パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[807: 匿名さん]

>>801
全くその通りですね。
駅遠の分、坪単価が安ければ全く問題なく、
むしろ浮いた分の費用をタクシーに回すことで、駅近組より有意義な時間が過ごせます。
タクシーだとPC開いて携帯で電話とかもできますしね。

特に都心近くに住んでいる経営者は、
電車通勤やめて時間をお金で買った方がいいです。全て経費になりますし。

[808: 匿名さん]

>>806
具体的にはなかなか難しい、時期や再開発の恩恵を数値化するのは困難だからね
例えばＷＣＴは住不のＫＹ価格もあって、完売までにかなりの時間を要したけど、
今は品川周辺がアツいこともあって値上がりしてる
逆に東雲は損はしてないけど豊洲の上昇率と比較すると全く物足りない、有明も然り
佃は三井のブランディングの勝利だと思うけど、言うほど駅からは離れてない

例外はあるけど都内の不動産のほとんどが駅を基準にしてんだから、
価値観が根底から揺らがない限り、駅遠が不利なのは明白
もちろん仮に価格が同じだとして、四方を囲まれた駅直結ＣＧＰに住むより、
晴海タワーズの南に住みたい、って価値観があってもいいし、それを否定する訳ではない

[809: 匿名さん]

>>808
最初の5行は結局は湾岸タワマンは駅の距離ではなく、
その街がどうかってことですよね？
佃はセンチュリーはそこそこ駅遠いですよ。それこそここから月島駅に行くのと大差ない。

あと忘れてはいけないのは駅近より駅遠の方が安いということ。
駅近のCGPが坪400で、ここが坪350だとしたら、例えば10年後、360、315という推移なら、
資産推移としては同じことになります。

高く買って高く売るのと、安く買って安く売るのとでは、
キャピタルロス（ゲイン）が同じであれば、結局同じなので、
重要なのは駅近ではなく、どの駅を最寄にするかだと思いますよ。

[810: 匿名さん]

>>809
いや、それはありえない。
駅遠のほうが価格が下がりやすいから困ってんでしょ。
需要の低い方が値崩れは激しい。
資産価値ってそういう理屈ですから。

ただし、購買層が厚い価格帯のほうが需要の総数を稼げて結果値崩れしにくい、という原理はありえますが。

[811: 匿名さん]

>>809
色んな見方があっていいと思うけど、
あー言えばこー言う、ってのが簡単に成立しちゃうのが不動産業界だからねｗ

例：眺望が終わってる（飽きますよ？）：駅から遠い（その分お安いし運動にもなります）
駅8分と駅12分、不動産表記においては明確な差があるけど、
まあたった4分だし大差ないと言われれば大差ない、走れば1分、タクシーなら10秒の距離

駅遠が不利というか、不動産価格に多大な影響を及ぼすのは明白でしょ、そこは否定できない
ただ、だからと言ってここを買うべきではないって理由にはならないけどね
1000戸規模のはずが一体開発で2000戸計画にでもなったら原価も抑えられるし、
駅遠大規模物件を売る為には思い切った価格帯で勝負する必要があるからね
坪250弱～400超え（プレミアム500オーバー）みないなレンジになる可能性もあるし、
空気読む三井だし、期待してもいいと思う

[812: 匿名さん]

>>810
その最後の2行で出しているように、
湾岸では単純に駅遠が資産価値が下がりやすいというのはあてはまりません。
もしそうであるなら、実際駅遠を買って困った湾岸のケースを
具体的なマンション名を出して教えてください。

CGPと比べれば佃は駅遠になりますが、
10年後どちらの方が資産価値として維持できているか、
築年数が佃の方が古いですけど分からないですよね？

豊洲も駅徒歩4分のツインより駅から倍の距離がある駅徒歩8分のPCTの方が維持している。
勝どきも駅近ではないTTTは維持している方ですし、駅遠のWCTも維持していると思います。
月島以外の駅直結タワマンはそんなに人気ない。なぜかと言うと建物そのものの魅力がないからです。

[813: 匿名さん]

>>812
だから有明と東雲
上がる上がると言われながら、イマイチブレイクしない
駅が近くになく（一応かもめとりんかい線はある）、
開発余地はあっても現状不便だからね
鉄道空白という意味では晴海に似てるというか晴海のほうが酷いｗ

ここ数年は不動産の上昇局面だったから目立たないだけで（何でも売れる）、
崩れ始めるとその傾向、格差は顕著になると思うよ

ちなみに駅直結はどこも大人気です、立川、国分寺ですら都心を凌駕する価格帯ｗ
勝どき直結が売れてないのはそれ以上に相場を逸脱した価格だからｗ

[814: 匿名さん]

>>813
それは地域名、具体的なマンション名を出してくださいよ。
有明も東雲も新築の価格から比べると上がってますよ。
豊洲と比べて違うのは街が完成されていないからです。

立川、国分寺がなぜ出てきたか分かりませんが、
湾岸のようにタワマンが乱立していないから人気があるのでしょう。
でも今は都心回帰してますから駅直結と言えど郊外は資産維持できるかどうか。
正直都心から離れ過ぎているので湾岸のサンプルにはならないです。

あとあなたの理論は駅がどうのこうのではなく、
その街その駅がどうかなんですよね。
勝どきビュータワーは言うほど高くないですよ。徒歩9分のDTと比較すれば尚更です。

[815: 匿名さん]

駅遠とネガる人はなぜここを見てるの？
ここは検討スレなので湾岸の肥溜めスレに行ってくださーい！
そのうち販売開始されたらアク禁食らいますよ。

[816: 匿名さん]

湾岸タワマン事情に詳しくない人が一生懸命不動産セオリーを語ってるのが面白い。
駅近が駅遠よりいいのは決して間違いじゃない。そんな事はみ～んな分かってての事。
がしかし、ってのが今の湾岸エリア。
じゃなきゃ、こんなに人が注目してないし、買う人いないはず。
高値掴みとか揶揄する人もいるけど、買えちゃう人がそれだけいるんだもん。誰も止めらんいよね～。
それとも買われちゃ困るんかな(笑)
地方の田舎じゃあるまいし、駅から何分とかちっちゃい事でごちゃごちゃ言うなっちゅー話しでしょ。

[817: 匿名さん]

>>815
安けりゃもちろん買うよｗ
ただ、ここも選手村も交通網も続報がないし、
競技場は縮小傾向で国立競技場はあんな感じだし、
ポジティブになれるほうがどうかしてる

まあ晴海がどうにかなったところで、困るのは晴海タワーズの転売屋ぐらいだし、
市況も数値もおかしなことになってきてるし、
選手村も併せてどうにかなることを大いに期待してもいいと思うｗ
そうじゃなきゃ、2000も5000も捌けないからね・・・

[818: 匿名さん]

>>817
豊洲の人かな？
東雲、有明を不便とネガしたり、晴海をネガしたり、
それでPCT住民だったら、あなたは駅近ではなく、ららぽ近だろと言いたい。
杭も支持層に届いているか怪しいところだ。

[819: 匿名さん]

これから発展していく、晴海、新豊洲、有明に警戒している豊洲民といったところかな。

[820: 匿名さん]

どーにかなるとは…破格値で売り出されるって事？ないな～それは(笑)
心配しなくても、買う人は買うし買える人が思ってる以上にいるんだなこれが。
交通網がどうこう言っても、今時点で無いのに売れてるんだから、出来たらもっと手が出せない価格になっちゃうよね。
つまり、交通網続報がないのはマイナス要因になってないということですな～。
まあ晴海タワーズがどうなるか興味ないけど。
国立競技場が小さくなっても全く関係ないよ。

[821: 匿名さん]

>>817
心配しなくても安くないから買えないよ。
でも低金利で銀行も金が余ってるから、
大したサラリーマンじゃなくても貸してくれるかな？

[822: 匿名さん]

さっきから817は、国分寺や立川を例に出したり、
国立競技場の縮小を例に出したりと、例があんまり賢くないな。
たまに出る多摩や千葉ニュータウンを例に出す馬鹿と変わらんな。

[823: 匿名さん]

うーん・・・安値を期待して何がいけないんだろう？
埋立地なんか坪200の価値もない！って言ったつもりも全くないし、
近年の上昇幅はやっぱり極端だし、
状況や市況を考えるとそろそろ一服あってもいいと思うんだけど・・・

晴海タワーズも何だかんだで完売まで通算で4～5年は掛かってるし、
鉄道等のサプライズがないとティアロ以上の価格で数千規模を売り抜くの、
結構大変だと思うんだよなぁ・・・

[824: 匿名さん]

指標には豊洲のパークホームズと、パークシティ中央湊がありますが、
豊洲に寄せれば売れるでしょうし、中央湊に寄せれば苦戦するでしょうね。

ただ、近隣で考えると後ろに構えているのが販売が遅れている勝どき東なので、
今年の半ば頃から売り出して、オリンピックの年くらいまで長期で売っても三井としては問題ないのかと思います。

[825: 匿名さん、わわわ]

>>823
そもそもの事実認識が間違ってますよ。
晴海タワーズはクロノ一期2012/4でティアロ最終期2015/10で通算三年半で売り切ってます。苦戦とか言われてましたが最後は竣工一年前に完売だから上出来ですし、KTTやらDT、スカイズベイズ、CGPなど強力タワーと競合した事を踏まえると相当順調な販売でしたし今となればかなり割安な価格でした。
市況からすると坪320は当然、後続の勝どき東が最短でも3年後に分譲開始で入居は2022年度であることを踏まえると坪350近くなる可能性もゼロではないかと。あとはBRTや地下鉄の動向次第ですね。

[826: 匿名さん]

さっきからネガってる人の言ってることメチャクチャだよ。
クロノとティアロは、DTのツインタワーと勘違いしてるしね。

[827: 匿名さん]

勢い出てきましたねー。
地下鉄報道、そろそろですね。
ここがひとつのターニングポイントですね！

とにかくこの勢いでガーッといって欲しいところ。
普通のサラリーマンには買えなくなりますけどね。

[828: 匿名さん]

地下鉄は十分有りうると思うなあ。
何せ沿線には三井、住友など大手デベの超大規模再開発が控え、選手村、豊洲市場、築地市場跡地など都や国としても失敗出来ないこれまた超大規模開発が進行する土地だからね。
これほどの大資本や公の利害が絡む地域ってなかなか他にないよ。なおかつ都心近接で郊外じゃないから人口縮小局面でも開発する意味は十分持てるしね。

[829: 匿名]

15日に地下鉄計画を日経がトバしそうですね
http://www.mlit.go.jp/report/press/tetsudo04_hh_000060.html

[830: 匿名さん]

無いと思う。
地下鉄は、現有の設備と地下道の有効利用活用に注視すべき。
新線へ回す資金があれば、現有施設の改良に投資する。

[831: 匿名さん]

>>830
現有施設ってなんですか？
またトリトンですか？

[832: 匿名さん]

>>831
この言葉の意味もわかんないならネガる資格なし。
お勉強して出直してね。

[833: 匿名さん]

>>832
べつにここをネガってるわけではない。
自分にとって意味のない勉強はしませんよ。
そんな勉強したってあなたレベルの人間にしかなれませんから。

[834: 匿名さん]

現有施設は、例えば月島駅だね。
もっとキレイで便利な駅に大改造して欲しい。
地下街も整備して欲しい。

[835: 匿名さん]

月島駅で乗り換えるのに、一階分登って、二階分下る
なんて無駄だと思いませんか？
駅の改造で、移動の効率化と混雑を緩和し、
さらに商業施設で収益力をあげる。
今の地下鉄に求められているのは新線では無いよ。

[836: 匿名さん]

>>835
それはそれでやれば良いけど、新線は必要

[837: 匿名さん]

>>835
なら月島使わなければいいじゃん。
結局自分の今使ってる施設を充実してほしいだけでしょ。
もっと未来をみて生きて。

[838: 匿名さん]

地下鉄・・・
夢を語るのは自由だけど、現実問題として金主がいないｗ
晴海の自治会費で賄えればいいけどね

[839: 匿名さん]

>>834
ここ住む人はシャトルバスかタクシーか車通勤で月島駅まで歩く人は少数でしょ。

[840: 匿名さん]

>>838
こんな借金大国で今更何を言ってるの？
数千億くらいすぐ出せるよ。
国立競技場の件とかの例見れば分かるでしょｗ

[841: 匿名さん]

>>835
それは月島の町内会でやってメトロに訴えて。
話してるレベルが小さすぎるよ。

[842: 匿名さん]

分かってねえな。
月島駅は一例として書いただけで、
首都の地下鉄網の大改造を提案してるんだよ。
それには新線は無用。

[843: 匿名さん]

>>840
既存の鉄道会社は全く興味を示さないどころか、その兆候すらない
三セクでやろうにも都は渋チンだし、湾岸以外の都民を納得させるのは難しい
それでも必要だと思ったら（賛否はあっても）リーダーシップを発揮してやるしかないんだけど、
現都知事は石原元都知事みたいな剛腕強引タイプでもないからね
大義名分としては五輪開催はチャンスだったんだけどねぇ・・・

[844: 匿名さん]

>>842
誰に提案してるの？
ここじゃなくて、都庁にでも行ったら？笑
あと東京全体で考えたら月島駅なんて後回しだよ。

[845: 匿名さん]

>>843
メトロは鉄道会社で一番潤沢な経営をしてて新しいことには慎重なんだよね。
住吉線なんていい例で、メトロで唯一山の手に入らない路線だし手を出したくない。
だから都としては優先度高に上がっても進まない。
湾岸新線は民間は諦めて都営にしたらいいのでは？

[846: 匿名さん]

>>843
でも選手村は都知事の意向だしね、
このままBRTのみで済ますつもりなのだろうか？
6000戸売れるかな？売るために安売りしたら近隣住民たまらんね。

[847: 匿名さん]

>>844
後回しでもいいんだよ。
より効率的で防災に強い地下鉄網にするのは待ったなし。
新線よりは優先だ。

[848: 匿名さん]

はいはい分かりました。
新線より現有施設ね、了解。次いきましょう。
物件中心の話がしたいです。

[849: 匿名さん]

現有施設は駅のベンチが最近新しくなったからそれでオッケーじゃね？

[850: 匿名さん]

835は個人的な利点をベースに発言し過ぎですね。
現有施設の月島駅改良？それと新線は全く関係ない。
財源が同じと発想してる時点で勉強不足だね(笑)指摘通り、月島駅改良した方が私もいいと思う。あまり月島使わないけどね。それと同じ、新線が必要な人も多い。
自分の腹が痛いならまだしも、直接痛まない開発コストを盾にとり否定的なのは、そこに特需を与えたくない単なる妬みになりますからお気をつけあれ。

[851: 匿名さん]

メトロは、副都心線の建設を最後に建設部門を解体し、
全て保守部門へと振り替える組織改変を行った。
結局、これ以上の拡大は行わず、保守にそのコストを
かける意思表示なんだよ。
月島駅は例として書いただけで、都心の地下鉄は、
まだまだ効率悪いし、障害者にもやさしくない。
新線を作る時代は終った。
自分の住む場所に地下鉄きたら価値が上がるなどの
発想の方が、よっぽど個人の利点をベースにしてる。

[852: 匿名さん]

そんな835にもっと勉強せいと言われました。。。笑
どんな人なんだろ。

[853: 匿名さん]

>>851
確かにメトロは障害者に優しくない。
ベビーカーなど押していると地上に出るのが一苦労。
でもそれってメトロが先導してやることであって、
新線の都が主導してやることとは違うでしょ。

現状古い物を直していくって大変なんですよ。
まだ新しい勝どき駅でさえあの状況です。
どんだけのコストと時間掛けるんですかという感じ。

別に個人レベルの考えではなく日本全体として見たときに、
地権者がわんさかいる土地を頑張って再開発するよりは、
更地を開発した方がコスト安。
今日本は内需だけでは足りてないんですから、日本人向けの現有施設よりも、
外需を視野に入れた開発の方が優先すべきなんですよ。

[854: 匿名さん]

要は、新線を作る財源の問題というより、
維持するコストが限界にきているんだな。
それには、効率的にしてコストを押さえる改造
はどんどん行うけど、新たな維持コストの
かかる新線はタダでもいらない。
というのが事業者側の考えと思うよ。
都がいくら主導しようが、事業者が納得しなければ
無理だしね。

[855: 匿名さん]

>>854
新線が都営線だったら？

あと古い物より新しい物の方が維持コストも掛からないよ。
車とか機械類がいい例だと思う。
古いのを直し続けて使うよりは、新しい物を買った方がいい場合たくさんあるでしょ？

[856: 匿名さん]

それは、古いものを捨てられる場合の発想。
事業者が自由に効率の悪い路線を廃線に
できれば、そんな手法も可能だね。
ただ、それは現時点は許されないでしょ。
大江戸線の延伸が地元民から要望が上がってるけど、
都も慎重だね。