プレミスト六甲道について

[いつか買いたいさん [ 30代]]

プレミスト六甲道についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/rokko/index.html
所在地：兵庫県神戸市灘区森後町3丁目106番3（地番）
交通：東海道本線（神戸線）「六甲道」駅から徒歩3分、阪急神戸線「六甲」駅から徒歩7分
構造及び階数：RC造地上14階建
総戸数：69戸
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：青木あすなろ建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

ここは、立地がイマイチですね。
周囲が高いビル。
日当たりが期待できない。
生活利便施設も詳細は掲載されていませんが、商店街があっても、飲食店以外は早く閉まるのでは。
そうすると通勤族だと不便では？

[2: 匿名さん]

駅が近いので場所的には結構良いなとは思いますが、地権者住戸がむちゃくちゃ多いので、検討外だなあ

[3: 購入検討中さん [女性]]

アーバネックスより安いかなあ
価格わかる方いますか

[4: 不動産業者さん]

安い訳ないよ。

[5: 親同居さん]

冷たい一言。

[6: 匿名さん]

商店街がありいい街だなと思いました
東海道本線の近くですから、アクセスがいいところも利点です
ただ、地権者住戸があるということなので、そこはデメリットかな
気にされる方もいらっしゃいそうですね
将来的にはどうなるかわからないということもありそうです

[7: ご近所さん]

この立地で「前建てが・・・」とか「地権者が・・・」とか言うやつはそもそも買う気が無いから（いや、金がなくて欲しくても買えない）アホばっかやから営業担当もいちいち相手にせんと「買いたいなら買え」的なスタンスの販売方法でええで。
ネックを切り返すだけ労力の無駄やろうし。

そもそも現代はネットで、場所も見れる・価格もだいたいわかる・間取りも確認できる、のでモデルルームなんて最後の確認作業なだけやねんけどな本来は。
それやのに来場してから文句を言うやつは相手にする必要なし！！！

[8: 探し始め]

>>7
落ち着いてください。営業さん！お気持ちはごもっともです。売れない営業は辛いことばっかですよね。

お客は買いたい気持ちはあるけどマーケットと自分のニーズを把握できていません。そこを文句言っても仕方ないですよ！売れない理由ばっか言うのは売れない営業の特徴です。
自分で決断できるのは一部の経営者、医者等だけです。ここくらいの価格帯を買いに来るのはちょっとええトコのサラリーマンが多く会社での仕事はできるがいざ自分の金出すこと考えるとビビって色んな理由つけて決断を先延ばしにすることが最良の判断と勘違いしているものです。
そこをきっちり誘導してあげて契約に繋げてあげて！あなたならできる！

[9: 匿名さん]

>>2
>>駅が近いので場所的には結構良いなとは思いますが、
>>地権者住戸がむちゃくちゃ多いので、検討外だなあ

駅から近いので良い物件だと思います。
他物件と比較しての１つとして考えたいです。
地権者住戸が多いことについては、あまり気にしていません。
多いと何がデメリットがあるのでしょうか?

[10: 買い換え検討中 [男性 30代]]

地権者の件、無知でわからないが故に書き込みを見て私も少し気になりました。
ここの立地住所をGoogleマップで見ると（以前の？）マンションが建っているようです。
そのマンションの住人さんが「地権者」になるのでしょうか？

[11: 匿名さん]

地権者が云々よりも、自分が物件を気に入るかどうかで決めたら良いと思います。
自宅に関して、誰かが関与するということもないので心配はいらないのでは？

[13: 匿名さん]

地権者さんが多いと嫌がる人多いです。
実際、地権者さんが多い物件に住んだことがないのでよくわかりませんが
勝手な想像だと、古くから住んでいる人が多い中に新しい人が入ると
何かとトラブルが起きやすいって事なんでしょうか？
戸建とかではよく聞きます。

[14: 親同居さん [男性 30代]]

南側に１３階建てがあると、公園があって少し距離は空いていてる気もするけど、１番さんが日が当らんと書いてました。
何階以上だと日が当るのでしょうか？（価格も間取りもどっこにも書いてないので、買えんとか怒らんとってや）
東と西でも違うのでしょうか？
年寄りは家に居る時間が長いので気になります。季節にもより違うのでしょうか？

[15: 匿名さん]

マンションって、戸建住宅よりもご近所付き合いは楽かなと考えているので
あまり地権者さんが多いとか気になりません。
そんなに気になるものなのかなと思ってしまいました。

[16: 匿名さん]

地権者さんが多いと、管理組合の話し合いの時に採決しなければならなくなった際
地権者サン側がついた方の意見が通りやすくなったりしないか、という心配があるのでは。
組織票みたいなものですから。
あとは地権者さん物件が、賃貸に回ってしまったりというのも心配をしている人が多いのでは？

[17: 周辺住民さん [男性 60代]]

建築前は地権の意見１００パーだが、
６９戸中、地権者２２であれば、管理組合が出来てからは、人数的には新しい居住者の方が意見が通りやすくなる。

そういう規約や数字は、表向きにあり、そのように守られるとは限らない。

賃貸は、地権に限らずどこでも出される事はある。

住人の考え方や質は変えられる物ではない。管理会社の質、能力がどうかによりますな。

[18: 匿名さん]

地権者さんはマンションになることを納得されたわけですから、
そんなに煩いこと言わないのではと思うのです。
管理する特権があるわけではないでしょうし。
むしろ、もともとそこで暮らされていたので、
マンションを大切にされるのではないでしょうか。
地元を知っている方がいると何かと都合が良いこともあるような気がします。
あくまでも想像ですけど。

[19: 匿名さん]

マンションを良くしていこうというベクトルは地権者でも分譲で入った新住民でも一緒だと思います。
あまり意見の違いというのは生まれてこないのではないでしょうか。
全員分譲で新しく入ったからと言って
意見が一致するというわけでもないとも言えます。
結局、うまく話し合いをしていくのが一番なのでしょう。
地権者さんなのかそうじゃないのか関係なく、ネ。

[20: ご近所さん [男性 90代]]

住人の意見の食い違いをうまくまとめるのが管理会社ですがな。

ダイワハウスグループの管理会社ってどうなんですか？

[21: 匿名さん]

うまく司会者的なことをいていって、管理組合の総会でいい感じで追われればBEST
だと思われます。
そこまで地権者と分譲購入者が意見が分かれることって
ないんじゃないですか？
修繕についてとか、住民内のマナーについてとかそれくらいじゃないかなと
思っておりますけれども、、、
例えば修繕費や管理費の値上がりの時などに意見の方向性が異なってくるのでしょうか

[22: 匿名さん]

地権者さんも同じ住民となるわけです。
家族とももちろん一緒に住んだりされるわけで、
ご近所との対立するようなことは避けたいと思われるはずだと思います。
あまり考えすぎる必要はないかと思います。

[23: 匿名さん]

>18さん
私もそうであればいいと思う者ですが、色々話を聞いてみると
地権者が土地を譲り渡したものの、いつまでも地主感覚が抜けず
マンションを自分の所有物のように考えている方もいるとか。
こちらにはそういう方がいない事を願うばかりです。

[24: 匿名さん]

売り出し価格の発表、遅いですねぇ～。
よほど出足が悪いのでしょうか…
遠方在住で内覧会にも行けてないのですが、どなたか情報いただけませんか？

[25: 匿名さん]

地権者が多いマンションですが、特に不利、不平等はないそうです。
管理組合の一員になる時点で他の住民と同様に権利と義務は平等ですから。
ただ、居住者の年齢が高齢化したときに地権者が多いと修繕積立金の値上げの部分で反対される可能性はあります。

[26: 匿名さん]

>25
有利不利はないでしょうが、
地権者は元々前のマンションに住んでいた方々ですよね。
団結力が高そうなので旧住民VS新住民みたいにならないですか？

[27: 購入検討中さん]

六甲道、やっぱり高いですよね。
液からフォレスタと商店街通ればほぼ濡れずに3分は魅力的だけど。。。
売れ行きどんなもんなんでしょう？

[28: 匿名さん]

ここはまだ販売していないんじゃないですか？
本当に六甲道高いですね。
日当たりや眺望も疑問点ですし間取りが48㎡～72㎡というのも？？？
どんな人が住むのでしょうか？
駅が近いので賃貸・投資用として
Airbnbに登録すれば収益性がありそうですね。

[29: 匿名さん]

旧住民VS新住人とは？
マンションですし、住人同士がそれほどコミュニケーションを取る
機会も少ないと思いますが管理組合の決め事などで揉めるという
意味合いでしょうか。

[30: 匿名さん]

元地権者であろうがなかろうが全員同じルールの下の組合員。
特約等で特別扱いが認められているならいざ知らず、
普通はそんなことは考え難い事。
大して気にする事はないし、地主風を吹かす人がいるなら
逆に”元”地主さんを憐れんであげればいいと思いますが。
まあ、地主と云うより元一部権利者といったところでしょう。

[31: 匿名さん]

概要をみると69戸中27戸が地権者。
2/3以上を地権者が占めていますね。
普段の生活では問題がないかも知れませんが、
管理組合の決議の際に地権者が団結すれば厄介だと思います。
立替というパワーのいる作業を乗り越えてこられた方々ですので
団結力は強いのではないですか？

[32: 匿名さん]

失礼

2/3以上
↓
1/3以上です。

[33: 30]

>>31
団結と云っても所詮は最終的に各個人の利益優先。
過剰に心配し過ぎだし、そこまで心配する様な人はマンションに住まない方がいい。
資産価値的には戸建に軍配が上がるよ。

[34: 匿名さん]

>>31
元地権者とそうでない人達で利害が反することって何ですか？

[35: 匿名さん]

地権者が住むマンションはとても多いです。
それで地権者以外の人に何か困ることがあれば問題です。
ただ、それってないに等しいことなので考える必要はないと思います。

[36: 購入検討中さん]

もしご存知だったら教えてください。
価格はすでに出ているのでしょうか？
やはり灘区はお高めですかね。。。
資産価値があればいいのですが。

[37: 匿名さん]

電話で大まかなお値段教えて貰えますよ。
この辺りに知識がないのですが、六甲道は坪単価お幾らくらいが妥当なんでしょうか。

[38: 匿名さん]

今の市況ですか？
今の市況で駅北側なら250～300位でしょう。

[39: 匿名さん]

ええ！坪250-300！？
それが普通なんですか…まぁ駅に近いし仕方ないですね。

[41: 匿名さん]

>31さん
管理組合でルールを改変する際や新しく設立する際に、旧地権者が結託するような事になれば厄介かと思いますがそのような事案が思い浮かびません。
例えば大規模修繕で修繕費用が不足し、臨時で修繕費用を徴収する事になり反対が多ければ大規模修繕がストップするなどでしょうか。

[43: 匿名さん]

価格帯と抽選日が発表されていますね

[44: 匿名さん]

アーバネックス六甲道が250なので同じぐらいじゃないのかな。

現地みたけど、狭い道路と建物に三方が囲まれていて苦しい。賃貸物件の立地な印象。

南も目の前の物件が視界が完全にぶつかる。
あちらの方が南の視界が抜けて遥かに良い。
個人的にはパス。

ジオ六甲道レジデンスも立地がひどいので、おすすめしない。この辺は難しいのかな。

[45: 匿名さん]

価格帯は3,630万円～6,600万円だそうですがどのくらい申し込みが入ったのでしょう。
抽選日も祝日なので立ち会われた方がいらっしゃれば是非レポートお願いいたします。
全然関係ありませんが、管理費も専有面積により費用が異なっているのが不思議と言うか腑に落ちないと言うか…共用部分に使われる費用なんですよね？

[46: 匿名さん]

>>45
管理費が占有面積に比例するのはあたりまえのことですよ。

[47: 匿名さん]

>>45
売れ行き好調のようです。

[48: 匿名さん]

せやな

[49: 匿名さん]

残り3個みたいですね。

[50: 匿名さん]

Ｇタイプの間取りを見ています。
開放的なバルコニーと書かれているルーム１のバルコニーは微妙。
ルーム１とルーム３のコーナーウィンドウもどうなのかな。
ルーム３のは明るそうでいいかもしれないですが、
ルーム１の方は普通の窓の方が良かったかも。
パッと見良さそうな間取りに見えますが、
細かい点で気になる部分がありそうです。

[51: 匿名さん]

あと1戸ですね

[52: 匿名さん]

立地以外が残念な物件だけど売れるんですね。 私はパスして他の物件を購入しました。

[53: 匿名さん]

>>52 へー

[54: 匿名さん]

>>52 何がいいたいねん？

[55: 匿名さん]

>>54
立地以外が残念な物件だけど売れるんですね。

[56: ご近所さん]

No.52さん笑

んもぉ〜買えないくらクセに無理しちゃって〜www

[57: 匿名さん]

>>56
すみません、もう少し高いの買いましたよ。 ここは眺望と間取りが良ければ候補だったんですけどね。

[58: 匿名さん]

あと営業マンが上から目線だったのも買わなかった理由の一つです。

[59: 匿名さん]

六甲道って阪急にしろJRにしろ、大阪に出るのに「乗り換え」が必要なのが残念なんだよなぁ。

[60: 匿名さん]

>>59

阪急はそうですけど、JRなら快速があるので乗り換えしてもしなくても変わらないですよ。

[61: 匿名さん]

完売ですね

[62: 匿名さん]

ここからもう少し北の八幡町に環境眺望のいいのがまた新しく建つので、ここは止めて正解。

[63: 匿名さん]

>>62
かなり高いのでは？
いくらくらいだと予想されますか？

[64: 匿名さん]

坪290から300少し超えるくらいじゃないかな。

[65: 匿名さん]

280と聞きました。

[66: 匿名さん]

そんなに安いの？
ピークは過ぎたと言う事なのかな…

[67: 匿名さん]

4LDK90平米で7500万くらいなら出せるんやが、それ以上は厳しいわ。

[68: 匿名さん]

7500万なら良い場所で戸建建てれますね。

[69: 匿名さん]

ミニ戸建てしか無理でしょ

[70: ご近所の奥さま]

今週の土日、もう一度モデルルーム見に行こうと思ってましたが、すでに全戸申し込みとのことで残念。
八幡町もいいですが、ワコーレとダイワじゃ、品質が大いにちがうのではないですか？

[71: 匿名]

駅がしょぼい。×

[72: 匿名さん]

へ〜、ダイワってそんなに高級で人気あるんですか〜！？。（ワコーレがショボすぎっていうコメントはやめてくださいね)

[73: 匿名さん]

>>72
激しく同意。

[74: 匿名さん]

実際の建物の品質は目に見えないので、発注側のガバナンスと施工会社は重要ですね

[75: 匿名さん]

>>58
既に契約者がいるのに、残念な物件とかコメする君の方が残念やわ。上から目線とか中途半端なプライドも残念

[76: 匿名さん]

この価格で完売か
すごいな

[77: ご近所の奥さま]

ファミリータイプにしては狭いし、価格が高め。様子見してたらまさかの完売。マンション価格が上がりましたよね。

[78: 匿名さん]

神戸も山の手から駅前への回帰が顕著ですね。駅近物件は当分値下がりしないのでなはいですか？

[79: 匿名さん]

阪神間では人気のある阪急沿線ではそこそこの規模での開発が難しくなってきているんでしょうかね？駅前の新築良物件はほとんど見ません。逆に最近はJR沿線が新駅を建設したりで人気も急上昇。その利便性も人気に拍車をかけています。
高齢化、人口減、都市のコンパクト化、これからの時代は駅近くの便利な立地を求める傾向がさらに顕著になる予感がします。

[80: 特命]

今日、こんなメールが登録不動産会社から来ました。
キャンセル物件がでたそうです。興味のある方、どうぞ。

HP会員の皆様へ


いつもＸＸＸＸのホームページをご利用頂き誠にありがとうございます。
ＸＸＸ支店のＸＸでございます。


これから引き渡しになる、六甲道駅近くの新築マンションでキャンセル住戸が出ました！
正直言いまして・・・早い者勝ちです・・・！

大和ハウス工業が分譲するマンションで、今回ご紹介する部屋は２階部分の３LDKで７０㎡のお部屋です。
価格は４６４０万円（税込）

販売開始後、即完売となった希少な立地のマンションです。
六甲本通商店街すぐ近くで、六甲道駅まで徒歩２～３分！

※今回のご紹介は、すでに大和ハウス工業のモデルルームへご来場された方へのご紹介できません。新規の方のみのご紹介となりますのでご了承下さいませ。
当社からは、販売会社の営業をご紹介させて頂きます。


ご興味のある方は、ＸＸＸ支店のＸＸまで直接お問い合わせ下さいませ。
お待ちしております！

今後ともＸＸＸＸＸを宜しくお願い申し上げます。

[81: 匿名さん]

なぜモデルルーム来場者には紹介しないのでしょうか？

[82: 特命]

初期の公表値段の一覧表を渡しているからだと思います。
初期に比べて、大幅に安いからだと思います。

[83: マンション検討中さん]

モデルルーム行きました。
キャンセル住戸がでない限り、無理だと諦めてましたが、出たんですね。
上層階が希望なので今回は残念でしたが、待っていたらチャンスはあるでしょうか。