ウエリス浦和美園〈契約者・入居者用〉

[契約済みさん [男性 30代]]

ウエリス浦和美園の契約者・入居者の専用スレです。


所在地：（底地地番）埼玉県さいたま市緑区大字下野田字新道下944番地他、
　　　　（保留地）さいたま市都市計画事業浦和東部第二特定土地区画整理事業地区内86街区2画地の一部
交通：埼玉高速鉄道線｢浦和美園｣駅徒歩7分
公式URL：http://wellith.jp/urawamisono/
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社、川口土木建築工業株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社
総戸数:380戸（サウステラス） 317戸（ノーステラス）

【サウステラス・ノーステラスのスレッドを統合させていただきました。2018.3.30 管理担当】

[665: マンション住民（サウス）]

663 について
これらは以下を前提で､まとめましたが、以前のように”削除”した方が宜しいのでしょうか？
① 説明会やZOOMで参加できなかった組合員へのフォローがない。
② 説明会での説明内容を映像で公開するでもない。
③ 説明会では配布物が有ったが手元には届かない。
④ 投函された資料には、出席出来ない方への配慮がされていない。（質問用紙の同封なし）
⑤ 未だ、臨時総会が開催されるのかもわからない。

二つ目は正直、話し合う場がないです。サウスで組合員の意見を求められたのは1件のみです。
電気自動車用充電スタンドの設置について、アンケートが有っただけです。
ノースさんに"場"についてうかがいたかったのですが、正式な質問状が必要でしたら、取り下げます。

[666: 名無しさん]

前期理事はアンケートとった内容を試作に反映したりと、良心的な対応でした。
（結果見送りとなったようですが）

今期は理事の私怨？と捉えることもできる発言もあり、ものすごく不安です。。。

[667: マンション住民（サウス）]

>>666 名無しさん
「電気自動車用充電スタンドの設置について、アンケートが有っただけです。」と記載しましたが、アンケートの捉え方、評価に異なる思いがあります。

第5期 第5回の理事会議事録には、「時期尚早」と「洗車スペースが無くなるのは反対の意見が大多数」とあり、総会への議案の上程が見送りになっています。しかも、 72：82の僅差、もし理事会が洗車スペースを潰さないことを説明すれば、3票が賛成に回り逆転し、上程できたと思います。

もっと現状の把握に努め、組合員の考えを聞いていれば、間違った施策を打ち出すことは無かったと思います。（内容も素人過ぎてひどいものでした）
アンケートの順番が違い、施策が悪く、上程できなかった反省をし、それらを整理し向かうべき方向性を示しつつ、アンケートの結果と共に組合員にフィードバックしないと次に繋がらないですよ。中途半端で放置したままではなにも変わりません。
もっとも､3票で逆転になったら、時期尚早とした方々に怒られますけど。　無駄遣いになるところを阻止できて良かったと思います。

[668: 住民さん1]

>>666 名無しさん
どのような発言でしたでしょうか？拝聴していたのですが、気づきませんでした。

[669: 住民さん3]

>>667 マンション住民（サウス）さん
どのようなことを言いたいのか、理解に苦しみます。
唐突に電気自動車用充電スペースの話をあげてますが、原理事会のアンケートの進め方に異議を唱えているということですか？

[670: 住民さん7]

妹の住んでるマンションも一昨年、管理会社を変更したらしい。その時は住民にアンケートをとり賛成多数だった為、変更になったようです。

いい事ばかり並びたて、管理費も少しだけ減るからとみんな賛成したみたい。
でも、いざ管理会社変更となったら管理員、とお掃除のスタッフも変更ないと聞いていたのに、総入れ替え。

管理員は何を聞いても対応がいい加減で、お掃除スタッフも暇さえあれば、お喋りばかりで掃除も適当で時間になれば帰ってしまう(時間だから仕方ないと思うのだが)

話しが違う！と怒っていました。

ここは、大丈夫なのか？我が身となった今、管理会社変更には慎重になってしまいます。

[671: 住民さん4]

>>670 住民さん7さん
おっしゃる通り、慎重に考えたいところですよね。
しかし、変えてみないとわからないのも事実。まずは変えて一年で、ダメなら再変更するのか、検討するのも有りかと思います。
一方、再変更するダメな基準は決めておく必要があります。
言っていたことと違うというのは、どこまで確定でどこまで未確定のことなのか。
普通に考えて、各管理会社毎に懇意にしている掃除会社は異なるので、清掃スタッフも変わりますよね。
新管理会社が、現在委託している掃除会社に対して継続オファーするのか、現在の掃除スタッフに所属する掃除会社の変更(転職)オファーするのか。
過去にどのようなケースなら、それが実現したのか。
このままならオファーしましたけど、NGでした。って、簡単に言われそうな気がしますよね。

[672: 住民さん3]

>>671 住民さん4さん
普通に考えれば値下がる分、人件費も削られるはずですしね

[673: 住民さん1]

>>672 住民さん3さん
そうですね、掃除会社への業務委託金額について、新旧管理会社が似たような金額感なのかは確認しておきたいところ。

[674: マンション住民（サウス）]

管理員や清掃員さんが変わることによるサービスの低下が心配ということですよね。
スライドして残れば今のレベルよりは低下しないだろうですから､やってみなければわからないが正解ではないですか。今より良くなることも有りではありませんか。
一時的な低下が有りか一時的な低下では無く慢性的な低下になったら、皆でアクションを起こすで良いのではないですか。理事会に対処してもらう！

民間の私たちが雇用先の給与に口出しは出来ないが、サービスの低下には口出しできる！で良いのではないか、利害関係者、身内、知人でも無いわけでサービスの評価をする物差しを考えたら如何でしょうか。

このコミュニティでも、当初は管理員さんをボロクソでしたよね。
「居眠り、融通が利かない、あいそうがわるいなど」がありましたが、話をしてみると親切丁寧、優しくも有り、プロフェッショナルな対応もしてくれる､何より子供たちの通学の集合場所の確保のために前日の夜テーブルや椅子を寄せてスペース確保をしてくれている。　評価は変わりました。　《やってみないとわからない！》

[675: 住民さん4]

>>674 マンション住民（サウス）さん
「(管理員や清掃員さんが)スライドして残れば」、これって実際可能なのかな。アナブキがリプレイス前のマニュアルに沿った返答として、「善処します、他マンションでも移行した実績あります、たた本件に関しては契約前に確約できません。」と適当に言っているようにしか思えない。
本気で移行させる気なら契約前でも、清掃会社にコンタクトとって、継続の確約とるのでは？これは口車に騙されそうになっている疑惑。

[676: 住民さん3]

>>675 住民さん4さん

スライドしたとして、管理費全体が大きく下がるってことは人件費も相応に下がるわけで、業務は今まで通りなのに手取りは減ったなんてことになれば、モチベーションダウンで質も低下するって可能性もあるな…

[677: 住民さん1]

>>676 住民さん3さん

私だったらモチベーションだだ下がり
転職するな おそらく…

[678: 住民さん6]

>>677 住民さん1さん
スライドしてからの話の前に、スライドってどういう契約や条件でするのか、そもそも本当にできるのか。そこを詰めてから、スライドした後の心配した方がよろしいのではないでしょうか。

[679: マンション住民（サウス）]

管理委託費が現行管理業者N社の金額から大きく下がっているのは事実です。

現行のN社の金額を”正”とし、基準としたならばそうでしょうけれど、 配布された最新の見積書比較表を見れば謎が解けます。
N社の現行金額は、デベロッパー系超大手のA社よりも超高いですよ！
かつ、N社が今回慌てて下げた金額でさえA社より高い、5社中最下位ですよ！
比較表の人件費関連の2.管理員業務費＋3.清掃業務費の合計を比較して見てください。 遜色なしですよ。

更に、6.一般管理費のN社の突出した金額はなんですかね？
この金額をここで具体的に書けないのが残念です！
比較を何を基準とするかにより見方が違ってくると思います。 たとえば、平均値、中央3社の平均値、中央値などとの比較や現行金額との比較をすると一目瞭然だと思います。

[680: 契約者さん3]

管理会社変更は片道切符なので、よく検討したほうがいいと思いますよ

[681: マンション住民（サウス）]

同感です！　9年経つと億単位の損失をこうむるのと同じですから、ほんとよくけんとうしたほうがいいと思いますよ

[682: マンション住民（サウス）]

よく検討したほうがいいと思いますよ
フロントマン経費の事務管理業務費と一般管理費の差が管理業者の見積額の差
要は、本社経費として高額の献金をすることで、高品質・きれいな清掃、サービスの対価が得られますよ！

[683: 住民さん1]

皆様はもう出欠票を提出されましたか？

管理会社が変更になって上手くいかなかっ時は、また変更すればいいや！
なんて考えているようなら、それはない

何度も管理会社を変更するようなマンションの管理を引き受けてくれる会社はほぼ無いと思ったほうがいい

今回の管理会社変更も大手管理会社が断っているのもそうゆう訳だよ

[684: 住民さん7]

>>683 住民さん1さん
大手管理会社が断っているって、何のことですか？
現管理会社やアナブキ以外で候補としていた会社があったけど、そこが自ら提案や業務委託を断ったということですか？

[685: マンション住民（サウス）]

サウスの状態は道路の中の水道本管に例えると
チョロチョロの漏水ではなく、破断寸前の22%の垂れ流し！
陥没や噴水状態になりますよ

病院で例えれば、止血云々ではなく、即外科手術が必要な状態！
まだ、ただ見ているだけですか？

大手の話、説明会で話を聞いていませんか？
大手は380戸の大型物件は遠慮して、手頃な自社系物件で管理費が倍近くの管理物件で”儲ける”ですよ！　

[686: マンション住民（サウス）]

すみません
大手は380戸の大型物件は遠慮して→敬遠して

大手は見積依頼しても対応してくれないと言うことです。
要は儲からない物件は対応したくない
→忙しくて対応できない、人手不足で対応できないなどとして断ります。

金額で言うと、400戸で4千万円より200戸で4千万円の物件を仕込む方に注力すると言うことです。

[687: 住民さん6]

今日はどうなりますかね。
この規模の物件で、竣工わずか6-7年で管理会社変えるなんて信じられないですけどね…
管理費なんて、人件費と外注費用がベースなので、
結局はどこも上がりますよ。

[688: 住民さん1]

そろそろみんなが気付いてきた。複数いる副理事の誰かがズレてる件。

[689: 名無しさん]

今年になって突然高まる理事への不平不満。
この掲示板を見ても明らか。

はぁ。

[690: 住民さん6]

原理事会の思うように事が進んでしまいましたね。

[691: 住民さん1]

>>690 住民さん6さん

原理事会→現理事会の間違いでした

[692: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[693: マンション住民（サウス）]

結局､圧倒的な差で議決されたわけで現理事会の判断が正しかったと言うことです。
理事会に不満だったら独自案を提出しましょう。
議論の場を別に移してはどうか？
1期～5期の役員で報酬を受け取った方々は数千万円の損失を作ったわけですから報酬の返納で穴埋めをしてください。
6期の役員はこれだけ分断した運営でしたので報酬を一部返納しては！

[694: マンション住民（サウス）]

「追伸」
火災保険の締結議案で、N社の提案と現理事会案とに約300万円の差があったと言うことです。
また、損失を防ぎましたネ！　合わせていくらですか！

[695: マンション住民（サウス）]

臨時総会、通常総会が終了しました
①理事長、副理事長(2)、監事(1)は再任《役職不明》
②自らの役職再任を最長3期に制限（役職者の長期居座りによる弊害問題への解答）
③5回の管理業者変更関連説明会を含め、核心を衝つ質問は殆ど無し
（自ら管理組合業務に対する無知をさらす質問が多かった。）
④管理業者変更は圧倒的な差で議決《変更決定》

提供いただいた
・複数いる副理事の誰かがズレてる件
・突然高まる理事への不平不満
・現理事の思うように事が進んでしまいましたね
⇒
・だれがズレてる
・内容への不満であるべき？
・大勢の管理組合員へのメリットを考えた場合、必然の結果

[696: 住民さん7]

>>695 マンション住民（サウス）さん
今回の管理会社変更による報告はいつ住民に対して説明あるのでしょうか？

掲示とかないですよね？

清掃員や管理員へはあなぶきハウジングから接触済？
具体的には、いつから新体制となるのでしょう

[697: マンション住民（サウス）]

臨時総会(6/17(土))　穴吹ハウジングサービスとの管理委託契約締結について可決されました。

これにより、管理委託契約は以下になります。
契約期間：2023年7月1日から9月30日 管理委託先：NTTアーバンバリューサポート
　（3ヶ月の暫定契約）
契約期間：2023年10月1日から2024年9月30日 管理委託先：穴吹ハウジングサービス

管理業者の引継ぎ期間：2023年7月1日から9月30日
新体制による運用開始：2023年10月1日


【掲示について】
掲示の有無は不明です。
⇒臨時総会、通常総会の議事録掲載は行われると思います。
　（これまでは約1ヶ月程度かかっています。）

【清掃員や管理員へのあなぶきハウジングからの接触について】
民間ベースの交渉ですから、管理組合員の関知することではありませんので不明です。

【管理組合員への対応依頼について】
説明会時に配布された資料から、以下について提出依頼があると思います。
1.お客様情報登録シート
2.預金口座振替依頼書、自動振込利用申込書

[698: 住民さん8]

>>697 マンション住民（サウス）さん
結局のところ、今回の変更は住民にとっては良かったのでしょうか？悪かったのでしょうか？何かよく分かりません・・・。

[699: マンション住民（サウス）]

>>698 住民さん8さん

【何かよく分かりません　　が正解な部分】
1.清掃や管理員さん業務が開始されておらずサービスが提供されていないのでわかりません。
2.初期のもたつきは有ると思いますが許容範囲への収束にどれくらい時間がかかるかでしょうか。

⇒「総会で議決したことには全住民が従う」ですから、悪ければ修正し続けるだけです。

【明確に　良くなる点】
1.管理費の徴収額より23%の損失が有ったものが無くなることが決まった。
2.管理委託費が減額され、管理費の不足を駐車場使用料で充当する分が明確に減ります。分譲時に小細工して設定していた「管理費と駐車場使用料金」をより現実的なところに修正・戻す機会になります。
3.管理費の減額、修繕積立金への積み増し、あるいは両方か．．．《還元か？、骨太化か？》
4.管理業者の違いで業務の進め方の違い、仕様の違いが徐々に発生してきますので違いをどうするか”考えることになります”ので、少しは頭を使うでしょう！　　《活性化するでしょう！》

[700: 契約者さん8]

>>699 マンション住民（サウス）さん
ありがとうございます。
住民にとっては良くなる点の方が大きそうですね！
支出が減るならありがたいです。

[702: マンション住民（サウス）]

>>700 契約者さん8さん
6/10に「9年経つと億単位の損失をこうむるのと同じですから、」と書きましたが､火災保険の分を加えると「8年経つと億単位の損失をこうむるのと同じですから、」に訂正します。

管理費の減額は個人的なこと→「今は支出を適正にする・見直しする」で行きましょう！　個人への還元はおのずとついてきます。（管理費不足を補う一時金の徴収が無いとか、修繕積立金の増額が抑えられるとか、修繕工事の原資に充てられるとか､管理費の減額とか．．．今後検討されると思います。)

管理費が安いのはあたりまえで、管理費から１住戸当たり3,000円/月を修繕積立金に移動したからです。

しかし、第5期通常総会議事録で誤りが記載されています。『収入項目の「管理費」で支出項目の「管理委託費」を賄えていないとの意見は、管理費を減額し修繕積立金を増額したことが原因である』
しかも、長期修繕計画や修繕積立金会計に問題があった訳でもないのに変更されています。

[703: 通りがかりさん]

これまでが損失と決めつけ、安価＝正義なのが怖い。
議事録が全く公表されてないので分からないが、
可決されたならば住民の相違として取り組めば良い。

過去ここまで理事に対する意見が出ることも珍しい。
言うこと聞かない管理会社を追い出せて良かったですね。

[704: 住民さん8]

>>703 通りがかりさん
必ずしも安価＝正義だとは思っていません。
安かろう悪かろうという言葉もありますし。
でも安くて良い管理をしてもらえるなら、住民としてありがたいことです。

>>702 サウスさん
素人には分かりにくいところを、色々とありがとうございます。
同じマンション住民として心強く感じます。
あなたの書き込みに、ありがとうございます。

[705: マンション住民（サウス）]

>>701 住民さん4さん
第6期決算　管理費の実情
管理費の徴収額　1住戸当たり平均月額　8,804円（別途雑収入で数百円）
管理費を充当する対象の支出額 平均月額　約13,300円
不足額は駐車場使用料金などで補っている　平均月額　約4,200円

相場より安いのはあたりまえであり、駐車場収入などからの補填が無ければ破綻ですよ！
よそで管理費が 8,804円/月などとしゃべらないようにお願いします。
意図的にさげているだけですよ！
それと駐車場使用者はいいように使われているのに、ノンビリしていますよね！
本当はいくら下げられるか想像できますよね！

https://www.s-mankan.com/information/5133/
「三位一体」の改革　では、下記のような表現で記載されています。
『多くのマンションの場合、駐車場使用料は管理費収入に入れられています。
管理費と修繕積立金はいずれも、購入後の月々の負担を少しでも安く見せて購入のハードルを下げるため、販売時は安く設定されているのですが、その金額では管理費（一般会計）が成り立たないので、駐車場使用料を見込んでいるのです。
逆に言えば、駐車場収入を見込まないと管理費会計は赤字になる計算、ということです。』
　NTT社などがやったことをうまく表現されています。

[707: マンション住民（サウス）]

Web不動産情報によれば

ウエリス浦和美園サウステラス
《現在：意図的に変更された》
専有面積72.0m2（壁芯）
管理費 8,490 円/月
修繕積立金 9,350 円/月
計 17,840 円/月
《変更前》
管理費 11,370 円/月
修繕積立金 6,480 円/月
計 17,850 円/月
《支出から想定》
管理費 12,788 円/月
修繕積立金 6,480 円/月
計 19,268 円/月


ルピアグランデ浦和美園
専有面積73.64m2（壁芯）
管理費 13,000円/月 13,000 円/月
修繕積立金 6,630円/月 6,630 円/月
計 19,630 円/月
↓
72㎡換算
管理費 12,710 円/月
修繕積立金 6,482 円/月
計 19,193 円/月

[708: マンション住民（サウス）]

Web不動産情報によれば

ウエリス浦和美園ノーステラス
専有面積67.03m2（壁芯）
管理費 10,720 円/月
修繕積立金 6,900 円/月
計 17,620 円/月
↓
72㎡換算
管理費 11,515 円/月
修繕積立金 6,482 円/月
計 17,997 円/月

サウスの変更前とほぼ一緒
サウスの現在の管理費が異常です！
相場を言うのであればデータを補正する必要があるのでは？

[710: マンション住民（サウス）]

　管理費について、サウスの「マンション管理会社変更について」として投函された資料に下記要望が有りました。
『駐車場に係わる収入を管理費に用いることに対する説明が欲しい』

　これは、駐車場使用料は管理費会計の機械駐車場保守点検費用約160万円には使えるが、
管理費の不足分には転用出来ないとしている「管理規定」をなぜ守らないかと問うているのでは！

管理費は駐車場使用料金からの補填が無ければ破綻します。
前の投稿通りだとすると約4,000円/月アップしませんか。

　理事会はどの様に説明し、また管理費の追加(増額)徴収は有るのでしょうか？

[713: マンション住民さん]

>>710 マンション住民（サウス）さん
いつも素人に分かりやすい説明をありがとうございます。私はサウスさんを信じて、行動していこうと思います。色々と文句や不満を書く人は、前管理会社の人間である可能性もあるかなと思います。気になさらず、正しい正義を貫き、本当の真実を追求してくださる姿に、ありがとうございます。