パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[827: 匿名さん]

勢い出てきましたねー。
地下鉄報道、そろそろですね。
ここがひとつのターニングポイントですね！

とにかくこの勢いでガーッといって欲しいところ。
普通のサラリーマンには買えなくなりますけどね。

[828: 匿名さん]

地下鉄は十分有りうると思うなあ。
何せ沿線には三井、住友など大手デベの超大規模再開発が控え、選手村、豊洲市場、築地市場跡地など都や国としても失敗出来ないこれまた超大規模開発が進行する土地だからね。
これほどの大資本や公の利害が絡む地域ってなかなか他にないよ。なおかつ都心近接で郊外じゃないから人口縮小局面でも開発する意味は十分持てるしね。

[829: 匿名]

15日に地下鉄計画を日経がトバしそうですね
http://www.mlit.go.jp/report/press/tetsudo04_hh_000060.html

[830: 匿名さん]

無いと思う。
地下鉄は、現有の設備と地下道の有効利用活用に注視すべき。
新線へ回す資金があれば、現有施設の改良に投資する。

[831: 匿名さん]

>>830
現有施設ってなんですか？
またトリトンですか？

[832: 匿名さん]

>>831
この言葉の意味もわかんないならネガる資格なし。
お勉強して出直してね。

[833: 匿名さん]

>>832
べつにここをネガってるわけではない。
自分にとって意味のない勉強はしませんよ。
そんな勉強したってあなたレベルの人間にしかなれませんから。

[834: 匿名さん]

現有施設は、例えば月島駅だね。
もっとキレイで便利な駅に大改造して欲しい。
地下街も整備して欲しい。

[835: 匿名さん]

月島駅で乗り換えるのに、一階分登って、二階分下る
なんて無駄だと思いませんか？
駅の改造で、移動の効率化と混雑を緩和し、
さらに商業施設で収益力をあげる。
今の地下鉄に求められているのは新線では無いよ。

[836: 匿名さん]

>>835
それはそれでやれば良いけど、新線は必要

[837: 匿名さん]

>>835
なら月島使わなければいいじゃん。
結局自分の今使ってる施設を充実してほしいだけでしょ。
もっと未来をみて生きて。

[838: 匿名さん]

地下鉄・・・
夢を語るのは自由だけど、現実問題として金主がいないｗ
晴海の自治会費で賄えればいいけどね

[839: 匿名さん]

>>834
ここ住む人はシャトルバスかタクシーか車通勤で月島駅まで歩く人は少数でしょ。

[840: 匿名さん]

>>838
こんな借金大国で今更何を言ってるの？
数千億くらいすぐ出せるよ。
国立競技場の件とかの例見れば分かるでしょｗ

[841: 匿名さん]

>>835
それは月島の町内会でやってメトロに訴えて。
話してるレベルが小さすぎるよ。

[842: 匿名さん]

分かってねえな。
月島駅は一例として書いただけで、
首都の地下鉄網の大改造を提案してるんだよ。
それには新線は無用。

[843: 匿名さん]

>>840
既存の鉄道会社は全く興味を示さないどころか、その兆候すらない
三セクでやろうにも都は渋チンだし、湾岸以外の都民を納得させるのは難しい
それでも必要だと思ったら（賛否はあっても）リーダーシップを発揮してやるしかないんだけど、
現都知事は石原元都知事みたいな剛腕強引タイプでもないからね
大義名分としては五輪開催はチャンスだったんだけどねぇ・・・

[844: 匿名さん]

>>842
誰に提案してるの？
ここじゃなくて、都庁にでも行ったら？笑
あと東京全体で考えたら月島駅なんて後回しだよ。

[845: 匿名さん]

>>843
メトロは鉄道会社で一番潤沢な経営をしてて新しいことには慎重なんだよね。
住吉線なんていい例で、メトロで唯一山の手に入らない路線だし手を出したくない。
だから都としては優先度高に上がっても進まない。
湾岸新線は民間は諦めて都営にしたらいいのでは？

[846: 匿名さん]

>>843
でも選手村は都知事の意向だしね、
このままBRTのみで済ますつもりなのだろうか？
6000戸売れるかな？売るために安売りしたら近隣住民たまらんね。

[847: 匿名さん]

>>844
後回しでもいいんだよ。
より効率的で防災に強い地下鉄網にするのは待ったなし。
新線よりは優先だ。

[848: 匿名さん]

はいはい分かりました。
新線より現有施設ね、了解。次いきましょう。
物件中心の話がしたいです。

[849: 匿名さん]

現有施設は駅のベンチが最近新しくなったからそれでオッケーじゃね？

[850: 匿名さん]

835は個人的な利点をベースに発言し過ぎですね。
現有施設の月島駅改良？それと新線は全く関係ない。
財源が同じと発想してる時点で勉強不足だね(笑)指摘通り、月島駅改良した方が私もいいと思う。あまり月島使わないけどね。それと同じ、新線が必要な人も多い。
自分の腹が痛いならまだしも、直接痛まない開発コストを盾にとり否定的なのは、そこに特需を与えたくない単なる妬みになりますからお気をつけあれ。

[851: 匿名さん]

メトロは、副都心線の建設を最後に建設部門を解体し、
全て保守部門へと振り替える組織改変を行った。
結局、これ以上の拡大は行わず、保守にそのコストを
かける意思表示なんだよ。
月島駅は例として書いただけで、都心の地下鉄は、
まだまだ効率悪いし、障害者にもやさしくない。
新線を作る時代は終った。
自分の住む場所に地下鉄きたら価値が上がるなどの
発想の方が、よっぽど個人の利点をベースにしてる。

[852: 匿名さん]

そんな835にもっと勉強せいと言われました。。。笑
どんな人なんだろ。

[853: 匿名さん]

>>851
確かにメトロは障害者に優しくない。
ベビーカーなど押していると地上に出るのが一苦労。
でもそれってメトロが先導してやることであって、
新線の都が主導してやることとは違うでしょ。

現状古い物を直していくって大変なんですよ。
まだ新しい勝どき駅でさえあの状況です。
どんだけのコストと時間掛けるんですかという感じ。

別に個人レベルの考えではなく日本全体として見たときに、
地権者がわんさかいる土地を頑張って再開発するよりは、
更地を開発した方がコスト安。
今日本は内需だけでは足りてないんですから、日本人向けの現有施設よりも、
外需を視野に入れた開発の方が優先すべきなんですよ。

[854: 匿名さん]

要は、新線を作る財源の問題というより、
維持するコストが限界にきているんだな。
それには、効率的にしてコストを押さえる改造
はどんどん行うけど、新たな維持コストの
かかる新線はタダでもいらない。
というのが事業者側の考えと思うよ。
都がいくら主導しようが、事業者が納得しなければ
無理だしね。

[855: 匿名さん]

>>854
新線が都営線だったら？

あと古い物より新しい物の方が維持コストも掛からないよ。
車とか機械類がいい例だと思う。
古いのを直し続けて使うよりは、新しい物を買った方がいい場合たくさんあるでしょ？

[856: 匿名さん]

それは、古いものを捨てられる場合の発想。
事業者が自由に効率の悪い路線を廃線に
できれば、そんな手法も可能だね。
ただ、それは現時点は許されないでしょ。
大江戸線の延伸が地元民から要望が上がってるけど、
都も慎重だね。

[857: 匿名さん]

新線は都営線の方が都合いいんだよね。
日比谷線の新駅までメトロの交差することはないし、
逆に都営浅草線、三田線とは交差するので都営線として新たな人の流れをつくれる。

都営線って羽田からの特別急行が、日比谷線ある東銀座通過するのに、
なぜか大門、新橋、東日本橋は止まるんだよね。
メトロの乗り換えよりも都営線を意識してるってことだよね。

[858: 匿名さん]

>>856
新線が都営線だったら？
ってことに対しても回答して。

[859: 匿名さん]

都営は、まだまだ借金経営。
メトロと統合できるくらいに
早く借金を減らしましょう。
新線なんて言ってる場合？

[860: 匿名さん]

>>856
でも維持コストとしては、新しい物＞古い物ですよね？

例えばあなたの言う、階段1回下がって、2回上がるのを直して、
どんだけメトロにとって収益上がるかだよね？
それって単純にフラットにするだけじゃなくて、何かを避けてそういう構造になっているから、
大元のインフラを全て見直す必要が出てくる。単純な話ではないんだよね。

メトロもビジネスだから同じ1億でも収益を生む方にお金を掛ける。
生まないのであれば投資はできないのですよ。

[861: 匿名さん]

>>859
新しい事業のために新しい借金をする。
よくあることですよ。
ソフトバンクだってそうでしょ？

[862: 匿名さん]

販売再開も決まってないのに盛り上がってるねｗ

[863: 匿名さん]

あなたも仲間に入って！

[864: 匿名さん]

それは、効率化による改造とともに、
そこに例えば商店モールなどを併設する事で
経営の強靭化と利用者満足を同時に
行うという事です。

新しくても日々の安全上の維持コストは
かかるからね。

[865: 匿名さん]

>>864
ところで現有くんはなんでこのスレ見てるの？
新しい物は嫌いなのでは？

[866: 買い換え検討中]

レミコン跡地がどうなるかによって購買意欲が大きく変わってくる　新しい情報ないですか？

[867: 匿名さん]

>>865
いいんですよ、ヒールがいると盛り上がるから。
それ狙いのお遊びと見た。

[868: 匿名さん]

ららぽーとまで橋をかけてその橋の上にはヴェッキオ橋のようにおしゃれな雑貨やファッションブランド、カフェを作って欲しい。

[869: 物件検討中さん]

>>868
ヴェッキィオ橋は最高です！
そうなるといいな！

[870: 匿名さん]

新線は中央区主体(もしくは中央区主体の第三セクター)でつくって、東京臨海高速鉄道に運営してもらうくらいしか道はないんじゃなかろうか？
メトロや都営はなさそうだし、東京臨海高速鉄道も建設費は出せないでしょう。

[871: 買い換え検討中]

なんか夢や願望の話ばかりになってる　もっと現実的で有効な情報を知りたい　

[872: 匿名さん]

それなら現地を見るのが一番。

[873: 匿名さん]

まだ、全然、建物ができる雰囲気は無いな。

[874: 匿名さん]

そろそろ杭打ちが完了します。

[875: 匿名]

上の方でららぽへの橋の話が出ていたが、もしできれば徒歩2分位になり、大きな売りになる。
デベが建設の負担金を出すとしてパークタワーだけで回収するのは難しいが、4本目タワーもあるなら可能かもという気がしてきた。

[876: 匿名さん]

そうかな？
まだ、一部、杭抜きも残っているようにも
見えるけど。

[877: 匿名さん]

>>875
しれっと4本とか言ってるけど、クロノティアロは関係ないだろｗ
何で三井（とその住民）が余計な負担しなきゃいけないんだ？
お前らの組合で数十億でも出すっていうならまあ許すｗ
つーか夢ばっか見てないで、現実路線で話し合ってゴムボートでも通せばいいだろ・・・

[878: 匿名さん]

>>871
ない、全くない

[879: 匿名さん]

>>871
竣工が30年6月30日なので、
もうそろそろ販売されるのではないでしょうか。

[880: 購入検討中さん]

安めに出して即完を狙ってるんでしょうか？

[881: 匿名さん]

安くはないでしょうけど、
４本目が建つのでその仕様がフィックスするまで販売されないのでは？

[882: 匿名さん]

４本建つなんて決まってないでしょ？
元々はPTH隣は商業施設。ただスーパーとか商店でなく、ディラーとか業者関係じゃなかった？
橋…出来たらいいけど、それも可能性がないでしょ？
老朽化した鉄橋に露店出して欲しいとか言ってる人もいたけど、危なくてあり得ない。
ここに期待出来る唯一現実的なのはBRTフィーダの停留所と路線ルート。
後は妄想話しの独り歩きと思うけど。

[883: 匿名さん]

４本目はかなり現実味でてきたって話ですよ。
どらっとらさんの話では。詳細はブログを見てください。
ただ、１００％分譲ではなく、上層階だけ分譲になります。

[884: 匿名さん]

>>883
見ました。4本目を建てられるように容積率を事実上緩和したようですね。商業施設にするならわざわざこんなことしませんから確定でしょう。
となるとティアロとここの眺望は絶望的ですかね。こんなことになる前に売り逃げしてればよかったのにやっちゃいましたねー、大変だ。

[885: 匿名さん]

>>883
容積率の問題で上層部だけの販売になってしまうはずだったのが、容積率の緩和により全戸分譲できるようになったという話ですよ。つまり100%分譲ということです。

[886: 匿名さん]

>>884
4本目のタワーの眺望は微妙ですが、
ティアロとここの南西の眺望は問題ないのでは？

[887: 匿名さん]

ここは影響あるけど、ティアロからは、もともとここがあるから、４つ目出来ても変わらないと思う。
おそらく、ティアロから見ると４つ目はこことかぶるから。

ここの、北側狙ってた人は残念だね。

[888: 匿名さん]

こんな感じかな？

[889: 匿名さん]

あ、北側の眺望ですね。
でもスカイツリー見えても微妙ですよね。
ここで眺望狙うなら南側でしょう。

[890: 匿名さん]

ここなら、南東角がいいですね。
お高いんでしょうけど・・・

[891: 購入検討中さん]

西側の眺望はどうでしょうか？？

[892: 匿名さん]

>>891
西側は東京タワーズが邪魔で東京タワーは厳しそうですね。

[893: 匿名さん]

用途変更＆緩和きたっぽいね！
三井大勝利というか流石三井というか行政との折衝の結果なんだろうけど、
どんなもんが出来上がるか、ちょっとドキドキしてきたｗ
ネズミーは無かったことになるんだろうけど、まあいいかｗ
仮に2000戸規模を捌くとすれば大胆なレンジ差になるだろうし、
パンダプレミア含めて期待していいと思う
取り敢えず周辺の鬼高い中古買うのは止めときなさいｗ

[894: 匿名さん]

ここは激安になりそう。というか、選手村もあるし、この辺の中古はかなりダブつくだろうね。新築の供給も凄いし、晴海の中古買うのは控えないとね。リセール目的の人には申し訳ないけど。

[895: 匿名さん]

↑どうゆうことですか？？

[896: 匿名さん]

>>895
これからここの横にさらに同じ規模が1本たつのが濃厚になったわけで、眺望も塞がれるし、戸数も凄いからデベも強気では出せないってこと。
選手村も控えてるし、完売まで時間もかけられない事情があるからここはかなり安いパンダ部屋を作るはずだよ。

[897: 匿名さん]

パンダ部屋だとしたら、
ここは駅遠部類でもあるから安くても建物にそれなりの魅力がないとねぇ。
とはいってもプールとかスパなどの水物はなさそうだし、
やっぱりララポと橋で繋げちゃうとか？ないよねー。

[898: 匿名さん]

>893
レミコン跡地も三井なんでしたっけ？？

[899: 匿名さん]

>>898
コンクリ跡（商業複合エリア）は2010年に80億で取得
ティアロ横の都有地（住宅エリア）は2012年に90億で落札

http://www.nikkei.com/article/DGXNZO48597570Z11C12A1L71000/

本来コンクリ跡は商業複合エリアで晴海フロント並の高さ制限があったはずだけど、
（クロノティアロ前の都有地（商業エリア）も同様）
それが取っ払われる（緩和される）んじゃないか？っていうお話
確定なら2000戸規模のツインタワーも可能だけど、
ＢＲＴ絡みやＪＶって噂もあって何ら決定事項というか公式アナウンスはない
恐らく一から設計を練り直す必要がある（必然的にネズミ企画は消滅？）んだろうけど、
規模的にもかなり面白いものができるかも、って期待感はある

[900: 匿名さん]

かつてないほど竣工までの期間がない販売スケジュールになるのかな？
それともまた延期とか？

[901: 匿名さん]

>899
記事の地図をよく見てください。
個々に記載の2010年に取得したのは、いま工事中のここの土地の半分でしょ？？

去年新たに更地にした土地は、未だなんじゃないですか？

[902: 匿名さん]

また、晴海レミコンは2014年末まで操業していますので、2010年には取得できないでしょう。

[903: 匿名さん]

>>901
あれ？ひょっとして大きな勘違いしてる？（汗）
そうすると例えば >888 の画像も認識間違ってるよね？

[904: 匿名さん]

http://wangantower.com/wp-content/uploads/harumi20160127_01.jpg
※のらえもんブログから拝借

どこかが取得する前提での一体開発というか、ツインタワー構想だと思ったんだけど違った？

[905: 匿名さん]

今出ている情報だと、レミコン跡地に４本目タワマンが出来る可能性がある、というだけで、
ここパークタワー晴海との、一体開発となるかどうかは、まだ不明ですよね。

ここは、すでにある程度計画が進んでいましたので、それを一から見直す可能性は、
低いだろうと自分は思っています。

[906: 匿名さん]

別に一体化を同時にしなくても、
クロノ、ティアロみたいに時間差で建てればよくない？
で、その間にちょっとしたコミュニティ（スーパーやカフェやジムなど）をつくればいい。
TTTのANEX棟みたいに。

[907: 契約済みさん [男性 30代]]

現地もう工事すすめてるから、取り敢えずこのパークタワーは予定どおりやるんじゃないですか？

[908: 周辺住民さん]

ここに４本目のタワーがたつということは、やはり商業施設の誘致は厳しいと判断したということかも。

たしかに、橋渡ればすぐにららぽーとだし、共食いになるからねー

調べてみたら、この程度の運河なら5億もあれば橋はかかるらしい

[909: 周辺住民さん]

販売の順番はわからないけど、開発は一体でやると思うよ、
毎日見てるからわかるけど、レミコン後の整地工事はほぼ
終わったみたいで、何十台もいた工事関係者の車も今はほとんど
いなくなった。それに合わせたように、ほとんど休んでいた、
ここの工事が、今週ぐらいから、にわかにクレーンとかシャベル
が動き始めた、近々に間をふさぐ大きなコンクリートの壁が取り
壊されると思うんだけど？

[910: 匿名さん]

>>908
橋がたった五億？それが本当なら4本のタワーの住人一人当たり20万の寄付で橋がかかりますね。いくらなんでもそんな安いわけないでしょう。行政の許可がおりるまでも何年もかかるのに。

[911: 匿名さん]

橋の製造費は、車が通るかどうかでだいぶ違うかも。

[912: 匿名さん]

>>909
確かに、さっき通ったところ、重機が撤収して平地になっていましたね。

[913: 匿名さん]

私も毎日見てるけど、ここの工事がほとんど
休んでいたなんて事はないなぁ。
土曜日も含め工事していた。
ただ、今は、重機の数も減り、かなり深く掘り下げた
地盤面がスッキリした状態だね。
杭の除去は一段落したのかな。

[914: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

クルマが通らなければ、格段に安くなるかも

http://www.go-isesaki.com/etc_pedbridge.htm

[915: 匿名さん]

やっぱり坪単価400万超えですかねえ？
夢のある物件出して欲しいな。

[916: 匿名さん]

>>914
建築費が高騰する前の時期だし、湾岸でこんなしょぼい橋作れるわけない。
しかも徒歩限定なんて区にとってなんのメリットもないから許可おりないでしょ。
夢を語るのは自由だけど現実をみたほうがいい。

[917: 匿名さん]

>916
でたでた。

[918: 匿名さん]

>>916
区民にメリットがあっても区が許可出さないんですか？どうして？
じゃあ区のメリットってなんですか？

[919: 匿名さん]

>>918
橋を造るメリットとデメリットを比較したら、デメリットの方が大きいのではないでしょうか。
橋を寄付で作っても、その後の保全管理は税金でやります。
もし、私が月島晴海の商業者なら、中央区に対して、なぜ、わざわざ江東区の商業施設に行きやすくするために橋を作るんだ？ごく一部の住民の資産価値向上のために税金を投入するのか？と問題提起するでしょう。
トリトンがさびれて、住友商事本社が移転する事にでもなれば、晴海にとっては大打撃なんです。
地下鉄構想なんて一気に吹き飛ぶ事をどうぞお忘れなく。

まして、江東区なら尚のこと、なんで中央区民のために橋作らなきゃなんないの？春海橋があるじゃん？となるでしょう。

区をまたいで橋を造るには、大勢の人が納得できるそれなりのきちんとした理由が必要だと思いますよ。

願望はよくわかりましたので、橋の話はこれ位にして次の話題に行きたいです。

[920: 匿名さん]

>>918
江東区の税収をあげて、中央区が損することを区がやるわけない。江東区側から橋をかけようとしても中央区の反対で無理だね。

[921: 匿名さん]

>>919
虚言癖のある人（橋の人）は、ほっときましょうｗ
どうせならリニアの始発は晴海！ぐらい言えばいいのに、
何ともスケールの小さい・・・

橋の話題を蒸し返す訳じゃないけど、
春海橋と並行した旧貨物線を利用して、再開発と同時に遊歩道を整備して欲しいとは思う
チャリやジョガーも増えてて、ランニングコースとしては皇居に匹敵すると思ってるけど、
あの一角だけ狭くて汚くて昔のままなんだよねぇ・・・
晴海側も豊洲側のアプローチも余裕があるし、そんなに難しい話じゃないし、
江東区だか中央区の区議会か何かでも触れられてたと思うけど、進展ないなぁ

[922: 匿名さん]

>>920
まさに縦割り行政の弊害そのものだね。

[923: 匿名さん]

産業遺構の鉄道橋を補強して、人だけでも
通れるように柵を設置すれば、運河沿いの
公園エリアが連続し、ウォーキングとかの
便利度が増すと思うけどな。春海橋の自転車
は歩いていて危険を感じる時がある。
それに、豊洲や晴海にとって、造船工場
と埠頭の歴史を今に残す唯一といっていい産業遺産
の保存は、両区にどっても何より大事な事。
有効に活用する方法を考えて欲しいな。

[924: 匿名さん]

別に行政が負担しなくてもここが負担すればいいのでは？
1戸200万くらい橋に負担すれば20億になる。
平均20坪だとすると、坪単価10万上がるだけだし、
そもそも買い手なんか何にどのくらい使ってるなんて分からないし。
実際、広告費はもっと掛かってるしね。

あと、橋をつくることで、人の流れは中央区から江東区になる。
多くは世帯年収1000万以上の人達なので、
その人達が江東区でお金を使うことは、江東区にとってはメリットになる。
豊住線なんてできてもその半分以下の世帯年収の人達だから、
遠い同区民より、近くの他区民を見るべきだよね。

[925: 匿名さん]

みんな必死すぎ…笑
もう夢話しはお腹いっぱい

[926: 匿名さん]

なんで橋をわざわざ造るのか？
春海橋と運河沿いを階段で繋げばいいだけでは