パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[686: 匿名さん]

>>680
環２の方が工事が楽？
それ地下鉄にも当てはまらないか？
都有地を考えても環２の方が駅とかつくりやすいし。

[687: 匿名さん]

>>668
日本橋や銀座、築地月島の旦那衆からしたら、
そもそも湾岸が空気だからね・・・
湾岸への投資は理に適ってると思うけど、
区の税金を使うということは、そういった面々を説得する必要がある
何せ選手村跡のマンションを減らせ、って区議会が要望出すぐらいだからね・・・

[688: 匿名さん]

>>686
大丈夫！当てはまりません！

[689: 匿名さん]

>>685
地下鉄が出来ようが出来まいが住民の数変わらないよ、住宅が増えるんじゃないし。

デベロッパーが売りやすくなるだけでしょ。

[690: 匿名さん]

環２推しの理由、もう１回整理しません？
具体的に、環２だと何がいいんでしたっけ？

[691: 匿名さん]

>>688
では晴海通りの方が工事費がかからないという理由とその詳細を教えてください。
答えられないからスルーかな？

[692: 匿名さん]

>>687
その空気がいま区を助けてるんですけどね。
でも下町の方が政治力が強いから変な反対も起きる。
中央区も江東区と一緒だな。

[693: 匿名さん]

朝潮運河の下に駅作れば、勝どき東の地下通路と繋がり、勝どき駅との連絡通路が出来てトリトンと選手村跡地にも、地下通路を作れば良い。

[694: 匿名さん]

>>690
勝手に表でもつくって整理しなよ。
晴海推しはどうせ晴海通り東側の現晴海住民でしょ。
俯瞰してものを見れない人間と討議してもメリットなし！
はじめから利便性悪いのを納得で安く買ってるんだから今のままでいいじゃん。
どちらにせよ地下鉄はきませんよ。

[695: 匿名さん]

駅つくるくらいならトリトンをなくすという手は？ホテルにするとか。
あんな利便性の悪いところに本社を置くからいつまでの二流企業なわけで。

[696: 匿名さん]

環2の人は選手村に期待し過ぎなんだよ。
自分も最初は選手村すべてタワーマンションになると期待してたんだけど、最初出て来た完成イメージはタワーマンション0だったからね、凄いがっかりしたよ。
最新の完成イメージでもタワーマンション2本だけでしょ、そこまで力入れてないよね。

[697: 匿名さん]

>>696

IOCの規約で、選手の健康に配慮し、選手村の部屋は１４階以下でないとダメなので、タワマンボコボコ作れないよ。

[698: 匿名さん]

>>697
初期の案の中には、
タワマンおっ建てた上で、上層階を使用しないとか、
一旦ぶっ壊してタワマン建て直すって計画もあった
インナーハーバーの名の元、それはもう眩いばかりの計画だったけどねｗ
概ね１万戸弱って目論見だったと思うけど、
それが半分の５千戸になったもんだから、デベも二の足を踏むんじゃないか？
または、まあ受けてやってもいいけど交通網（鉄道）整備は行政で宜しくね、って状況かと・・・
鉄道新設はまあ考え難いし、どうなっちゃうんだろうね？
それこそ定借にして価格を抑えるって可能性もあると思う

[699: 匿名さん]

IOCの規約だろうがなんだろうが、がっかり再開発なのは変わらないね

[700: 匿名さん]

それでも選手村の中心に駅ができたら人気でると思うけどね。

[701: 匿名さん]

>>696
選手村に期待してないよ。
ただ晴海通りはないと思ってるだけ。

既存住民は勝どき駅拡張と
晴海通り渋滞緩和による都バス・タクシーの所要時間短縮で我慢していただきたい。
元々利便性悪いの承知で買ってるんだから。

[702: 匿名さん]

>>700
残念ながらできないと思うよ
民間は全く乗り気じゃないし区や都は金を出さない出したがらない
三セクで税金投入するにしてもこんなご時勢じゃ、湾岸民以外の都民は大反対でしょｗ
妄想するのは自由だけど答申にすら上がってないんだからどうしようもない

[703: 匿名さん]

>>702
全然残念じゃないよ。
地下鉄できないでいいと思ってるから。
ただ晴海通りなら環２だろと言ってるだけね。

[704: 匿名さん]

>>703
そんなこといってないでさ。
みんな興味あるテーマで楽しいじゃないですか。

はい、気を取り直して！

[706: 匿名さん]

駅近買えなかった貧困層相手にしても時間の無駄だよ。
貧乏人はしつこいから。

[707: 匿名さん]

地下鉄が無かった場合、BRTだけではやはり交通面は難ありですよね。
実際には、タクシーやバス使えば全然不便はしないですけど。

その場合、よほど魅力的なスペックを兼ね備えるか、都有地の開発が見えてるなど、好材料がないと正直350でも？と感じてしまいます。
オリエンタルランドのコンセプトも、なんだか子供騙しですしねえ。

地下鉄駅近あれば400でしょうけど。。

[708: 匿名さん]

>>707
地下鉄はないと考えた方がいいでしょうね。

ティアロの価格表改めて見返しましたが、この立地で400はないと思いますね。

[709: 匿名さん]

>>705
始めたばかりのブログのご本人による宣伝お疲れ様です。
先日、DTの方でも宣伝されていましたね。色んなところで宣伝されているんですか？
ただ、初めて書かれた記事の内容、タワーマンションのデメリットが間違いだらけで、ネタにされてたようですけど大丈夫ですか？

[710: 匿名さん]

2本建つんですよね？

平均400だったらドトールより苦戦するでしょうね。
それこそ今までに見たことないようなタワマンにならないと。

[711: 匿名さん]

>>710
建たないよｗ
現状で行政サイド？からリークされた不自然なデッサンのみだし、
（しかもご丁寧に予定は未定の注釈付き）
レミコン跡はマンション建てられないはずだよ
もちろん用途変更も含めて行政と三井が話し合ってる可能性は大いにあるし、
1000戸規模のはずが2000戸規模になったら原価も下がるし検討者にとっても悪い話じゃない
クロノティアロの売れ行きや2000戸リスクを考えれば、坪300ちょいがいいとこじゃない？
坪400？パークコート晴海ザタワーだった場合にのみ坪400も十分有り得るだろうねｗ

三井は勝どき再開発も控えてるし晴海エリアに特別な思いはないだろうし、
豊洲や勝どきに悪影響を及ぼさないように当たり障りない形になるんじゃない？

[712: 匿名さん]

>>711
晴海でパークコート晴海ザタワーなんてあり得るんですかね。
檜タワーとは周りの環境を含めた立地が違いますからね。

私も平均は300ちょいと考えてます。
豊洲が不調で、勝どき東があることを考えると、
ドトールみたいにのんびりはしていられないでしょうし。

竣工を考えると、販売開始は春から初夏でしょうか。

[713: 匿名さん]

自分は、逆に行政サイドが出してきてるということは、立つ可能性が高いと思いますけどねぇ。
あの絵と同じ高さのタワーになるかは分かりませんが、住宅と商業・公共施設との複合になる可能性が高い思います。

また、レミコンは未だ土地を売っていないようですので、三井かどうかも？？
三井なら、ららぽーと豊洲との橋をなんとかしてほしいなぁ。

[714: 匿名さん]

ららぽーとに人道橋つくれば平均坪単価20万は乗せられるだろうし、売れ行きも良くなるかと。
20万×1000戸×25坪＝50億でできるか？

[715: 契約済みさん [男性 40代]]

湾岸情報の最新ある？

[716: 匿名さん]

>>714
また橋の人？与太話好きだねぇｗ
クロノティアロで話し合って手漕ぎ船でも通せばいいんじゃないかな？

春海橋と平行する貨物廃線はいずれ遊歩道として整備される可能性は、
大いにあるだろうけどさ

[717: 匿名さん]

>716
与太話好きなんでw
いろいろ想像するほうが楽しいじゃないですか。

橋も可能性はあると思いますよ。
地下鉄より高いかも。

[718: 匿名さん]

地下鉄より可能性ありますね。
民間で費用もてますから。

あとはミッドタウンの檜タワーみたいに人道橋を繋げて、
それをパークタワー晴海専用としたら面白い。
2階からセキュリティ通って行く感じ。ティアロ、クロノの人は使えない。
それぐらい特別感あればここの価値も上がると思う。

[719: 匿名さん]

あとはこれは民間だけの判断では無理だけど、
運河前なので目の前にハーバーなんてつくったら面白いと思う。
下に降りて目の前のハーバーからクルーザーに乗れたら、金持ちは飛びつくと思う。
もちろん数億払えるプレミアムフロア専用で。

[720: 匿名さん]

>>714

ららぽーとにそんなに行きたいなら、船橋にでも住めばよろしい。

[721: 匿名さん]

>>720
ミッドタウンに行きたい人はどこに住めばいいですか？

[722: 匿名]

晴海大橋が低いのでモーターボートはいいけどクルーザーヨットは40ft超えると厳しいのよね。でも、防災兼民用でレミコン跡地にはポンツーン作って欲しいな。
自分は釣り船しか持ってないけどね。

[723: 匿名さん]

湾岸でクルーザー持ってる人は新木場に置いてる人多いですけど、
それが自宅マンションの目の前に置けたら、そこにお金掛ける人多そうだけどな。

[724: 匿名さん]

>>720
船橋ってどこですか？

[725: 匿名さん]

>>724
ららぽーと1号店のある、千葉県船橋市ですね。

[726: 匿名さん]

南船橋駅からは、結構距離があります。

[727: 匿名さん]

船橋野郎は放置で。
話に水を差すのが好きなだけだから。

[728: ご近所さん]

ここの工事はこの１か月、人やトラックの出入りもほとんどなく中止している感じ、
でも隣のレミコン後は昨年末で終わる予定だったのに、大型シャベルが何台かで、
１日中掘り起こしているようだ、いつの間にか、鹿島の看板も？工事もJVで？

[729: 匿名さん]

>>728
それって上から見たのですか？
PCTの新着中古物件見た時に、テラスからの景色でここの工事現場が見えました。
１月くらいの写真ですかね、そこには重機がかなりありましたが。

[730: 匿名さん]

レミコン跡地には、でかい柱が埋まってました。しっかりと取り除かないとね。

[731: 匿名さん]

>>728
今月6日土曜に行ったとき工事してたよ。土曜でも工事するくらい急いでるんだと思ったよ。

[732: 匿名さん]

>>731
土曜は工事してるでしょ、大体。

[733: 匿名さん]

じゃあ 工事してるじゃないの

[734: 731]

>>732
あ、そうなんですね。
そういわれてみると建設業は土曜もあちこちで仕事してますね。
ティアロ側の工事車両出入り口からトラックが出てくるのをみたけど、基礎部分の工事してましたよ。

[735: 購入検討中さん]

結局何もわからない。ということだね。いずれにしても、安くなりそうな条件はますますないよ。ローン金利も、さらにさがるし。

[736: 匿名さん]

有明あたりだと、一般的な家庭でも船もってたりしますよ。
ただし、新木場ではなく横須賀方面に持つ人が多いです。

[737: 匿名さん]

晴海タワマンで施工ミス発覚！
節税規制の逆風に追い打ちか

http://diamond.jp/articles/-/86686?display=b

[738: 匿名さん]

杭の問題か、PHTの売れ行きの問題か分かりませんが、
販売時にはしっかりとした説明をしてほしいですね。
じゃないとこんな駅遠マンション買えないです。

[739: 購入検討中さん [男性 30代]]

別にあなたに買ってもらわなくても良いと思ってますよ。

[740: 匿名さん]

>>739
デベの方かな？

[741: 購入検討中さん]

あの記事は悪意を感じましたね。隣のティアロはまだしも、そもそもここは販売開始してないし、購入者はいない。
基礎工事のやり直しで販売延期なったことをいまもトラブルが潜んでいるかのように書いているが、作り直している現在の現場で不良が発覚したわけではない。
あとここは場所打ち杭と説明した後で、場所打ち杭はボロボロになることがあるとか書いて不安を煽る書き方があざとくて気持ち悪い。

この記者の記事はこれから信用しないことにします。

[742: 匿名さん]

>>741
三井が杭打ち工事のやり直しの詳細を出せば済むことだと思います。
何もないから色んな憶測が出てくる。
PHTも何か良からぬ物が埋まってたんですよね？
私の知人はそれでキャンセルしてましたね。

[743: 匿名さん]

>>741
お布施が足りなかったんじゃないの？

[744: 匿名さん]

まああの記事読んで真に受ける人ってあんまいないような。

>>742
何が埋まってたの？
手付金破棄してまでキャンセルしたの？

[745: 匿名さん]

>>741
不安を煽らないと読んでもらえないからね

[746: 匿名さん]

>>742
詳細を出したらこんな修正では危ないって無責任記事が出るだけだよ

[747: 匿名さん]

>>742
汚染除去をしても気になるなら埋め立て地を検討するのは止めた方が良いと思います

[748: 匿名さん]

>>744
ボムって聞いてます。
契約書はみんな聞いて契約してるかと。
手付け払う前かと思います。

[749: 匿名]

>>747
埋立地でも地歴がそれぞれに違います。
晴海は、確か隅田川の浚渫の土壌で埋め立てられ、化学物質を扱う工場とかは無かったので、土壌汚染のリスクは少ないということになっているはずです。

ここに埋まっていたのも、埋め立てた時の構造物？と聞いた気がしますが。

[750: 購入検討者さん]

パークタワー新川崎が、結構な工事やり直しでも、3年前の相場が安かったときの分譲価格とはいえ、あげてきたことを考えると、ここも安くなる理由はなさそうですね。でも、商品企画に期待したいです！

[751: 匿名さん]

>>748
モデルルームが開く前なので、まだ誰も契約していませんよ。

[752: 匿名さん]

今日の日経記事都営バスが臨海部に拠点整備と書いてあったけど向かいの都有地でしょうか？BRTのターミナルと複合拠点になるのなら地下鉄駅からは遠いけど利便性はあがりますね。

[753: 匿名さん]

>>751
会話のやり取り前の分もしっかり見て！
パークホームズの事を言ってます。

[754: 匿名さん]

ここいつから販売なんですかね？
竣工が30年6月だからそろそろだと思うのですが。
やっぱり不調のパークホームズ次第なのかな？

あっちのスレではいまだに供給＝成約って言ってる人いるけど、あれは営業？？

[755: 匿名さん]

>>753
失礼いたしました。

[756: お隣さん]

地下1階、地上49階、塔屋1階⇒地下鉄1階、地上48階に変更になっていたんですね。
高さも約174m⇒約169.99m(最高178.49)になっていますが、形状が想像できません...

[757: 匿名さん]

>>754
不調でも完売する勢いですね
完成一年前で690のうち残り180ぐらいになってたら順調でしょう
まあ本当はもっとたくさん隠れ在庫があるって騒ぐのでしょうが

[758: 匿名さん]

>>756
地下鉄1階は強い願望の現れ(笑)

[759: 匿名さん]

駅直結ということか･･･

[760: 匿名さん]

だから、地下躯体工事に時間かかってるのか！謎が解けましたね。

[761: 美川]

地下鉄直結？
そんなわけないわよ〜

[762: 匿名さん]

>>757
販売と完売は違いますからね。
興味ない物件の売れ行きはどうでもいいので、
早く全部販売して、ここ売り出してほしいです。
湊は順調そうですから。

[763: 匿名さん]

>>760
地下でららぽと繋がるってこと？

[764: お隣さん]

756です。
既にお気づきかと思いますが地下と打ったつもりが補完されていたようで、地下鉄になっていました。
多少願望が入っていたことは否定できませんが…

[765: 匿名さん]

願望は大事です。
希望捨てずに祈りましょう。
でも、思い込みはダメだけど(笑)

[766: 匿名さん [ 30代]]

にしても、販売遅いですね・・
裏にある月島第三小学校って日当り大丈夫なんですかね・・

[767: 匿名さん]

>>766
パークホームズの売出しが終わってからではないですかね。

[768: 購入検討中さん]

早く販売開始して欲しい。
販売されたら、坪いくら位想定されると思いますか？

[769: 匿名さんと]

>>767
上で全く興味ないって言ってる方がいるとおり、パークホームズとここは購買層が全くことなるので、あそこの売れ行きはほぼ関係ないでしょう。
ここはどんなに不便でもいいから、中央区かつこれぞタワマンっていう豪華共有設備が欲しいという層、向こうは江東区だろうがなんだろうが関係なく、駅近➕生活利便性が1番って層だろな。

[770: 匿名さん]

>>768
湊と豊洲の間くらい？
もしくは豊洲に近いか。
共有設備の内容にもよるでしょうね。

[771: 匿名さん]

>>769
どうなんでしょうね。
でも三井はここ売る頃には豊洲は完売してると想定してたのでは？

[772: 匿名さん]

「都心部・臨海地域地下鉄構想」が国土交通省の答申に盛り込まれるかどうかが今月明らかになるということで、その結果を踏まえながらの販売開始になるのではないでしょうか。
答申に盛り込まれることになったら、強気できそうです 。

[773: 匿名さん]

>>772
地下鉄が環状2号だったらここは関係ないような。

[774: 匿名さん]

>>770
今までの感じだと、
豊洲駅近≒晴海（必然的に駅遠）って相場観（今後のイベントは考慮してない）
ティアロの売れ行きとＰＨＴの売れ行きを考えると、
多少豊洲のほうが引きは強い印象

クロノティアロの時も感じたけど、
豊洲二丁目三丁目の中古価格（買替需要）を凄く意識してる気はする
今回は軒並み築10年を越えてくるから特にその傾向は強いかも
実際ここを待ってる人も少なくないと思う

[775: 匿名さん]

>>774
豊洲の方が引き強いですかね？
861戸を2年半で完売したティアロと、522戸供給という言葉で濁している豊洲。
似たり寄ったりな気がします。

確かに豊洲2丁目、3丁目の買い替え需要を意識するでしょうね。
場所的に豊洲の街を利用できますし、シャトルバス次第で通勤もそこまで不便ではないでしょう。
あとはどれだけ共有施設や仕様がしっかりしているか。
三井は豊洲で、湾岸を求めている人は駅近だけではない。
というのを勉強したはずですから。

[776: 匿名さん]

>>775
少なくとも三井はそう認識してると思う

1年弱でサクっと売り切りそうなＰＨＴ
紆余曲折がありつつ、何とか完売に漕ぎ着けた印象のクロノティアロ
気を使って「多少」って表現したけど、全然スピード感が違うｗ

[777: 匿名さん]

クロ、ティアロは時間はかかりましたが、あの値段で買った人は勝ち組ですね。
BRT出来ると格段に便利になりますよ。

[778: 隣人]

いよいよかな？
今朝、工事関係者ら数人が乗った船が、レミコン後の方から対岸の
春海橋の下にやってきた、よく見ると潜水探査艇の幟が立っていたので
いよいよ鉄道橋を撤去するのかなと思っていたら、２人が上陸しララポ
まで遊歩道を計測しだした、よく見るとレミコン側からも、測量機で
いろんな方向を計測している、建設のことはよくわからないが、対岸を
計測する必要はあるのかな？
　どちらにしても、動き出したね。大手財閥系３社でやるのだから、
驚くような物を期待するよ、千客万来のようなスーパー銭湯に毛が生えた
ような物ではつまんないからね（笑い）

[779: 購入検討中さん]

たぶんこことレミコン後は一緒にやるんだろう、ここの工事は
ほとんど流していたようだから、晴海の利害関係者　住友・三井・三菱が
一緒に前の都有地、選手村も狙っているんだろうね。
素晴らしいものを頼むよ、一番札を入れるから。

[780: 匿名さん]

ほうほう、動きが出てきましたか。
隣と合わせて、どうなるか楽しみですね〜

[781: ご近所さん]

今朝も8時前から、潜水探査艇がララポの前で何かやってましたが、
架橋出来るかどうかの、水深・河底調査ではないでしょうか？
それであれば、いよいよではなく、まだまだではないでしょうか。
ララポから架橋すれば、レミコン後の商業施設価値は間違いなく
上がります、地下鉄直下は無理そうなので、そのあたりを考えている
かもしれません。あくまで勝手想像ですが、キッザニアをもって来れば
ララポ内渋滞解除になりますし、交通不便でも集客力はあります。

[782: 匿名さん]

＞７７５
豊洲２，３丁目からここへの買い替えはないでしょ。
不便になるだけでしょ。

[783: 匿名さん]

>>782
そんなことないよ。
シャトルバスの行先によっては今以上に便利になる可能性はあるし。
なんといっても近所で中央区アドレスになるのは大きいよ。

[784: 匿名さん]

>>782
実際に豊洲2.3丁目に住んでる人ではないよね？
少なくとも中央区アドレス欲しさであの利便性捨てて陸の孤島に行く馬鹿はいねえだろw
それを上回る魅力あるマンション作れば移る人も出てくるだろう。

[785: 匿名さん]

BRT出来ると不便さは解消されるでしょうね。
さらに、ららぽーとまでの橋まで出来ると、さらに魅力が倍増する！