パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[7126: 匿名さん]

>>7124 匿名さん
有楽町線が豊洲から分岐してくる。

[7127: 匿名さん]

豊住線のことなら方向が違うよ。住吉方面行きだ。

[7128: マンション検討中さん]

>>7123 匿名さん
私は晴海が予算オーバーで仕方なく有明に流れたので抽選外れたからといって晴海戻れません。

[7129: 匿名さん]

階数や向きを変えれば買えるのでは？

[7130: 匿名さん]

オリンピックをいい機会に、
有楽町線の「新富町」と日比谷線の「築地」、
有楽町線の「銀座一丁目」と銀座線「銀座」を乗り換え料金としてカウントして欲しいです。

[7131: 匿名さん]

>>7130 匿名さん
ついでにそれぞれ地下通路も作ってほしい。

[7132: 匿名さん]

ここはどこまで値段下げてくるか見ものだね。
有明より仕様低いのがばれてる中、中央区晴海だけで駅遠物件は捌けないよね。
消費者もバカじゃないし。
恐らく有明レベルの坪330辺りで調整してくるのではと思う。少なくとも第1期は。

[7133: 匿名さん]

築地と新富町は２９年度に乗換駅設定されますよ

[7134: 匿名さん]

坪330では割高だよ。高値掴みになる。投資目的なら270以下でないとペイしない。

[7135: 匿名さん]

有明はスミフさんですからどんどん値上げして行くわけで晴海が割安に見える時期が来るはず。

三井が慌てて値下げするとは思えない。

[7136: 匿名さん]

ここはまだ値段は正式決定してないですよね。まだアンケート中なので。
有明が厳しいようなので、少し下げて来るのを期待してます。
駅遠をコンセプトで埋めようとしてるけど、さてどのような価格設定になるか興味津々です。
南の眺望は保証されてるとは言え、レインボーブリッジも見えないし、スカイズ方面だけの寂しいもの。東隣にできるらしいタワマンの方も楽しみ。まだまだあるね。

[7137: 通りがかりさん]

つくばエクスプレスが東京駅に延伸後、湾岸に伸びる。因みにつくばEXの業績堅調。資本先の茨城県埼玉県千葉県は、路線延伸を希望。路線駅の活性化の為。

[7138: 匿名さん]

クロノの売り出し見ると西向き中層で坪320万ほど。レインボーブリッジも近くに見えてここよりいい。ここがこれより高いとなるとどうかな？

[7139: 匿名さん]

おいおい、千葉城の東京駅への延伸期待の、さらにその先の期待かよ。

[7140: 匿名さん]

TXの湾岸埋立地延伸は、そうでもしないと単独路線では赤字確実で事業認可はできない、と国交省に条件をつけられただけ。
茨城県は延伸の建設費を出すつもりなんかまったくないよ。
カネは出さないけど延伸してくれたらいいなあと言ってるだけ。
ただの乞食だ。

[7141: 入居予定者さん]

>>7137 通りがかりさん

また出たTX延伸論者。
東京駅延伸も全く具体化してないのに、その先の湾岸エリア延伸なんて現時点で議論のテーブルに乗らないってのに。

[7142: 検討板ユーザーさん]

>>7140 匿名さん

ここと関係あるの？

[7143: 匿名さん]

地下鉄延伸を当てにしてここを買うようなおバカさんはいつも投資詐欺にひっかかってるんでしょうね。

[7144: 匿名さん]

正直、TXは、秋葉のJRと北千住のメトロ接続があり
延伸は沿線住民にとってもプラスアルファだけの期待。
湾岸住民、それに乗っかっちゃうと、
永遠に、
地下鉄くるよと、もうすぐ来るよ・・と
イマジネーションランドの悲しき住民で年老いちゃうよ。

[7145: 匿名さん]

>>7130
新富町と築地の連絡駅扱いは今年度中に行われるとメトロが発表していたはず
http://www.tokyometro.jp/corporate/profile/scheme/pdf/plan_h29_2.pdf
ここのP13

[7146: 匿名さん]

>>7143

インフラ乞食になるのはみっともないですよね。

[7147: 匿名さん]

地下鉄決まったら相当値上がりしそう

[7148: 匿名さん]

万が一にもココは地下鉄来ても、全く値上がりしないですね。

DTやKTTは値上がりするけど。

[7149: 匿名さん]

地下鉄来なくても値上がりする可能性があることを考えると、もっと冷静になる必要があります。

[7150: 匿名さん]

ここに限らず、湾岸エリアは供給過多と震災液状化で値崩れする未来しか見えないが…。

[7151: 匿名さん]

>>7122 匿名さん

BRTは運行予定の環二が築地問題で開通のメドが立たないですよね？
それでどこを走らせるの？

[7152: 匿名さん]

>>7150 匿名さん

そう思わない人が買うんだからいいのでは？
どれだけ暴落しても自己責任ですから。
政府も都も関知しません。

[7153: 匿名さん]

過去には供給過多で暴落と言われた時期の方が値上がり率は大きかったぞ。

[7154: 匿名さん]

でも、供給は絞られてるから、正直言って値上がりすると思う。

[7155: 匿名さん]

値上がり値下がりを気にする人はここは買わないほうがいい。予測不能

[7156: 匿名さん]

>>7154 匿名さん

選手村の6000戸は？

[7157: 匿名さん]

勝どき～有明にかけての湾岸地域は、これから2万戸近いタワマンラッシュが起きる過剰供給地域なんだが。

[7158: 周辺住民さん]

クロノ、テイアロの実売買価格を近くの不動産屋で
調べてみる方がいいよ、駅遠の悲惨さがわかるよ

[7159: 匿名さん]

クロノ・ティアロは、もともと安かったから、今の値段で売れてれば問題ない。
十分利益が出ている。
ここが、どうなるかは分からん。

[7160: 匿名さん]

プレミアが抽選ってある？

[7161: 匿名]

>>7137 通りがかりさん
地下鉄の芽は出てきていますか？皆で育てて花を咲かせましょう

[7162: 匿名さん]

>>7161 匿名さん
私も直接、議会に地下鉄に関する書類を提出したりしていますが、なかなか進みそうにない感じです。

[7163: 匿名さん]

値下げするとスミフは言ってた。
本当のような気がする。

[7164: 匿名さん]

供給過剰なら当然安くなります。
よね？
どう考えても。
だから、売る側も焦りがあります。
三井がアンケートで提示している価格なんて
かなりいい加減な値付けでした。
上層階と下層階の価格差がほとんど無い。
価格差は東西南北での差が大きかったですね。
まだまだこれからでしょう。

[7165: 検討板ユーザーさん]

>>7164 匿名さん

ちなみに1万戸は一気に出るわけじゃないですよ。竣工時期はバラバラで10年以上かけてだから一年間で1000戸程度。

なぜ過剰供給と言われるか不明？

都心周辺は人が増えてるから、そんなものです。別にここを押してる訳じゃなく将来の供給量なんて関係なく欲しいなら買えば良いだけ。ゆっくり売るためにJVになったわけだし、あまり値引きは期待しない方が良いですよ。

[7166: 匿名さん]

>>7161 匿名さん

インフラ乞食さん勘弁してください(+_+)

[7167: 匿名さん]

マンション供給は、デベがコントロール可能だから、安くはならないよ。

だって売り渋りできるでしょ。

経済の基礎なんだけどなあ。

[7168: 匿名さん]

ええやん。地下鉄は近いうちに決まるよ。

[7169: 名無しさん]

有明より仕様高いと思ったけど、そんな変わらんのな。

[7170: 匿名さん]

仕様は残念なことに有明のほうが上・・・
過去レスにいろいろ出てるよ。

[7171: 匿名さん]

有明は人気ありそうですね。こことは対照的。
ここは下手をすれば近年では一番の大コケになる可能性もありそう。
PHTが不振で、売り出しを延期したのがケチのつきはじめだったのかも。

[7172: 匿名さん]

>>7167 匿名さん
その理論に基づくと、値下げするデベロッパーは存在しなくなると思いますが、実際には値下げってあるじゃないですか。

[7173: 匿名さん]

値下げってなかなか無いですよ。

[7174: 匿名さん]

供給が多いって事は値上がりするって事だよ。

逆に値下がりするのは供給が減る。

何故だか分かるかな？

[7175: 名無しさん]

>>7167 匿名さん

デベの営業と湾岸マンションの購入者って、どっちが年収高いの？

湾岸マンションの購入者って、年収１０００万以上の人も結構いると思うのだけど、7167みたいなレベルの人に付き合いきれるのかな？

そこはグッと我慢して、物件を見て、購入しているということ？

[7176: 匿名さん]

仕様と間取りは本当に今イチですねぇ〜　　柱もドーンと・・　オプションばりばりのモデルルーム・・

ハコだけ買って中はすべていじる人向け？

[7177: 匿名さん]

実際、値引きている新築が増えてきたよ。複数の大手デベが値下げ始めている。
中古は下落傾向だし、慌てて高値掴みするような市況でもないでしょ。
購入者はボランティアじゃないからね。デベが倒産しようが関係ない。

[7178: 匿名さん]

>>7174 匿名さん
それは飛躍した言い回しだね。
（需要より）供給が多いと価格は下落
（需要より）供給が少ないと価格下落
これは一切否定のできないロジック

もちろん需要を上回って供給が増えても価格が上昇することもある。例えば再開発エリア。

需要以上の供給→開発エリアの魅力アップ→供給以上に需要増大→価格上昇

つまり、価格上昇の裏には需要増大が隠れているだけ。

[7179: 匿名さん]

>>7174 匿名さん
経済学を知らない田舎者なら騙せるね。

[7180: 匿名さん]

>>7175 名無しさん
デベの営業の方が平均だと少しでかいですかね。住友の営業だと平均だ1500万くらいですからね。

[7181: 匿名さん]

>>7180 匿名さん
うーん、、、彼等歩合ですから。。。

[7182: 匿名さん]

>>7178 匿名さん
問題は、供給をコントロールできる事だね。

デベは供給を自由にコントロールできるから、供給が多すぎて値下がりする事は無い。

これが、不動産が値下がりしにくい理由になってしまっている。

[7183: 匿名さん]

湾岸で供給が増えるときって値上がりする時だけだろ？

むしろ、供給が減った時は値下がりしてる。
何でだ？

[7184: 匿名さん]

有明が値上げするみたいだし、晴海も値上げしてくるかもね。

[7185: 名無しさん]

延期しないで販売してれば高値でさばけたのに。
有明にぼろ負けだなこりゃ。

[7186: 検討板ユーザーさん]

江東区有明に負ける惨状
ディズニーじゃ駅遠カバー出来なかったか

[7187: 名無しさん]

ディズニー好きならディズニーランド行けばいいだけだしね。近いし。こんなエセディズニーに用はないでしょう。中国のディズニーランドみたい。

[7188: 検討板ユーザーさん]

値下げは少ないですよ。中小デベはしてますが大手は、ほぼ無い。低金利の恩恵はデベ側にもあって金利負担が少ないから体力のある企業は早く売る必要が無い。

大手は値下げというよりは全体の価格を調整して上げ下げを作り安く見せる工夫をしてるだけ。大手は何時だって殿様商売。
結果安かったと言われ続けているのが湾岸の歴史。
人が増えれば、付随して色々開発されてくるから。

[7189: 匿名さん]

有明に申し込みした人達が頑張ってネガを書いてる状況。晴海が高いと感じてるというか買えない人達。抽選に外れてから晴海にきても良い部屋はもう残ってないよ 笑笑〜。

[7190: 通りがかりさん]

余りにも住居に関係のない設備が多過ぎ。庭が豪華という理由で駅遠割高は許容できない

例えば庭いじりらのスペースって確か40世帯分程度しかない。
大部分の設備は多くの人が使えない。
一部の人しか使えない設備に力をいれるのは間違っている

それに比べてロビーは多くの人が使うからロビーに力を入れる住友の戦略は間違ってはいない。

[7191: 匿名さん]

売れ残りが増えてきたせいか、実際に大手からも値引きの連絡が来てますよ。今はそういう市況なんでしょう。

[7192: 匿名さん]

多分長期販売するのでは。オリンピックまで3年スパンで。

[7193: 匿名さん]

有明は抽選あるんですか。戸数多いのに大人気ですね。
有明の方が仕様が高くて割安なら抽選はずれても次の販売に申し込むでしょ。ここには来ないと思う。

[7194: 匿名さん]

スミフは一期が一番安いことをみんなしってるから抽選になるぐらい申し込みが殺到する。段々値上げするから最終的には晴海を超え、在庫が多数でます。

[7195: マンション検討中さん]

晴海も抽選の可能性あるって営業の人がいってた。

[7196: 通りがかりさん]

多少値下げするっぽいね。
恐らく2Lの55平米付近は住友の単価に合わせてくると思われる

[7197: 匿名さん]

メトロの月島駅を利用したいと思ってますが
10番出口からメトロ月島駅ホームまでものすごく遠い、
朝のエレベーターの混雑、
などを考えると
部屋を20分前に出ても間に合わない感じでしょうか？

[7198: マンション検討中さん]

シャトルバスは月島駅のどこら辺に停車するのでしょうか？

[7199: 匿名さん]

逆ですよ。値上げするらしいですよ
有明も値上げらしいです。

[7200: マンション検討中さん]

希望住戸のアンケートが終れば人気の部屋は値上げ不人気の部屋は値下げするのでは❓

[7201: 匿名さん]

>>7199 匿名さん
値上げすると思わせて高値掴みさせる。
なんて卑しいんでしょう。

[7202: 匿名さん]

値上げでも、気に入ったから買います。

[7203: 匿名さん]

有明は値上げ、ここは値下げですか。明暗はっきり分かれましたね。

[7204: 匿名さん]

有明も値上げしたら、いつものコースじゃないかな？

[7205: マンション検討中さん]

これ以上値上げされたら予算内でも三井に対する心証が悪くなるので撤退します。

[7206: 匿名さん]

>7205さん
私もそうです。有明より仕様悪い面が目立つのに高いってこれまでの三井とすみふ入れ替わった感じです。
三井も長期販売で極大化に踏み出したのなら嫌な感じ。相場調整中で金利リスクも客付けなんですから、少しは顧客見てほしいですね。

[7207: 匿名さん]

有明も値上げなら、ここも値上げするのでは？

なんで値下げすると思うんだろ？（笑）

[7208: 検討板ユーザーさん]

何処の仕様が低いのかな。

[7209: 匿名さん]

換気とか言ってなかった？

[7210: 匿名さん]

土日まで待ってもらえるなら、比較表作ってアップしますよ。
ご指摘頂ければ、修正追記しますし。
ネガ、ポジ両方の力を合わせて作れるんじゃ無いかな。

[7211: 匿名さん]

まあ、買える人だけが買えば良いのでは？
話題のエリアでもあるし、すぐに完売すると思うよ。

[7212: 匿名さん]

有明は、値上げしながら販売するでしょうね。
ここも同じように値上げしながら売るんじゃ無いかな。
やっぱり1期が一番安いと思われます。

[7213: 匿名さん]

ここを高いと思う人は、格安の選手村6000戸を待ってみては？
選手村の方が、商業施設、学校等が隣接で生活利便性はいいよ。
外側の棟なら永久眺望。レインボーブリッジ、大型客船が目の前に見えて眺め最高。
浮いたお金で何度もディズニー行けて、ホックホックで大勝利。

[7214: 匿名さん]

選手村のタワー棟はみんな狙ってるから高くなるよ。他は団地みたいでいやだね。

[7215: 匿名さん]

選手村は坪単価600万超えるよ。
ボランティアじゃ無いんだから、安く売るわけねーじゃん。

唯一無二の選手村マンションなんだからね。

[7216: 匿名さん]

６００で買えるならいいですけどね。
１０００を超えてくる可能性もあると思いますよ。
その時にはここは２０００くらいになっているでしょうね。

[7217: 匿名さん]

選手村は坪単価800万でも即完売だと思うぞ

[7218: 匿名さん]

選手村は相場より３割安く売るらしいよ。タワーでない方がお買い得。東京湾の眺望は最高でしょうね。

[7219: 匿名さん]

ボランティアじゃ無いんだから、安値では売られないよ。

坪単価800万でも即完売だよ。
晴海は待てば待つほど値上がりするエリア。

待つのはリスクだよ。

[7220: 匿名さん]

安く売られる理由も無いのに、安値で売る訳ねーだろ（笑）
唯一無二の選手村なんだから、坪単価800万でも欲しい奴はイッパイいるぞ。

[7221: 匿名さん]

6000戸も売らないといけないので、安く出すらしいよ。大手デベの営業が言ってた。

[7222: マンション検討中さん]

選手村の話しは別のとこでしなはれや！

[7223: 匿名さん]

選手村跡地ってここより不便な交通空白地帯だよね。そんな価格で買う奇特な人居るの

[7224: 匿名さん]

>>7216 匿名さん
晴海が1000万なら山手線内は１億？
30坪くらいのマンションなら30億？
ビル・ゲイツかハリウッドスターくらいしか買えなくなると？
頭おかしいんじゃないか？

[7225: 匿名さん]

選手村タワー棟は何年頃に竣工しそう？