パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[8189: 匿名さん]

ファミリー層で100平米前後の物件（港区・渋谷区・目黒区・中央区）を探すことが前提とすると。
港区近辺の新築だとサラリーマンではとても買えない金額（2億～）。
芝浦エリアはちょっと割安。
ビンテージ＆リノベーション物件だと1億5千万前後でも変える物件あり。
渋谷区・目黒区でも新築で1億後半～。
中央区（晴海・勝どき）で1億前半内で購入可能。

湾岸沿いの良いところは、物件に関しては、眺望と広さ(つまり坪単の割安）と物件の高級感（共有施設）と人工的に作られた街だからこその便利さ。
子供を育てるという意味では、かなり良い環境と思います。

このマンションに関しては、駅から遠いのは間違い無いですが、眺望と施設は間違いなく良いと思います。このマンションの平均価格からしても、車通勤かタクシーで通勤する人がメインでしょ。徒歩で駅までかかる人はそんなに想定していないと思われます。
また、住民もこの金額を購入できる層しかいないから、生活水準がある程度高く、しっかりした人が多いので安心して住めるかと思われます。子供の教育にも良いかと思います。

オリンピック以降の不動産マーケットなんて、そもそも誰も想定できないし、このタイミングで、このマンションを買う人が、高く売ること前提にこのマンションを購入する人はいるのかな？（投資目的は除外）


100平米で港区・渋谷区・目黒区等で新築なら、値上がりする可能性はあるけど、このご時勢で購入してからオリンピック以降高くなる可能性は低いと思う。（一般的な考え）。このエリアでビンテージ＆リノーベーションで購入しても、よっぽど価値のあるビンテージ（広尾ガーデンヒルズ等）で無ければ、価値が下がることはほぼ間違いない。

結論からすると、
眺望良くて、ある程度の広さがあって、生活環境が良いという観点では、買いかなと思います。
売却時点の価値を考えるなら、そもそも今、買わない方が良い。
ここを買えない人は、上記前提なら有明が良いかと思います。

[8190: 匿名さん]

タクシーで通勤しないといけない＝交通不便な田舎。
俺の実家の山形の農村も公共交通がないから、同じように病院もタクシーで行くしかないよ。

[8191: 匿名さん]

>>8186 匿名さん
そろはお前の脳内だけな。

[8192: 匿名さん]

脳内地下鉄

[8193: 匿名さん]

AIが投稿してるのか？と思えるほどに地下鉄決まる！値上がり確実！600万まで早い！の同じ投稿がこのスレ目立ちますね。

注目度高いから仕掛けがあるのかな。

[8194: 評判気になるさん]

残念ながら晴海周辺は値上がりは難しいと思います。選手村後の格安分譲が控えている点、駅力が現時点で全然無い点、かつ駅遠。オリエンタルランドが絡むといっても、ディズニーのキャラクターを使える訳でもないと思うので、ディズニー好きの人が欲しくなるポイントも冷静に考えたらないと思います。

[8195: 通りがかりさん]

>>8189 匿名さん

駅まで徒歩を想定しないならシャトルバスはないかと思います

[8196: 通りがかりさん]

>>8189 匿名さん

眺望期待なら買いだと思います
スーパーが遠いとか駅遠には目をつぶりましょう

[8197: マンション掲示板さん]

>>8195 通りがかりさん
平均して8,000万円の価格帯を購入する家庭なら、世帯年収1500万円以上無いと購入できないかと思います。
駅から遠く、値上がりしない前提で購入するなら、なおさらギリギリの予算で購入するようなマンションでも無いと思いますし。車かタクシーを使うのが一般的だと思います。
現実的に駅から遠いのは間違い無く、シャトルバスは、あったら便利ぐらいのノリであるだけかと。駅まで徒歩しか手段無いなら、購入する人、単純に減りますからね。その辺りの付加価値つけるのは、ビジネスやる上で最低限やることかと。

[8198: マンション掲示板さん]

>>8194 評判気になるさん
今のご時世に購入して、値上がりするマンションは、晴海以外でも、ごく僅かでしょうね。恐らく港区、渋谷区、目黒区、品川区の一部のエリアでしょう。
ここを検討対象にしてる人で、値上がりなんて気にする人は、それほど多く無いでしょう。
実際、隣に建設してるマンションとも、坪単価でかなり相違しているので、数年たったら、同じ価格帯になるかと。
ただ、共有施設の充実さは、素晴らしいのは、間違い無いです。

[8199: マンション掲示板さん]

>>8190 匿名さん
山形と比較しても、、、前提が違いすぎますよね、、、
駅近で公共交通がある東京郊外の方が良いねって、ことにはならんでしょ

[8200: 匿名さん]

リニアを使えば山梨から東京まで15分位でこれるらしいですよ。品川へ行くならここからよりも山梨の駅近マンションの方が早くつきますね。

[8201: 匿名さん]

運河を背景に広い敷地にゆったりと建つのは、何もない二丁目だから出来る事ですね。
中央区内では希少物件でしょう。
ただ湾岸タワマンの中では眺望という点では少し淋しいかなと思います。南側永久眺望？と呼ぶ方もいらっしゃいますが、バルコニーに出ると、右手にティアロの壁が立ちはだかります。眺望が180度に拡がらないので、残念な感じがします。

[8202: 匿名さん]

意味わからん。

[8203: 匿名さん]

ここは駐車場ない世帯が6割弱ですよね。
それでも車当然、ないならタクシー使うの当然って言えるような人は郊外のマンションに行けばいい。
まあ管理組合は大変でしょうね。シャトルバス増やしてほしい人とそうでない人が半々程度で対立して。

[8204: 匿名さん]

>>8193 匿名さん
機械的に投稿するようにしてるんじゃないの？
なにも考えてない書き込みだね。
もちろんここを高く売りたい人たちの仕業ですよ。

[8205: 検討板ユーザーさん]

ここの人というより、周りの物件でポジション持ってる個人だか法人だかわからんけど投資家だと思われる。

[8206: 匿名さん]

根拠のない買い煽りばかり増えたな・・・

[8207: 匿名さん]

ネガも多いんだよなあ。。。

[8208: 匿名さん]

>>8200 匿名さん
リニアは無料だとでも思ってるの？
まさかね。是非お勧めの山梨にでもご購入下さいな。

[8209: 匿名さん]

リニア通勤だと、毎日通勤だけで2万円くらい？
無駄すぎない？

働いても働いても赤字だと思うけど、趣味でサラリーマンやってんの？（笑）

[8210: 匿名さん]

>>8208 匿名さん
山梨の新築免震マンション買って、毎日リニア使っても、ここより安上がりですよw

仕事で利用すれば、タダ乗りできますしね。

[8211: 匿名さん]

でも、終電が7時までとかになって、終電逃して4時間かけて買えるとか？（笑）

あと、リニア駅沿いに住むの？そこからバスとか？（笑）

[8212: 匿名さん]

山梨のローカル線乗り換えとか、どうなん？
本数すげー少なそうだけど。

現実的とは思えん。

[8213: 匿名さん]

>>8210 匿名さん

流石に定期代は出ないでしょうし、毎日大赤字では？（笑）

少なくとも、俺が担当だったらリニア通勤者には定期代廃止するでしょうね。馬鹿すぎるもん。

[8214: 匿名さん]

リニアの定期代を会社が経費で出してくれるなんて発想自体が経営視点が無さ過ぎです。
一生雇われ体質の人にしか出て来ない発想ですね。

[8215: 匿名さん]

山梨移住はジョークですが、投資でしたら競争率の高い東京よりいいかもですよ。まだ、あまり話題にならない今がチャンス⁉

[8216: 匿名さん]

山梨に買ったら終わりやろ。
どうなったら値上がりするんだよ（笑）

[8217: 匿名さん]

リニア期待で買うなら名古屋にしときなよ。
都内よりは競争率低いよ。
もう上がってるから大きな上昇は無いけど、土地勘あれば良いとこ買えるよ。

山梨はね〜
工場は増えるかもしれないけど、大企業の本社とかは多分来ないでしょ。
工場勤務の人のニーズに合わせた投資目線が必要では？

[8218: マンション検討中さん]

>>8203 匿名さん

郊外だとタクシーで気軽に帰れないですから。
ここなら銀座、東京、赤坂なんかは気軽にタクシー使えるのが良いです。

[8219: 匿名さん]

東京駅まで30分のバス便、BRT出来ても新橋止まりでしょ。
冷静に考えると、赤羽や北千住の駅前の方が便利じゃない。

[8220: 匿名さん]

赤羽や北千住の駅前の方が便利だとしても、そこは嫌。
ここの開放感が良いんだよ。

[8221: 通りがかりさん]

ここって意外に空気悪くないですか？車の渋滞も凄いし駅遠いしアクセスが最悪。
雨の日とか最悪ですよ、子供騙しのコンセプトだけのタワマン。

[8222: 匿名さん]

>>8219 匿名さん

都心からの距離が赤羽や北千住とは比較にならないので、電車移動時間で単純に比較できないでしょうね。

[8223: 匿名さん]

>>8221 通りがかりさん
このあたり来たことないでしょ。マンション前の通りは車多くないし、北都有地の向こうの晴海通りも通行少なく渋滞なんて全くないし。
ネガるんだったらもっと頑張ってね！

あと前から疑問なのが、ディズニー＝子供だましな論調ですが、ディズニーって夢中になる大人がたくさんいるわけで、ディズニー的な価値観で作られるここも大人も心地よいマンションになる可能性は否定できないと思うんだけど。

[8224: 匿名さん]

>>8222 匿名さん
東京は鉄道が主要交通機関。
都心のオフィスには公共交通機関での通勤を求められる。
これは労災対策の観点もある。
電車通勤で会社に申請しててタクシーで会社に行った場合、事故に会うと、労災からは治療費は出ない。
事故で死亡した場合も保証はまったくない。

[8225: 匿名さん]

赤羽のほうが晴海なんていうはしっこの埋立地よりもはるかに便利ですよ。
東京の人間ならわかると思います。
それを知らない田舎者が買うんでしょうね。

[8226: 匿名さん]

別にここが嫌なら北千住とか買えばいいんじゃないかな。
そもそもあっちの三井も十分高いよ。スーパー併設だし。ここの低層より高いのでは?

[8227: 匿名さん]

可能性は否定できないよ。宝くじに当たる可能性も否定できないし、火事になる可能性も否定できないよ。
だから、可能性は否定できないといっても意味はないよね。

[8228: 匿名さん]

二丁目前の晴海通りは、タクシーが本当に拾いにくいです。
タクシー生活したい方には向きません。
いちいちタクシーを呼ぶんでしょうか。中央区なのに。

[8229: 匿名さん]

>>8224

> 電車通勤で会社に申請しててタクシーで会社に行った場合、事故に会うと、労災からは治療費は出ない。

通勤である限り、会社に申請した交通手段と相違していても労災対象となります。会社規定の違反は問われるでしょうが。

いくら匿名掲示板でも、明白な嘘はやめましょう。

[8230: eマンションさん]

>>8224 匿名さん
タクシー会社からの保証ありますよー！

[8231: 匿名さん]

値上がり期待なら晴海か有明買っとけ。
近いうちに値上がりして買えなくなるエリアだぞ。

[8232: 匿名さん]

>>8219 匿名さん
ここを買う層は会社が近いのが前提です。赤羽だと遠くなるし、満員電車に乗らねばならぬ。辛いと思いますよ。

[8233: 匿名さん]

いまどき、赤羽選ぶひとなんているの？

昭和？？

[8234: 匿名さん]

赤羽は治安が気になるなぁ。。。
変な人もいっぱい住んでそうだし、怖いよ。。。

[8235: マンション検討中さん]

根拠なく上がるとか、ワンルームマンションの悪徳営業のようなコメントは止めてください。
本当に近いうちに上がるのなら、あなたやあなたの知り合いがクロノを買えばいいのでは?

[8236: 匿名さん]

マンション業者に騙されてはいけませんよ、田舎者の皆さん。
今や赤羽は大人気の街。
夜は飲みに来てる人で大変賑やかです。

[8237: 匿名さん]

赤羽って風俗街じゃなかったっけ？
あんまり良い印象ないなあ。

住んじゃいけない街だと思うんだけど。。。

[8238: 匿名さん]

北区民ですが、赤羽に風俗街なんかないですが。
城東の人は赤羽に来たことないんでしょ？

[8239: 匿名さん]

ちょっと検索しただけで、赤羽は風俗街だって事が分かりますよ。

https://fuzoku.jp/tokyo/a_2145/

[8240: 匿名さん]

選手村のマンションはいくらで販売するんでしょうね？

[8241: 匿名さん]

選手村跡地は坪単価800万でも即完売だろうね。

日本全国から、買いに来る。

[8242: マンション検討中さん]

つまり選手村か赤羽待ちってことでいいですか?

[8243: マンション検討中さん]

晴海も豊洲も海抜が低い。そこが心配。

[8244: 匿名さん]

>>8239 匿名さん
赤羽は地元ですが、風俗が固まってる場所はどこにあるの？見たことないんだが。

[8245: 匿名さん]

埼玉県民ですが、赤羽だけは住みたくありません。西川口と同じ匂いがします。

[8246: 匿名さん]

場所と間取りが有明で他は晴海だったら日本一の将来に渡り語り継がれるフラッグシップタワマンと言って間違いなしだったのになぁと思うこの頃。

[8247: 匿名さん]

>>8246 匿名さん

場所が有明でフラッグシップ？？
ハテ？

[8248: 評判気になるさん]

なんで資産価値があがることが前提なんですか？
まーここが上がれば、周りのタワマンの価値もあがるから、どこで落としどころ見つけるかか。

[8249: 匿名さん]

>>8241 匿名さん

こういうバカな書き込みはイメージを悪くするだけでは？

[8250: 匿名さん]

グーグルで、赤羽の風俗って検索しただけで結構出てきたよ。
流石にこんなところに住める気はしない。

[8251: マンション検討中さん]

風俗が出てくる駅全滅?
山手線はほとんどダメですね
赤坂六本木新宿渋谷すべてダメ　笑

[8252: 匿名さん]

そりゃあ、なんにもない埋立地にマンションしかない街には風俗はないでしょうけど、まともなレストランもショップもないですよね？
つまり晴海は街の体を成してないわけですよ。

[8253: 匿名さん]

人工的で殺風景な街より、
風俗やら商店街やらがあったほうがいいでしょ。
ただ住んでるだけで地域では何もせず、開発は他力本願。
そんなのどうかと思うね

[8254: 匿名さん]

風俗はダメでしょ。治安が悪化する。

高級住宅街に風俗はないでしょ？

[8255: 匿名さん]

>>8252 匿名さん
レストランやショップはありますよ（笑）
無いのは風俗くらいでは？（笑）

[8256: 匿名さん]

ネガもポジも建設的なレスが皆無・・・これは爆死するパターンだなｗ

[8257: マンション検討中さん]

日経電子版の記事で特集されてましたね。

[8258: 検討板ユーザーさん]

1坪300万円超え 東京湾岸タワーマンション新時代

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXMZO16350700T10C17A5000000

[8259: ディズニー好き]

ちょっと話が逸れますが、ディズニーランドって非日常だからこそ行きたくなると思います。

だから、ディズニーやオリエンタルランドがもっと街づくりやマンション開発に乗り出して、こういう空間やサービスが日常のものになったら、極論ディズニーランドに行く人は減るのかな…

そしたらディズニーランドの混雑解消と、ディズニーにとっての新規ビジネスになりそうですね。

このマンションに住む人が、もっとディズニーに行きたくなるのか、それとも逆に行かなくていいやとなるのか、どちらを見越しているのかな…

すみません、ついついマンションではなくディズニーの話になってしまったのでスルーしていただければと…

[8260: 匿名さん]

あんまり関係ないのでは？

例えば、嫁が料理上手で和食が上手い場合でも、やっぱりタマには焼肉食べに行きたくなったりしない？

[8261: 8259]

>>8260 匿名さん

そうですよね、あまり変わらないですよね…

ただ奥さんの料理が上達したら月に1回くらい外食の頻度は減らないかなと。

日本中の街やマンションが素敵な空間になったら、その少しの頻度でも、ディズニーの混雑解消には結構影響しないかなぁと…

また書き込んでしまいましたが、反応していただいてありがとうございました…^^;

[8262: 匿名さん]

というか所詮ディズニーとは全くの別物ですしそんなことにはならないと思います。

[8263: 匿名さん]

>>8262 匿名さん

ディズニーみたいに、毎年多額の投資をして、夢の世界を維持していくのでは？

[8264: マンション検討中さん]

選手村後って、世界的に見てもかなり安く供給されてますね

[8265: 匿名さん]

そうそう、自分でディズニーランドを作って経営すれば良いのですよ。

[8266: 匿名さん]

都心近くの永久眺望マンション、しかもオリンピック選手村という唯一無二の存在。

普通に考えて相当人気出るよ。
坪単価800万でも即完売かと。

[8267: 匿名さん]

>>8266 匿名さん
お前のようなバカはなにが狙いなのかな？

[8268: 匿名さん]

8267

うーん・・・バカではないでしょう。

絶対的な数字は誰にも分りませんが、この地域の不動産価格が相対的（日本国内）に他地域より上がり（易い）のは誰の目で見ても明らかです。

今少し「バカ」である理由の詳細をお教え頂ければ幸甚です。

[8269: マンション検討中さん]

>>8268 匿名さん
坪800万で即完と言っている所がバカと言われる所以でしょう。何よりもその理由が乏しいというよりも皆無。ただただ上がる上がると連呼しているだけなのでバカと言われるのでしょう

[8270: マンション検討中さん]

>この地域の不動産価格が相対的（日本国内）に他地域より上がり（易い）のは誰の目で見ても明らかです。

私はここらのマンションは高騰しすぎてるから、金利上昇、例えば3%(JGB10年)だと2割ぐらい下がると思ってるし。だからまず、みんなが上がると思ってるわけではない。
あと、金利上昇がなくても、オリンピック後にマクロ悪化した際にも不動産価格下落は同様だと思うけどね。バブルとその後の崩壊では大きく上がったところほど下落幅も当然大きかったよ。こういうのは歴史的に明らかじゃないかな。だから、他地域よりも大きく下がりやすい、のが明らかな事実だと思うよ。

[8271: 匿名さん]

>>8270 マンション検討中さん

>>8270 マンション検討中さん
オリンピック後にマクロ悪化したときの不動産下落時は一般論でこの物件に限らない話になるとおもいますがどうでしょうか？
またバブル崩壊後の下落幅とのことですが、晴海はまだバブル的に暴騰してないし｢大きく下がり安い｣の根拠、また具体的な下落金額をご教示頂けますと幸いです。

[8272: マンション検討中さん]

>>8271 匿名さん
嫌です。

[8273: 匿名さん]

>>8272 マンション検討中さん

承知しました！
8270のご意見は主観的なもので客観的な論拠はない書き込みということで理解致しました。

[8274: マンション検討中さん]

>>8271 匿名さん
8270ではないけど、
①晴海は他地域に比べ、短期で地価上昇し、その分マクロ悪化に伴う下落も大きい。（8270から読みとれること。実際のデータは知らんが。）
②この物件に限らず、歴史的にマンション価格は高騰。景気後退局面・金利上昇きょくめんを契機に全体的にマンション価格下落のリスクを含んでいる。

ってことじゃない？
マクロ悪化に伴う下落幅なんて、8268にある通り絶対額なんて誰にも分からないんじゃない？

まあ②のリスクを内包しつつ、ここが坪800万は一般的には無理がありすぎだよね？
だってここ坪400もないわけだから二倍以上でしょ？？まあ一般的にはないよね？

[8275: 匿名さん]

晴海選手村跡地を安く売る理由なんて無いもんな。

坪単価800万でも即完売だよ。みんな欲しいだろ？俺は欲しい。

[8276: マンション検討中さん]

ほんと
つまらない掲示板ですね〜

[8277: 匿名さん]

すげーおもしれーじゃん。

[8278: 検討板ユーザーさん]

金の価値が今の25%ぐらいになってたら即完売かな(笑)

[8279: 匿名さん]

いやいや、フランスがオランダと合併出来たら、即完売でしょう（笑）

[8280: 匿名さん]

どちらも根拠レス（笑）

[8281: 匿名さん]

>>8271
駅遠で高コストマンションだから
極論だけど別荘地みたいに買い手がつかない可能性もある

ただ豊洲や有明の下支えがあるからね
仰る通り周辺に連動する形で上下するだけだと思うよ
分譲価格に対する暴落率はまた別の話だしね

[8282: 匿名さん]

購入考えてるんだけど、またまたWBSに出てたし、日経にも提灯記事のってたし、
そこまで広告して集客しないとこの価格は厳しいのかと思い、個人的にはちょっと高値掴み警戒で引き気味・・・
https://twitter.com/1manken/status/865045224686370816

[8283: 匿名さん]

高値も駅遠も所与の事実なんだから、それでも魅力を感じるのなら買えばいいと言うだけですよね。
構造も最新式だし安心感あるし、ゴミゴミしていないし、年賀状に中央区って書けるし、いいところもありますよね。

[8284: 匿名さん]

うーん、高値は所与の事実なんだけど、10年後の見通しとして
ローンの減りよりも価格下落のほうが大きいとやはり怖いね。

[8285: 匿名さん]

>>8282 匿名さん
いくら位の住戸検討してますか？

[8286: 匿名さん]

現在は秋葉原止まりの「つくばエクスプレス」が近々東京駅まで延伸されますので、仮称湾岸地下鉄と接続相互乗り入れになる線が濃厚でしょうね。未来予想図。

[8287: 匿名さん]

晴海は化けるでしょ。
坪単価600万くらいまではすぐに上がるよ。
そうなると、今の価格でも高くは無い。
今高いのは同意だけど。

[8288: 匿名さん]

マンションマニア氏によると、高くても買うという人が多いようなんだよね。
そういうマンションは強いよ。指名買いになる。

中古でも人気化しそう。