パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[9421: マンション検討中さん]

ここの比較検討として、参考まで、以下のケインズが公開している、最近の湾岸、築浅タワマン成約価格をお知らせします。クロノ高く売れるんですね。

■成約事例　(平成29年6月2日～平成29年6月8日）
エリア 物件名称 階数、専有面積、間取り 成約価格 坪単価

豊洲エリア パークシティ豊洲　タワーA 37階、80㎡台、3LDK 8,350万円 (＠341.4万円/坪）
豊洲エリア パークシティ豊洲　タワーB 24階、50㎡台、2LDK 6,180万円 (＠392.8万円/坪）
豊洲エリア シティタワーズ豊洲ザ・ツイン(SOUTH）25階、80㎡台、3LDK 6,750万円(＠278.6万円/坪）
豊洲エリア シティタワーズ豊洲ザ・シンボル 11階、80㎡台、2LDK 6,650万円 (＠280.8万円/坪）
豊洲エリア BAYZ TOWER&GARDEN 4階、70㎡台、3LDK 6,980万円 (＠289.7万円/坪）
東雲エリア Wコンフォートタワーズ　WEST 12階、110㎡台、3LDK 6,400万円 (＠189.9万円/坪）
東雲エリア アップルタワー東京キャナルコート 7階、60㎡台、2LDK 4,100万円 (＠219.1万円/坪）
有明エリア ガレリアグランデ 8階、80㎡台、2LDK 6,280万円 (＠231.4万円/坪）
辰巳エリア ブリリア辰巳キャナルテラス12階、70㎡台、3LDK 4,380万円 (＠194.8万円/坪）
晴海エリア ザ・パークハウス晴海タワーズ　クロノレジデンス 32階、40㎡台、1LDK 4,470万円 (＠319.2万円/坪）
晴海エリア ザ・パークハウス晴海タワーズ　クロノレジデンス 46階、120㎡台、3LDK 17,000万円 (＠444.4万円/坪）
勝どきエリア KACHIDOKI THE TOWER 51階、50㎡台、2LDK 6,100万円 (＠354.6万円/坪）
勝どきエリア KACHIDOKI THE TOWER 9階、60㎡台、2LDK 6,240万円 (＠304.9万円/坪）
勝どきエリア KACHIDOKI THE TOWER 19階、70㎡台、2LDK 7,180万円 (＠304.2万円/坪）

[9422: 匿名さん]

>>9421 マンション検討中さん

クロノの2件は1lとプレミアだから参考値。ここよりも立地の良いKTTが坪300程度。したがって、ここも坪300以上を買った時点で負債確定。

[9423: 匿名さん]

>>9420 評判気になるさん

こいつは自分の夢を書いてるだけ。
合理的な理屈は何もないよ

[9424: 検討板ユーザーさん]

>>9423 匿名さん

100歩譲って本当にエリアが、坪600になるにしても、晴海でも選手村近くのエリアでしょ。ココは駅も遠いし、中央区のはずれの晴海の中でも更にはずれのエリア。

一期一次から大幅値下げを売りにするマンションに資産性を期待するのに無理がある。

あれだけのモデルルーム作って、テレビの取材まで受けて、値下げまでして、更に要望書のスケジュールまで伸ばすようなマンションが中古で値上がりする理由があるなら教えて欲しい。

買った瞬間に莫大な含み損を抱える覚悟があるなら建物自体は悪く無いマンション。
後は抽選にすらならなそうだから希望の部屋を買えば良いだけ。

[9425: 検討板ユーザーさん]

>>9415 匿名さん

ここを買うならチープな賃貸の方が幸せと考える人間が多いから売れないんでしょ。しつこく電話掛けて来て大好評と言われても笑うしかない。

大好評なら電話いらないでしょ。

[9426: 検討板ユーザーさん]

>>9424 検討板ユーザーさん
要望書の締切日って延びたの？
7月になったってこと？
だとしたら悲惨な状況なんだろうな
これを機にコンセプト自体の見直ししないかな

[9427: 評判気になるさん]

やっぱり駅遠いマンション自体ダメだな
月島駅 勝ちどき駅から一番遠いタワーマンションですしね

[9428: マンション検討中さん]

>>9422 匿名さん

坪300以上で負債確定。。。
まじすか？だとしたら
ここ買う人はほほほぼみんな負債抱えますよ。

[9429: 匿名さん]

>>9427 評判気になるさん

ティアロは13分、ここは12分
1番遠いとかすぐわかる嘘なぜつくんだろう。

[9430: 匿名さん]

>>9426 検討板ユーザーさん
伸びてないですよ。
何ヶ月も伸びてるのは有明です。

[9431: 匿名さん]

要望書の時期になり、ネガが必死だな（笑）
一期の結果もうすぐ出るんだからそう焦らさんな！

[9432: マンション検討中さん]

＞ティアロは13分、ここは12分

ここに住めば分かりますが、月島はホームまでは実質20分近くかかります。出口基準で12分で、その出口から有楽町線のホームまで500メートルあるのです。
なので、ここの最寄は実質的には勝どき＝豊洲＞月島なのかもしれません。だから、一番遠いといってるのだと思います。

[9433: 検討板ユーザーさん]

>>9430 匿名さん

初めは要望の締切5月の中旬だったのが６月になったんじゃ。あとは伸びた理由ですよ。本当の理由は知らないけど、値下げしました電話を必死に掛けてくるココと新たな部屋を全く出さない有明。

どちらが苦戦してるかは明白。あれだけのモデル作って地上波のテレビまで使って苦戦してるココは中古になったら売れないよ。

あとはネット検索の時代、部屋探そうと思って調べると過去の杭の問題も必ずしもヒットする。
販売中止になるまでは注目してましたが、JVになった時点で疑問符がつき、更にこの苦戦をみると撤退の要素しかない。

[9434: 匿名さん]

まぁ、正直普通の中住戸で8千万は高いよ。
よほどのサプライズがないとそれなりの下落幅が見込まれるけど、住んだ満足度は高いと思います。
北向きの7千万以下の部屋は、隣の空き地次第では悪くても現状維持は出来る価格ですね。
タワーが建って被っちゃうとダメだけど、被らなければここの北向きの眺望は素晴らしいよ。

[9435: 匿名さん]

第一期9戸でしょ、有明は。共有施設もないのに、管理費は高い、交通不便な有明、湾岸で1番都心から遠い有明、高速道路沿い、囲まれで眺望悪い部屋ばかりの有明、あんなのと較べられてもな。地域の築浅中古との乖離が坪70くらいあるよね、有明は。ここは坪25くらいしか乖離がない。どちらがまっとうな価格で、将来的資産性が優れてるかはいうまでもない。

[9436: 検討板ユーザーさん]

>>9434 匿名さん

満足度は高いと思いますよ。ただ眺望は将来不安が拭えないのも事実。

今後、供給が増えるこのエリアで選ばれるマンションになるかが疑問かな？

[9437: 検討板ユーザーさん]

>>9435 匿名さん

営業さんかな？不動産の投資経験がある方も多いので、その理論じゃ無理ですよ。
他社物件の良い所は触れず悪い所だけ触れて
価格の正当性を得ようとする。

他と比べてじゃなくて、このマンションの魅力で価格の正当性を語れないのかな？

[9438: 匿名さん]

スミフの物件は湾岸で過去、WCT、シティタワー有明、シンボル、ツイン、DTと売りましたが、毎回見事に地域の相場より2割くらい割高で売り出している。完売後はすべての物件で見事に相対的に地域の同期タワマンと同じ価格まで相対的に下落している事実。

今回も地域の築浅中古との乖離をみればどちらが顧客重視の価格で、将来の暴騰率が優れているからは明らかでしょうに。

[9439: 検討板ユーザーさん]

>>9438 匿名さん


だから一期一次が美味しいんでしょ(笑)
これから時間を掛けて値上げするスミフの販売を考えれば今が買い時。それだけ。

[9440: 検討板ユーザーさん]

>>9438 匿名さん

だから他社と比べてじゃなくてここの正当性の話は？駅遠、眺望不安あり、今後の供給だけでアウトでしょ。ずいぶんスミフに詳しいから隠れスミフファンかな(笑)

[9441: マンション検討中さん]

>>9434 匿名さん
どう転んでも唯一北向きは資産性維持が可能ですね！空き地に将来建つ何かと被らなければ割安で買えた事になる。被らない確率が5割位かな。何にせよ北向きがベストな選択。あとは抽選当たるのを願うのみです。

[9442: 検討板ユーザーさん]

>>9441 マンション検討中さん

そうとう苦戦してるみたいなので当たるんじゃ無いですか？それかプライムパークスみたいに安い部屋のみ売れて後は…とか？

そうなると後から出る部屋が安くなる可能性大。私は、一旦様子見ですね。

[9443: マンション比較中さん]

小野田の跡地にマンションが建つのは有力ではないでしょうか。
眺望シミュレーションに取り入れられているぐらいですから。

北側買っておいて、小野田の跡地に買い替えるぐらい、価値が下がらなければいいけど、、、無理でしょうね？

[9444: 匿名さん]

>>9442 検討板ユーザーさん

私も様子見です。

[9445: マンション検討中さん]

私も登録しないで様子見ます

[9446: 検討板ユーザーさん]

たぶん南向きも後で値下げするよ

[9447: 通りがかりさん]

ここは、買ってはいけない条件揃いすぎだな
エリア最駅遠タワー
選手村が激安で販売されて価値は暴落
またやっちゃった杭問題
買い物不便エリア

[9448: 口コミ知りたいさん]

私は登録だけして、買いません

[9449: マンション検討中さん]

私は登録しますが、抽選にならなきゃいいけど。。。
ちなみに今期販売の北向きは8割位要望が入ってました。
南と東は買えないので聞いていませんが

[9450: マンション検討中さん]

21階以上にしましたが、上層階は人気ぐ、ありますね。最下層階はまだ入れる余地あるみたい。週末あたりには埋まったのかも

[9451: マンション検討中さん]

ぐの文字が余計でした。

[9452: マンション検討中さん]

僕も登録します！2LDKですけど。

[9453: マンション検討中さん]

>>9450 マンション検討中さん

何向きですか？

[9454: 通りがかりさん]

ギリギリ買えますが、アッパーサラリーマンとライセンサーばかりなら躊躇。

[9455: 通りがかりさん]

登録受付期間と抽選日っていつですか？

[9456: マンション検討中さん]

>>9445 マンション検討中さん
なんで？

[9457: マンション検討中さん]

>>9455 通りがかりさん
営業から言われてませんか？

[9458: 通りがかりさん]

>>9457 マンション検討中さん
自分は2期の部屋希望なので一期はいつなのかなとおもい聞いてみました

[9459: 匿名さん]

えっ8割も要望入ってるんですね！
上層階の方が人気とは。
少し階数下げようかな、抽選にならないといいな〜

[9460: 匿名さん]

絶対高層にしたほうがいいですよ。
資産価値が全然違います。

[9461: 匿名さん]

あ、南向きなら低層の方がオススメかも。

[9462: 匿名さん]

一生、日のあたらない部屋に住むなんて無理だなあ。

[9463: 匿名さん]

>>9460 匿名さん

中層はどうなんでしょう？
15〜20階くらい
タワーだから10階以上が良いなと思いつつ、子どもがいるのであんまり上はなんとなく嫌で。30階以上とか宙に浮いてる感じしません？
それでも資産価値は30階以上かな
あとは暮らしやすやですよね〜

[9464: 匿名さん]

南はどこでも問題ないよね。エレベーターの時間気になるならwで使える階とかいいかも。

[9465: 匿名]

>>9463 匿名さん
上と下と角は人気みたいですが、真ん中は余裕あるかもですね。
20Fは低層、中層のエレベーターが止まるので、少し高めの設定らしいですよ。

[9466: マンション検討中さん]

9459さんへ
週末挟んでのリアル状況なので、9割を占めているような気がします。
埋まっていれば申し訳ありません。
買いたいのであれば、お早目に

[9467: マンション検討中さん]

20階は要望ほぼ全て入っていましたよ。

[9468: 匿名さん]

>>9466
早くても遅くても抽選になれば一緒ですよ

[9469: マンション検討中さん]

いやはや
豊洲市場決まりそうですね。
関連して晴海の将来性に少し投資。
晴海は化けるかもしれませんなぁ
駄目なら都心のリゾートとして使いますわ
面白いで晴海は

[9470: 検討板ユーザーさん]

>>9466 マンション検討中さん

私が行った時は、まだどこも行けますと言われましたが上の階に誘導されました…あんまり人居なかったし本当かどうか分からん…