名さん]

>>256(>248)さん
言いたいことはわかりますが、【普通まともな人は】と書くと10年で転居しない人はまともではないような書き込みになり、反感も出ますよ。

[259: 匿名さん]

経済的合理性といっても、売買にかかるコストも大きいですよね。
ローン手数料など加味すると売買往復で500万以上見る必要はありますね。
株みたいに手数料自由化され、もっと流動性があがれば良いですけどね。
すると"不動"産ではなくなるかもですが笑

[260: 匿名]

それぞれの判断あり、買替えせずずっと住む人が居るし、10年単位で買替えでステップアップして行く人も居る。意見の交換がいいけど、押し付けの文言はダメですよね。

[261: 匿名さん]

>>258
反感買うとかそういう話じゃないのですよ。だって現実なんですから。
だいたい、10年ってかなり長いんですよ。新築で買って30年も40年も同じこところに住み続ける人なんていませんよ。
それは建物の寿命の話じゃないです。住民層が変わるわけです。建ぺい率、容積率に余裕を持たせた昔のマンション（団地
）ですら建て替えには長い年月だけではなく労力が必要です。場合によっては住民の一部で物別れになって訴訟だって
しています。現代のマンションは廃棄先すら決まっていない原発と同じ。どうせ建て替えができない、または法律が変わって
建て替えしやすい状況になったとしてもそれ相応のコストが必要なわけでまともな人はそんな労力とリスクに付き合う人など
いやしない。だからみんなババをひかないようにさっさとそれなりの値が付くときに売却して次に行くわけです。
これは分譲マンショんだけに限った話じゃないですよ。賃貸用のマンショん、アパートだって同じ話です。
新築時は普通の人が入居するわけでしょ。だけど、築10年、20年もたってるそれはどうなりますか？って話です。
相場よりも安いからそこに行くわけです。そういう人が集まるわけですよね、結局。

[262: 匿名さん]

>>260
ほとんどいないんだけど。実際今築30年越えてる物件で聞いてみてごらん。新築時からずっとそこにすみ続けている人がいったいどれだけいるのか。
5%未満ですよ。いるか、いないか、０,100ならそれはいますよ。でもそういう話をしているんじゃありませんので。
だから空き家問題があるわけだし新築購入者の半分以上が二次取得者以上に成るわけです。

[263: 匿名さん]

>>259
売買手数料なんてわずかなものですよ。何度も言うようでうですが賃貸だろうが分譲だろうが住居費は生きてる限りずっと費用が発生しているの。
それが、先に大きな負担をするのか、それともコンスタントに払うのか、そういうキャッシュフロー的な違いしかないの。どちらか一方が圧倒的に
優れているのであればそもそもそういうのは市場から消えてる話ですからね。全体で見る必要があると言っているのはそういうことです。
一つのマンショんを30年も40年も50年も住み続ければとうぜんトータルで支払ってる修繕積立基金も増えていくわけだし管理費だって
基本的に上昇していくわけですね。それに居室の設備はそれとは別に個人が支払うも増えていきます。建物も設備も古くてお金もかかるだけになってきて
住民だって質が悪化していくのを考えれば住み替え時に発生する維持的な出費なんて無視できるほど小さなものです。

[264: 入居予定さん]

持論を熱く語る人って何がしたいのか不思議に思います。

マンションマニアさんみたくブログでもやって熱く語るなら自由ですが、この板だけで熱くなられても説得力にかけます。

そもそも上から目線すぎて私は生理的に無理です。


私はマンションマニアさんに背中を押された影響もあり購入しました。

価格以上の上物であるから価格満足度は相当高いと言っていましたが最終的には自分自身納得して購入。

基本的には永住するつもりですので皆様と仲良くやっていけたら嬉しいです。

[265: 匿名さん]

>>264
普通の人はほとんどが永住目的ですよ。だけど現実にはみんな卒業していくの。
住宅ローンもほとんどの人が30/35年で組むけど実際にはそれよりもずっと早く
完済します。同じことです。

[266: 匿名さん]

マンションマニアに背中押されて買いましたなんて言われてもマンションマニアも迷惑だろう。

[267: 匿名]

ここの購入者平均年齢は何歳でしょうかね。10年単位で買替えでステップアップして行くって、資金調達はできるのでしょうか。

[268: 匿名さん]

>>264

あなたも同じでは？上から目線と言ってますがあなたもたいがいですよ。

[269: 匿名さん]

>>267
資金調達が用意なのが二次取得者以上なんですけど。家賃の支払いが住宅という資産への支払いに変わる。
加えて住宅ローン減税もあり超低金利。大事なのは資産価値が急激に落ちるような物件をつかまないこと。これだけ。
ここは駅近で利便性も高いし、そもそも新築時の価格が安いのでとても好都合な物件。今後10年で高騰もないが暴落もない。
普通の下落曲線を描くだけだから予測もしやすい。4000万で買った物件が10年で3500万で売れたら耐久消費財としての
側面に500万支払ったってことでお得なことが自明。単純計算で年50万の下落＝耐久消費財への対価＝家賃相当。
年50万円では、いくら安いこのエリアでもまともな1Kルームですら借りられない。だからマンションを買う人がいるわけだし、
ビジネスとして成立してるんじゃん。何言ってんだか。

[270: 匿名さん]

>>269
あなたの考えには賛成だけどせめて固定資産税やローン金利も含めて書かないとネガにつっこまれる。

[271: 匿名さん]

検討中の者です。マンションではどんな質の層が集まるかが重要だと思っています。即ち年収です。幅はあるでしょうが余り低年収の方が混入してると後々トラブルの元だと聞きます。目安としては1馬力1本が目安と聞きますが、それ未満のもいらっしゃるのでしょうか。治安への影響もありますので。

[272: 匿名さん]

うちは年収500万です。治安を悪化させてすみません。

[273: 匿名さん]

>>270
突っ込まれるって言われてもね。事実だしそれが現実なんで。
そもそもここのマンションを新築から賃貸で借りたらどうなるかなんて大体わかるでしょ。
70m2/3LDKぐらいで17万といったところか。10年平均的に考えても15万/月で年180万の1０年1800万。
更新料は2年で15万円x5で1875万か。
4000万、頭金０でも0.6の金利なら住宅ローン減税でつりがくるぐらいだ。固定資産税？そんなもの月1万程度で
１０年でわずか120万の話。1857万支払いで１０年ここに住むのか、700万程度で住むのか、こんなこと考えなくても
住むことだろ。それに売却だけの道だけではなく賃貸に貸し出すという道だってある。しかも当然この間も貯金も可能。
キャッシュフローまで考慮すれば毎月15万支払い確定なのと、毎月１０万程度の住宅費（ローン、管理費、修繕費、固定資産税）
でさらに＋５貯金も可能なのと考えれば比べるまでもない。
だからこういう、利便性が高くて競売がなかったので販売価格もなかなかいいこういうマンショんが売れる理由だ。
そしてこのパターンを続ければ続けるほど、つまり二次、三次取得者となると結果的に現金資産も増えていって
質が良いマンショんを低価格て住めるわけ。それがマンションの合理性であり醍醐味だろうが。
永住とか妄想している人は正直どうかしてる。

[274: 匿名さん]

何を言ってんだか、、
中途半端な人ほどこういう事を必要以上に気にするんだよね。

[275: 匿名さん]

>>272
北赤羽では充分高所得者です。

[276: 匿名さん]

>>272
このマンショんい新築時点で入居する人（一期生）の1戸あたりの世帯年収平均はおそらく700万程度
だと思います。>>275がいうようにこのエリアであれば500万でも十分平均以上です。

[277: 匿名さん]

>>273
固定資産税が月1万なら年50万の負担じゃねーじゃねえか。あとから付け足すんじゃねえよ。書く内容が中途半端なんだよ。素人が評論家気取りで語るから穴だらけ。

[278: 匿名さん]

10年よりも修繕積立金が上がる前の5年以内に転居がいいらしいですが、5年後は乗り換えしようにもオリンピックでえらい価格になりそうですもんねマンション。

[279: 匿名さん]

んで、買うの買わないの？

[280: 匿名さん]

>>277
そんなことぐらいみんな知ってるのでわざわざ書いてないだけですけど？笑
ずいぶん必死のようですけど、暴落マンショんでも買ってしまって長く住むことでしかどうしようもなくなりました？

[281: 匿名さん]

固定資産税が年12万は甘く見すぎだし、ローン・修繕費・管理費・固定資産税で月10万も甘い。持論に都合の良い見積りですね。

[282: 匿名さん]

>>278
修繕費が上がるタイミングはマンション修繕計画によりますので物件ごとに違います。
また、それ自体は大した話ではありません。常に全体で考えることです。

[283: 匿名さん]

>>280
評論家気取るなら丁寧に記載しろよ。穴を指摘されてから顔真っ赤にして言い訳するうえに人格攻撃は見苦し過ぎる。

[284: 匿名さん]

マンショんさんの裸踊り

[285: 匿名さん]

>>281
だったらどう甘いのか言ってみな。民主党みたいに文句はいえるが論理的な
批判も出来きないのと同じだとはずいよ。

[286: 匿名さん]

>>280
失礼なこと伺いますが、ここの購入者さんですか？

[287: 匿名さん]

>>283
真っ赤になってるのはあなたですよね。まともな情報一つもかけずに騒いでいるだけ。

[288: 匿名さん]

皆さんまとめてここではないどこかへ行って議論を深めていただきたい。

[289: 匿名さん]

みんな気が済んだ？

[290: 匿名]

買替え必要かどうかは各自の事情、判断ですればいいのに。10年単位で買替えは得かどうか

[291: 匿名さん]

ここの一番お買い得だった部屋はどこでしょうか？マンションで一番最安値の部屋？それとも桜ウイングで一番安い部屋？

[292: 匿名さん]

10年後か。北斗さんはご健在だといいな。