パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[8129: 匿名さん]

東陽町清澄白河辺りも既に大手町まで10分以内だが、晴海の物件ほど価格は高くない。
既にオリンピック効果やBRT等の好材料を織り込んでるとしか考えられない。
これ以上上がったら億ションになるけど、普通その値段が払える層は晴海なんかに住まず
山手線内部の港区等に住むだろう。
アッパーミドルのサラリーマン層が手が出る価格帯が最終的な均衡点になるだろう。

[8130: 匿名さん]

>>8128 匿名さん

買う方は、実現していない利便性には、金を払いません。よって、売る側ものせられません。

買う大半が、認証していない価値に、金払う分けないじゃんw

ちょっと考えれば、赤ちゃんでもわかる。

[8131: マンション検討中さん]

>>8130 匿名さん
この掲示板にも地下鉄を期待して買う人がいるわけでしょ？
つまりその分買う人が多いわけよ。もちろん、全部が織り込まれているわけではないけど、期待する人が多ければ多いほどその分価格に折り込まれるようになるんだな。購入希望者が多ければデベも強気の値付けができるやろ？その強気が価格に反映されるっちゅうわけよ。

[8132: 検討板ユーザーさん]

>>8129
まさにこれ。
地下鉄の人は湾岸にしか住めない属性の人なのか。
都心部にアクセスが良い地域なんていくらでもある。

値上がり期待して、待つよりもっと安くて利便性の良い地域やマンションを選んだ方が良いと思うよ

[8133: マンション検討中さん]

ほぼ決定の予定価格が出ているのに、これから上がるよ安いよって書く人は何が目的?
高いって書く人は、買えない人とか、買えるけども今のマンション市況がタイミングとして割高とみてる人とかいろいろあるけど、
供給が絞られてる中で今後上がるのがほぼ確信できるなら、こんなとこに書かずに自分で目いっぱい買えばいいのでは?

[8134: 匿名さん]

どんどん値上がりするぞ。

晴海は安すぎたんだよ。
坪単価600万までは、数年のうちに上がる。

[8135: 通りがかりさん]

>>8113 匿名さん
だからその検討が始まってるって最近の情報ソース出さないと、単なるガセでしか無い。

[8136: 匿名さん]

600万くんはうわごとのように同じ事しか言わないから相手にしないのが吉。

[8137: 口コミ知りたいさん]

>>8128 匿名さん
駅遠くて月島から有楽町乗り換えで東京行った方が早いと思うよ。
それか都バス乗るか。

[8138: 匿名さん]

有明はわかるけど地下鉄決まってもこの物件は1円も値上がりしないよね。

有明のスレッドで地下鉄の話見た事ない。
ココは駅から遠すぎるからそんな1円にもならない風説の流布でもやらないと厳しいて事か。

[8139: 匿名さん]

>>8138 匿名さん
なぜ有明信者が晴海のスレと有明のスレを行き来してるの？

[8140: マンション検討中さん]

>晴海のスレと有明のスレを行き来
「盲目的に価値があると勘違いしてる」晴海好き層を、
有明中古よりも割高な住不有明よりもさらに高い、「適正価格とはかけ離れたこの物件を何の価値もないコンセプトに騙されていったい誰が買うのか興味深々な」有明層が見に来ているだけじゃね?

[8141: 匿名さん]

違うよ。

買えなくて妬んでるやつと、買っちゃって値上がり期待してるやつ。
そりゃ話も噛み合わないだろ（笑）

[8142: 匿名さん]

中央区最安で、高い高い言われましても（笑）

千葉に行けば良いのでは？あちらは激安だよ。

[8143: 匿名さん]

>>8118 匿名さん
それはTXが晴海まで自社運行で延伸すると思ってます？
TXは東京駅には延伸したいけどそこから先には用はないですよ。
TXは民間会社ですから採算が取れない事業はやりません。
国が命令できるのは国営会社のみ。
今はそんな会社はどこにもありません。

[8144: 匿名さん]

田舎者をどこまで引っ掛けられるかだね、この価格で売るには。

[8145: 匿名さん]

田舎者は買えないのでは？
買えるのは金持ちだけ。

[8146: 匿名さん]

買えない奴の妬み（笑）

[8147: 匿名さん]

都内タワマンからの住み替えならありえない（徒歩12分、実態15〜20分を許容できる層が殆んどいないから）だろうけど準都心または郊外戸建だと徒歩15分くらいは我慢してきた層いるはず。

それなりにお金も貯めてるでしょうからそう言った田舎者にディズニーコンセプトや利便性高いタワマンへの憧れを詰め込めばかなりのマーケットになるのでは。

リセールはこの土地で12分以上で検索かける人なんて1%にさえ満たない気がするのでほぼ壊滅だろうけど、プッシュ型で広告できる新築は時間はかかるけど完売すると見た。

[8148: 匿名さん]

そんなこたーない。

晴海は化けるよ。坪単価600万までは数年もかからん。

[8149: 匿名さん]

>>8140 マンション検討中さん

わさわさ？バカ過ぎるね

[8150: 名無しさん]

>>8147 匿名さん
まぁそんな感じでしょうね。
しかし、ここを買う層が勝どきザタワーの再販や新古をなぜ買わないのか理解できない。
将来性も立地も格上でココよりお得感がある。
分譲価格が安かったから手が引けるのかな。

[8151: 匿名さん]

そうやって迷ってるうちに中古まで値上がりするんだよな。

さっさと中古買うべし。

[8152: マンション検討中さん]

駅近ばかり気にする人は買わない。というか買えないのでしょう。値下がりなんて気にせず物件を気に入って余裕のある人だけ買いましょう。
タクシー代を気にするようなら買ってはダメ。

[8153: 匿名さん]

TXは株主は自治体で、役員は官僚ですよ。延伸時は東京都が出資を積み増し、千代田区、中央区、江東区も出資する必要があるでしょうね。

現在の株主。
茨城県 18.05%、東京都 17.65%、千葉県 7.06%、足立区 7.06%、つくば市 6.67%、埼玉県 5.88%

[8154: 匿名さん]

地下鉄の話しはよそでやってくれ

[8155: マンコミュファンさん]

>>8150 名無しさん
勝どきｻﾞ・ﾀﾜ―を何故買わないのか？わからない。
→ゴミゴミ感が嫌だからだよ。
晴海の解放感が好きなだけ。

[8156: 匿名さん]

>>8150 名無しさん
KTTのモデルルームがまだ空いてるなら皆さん悩むでしょうけどね。

[8157: 匿名さん]

今の時期にKTT売り出したら、坪単価400万超えるんじゃない？

[8158: 匿名さん]

KTTたくさん出てますよ。GWにキャンセル住戸をいっぱい出したてたけど、めぼしいのはすぐになくなりましたね。
大体2割増しだったけど、今となってはそれでも割安、買いそびれました。中古はまだ多数ありますね。

[8159: 匿名さん]

坪単価おいくらくらい？

[8160: 湾岸市況]

http://dorattara.blog.fc2.com/blog-entry-1450.html

地下鉄の駅の話よりこっちの方が大事だし、インパクトあるぜ

[8161: 匿名さん]

うおー。
やっぱり良い変化が速いね。

晴海、どんどん値上がりする予感。

[8162: 匿名さん]

湾岸地下鉄についても、ドラったらが書いてる。
東京都が本格的に検討を始めたらしいぞ。

http://dorattara.blog.fc2.com/blog-entry-1448.html?sp

近いうちに決まる予感。

[8163: 評判気になるさん]

>>8160 湾岸市況さん
最高です。名前はハートブリッジでいかがでしょう

[8164: 匿名さん]

>>8160 湾岸市況さん

ららぽーとにも行きやすくなるのかな？いいね！

[8165: 匿名さん]

>>8160 湾岸市況さん
これ歩けるようになるといいなぁと前から思っていました。
この橋経由だと豊洲駅まで徒歩10分切るかな？

[8166: 匿名さん]

マジ？

それは朗報。

しかし、三井さん、値上げしてくるかも。それは困る

[8167: マンション検討中さん]

いつ頃、開通予定なのかぁ？　買うか否かの判断に大きく影響しそう。かなりインパクトあるね。

[8168: 匿名さん]

>>8153 匿名さん
株主が誰であれ、赤字になる事業をやる企業体は今はどこにもない。
政治家や役所がゴリ押しして鉄道が敷けたのは昭和30年代まで。
しかも湾岸埋立地は田舎者の寄せ集まりだから有力政治家もまったくいない。

[8169: 湾岸市況]

>>8163評判気になるさん
>>8164匿名さん
>>8165匿名さん

通勤する旦那にとっては駅は大事だけど、より多くの時間を過ごす奥様や子供たちにとっては豊洲が気軽に行けるようになるのは大きいと思いますよ。

私も申し込みはするけど、当面は江東区民でいるつもり。子育て環境は豊洲の方が整備されてるし、２丁目駅前開発に気軽に行けるのは大きいんではないかと思います。

晴海もそのうち発展するだろうけど、駅ができてもこの物件からではちと遠いんではないかと思いますけどね。有楽町線と同じくらいの距離なんじゃいかな

ららぽーとの存在って大きいですよ。トリトンではねぇ・・

[8170: eマンションさん]

>>8169 湾岸市況さん

ららぽは、混んでてつかれるので、トリトンの土日のまったり感が私は好き。
保育園や学校も、横浜から中央区に引越しして、子供にかける予算の違いに驚いた。
江東区のことはしりませんが、中央区は、教育の中央区、と自称しているだけのことはあります。

[8171: 湾岸市況]

>>8170eマンションさん

タワマン林立し、他地域から多くの人が流入してくる地域は、確かに教育費は凄いですね
自分なんか、生粋の豊洲っ子で、雑草育ちだから、周りの人たちの受験熱のすごさにビビります。

でも、やってあげないとそれはそれでかわいそうだしね
大人になって、どこの中学高校出たなんてあまり話題にはならないと思うけどね

これも、こういう地域では仕方がないですわね。もううちの子は終わったけど、本当にかわいそうだった。
あまりにも熾烈な教育熱に、子供が不憫でならなかったです。



トリトン、私も好きですよ。

[8172: eマンションさん]

>>8171 湾岸市況さん
10数年、晴海在住の者です。

ごめんなさい。
誤解させたようです。

予算
といったのは、各ご家庭のことではなく、区の予算と言う意味です。
うちは中学から受験しましたが、月島の地元の小学校は、受験する子はする、という感じで、変なストレスはありませんでした。
田園都市線沿線や豊洲三丁目のように、皆がサラリーマン家庭、というわけでもなく、築地関係などの地元のきちんとした方、それなりの方、我が家は我が家という感じで過ごせました。
将来、晴海だけの小学校ができたりすると、雰囲気も違って来るかもしれません。

[8173: 匿名さん]

晴海橋梁は、もっとららぽーとよりに移設してほしい。
今のままの位置だと、春海橋渡るのと大して変わらないよね。

[8174: 匿名さん]

湾岸地下鉄っていつ完成予定？
もし完成したとしても、もうあの世へ逝っているか、棺桶に両足突っ込んでる時でしょ。そんなの話題にしても意味ないんじゃない？

[8175: 匿名さん]

>>8174 匿名さん
いつもなにも、あったらいいなあという妄想レベル。
完成は永遠にありません。

[8176: 匿名さん]

>>8174 匿名さん
その通り。不動産価格は期待だけでは上がらない。実際に利便性が高まって賃料が上り始めて本格的に調整がある。
地下鉄話は高値でも買ってしまう事の慰めでしかないよ。

[8177: マンション検討中さん]

逆に10年後に環状2号もストップしたままで、当然地下鉄もBRTもできてない上に、一回大型台風で湾岸の一部浸水するような状況だったら、ほかの条件同じとして、今8900万の3LDK部屋っていくらぐらいなんだろ。6500位か?

まあ、どれもうまくいっても、10年債利回り2%、ローン金利が3%とかになってりゃ、いやおうなしに6500位にはなるんだろうけどね(8500万程度と6200万程度のローン借り入れ支払い総額が同じようなもんだから)。あんまり地下鉄議論しても意味ないよ。金利がほぼすべてだよ。

[8178: マンション検討中さん]

>>8177 マンション検討中さん
金利はもちろん大きな要因だけど、ファンダメンタルズもやはり価格に大きな影響を与えるんだよね。
現にオリンピックが決まって湾岸の不動産価格はその期待だけであがったでしょ？
将来の金利のことは分からないからこそ、地下鉄や今後の湾岸の発展性等のファンダメンタルズについて話し合うのは意味のあることなんだと思うんだ。