パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん　エキスパートインタビュー　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/6505/
パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/


[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[8151: 匿名さん]

そうやって迷ってるうちに中古まで値上がりするんだよな。

さっさと中古買うべし。

[8152: マンション検討中さん]

駅近ばかり気にする人は買わない。というか買えないのでしょう。値下がりなんて気にせず物件を気に入って余裕のある人だけ買いましょう。
タクシー代を気にするようなら買ってはダメ。

[8153: 匿名さん]

TXは株主は自治体で、役員は官僚ですよ。延伸時は東京都が出資を積み増し、千代田区、中央区、江東区も出資する必要があるでしょうね。

現在の株主。
茨城県 18.05%、東京都 17.65%、千葉県 7.06%、足立区 7.06%、つくば市 6.67%、埼玉県 5.88%

[8154: 匿名さん]

地下鉄の話しはよそでやってくれ

[8155: マンコミュファンさん]

>>8150 名無しさん
勝どきｻﾞ・ﾀﾜ―を何故買わないのか？わからない。
→ゴミゴミ感が嫌だからだよ。
晴海の解放感が好きなだけ。

[8156: 匿名さん]

>>8150 名無しさん
KTTのモデルルームがまだ空いてるなら皆さん悩むでしょうけどね。

[8157: 匿名さん]

今の時期にKTT売り出したら、坪単価400万超えるんじゃない？

[8158: 匿名さん]

KTTたくさん出てますよ。GWにキャンセル住戸をいっぱい出したてたけど、めぼしいのはすぐになくなりましたね。
大体2割増しだったけど、今となってはそれでも割安、買いそびれました。中古はまだ多数ありますね。

[8159: 匿名さん]

坪単価おいくらくらい？

[8160: 湾岸市況]

http://dorattara.blog.fc2.com/blog-entry-1450.html

地下鉄の駅の話よりこっちの方が大事だし、インパクトあるぜ

[8161: 匿名さん]

うおー。
やっぱり良い変化が速いね。

晴海、どんどん値上がりする予感。

[8162: 匿名さん]

湾岸地下鉄についても、ドラったらが書いてる。
東京都が本格的に検討を始めたらしいぞ。

http://dorattara.blog.fc2.com/blog-entry-1448.html?sp

近いうちに決まる予感。

[8163: 評判気になるさん]

>>8160 湾岸市況さん
最高です。名前はハートブリッジでいかがでしょう

[8164: 匿名さん]

>>8160 湾岸市況さん

ららぽーとにも行きやすくなるのかな？いいね！

[8165: 匿名さん]

>>8160 湾岸市況さん
これ歩けるようになるといいなぁと前から思っていました。
この橋経由だと豊洲駅まで徒歩10分切るかな？

[8166: 匿名さん]

マジ？

それは朗報。

しかし、三井さん、値上げしてくるかも。それは困る

[8167: マンション検討中さん]

いつ頃、開通予定なのかぁ？　買うか否かの判断に大きく影響しそう。かなりインパクトあるね。

[8168: 匿名さん]

>>8153 匿名さん
株主が誰であれ、赤字になる事業をやる企業体は今はどこにもない。
政治家や役所がゴリ押しして鉄道が敷けたのは昭和30年代まで。
しかも湾岸埋立地は田舎者の寄せ集まりだから有力政治家もまったくいない。

[8169: 湾岸市況]

>>8163評判気になるさん
>>8164匿名さん
>>8165匿名さん

通勤する旦那にとっては駅は大事だけど、より多くの時間を過ごす奥様や子供たちにとっては豊洲が気軽に行けるようになるのは大きいと思いますよ。

私も申し込みはするけど、当面は江東区民でいるつもり。子育て環境は豊洲の方が整備されてるし、２丁目駅前開発に気軽に行けるのは大きいんではないかと思います。

晴海もそのうち発展するだろうけど、駅ができてもこの物件からではちと遠いんではないかと思いますけどね。有楽町線と同じくらいの距離なんじゃいかな

ららぽーとの存在って大きいですよ。トリトンではねぇ・・

[8170: eマンションさん]

>>8169 湾岸市況さん

ららぽは、混んでてつかれるので、トリトンの土日のまったり感が私は好き。
保育園や学校も、横浜から中央区に引越しして、子供にかける予算の違いに驚いた。
江東区のことはしりませんが、中央区は、教育の中央区、と自称しているだけのことはあります。

[8171: 湾岸市況]

>>8170eマンションさん

タワマン林立し、他地域から多くの人が流入してくる地域は、確かに教育費は凄いですね
自分なんか、生粋の豊洲っ子で、雑草育ちだから、周りの人たちの受験熱のすごさにビビります。

でも、やってあげないとそれはそれでかわいそうだしね
大人になって、どこの中学高校出たなんてあまり話題にはならないと思うけどね

これも、こういう地域では仕方がないですわね。もううちの子は終わったけど、本当にかわいそうだった。
あまりにも熾烈な教育熱に、子供が不憫でならなかったです。



トリトン、私も好きですよ。

[8172: eマンションさん]

>>8171 湾岸市況さん
10数年、晴海在住の者です。

ごめんなさい。
誤解させたようです。

予算
といったのは、各ご家庭のことではなく、区の予算と言う意味です。
うちは中学から受験しましたが、月島の地元の小学校は、受験する子はする、という感じで、変なストレスはありませんでした。
田園都市線沿線や豊洲三丁目のように、皆がサラリーマン家庭、というわけでもなく、築地関係などの地元のきちんとした方、それなりの方、我が家は我が家という感じで過ごせました。
将来、晴海だけの小学校ができたりすると、雰囲気も違って来るかもしれません。

[8173: 匿名さん]

晴海橋梁は、もっとららぽーとよりに移設してほしい。
今のままの位置だと、春海橋渡るのと大して変わらないよね。

[8174: 匿名さん]

湾岸地下鉄っていつ完成予定？
もし完成したとしても、もうあの世へ逝っているか、棺桶に両足突っ込んでる時でしょ。そんなの話題にしても意味ないんじゃない？

[8175: 匿名さん]

>>8174 匿名さん
いつもなにも、あったらいいなあという妄想レベル。
完成は永遠にありません。

[8176: 匿名さん]

>>8174 匿名さん
その通り。不動産価格は期待だけでは上がらない。実際に利便性が高まって賃料が上り始めて本格的に調整がある。
地下鉄話は高値でも買ってしまう事の慰めでしかないよ。

[8177: マンション検討中さん]

逆に10年後に環状2号もストップしたままで、当然地下鉄もBRTもできてない上に、一回大型台風で湾岸の一部浸水するような状況だったら、ほかの条件同じとして、今8900万の3LDK部屋っていくらぐらいなんだろ。6500位か?

まあ、どれもうまくいっても、10年債利回り2%、ローン金利が3%とかになってりゃ、いやおうなしに6500位にはなるんだろうけどね(8500万程度と6200万程度のローン借り入れ支払い総額が同じようなもんだから)。あんまり地下鉄議論しても意味ないよ。金利がほぼすべてだよ。

[8178: マンション検討中さん]

>>8177 マンション検討中さん
金利はもちろん大きな要因だけど、ファンダメンタルズもやはり価格に大きな影響を与えるんだよね。
現にオリンピックが決まって湾岸の不動産価格はその期待だけであがったでしょ？
将来の金利のことは分からないからこそ、地下鉄や今後の湾岸の発展性等のファンダメンタルズについて話し合うのは意味のあることなんだと思うんだ。

[8179: 匿名さん]

>>8178 マンション検討中さん

言葉の意味、わかって使ってる？
はっきり言って、間違ってるからw

[8180: マンション検討中さん]

>>8179 匿名さん
そういう煽りは何も生まないぞ？
ちゃんと具体的について指摘をしてくれれば建設的な議論にものろうものをそれじゃあ単なる煽り・ガヤでしかない。

[8181: 匿名さん]

>>8162 匿名さん

これで近いうちに決まる予感を感じるかどうかは人それぞれですね～

5月8日
どらったら！ @Chuoinfom
現在、東京都が臨海地域地下鉄構想に関する調査を実施しているらしい。常磐新線延伸を踏まえたもの。


5月8日
どらったら！ @Chuoinfom
地下鉄構想。個人的には答申に残ったのだから調査ぐらいするだろという程度のとらえ方。構想段階から（おそらく）出ていない状況を踏まえれば、今の時点では余り期待しないほうがいいだろう。

5月8日
どらったら！ @Chuoinfom
築地再整備になった場合、臨海地域地下鉄構想の早期実現は困難になると思う。

https://mobile.twitter.com/chuoinfom

[8182: 匿名さん]

>8179さん
ここ、あんまりまじめにコメントしても仕方ないですよ。他の湾岸クラスタと違って不動産とか金融理論とかマクロ経済とか基本から知らない人が多いので。

[8183: 匿名さん]

経済のファンダメンタルズって、元の単語の通り、今の経済状況を表す基礎的指標のこと。
どのような指標かは、調べてください。

将来の期待値なんていったら笑われるよ。

屁理屈こねた反論いらないからw

[8184: 匿名さん]

>>8183 匿名さん
単にインフラの整備見通しと言いたいんじゃないかな？ ファンダメンタルズとは違うよね。

[8185: 匿名さん]

>>8182 匿名さん
そういうお勉強してきても、自分なりの見解述べられなければただのクソだよ。

[8186: 匿名さん]

湾岸地下鉄の検討も始まったし、値上がり早いだろうね。

[8187: マンコミュファンさん]

晴海在住です。日曜品は、ギャザリアや豊洲アオキを使ってます。インテリア小物や普段着は、ららぽーとです。銀座や日本橋は、気分転換に出かけてます。もう、これ以上は、お腹一杯で、駅距離がどうのとか、望んでません。ペットも毎日の散歩に大喜びです。

[8188: マンション検討中さん]

企業ののファンダメンタルズとかファンダメンタルズ分析って時はその企業の基礎的条件（売上資産負債等財務条件）のことを指すし不動産のファンダメンタルズって考えれば別にそんな変な言い回しではないのでは？

[8189: 匿名さん]

ファミリー層で100平米前後の物件（港区・渋谷区・目黒区・中央区）を探すことが前提とすると。
港区近辺の新築だとサラリーマンではとても買えない金額（2億～）。
芝浦エリアはちょっと割安。
ビンテージ＆リノベーション物件だと1億5千万前後でも変える物件あり。
渋谷区・目黒区でも新築で1億後半～。
中央区（晴海・勝どき）で1億前半内で購入可能。

湾岸沿いの良いところは、物件に関しては、眺望と広さ(つまり坪単の割安）と物件の高級感（共有施設）と人工的に作られた街だからこその便利さ。
子供を育てるという意味では、かなり良い環境と思います。

このマンションに関しては、駅から遠いのは間違い無いですが、眺望と施設は間違いなく良いと思います。このマンションの平均価格からしても、車通勤かタクシーで通勤する人がメインでしょ。徒歩で駅までかかる人はそんなに想定していないと思われます。
また、住民もこの金額を購入できる層しかいないから、生活水準がある程度高く、しっかりした人が多いので安心して住めるかと思われます。子供の教育にも良いかと思います。

オリンピック以降の不動産マーケットなんて、そもそも誰も想定できないし、このタイミングで、このマンションを買う人が、高く売ること前提にこのマンションを購入する人はいるのかな？（投資目的は除外）


100平米で港区・渋谷区・目黒区等で新築なら、値上がりする可能性はあるけど、このご時勢で購入してからオリンピック以降高くなる可能性は低いと思う。（一般的な考え）。このエリアでビンテージ＆リノーベーションで購入しても、よっぽど価値のあるビンテージ（広尾ガーデンヒルズ等）で無ければ、価値が下がることはほぼ間違いない。

結論からすると、
眺望良くて、ある程度の広さがあって、生活環境が良いという観点では、買いかなと思います。
売却時点の価値を考えるなら、そもそも今、買わない方が良い。
ここを買えない人は、上記前提なら有明が良いかと思います。

[8190: 匿名さん]

タクシーで通勤しないといけない＝交通不便な田舎。
俺の実家の山形の農村も公共交通がないから、同じように病院もタクシーで行くしかないよ。

[8191: 匿名さん]

>>8186 匿名さん
そろはお前の脳内だけな。

[8192: 匿名さん]

脳内地下鉄

[8193: 匿名さん]

AIが投稿してるのか？と思えるほどに地下鉄決まる！値上がり確実！600万まで早い！の同じ投稿がこのスレ目立ちますね。

注目度高いから仕掛けがあるのかな。

[8194: 評判気になるさん]

残念ながら晴海周辺は値上がりは難しいと思います。選手村後の格安分譲が控えている点、駅力が現時点で全然無い点、かつ駅遠。オリエンタルランドが絡むといっても、ディズニーのキャラクターを使える訳でもないと思うので、ディズニー好きの人が欲しくなるポイントも冷静に考えたらないと思います。

[8195: 通りがかりさん]

>>8189 匿名さん

駅まで徒歩を想定しないならシャトルバスはないかと思います

[8196: 通りがかりさん]

>>8189 匿名さん

眺望期待なら買いだと思います
スーパーが遠いとか駅遠には目をつぶりましょう

[8197: マンション掲示板さん]

>>8195 通りがかりさん
平均して8,000万円の価格帯を購入する家庭なら、世帯年収1500万円以上無いと購入できないかと思います。
駅から遠く、値上がりしない前提で購入するなら、なおさらギリギリの予算で購入するようなマンションでも無いと思いますし。車かタクシーを使うのが一般的だと思います。
現実的に駅から遠いのは間違い無く、シャトルバスは、あったら便利ぐらいのノリであるだけかと。駅まで徒歩しか手段無いなら、購入する人、単純に減りますからね。その辺りの付加価値つけるのは、ビジネスやる上で最低限やることかと。

[8198: マンション掲示板さん]

>>8194 評判気になるさん
今のご時世に購入して、値上がりするマンションは、晴海以外でも、ごく僅かでしょうね。恐らく港区、渋谷区、目黒区、品川区の一部のエリアでしょう。
ここを検討対象にしてる人で、値上がりなんて気にする人は、それほど多く無いでしょう。
実際、隣に建設してるマンションとも、坪単価でかなり相違しているので、数年たったら、同じ価格帯になるかと。
ただ、共有施設の充実さは、素晴らしいのは、間違い無いです。

[8199: マンション掲示板さん]

>>8190 匿名さん
山形と比較しても、、、前提が違いすぎますよね、、、
駅近で公共交通がある東京郊外の方が良いねって、ことにはならんでしょ

[8200: 匿名さん]

リニアを使えば山梨から東京まで15分位でこれるらしいですよ。品川へ行くならここからよりも山梨の駅近マンションの方が早くつきますね。