パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[82: 匿名さん]

横浜の件、施工会社のミスも発覚。下請けの偽装が原因って説明も覆るから、三井不動産は被害者ってシナリオは崩れるかも。

[83: 購入検討中でした。]

今の現地はこんな感じです。生コンプラント解体始まりました。販売延期は誰かも書いていましたが基礎のやり直しですかね？

[84: 匿名さん]

まあ、例の件で建築費は高騰するだろうね。
コスト相当上がるし、そのコストは客が払わされる構造。
買うなら中古か、今価格が出てる物件がオススメ。

[85: 匿名さん]

用途から、飲食店が消えた。
住宅と店舗、保育所に更新されている。

[86: 匿名さん]

中央湊は予定価格から少し値下げしたみたいだな。信用問題でボッタクリ価格では売りづらい。

[87: 匿名さん]

ここは、本当にあらゆる面で、「売り時」を逃した感じですね。

一発逆転は、オリンピックを前にした高騰（オリンピックが目前になるにつれ、予想以上に晴海の物件が盛り上がる）のみかと。
でも、それも難しそうだなー。

[88: 匿名さん [男性]]

お隣りの三菱ティアロ完売はココの延期の影響も少しはあると思われる。最終期はほぼ全戸抽選だったとのこと。

三菱を見送ったり抽選に漏れたりで、ココの再開を待っている人たちも一定数いるのでは？
レミコン跡の開発も含め情報出てこないかなぁ

[89: 匿名さん]

コストは上がるだろうし、値上がりするんじゃ無いでしょうか。

[90: 匿名さん]

杭打ち問題でブランド価値が下がっているので、コストを転嫁したら1000戸も売り切れません。

[91: 匿名さん]

別に三井だけの話じゃないでしょ。

[92: 匿名さん]

コスト転嫁しないと、また同じ事を繰り返してしまう。
適正なコストをかけて、そのコストをきちんと回収するようにしなきゃダメなんだよ。

良いものはお金がかかるって事。

[93: 匿名さん]

品質管理するから価格が上がった、で客に通じるかってことだよね。当たり前だという話。

[94: 匿名さん]

まあ、俺は多少コスト上がっても良いからちゃんとチェックして欲しいな。
必要なコストは支払うべきだというのが俺の持論。

安けりゃ良いという人は三流マンションでも買えば良いのだよ。

[95: 匿名さん]

坪400なんて話もありますが杭打ち問題の影響もあって、さすがにそこまで強気には来ないでしょう。坪330と言いたいところですが工期遅延のコスト増を加味して、予想レンジは坪350〜380。これを超えたらびっくりポンですわ(笑)

[96: 匿名さん]

三井は現実的なので、一部価格を下げても、即完売！パークタワー人気は健在！と演出しそうな気がします。条件の良い部屋は釣り上げるでしょうけど。

[97: 匿名さん]

400万超えてくると予想しています。
杭打ちコストも載せてくるでしょうね。

[98: 匿名さん]

個人的な希望的観測で言えば
・三井はここの土地を二束三文で買っています
・また、杭コストについても既に建築契約は結んでいて、かつ当然の監督事項であるので、ここからの追加コストはないと思います。
※ただ、今回工事を取りやめた地中障害物の撤去費用は純粋に追加されると思います。

あとは市況をみて判断、ということなのでしょうが、今の実需が付いてこない在庫積み上がり状況、今後の消費増税を考えると、来年からの販売開始ではそんな強気に出られないのでは、と期待してしまいます。

ただ、共用配管の維持管理対策等級が最低ランクなのは頂けないですね。
最近の三井物件は共用配管の品質が最低ランク（財閥系ではあり得ないレベル）ばかり作っています。
マンションの寿命は鉄筋コンクリートの寿命よりも共用配管の寿命に左右されるので、メンテナンスが容易でないのは致命的だと思います。

[99: 住民でない人さん [男性 60代]]

９８

コストとプライスは似て非なるものです。
それをどこまで日本の会社が理解しているかは別ながら。
三井は最近海外（特に米国）市場での展開を強めているので日本の会社の中ではかなり、コストとプライスの違いを理解しているようです。

今後世界の投資マネーが大枠でどのような判断をしてくるのかは誰にもわかりませんが、何しろ一年間で世界で生み出される富の総量の１０倍の資産（投資マネー）が世界を駆け巡っているわけです。企業への投資としては日本へのインバウンド投資は基本的にほとんどありません。ただし、日本も低迷激しいとは言っても国としての総額では世界第三位のＧＤＰ（一人当たりではまったくもって後進国になり果てましたが）大国です。そんな世界の先進国の首都、しかも３千万人が住む場所の不動産は台北と比べても、マンハッタンと比べてもパリ／ロンドンと比べても圧倒的に安価です。しかも海辺の一等地（日本人以外の富裕層にとっての最大の価値物件）は物件的には非常に希少価値があります。　だとすると・・・。価格は消費者が決めるものではありません、また、コストが決めるものでもありません。需給バランスで決まります。それが日本以外のいわゆる自由経済圏の原則です。経済がグローバルしてきている以上日本の会社もそれを無視し続けることは出来ないでしょう。

朴念仁

[100: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

今更ですが、ここの販売延期の理由ってはっきり公表されてるんでしたっけ？

都からBRTの停留所作ってくれって言われたから、とかないのかな。民間敷地を活用したいとか言ってるし。
希望的素人観測ですが。

[101: 購入検討中さん [男性 40代]]

昨日、近くを通りかかったら円筒形のタンクのようなものが3棟建っていたのですがあれは何なのでしょうか？

[102: 匿名さん]

単なる販売調整だったと思います。
一番高い時期に売った方が儲けは多いですから。
周辺マンションと競合させず、売りやすい環境で売りたいのだと思います。

[103: 匿名さん]

既にMRは完成しているのですよね。

[104: 匿名さん]

>>102
工事現場を上から望める周辺マンションの住民
だけど、基礎工事を一からやり直しをしているのは
明らかだよ。

[105: 匿名さん]

え？杭打ちやり直しなら、1年くらいは遅れるのかな？

[106: 匿名さん]

>>104
素人が見てやり直ししてるかなんて分かるか？
せいぜい杭工事してるかなくらいだろうよ。

[107: 匿名さん]

そりゃ、円筒状のコンクリートの塊を掘り出して、輪切りにして砕いていれば
素人でもわかるわな。

[108: 匿名さん]

すげーコストかかってそうだな。
このコストも次の物件に乗って来るのか？

[109: 匿名さん]

ゼネコンが基礎部分の工事の遅れと公表していたよ。販売調整ではない。

[110: リーマン]

>>109
その遅れの理由がBRT停留所の要件追加だったりとか…
関係ないですかね
シツコイですね…失礼しました

[111: 匿名さん]

業界関係者の話では、販売延期の理由は実需層がついてこれないので売りたい値段で売れないかららしけどね。
パークホームズ豊洲の販売が思わしくないのも関係しているとか。

[112: 匿名さん]

>>111
延期すれば高く売れるのか？んな訳ない。
マンション価格は既に下降トレンドだよ。

[113: 匿名さん]

杭打ち問題と中国経済失速で投機熱は薄れ、エリアの初高値じゃ売れなくなるだろう。豊洲に限らず。

[114: 購入検討中さん]

圧倒的に良い企画を出せば、実需はついてくると思いますよ。
逆に中途半端な企画であれば販売は苦戦するのではないかなと。

圧倒的な存在感のあるマンションを三井さんに期待しています。
よろしく

[115: 匿名さん]

>>114
そんな事したことあった？三井さんはね、とにかくフツーなんです。

[116: 匿名さん]

まあ、今から1年後だと値上がりしててもおかしく無いよな。

[117: ご近所さん]

ウチから現場がよく見えるけど、基礎工事の段階でストップしたままですね。
販売調整ではなく、基礎工事になんらかのトラブルが発生したと考えるのが自然ですね。
作業員数は減りましたが、毎日、作業は続いています。

[118: 匿名さん]

建て終わった後に基礎で問題が起きるよりは今この段階で丁寧に作り直した方が結果的に信頼を得ることになると思うので、しっかりやり直して欲しいです。
1000戸超のタワーマンションの建て直しとか、極めて困難でしょうし…。

[119: 購入検討中さん]

施工ミスにより販売延期ということですが、三井が受けた損害（人件費・広告費）は施工側が補填するのでしょうか？
一部に三井が受けた損害を販売価格に乗せてくるから高くなるという声がありますが、普通こういった場合損害は責任がある方が補填するものだと思ってました。

[120: 匿名さん]

施工ミスなのですか？

[121: 検討中の奥さま [女性 30代]]

周辺を見てきましたが、女性には駅から遠すぎますね。気休めのシャトルバスには騙されません

[122: 匿名さん]

シャトルバスは管理費食ってるからね。

[123: 匿名さん]

表面上は、施工が負担するが、結局は消費者が負担するという流れです。

[124: 匿名さん]

販売はいつ頃からでしょうか？

[125: 匿名]

無駄な共用施設があるくらいなら、私はシャトルバスの方がメリットを感じます。物件の差別化になりますし、駅遠のマイナスを一気に解消出来ますから。
新橋あるいは東京駅を往復するものなら多くの買い手を呼び込めそうですし。

[126: [女性 30代]]

工事進んであろうか

[127: 匿名]

８月頃オープン予定だったＭＲの郵便受けが、｛三井不動産レジデンシャル」「三菱地所４レジデンス」「住商不動産販売」の連名になっているが、どうして？

[128: 隣人 [男性 50代]]

「住商販売」ではなく「住商建物」でしたよ、この３社でする案件がこの近くにある？
隣のレミコンの更地化も年内終了だし、最近ＭＲに人やトラックが出入りしているので、
そろそろ動きそうだね。パークタワーの地盤改良も終わりそうだし、今まで道路から覗けたのを目隠ししたし、白いクジラの絵もなくなったので、違うことをやるのかな？

[129: 匿名さん]

単独プロジェクトからJVに切り替えるということなのでしょうか？
リスクヘッジを取るくらい坪単価を上げる予定なのでしょうか…

また、コンセプトから規模から全部変わってしまいそうですね。
くじらアイランドが本当に伝説になってしまう…

[130: 匿名]

思わず今朝モデルルーム観に行ってしまいましたが、郵便受け、連名にはなっていませんでした。とはいえ、３つ名前があるように白いテープが貼られていたので上から貼って隠したのでしょうか？

[131: 匿名さん]

レミコン跡の商業施設（予定）と一体でやるとか？

[132: 匿名さん]

今の市況で当初のターゲット層向けの価格で売るのは無理なので、高級路線に転換するつもりなのでしょうね。

[133: 匿名]

BRT駅組み込みで、駅0分だと高級路線でも十分行けそうですね。今年度末にはBRTも詳細な駅など色々発表されるでしょうから、そこに合わせてレミコン跡地と組み合わせで出してくるんではないでしょうか？坪400万コース？

[134: 匿名さん]

さすがに晴海の駅歩１３分に坪４００は無理だと思うよ．新築中古とも価格下落徴候がでているのでここ売り出すときには厳しい時期になってる可能性もある．

ＰＨＴもまだ完売まで目途が経たないし，ここがいつ売るかは不明だしコンセプト変えた可能性あるし現時点で予想価格は推定不可．．

[135: 匿名]

三井さん、大阪のＥＸＰＯでやったような、アミューズメント施設を作ってくれ。
豊洲ララポと一体で、日本１のフィシャーマンズワーフが出来ると思う、
ウオータ―フロントをジェットコースターでつなげるのも迫力満点（ＥＸＰＯは事故ったが）、
ついでに最低５０坪以上の高級マンションを１００戸程売り出し、浦安ディズニーまでクルーザーを往復させる、１５分で着くよ（駅までじゃないよ）、アジアで人気を呼び、香港・台北・シンガポールの金持ちが押し寄せる、坪１０００万で即日完売だ。

[136: 匿名さん]

>>135
メッチャスケールダウンして単なる団地マンションに変わってたりして。。。でも駅から遠すぎるからなんかしないと売りにくい、それはたしか。

[137: 匿名さん]

でも商業予定地どうすんだろーね？
ららぽがあって隣には三井ツインビルを予定してて、勝どきは再開発でしょ？
さすがの三井でも中途半端だと喰い合っちゃうような気が・・・

[138: 匿名さん]

WCTの例があるから駅遠でもシャトルバス次第だと思うけど。
ららぽーとまでの人道橋を作ったら面白いかも。

[139: 匿名さん]

>>138

人道橋いいね
晴海橋梁改造かも?

[140: 匿名さん]

クロノ民らしきレス発見（笑）

[141: 匿名さん]

>>133
BRTってただの快速バス。
駅だなんておおげさだな。バス停だろ？

[142: 匿名さん]

>>138
橋は金かかり過ぎじゃないですか。距離もあるし維持費も半端ありませんよ。実現可能性はゼロ。ララポ側のメリット考えてもとてもペイ出来ない。橋作らなくても車でどうせいくだろうし。勝どき東とDT程度の距離ならまだわかるが。

[143: 匿名さん]

>>140

質悪っ！

[144: 匿名]

>>141

海外の例ですけど、こんな感じで完全に駅ですよ。BRT駅が駅でないならゆりかもめの駅も駅とは呼べない感じでしょうか？
湾岸BRTのクオリティについては不明なので、出来てみないとなんとも言えませんが、ゆりかもめ級には使える乗り物として登場するのではないでしょうか？

[145: 匿名さん]

>>144
これは専用道路を走る場合だが、今回のは一般道にレーンを設けるんだよね？
そうしたら地平だし、イメージはこんな大掛かりなものじゃなくて路面電車の電停みたいな感じだよ。
晴海は駅がなくて交通インフラがしょぼいから、BRTを鉄道みたいなものだとイメージさせないとマンションが売れないからそう言うんだろうけど。

[146: 匿名さん]

>>144
基本的に勘違いしてる
専用線があるのはモノレールとかＬＲＴ
ＢＲＴは単なるバス
もちろん信号を操作したり連結したりで、一般のバスよりも大量且つスピーディな輸送が可能で、
インフラ工事がほぼ不要で低コストなメリットがある

>>138
矢切の渡しか小木のたらい舟がいいとこだと思う

[147: 匿名さん]

BRTも専用線ありますよ。湾後BRTは恐らく専用レーン無しでしょうけど。
専用レーンは海外では導入事例が多く、日本でも震災後に東北のローカル線がBRT切り替えしたのは専用線ですね。写真のような高架は流石に珍しいですが日本にも名古屋で高架タイプが導入されています。LRTだって世田谷線のような車道と分離した専用線もあれば、広島や熊本のような車道を走る市電もありますよね。それと同じで、要はどの程度インフラ投資するか次第です。
ちなみに市電タイプのLRTはBRTと輸送力に差はなく、初期投資に見合わないという分析もあります。

[148: 匿名さん]

オリンピック、パラリンピック開催に向けて、スマートエネルギーをアピールする燃料電池バス、車いすがスムーズに乗れるバリアフリーなバスが必須なので、まずは工期が五輪に間に合うようなシステムになるでしょう。

形が具体的に現れてきた第二環状、豊洲市場を見て、こりゃ専用レーンはないなと感じました。
まずは、豊洲市場が開場しない事には、始まらないのかなあ。

[149: 匿名さん]

いいマンションなりそう、頑張れ! 三井

[150: 匿名さん]

>>148
追加です。
車いすや障害者がスムーズに乗降できる、段差を解消するステーション作り、わざわざPASMOを取り出さなくても通過出来るゲート作りも必要かと思います。

[151: ルパン四世]

ＭＲに行ってみたら、本当に白いテープで隠してありました。
興味ある方は行って、はがしてみてください、そこの下には
「三井不動産レジデンシャル」「三菱地所レジデンス」「住商建物」
の文字があります。バカだね（笑）自ら証明して、この書き込みを
見る暇があるなら、現場のくい打ちを監視しなさい！
今日も背広を着た、営業マン風の方が入っていったので、この３社での
ＭＲオープンも間近ですね。

[152: 匿名さん]

剥がしちゃダメだろｗ
器物損壊罪でアウト！

[153: 匿名さん]

スレ違いで申し訳ないんだけど、
背広と表現するような年齢層の方が、
こういった支離滅裂で犯罪紛いの文章を必死でタイプしてるかと思うと泣けてくる・・・

[154: 匿名さん]

逮捕の予感。

[155: 匿名 [男性 50代]]

　杭工事不良は嘘ではないと思う、しかし、八ヶ月とはいかにも長すぎる、
何か公表出来ないことがあるのかも、私も想像では、温泉か石油が噴出した
のだと、いっそう温泉付きマンションはどうだ（アパか）、仲井さんがいる
マンションなら中国人に受けそう。「おもてなし・・・」

[156: 匿名]

>>146

あなた、本物のBRT見たことがないのでは？

[157: 匿名さん]

>>151
背広ともはやアラフィフでも言わないから、50代半ば以降の人？
マンコミ利用したりするんだね。

[158: 匿名さん]

>>156

問題は今回導入されるBRTが海外で言われるようなBRTなのか、都バスに毛が生えたレベルなのか
現段階では何ともいえない、ということだと思います。

少なくとも高架の専用線は導入されないので、名古屋のゆとりーとラインのようなものにはならないですね。

[159: 匿名さん]

ろめんでんしゃみたいに普通の道路に設けた専用レーンを走るバスでしょう。連接かもしれませんが。
駅なんてたいそうな施設を作るのは無駄ですから電停みたいな停留所ができるだけですよ。

[160: 匿名]

>>158
156ですが、今回のBRTについては専用路線は2019年の導入時にはなしと既に公表されていますよ。連接バスについてはディーゼルエンジン、単独タイプは全車水素燃料電池。前者の導入台数は確か20台（？）に対して後者は60台だったと思います。大半の車両には当初は連接タイプは採用されないので、晴海・豊洲支線は水素燃料電池タイプでしょう。
という事は、ヒノ＆トヨタが開発している、セミ自動運転、優先信号制御のタイプが入ってきますので、路面駅まで含めて全てパッケージングしてくるかと。
実際の使い勝手は始まってみないと未知数ですが、メルボルンのトラム（猛烈に便利です）のような乗り物になると良いなと思っています。

[161: 匿名さん]

メルボルンのトラムは乗ったことある。
トラムはどこの国でも短距離移動なら便利だよ。
東京のBRTも埋立地の中なら車も少ないから渋滞もないし、便利な乗り物になるな。

[162: 早く買いたい]

ＢＲＴはウイーンとかクロアチアのザグレブのようだと、お洒落だね。
でも、三井はやっぱり隠したんだ。横浜の経験はどうなったの？
白いテープを剥がすと逮捕？・・・見に行きたい！
剥がすと三井が器物破損で告発？　ありえない！反応しすぎ。
スレ違いって、三井の他のスレの担当？
今夜、剥がして元に戻せば問題ない？
隠したのが事実だとすぐにばれるよ。天下の三井さん。

[163: 匿名]

５分に１台以上のペースで来るのなら、ララポまで歩いて行って帰りはBRT乗って帰って来る買い物の仕方は楽しそうですね。人道橋が出来ればなお良し。

[164: 釣り名人 [男性 60代]]

教えてあげよう。知る人は知っている。
この前のキャナルでシーバスが釣れることを。
日本広しといえど、高層マンションの前でシーバス釣りが楽しめるのはここだけ。
ほかでも釣りは出来るが、対岸まで２００メートル以上、ルアーで楽しめるのは
ここだけ、季節が来るとプロアングラーがぼちぼち、僕が釣り情報誌に書くと
殺到するからここだけの話、ルアーでマグロを狙いたい御仁は是非ここで練習。
東京湾をバカにしてはいけない、イカ・タコ・マグロ・鯛なんでも釣れるクジラもたまに、
お台場前はキスの漁場だ、ゲートブリッジの海浜公園ではなんでも釣れる、もうすぐ隅田川に
鮎がやってくる、子供たちに釣りをさせよう、魚にも感情がある、生けるものは命のやり取り、
液晶ゲームから離れさせよう。

[165: 匿名さん]

釣り禁止じゃなかったっけ？

[166: 匿名さん]

テレ東で前にやってたよ
http://www.tv-tokyo.co.jp/program/detail/13037_201501101730.html

[167: 匿名さん]

>>162
警察に告発されちゃうよ

[168: 匿名さん]

まさか坪410とは･･･
都心区は本当に高くなりましたね

[169: 匿名希望]

>>168
ゲゲゲ…。どこの情報ですか？

[170: 匿名さん]

すこし前に話題になっていた郵便ポスト、新調されていたよ。三井だけでした。

[171: 匿名さん]

郵便ポストのことはわからないけど、三井単独から三井･三菱･住商のJVになったのは事実ですよ。平均410万円、自分も目を疑いましたが、本当のようです。

[172: 匿名さん]

情報はどこで見られますか？

[173: 匿名さん]

>>171
坪410は高い!
地下鉄のプラスでしょうか

[174: 匿名さん]

400超えるのはプレミアム住戸だけですよ。

[175: 匿名さん]

むしろ400なら安く思えてしまうのだが。。。

[176: 匿名さん]

お隣のティアロが平均坪単価285万円という格安価格にもかかわらず苦戦して、販売開始から２年余りかけてやっとこの前完売したばかり。
クロノ購入者としては、ここが高く出れば出るほど資産価値が連れ高になってありがたい。

[177: 匿名さん]

>>175
400で安いと本気で思うなら、どう考えてもティアロを280で買うべきだったね。
ま、ただの煽りだろうが。

[178: 匿名さん]

ここで坪400で安いとか、目利きの悪さにも程がありますね…

[179: 匿名さん]

市況が違う時代と比較してもね。
ティアロも割りと時間かかったけど入居一年前には完売してるから苦戦してるように見えるけど余裕とも見える。1～2年前時点で割安感も割高感もない妥当な価格だったのかな。

[180: 匿名さん]

たった数年でここまで高くなるとは思いもしませんでした。三井物件で言えば浜松町が500超え、中央湊が440、豊洲が320なので、晴海の410も今の市況からすると妥当に思えてしまうところが怖いです。

[181: 匿名さん]

建築計画の看板の表示から、飲食店が消えたのはマイナス？それとも、プラス？