パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[5951: マンション掲示板さん]

>>5950 匿名さん

買えない人がここでディスる事の虚しさを言ったのですよ。
あまり責めないでね。(^^)
まあ、買える人、買う人、買いたい人
いろいろまだいます。

[5952: 匿名さん]

>>5943 匿名さん
一般論としては、駅から離れれば価値が下がるのは正しいと思います。
ただ、ここについては当てはまるか疑問ですね。
駅から離れることで得られる開放感、中央区、BRTなどの開発の可能性等々からは、
駅遠だから、将来価値が下がるとは言い切れないと感じますね。

[5953: 匿名さん]

>>5952 匿名さん
いや駅遠は資産価値下がるでしょう
広大な公開空地の管理費負担も莫大になるし
悲惨

[5954: 匿名さん]

晴海二丁目方向を朝潮橋のたもとから撮った写真です。晴海中学校の屋根の向こうに見えるのがクロノとティアロです。
自転車でここを通る時は、パークタワー晴海まで大した距離じゃないじゃん、許容範囲だよと思っていましたが、改めて写真を撮ってみるとやっぱり結構な距離があるんですね。
トリトンのビュータワーのおかげで更に遠くに見えてしまうのが残念です。
現地まで行けば素晴らしい解放感と存在感があるのにね。

[5955: 匿名さん]

あれ知らんの。。
北千住の物件は大人気であっという間に売れるんだけど。。
→モモレジさん
http://mansion-madori.com/blog-entry-4592.html?no=4591&sp

→完売御礼
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/r-kitasenju/

[5956: 匿名さん]

>>5946
月島駅では、
徒歩１分マンションが
多数建ってますから。

[5957: 匿名さん]

>>5949 匿名さん

財力と体力があり、時間に余裕を持った行動が出来る人は買えます。

[5958: 匿名さん]

駅遠は、コンセプトではなくて立地でしょ。

[5959: 名無しさん]

>>5952 匿名さん

駅遠の一番のネックはネットの検索に引っ掛からない事。
特に賃貸は、ネットで探す時代になったから、ほとんどの人がチェックをいれる駅10分以内で検索されると存在すら認知されない。

確かにコンセントも悪く無いと思うし、実際には不便の少ない立地だとは思うけど伝わらないと意味が無い。

[5960: 匿名さん]

有名タワーマンションになるだろうし、指名買いの方が多いので、10分以内はこだわる必要無いよ。

芝浦のタワーとか、港南のタワーもそうでしょう。

[5961: マンション掲示板さん]

>>5959 名無しさん
それは安物賃貸や小規模マンションの話です。
要は目立てば良いのです。
多少、まともに分譲マンション探す人がネット検索のみで探す訳ありません。
現地いって評判や相場を調べます。
その際に埋没せず、目立って刺されば良い。

徒歩一分タワマンが溢れる月島でリバーシティがなぜ相場維持できるのか、御苑徒歩５分の富久クロスがダントツの資産価値なのは何故なのか、考えればわかります。

駅近信仰を強調しすぎる評論家も多いですが、かなり薄っぺらい分析が多いです。まともに複合分析もやったことない人が適当に文章書いてるの○わかり。

[5962: 匿名さん]

今時、駅遠で資産価値は下がらんよ。

芝浦も港南も、近いところでは佃ですら、値上がりしている。

[5963: 匿名さん]

やっぱ、湾岸検討者は頭いい奴多いから駅遠でネガっても、騙される奴居ねーんだな（笑）
失敗したわ（笑）

[5964: 匿名さん]

晴海の今後の開発次第では
大化けする可能性はありますね。
期待外れの可能性ももちろんありますが、
選手村を含め、ここ一帯の開発が上手く行かず、価値が下がるようであれば日本も沈んでいくような気がします。

[5965: 匿名さん]

ここ、月島駅、勝どき駅から見えないんですよね。タワマンなのに。

[5966: 匿名さん]

>>5965 匿名さん
それは何か意味があるの？

[5967: マンション検討中さん]

選手村跡地にできるマンションは高層ではないのですよね？

[5968: 匿名さん]

資産性や賃貸で問題なのは、この近辺で数千戸の分譲が今後予定されていて、その中で指名が入るコンセプトや物件なのかってことなんだよね。
リバーシティや富久クロスが維持されているのは、あの地域で唯一のランドマークだから。
ここは果たしてどうかね、ティアロクロノ、TTT、KTT、DT＋今後分譲される物件、選び放題の中で資産を維持できるだけのランドマーク性があるかどうか。

[5969: 匿名さん]

駅遠って、10年は大丈夫かもしれませんが、20年、30年のスパンで考えるとどうかな、、、リスクは大きいと思いますね。永住覚悟ならどうぞ。

[5970: 匿名さん]

豊洲の駅遠のタワマンに住んでいますが、ネットでもさんざんバカにされてます
駅近だけがいいわけではない
10分歩いても、住環境、コンセプトがいい方がいいですよね
確かに、リバーシティは駅遠でも いまだ人気
街全体の開発のコンセプトがいいんでしょう
自分が気に入って購入するマンション
他人か何と言おうと気に入ったら買えばいいですよ
でもこの物件高いね
湾岸タワマンに住んでいますが、これから値下がりは覚悟しましょう

[5971: マンション検討中さん]

高いというより割高です。

[5972: マンション検討中さん]

中古になったら駅まで徒歩12分の物件としか表示されないですからね
都心の場合10分以内以外は価値なし。

[5973: 匿名さん]

意味はないです。ちょっと遠くに住んでるので、土地勘がなくて。

[5974: 評判気になるさん]

>>5967 マンション検討中さん
高層タワーも2棟建つ予定と聞きましたよ。
駅はここ以上に遠いですが眺望は抜群なんじゃないかなぁ。

[5975: 匿名さん]

>>5971 マンション検討中さん
割高かどうかなんて、収入次第だからねえ。

[5976: 匿名さん]

>>5967 マンション検討中さん

選手村跡地、絶対欲しいですね。

[5977: 匿名さん]

なんだかんだで、人気あるんだなあ。

[5978: 匿名さん]

次はまたモデルルームに行きます。欲しい間取りの値段が出てくるとのことです。楽しみです。晴海は発展しそうな場所で、勝どきより穏やかで、個人的には好きです。

[5979: 通りがかりさん]

>>5975 匿名さん
そうか？
収入高い人ほど価格にはシビアだぞ。

[5980: 通りがかりさん]

>>5948 匿名さん

駅直結で環境の良いマンションなんかありますかね？
誰か教えてください

[5981: 匿名さん]

賃料月額２８０万。
駅徒歩１３分なり。

http://kenrent.jp/s/search/detail/2011090510/

[5982: 匿名さん]

どこまでを直結というかは知らないですが駅が目の前で環境にいいやつ

ツインパ
北仲(建設中)
泉ガーデンとかミッドタウン
千代田富士見・東京パークタワー
半蔵門か麹町あたりにいくつか
神谷町にいくつか
虎ノ門ヒルズ駅建設中
みなとみらいの一部
目黒のアレも似たようなものですよね。
高輪とか白金とか他にもいろいろあると思いますが。

あと、ほかのとこでも高層階買えばいいんだよ。どれでも景色きれいだよ。駅近ごみごみとか言ってるのは低層階しか買ったことのない人。駅近高層最高に決まってるじゃん。

[5983: 匿名さん]

都心は環境良いところ少なくないですか？

[5984: 匿名さん]

>>5982 匿名さん

線路沿いがなんで環境いいの？

[5985: 匿名さん]

環境の大事さが分かってないんじゃない？

[5986: 匿名さん]

>>5982 匿名さん
敷地に余裕がないとこがほとんどなのと、交通量が多い幹線道路に面してるのと、商業施設が入ってて雑然としているのが問題なのです。
環境の良さ=眺望ではないのです。

[5987: 匿名さん]

雨の後がくっさい運河沿いは本当に環境が良いの？

[5988: 匿名さん]

>>5987 匿名さん

匂いがするのは川幅が狭いとこでしょ。
ここの前の運河は広いから匂わないね。
佃リバーシティも匂わないでしょ。

[5989: マンション検討中さん]

私は釣りをやりますが、
前の運河ではシーバスも釣れます。
最近の東京湾て、ゴミが少なくキレイになって来てますね。

[5990: 通りがかりさん]

三井は、人を選んで建物を作る。
ここは？
http://www.31sumai.com/mfr/X1402/smp/index.html

[5991: 口コミ知りたいさん]

>>5990 通りがかりさん
すごい！いかに我々が庶民的かを知らされるね。コンシェルジュが車を出してくれるサービス！ 住んでみたいものです！

[5992: 匿名さん]

そりゃ3Aはねぇ。

[5993: 匿名さん]

>>5988 匿名さん

芝浦は臭いますよね。

[5994: 匿名さん]

>>5988 匿名さん

赤潮どころか青潮も発生することがあるのに？

[5995: マンション検討中さん]

臭いなら買わないんですよね。何処かへ消えな
アホか

[5996: マンション検討中さん]

マンション周囲を散策してみて
匂いは気になりませんよ！
それより、水辺の開放感が素敵
買いたいな

[5997: 匿名さん]

変なここアゲばかり

[5998: マンション検討中さん]

いいんじゃないの
買えるんだから
貴方は嫉みでしょ

[5999: 匿名さん]

いやいやここのために駅近否定するような屁理屈マンだらけでびっくりしてるだけですw

[6000: マンション検討中さん]

駅近は確かにいいけど、微妙なのはどうなのかな。駅直結とかならそれは文句なしだが。北仲とかはすごいよね。

でも、トリプルタワーとか駅3分とかなのかもしれないけど駅も微妙だけどそれ以上に風が強く車が多い横断歩道を通っていかないとダメだからなんか微妙な感じ。それならシャトルバスでもいいかとも思ってしまう。

でも、帰りはどうなるのかな。この近くのマンションの住民なんだけど行きはいいんだけど帰りが微妙な場所だから帰りで天気悪いときはどうしてもタクシーになっちゃうのが欠点。帰りも月島から出て欲しいのだけど・・。天気がいいときは別に歩いても気にならないからどうでもいいのだが。

[6001: 匿名さん]

>>6000
駅遠は慣れるよ、毎日のことだしね
ただ資産性に与える影響が駅近と比較して大きいってだけで・・・

セオリー通りなら駅遠高コストマンションなんか絶対買っちゃダメなんだけど、
企画に惚れ込んじゃったらどうしようもないというか、ある意味幸せなことだとも思う
なかなかそんな物件とは巡り合えないからねｗ

[6002: 匿名さん]

フットサル、キャンプ、バスケットは不要かな。

[6003: 評判気になるさん]

>>5994 匿名さん

事実を指摘されると逆ギレ。笑

[6004: 名無しさん]

>>6000 マンション検討中さん

微妙にスミフ有明をdisる所が(笑)
どっちもBRT通るし変わらないでしょ。

違いはエリアのランドマークかどうか？
商業近いか近くないか？

と言うとここdisになるかな？

まぁ、ここを検討してるなら他社関係無いんじゃないかな？マンション自体のコンセプトが売りでしょ、ここは(笑)

[6005: 匿名さん]

豪華なコンセプトがどこまで通用するのか。。。
ここと同様なコンセプトのスカイズ、ベイズが読売に出てた。
それによると、ベイズの中古はたったの2件しか売れてないそうだ。。。
《マンションの「局地バブル」はもう崩壊寸前》
http://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20170301-OYT8T50094.html?pag...
＞＞買い手も借り手もつかない
　スカイズより低層にもかかわらず、隣接するベイズが高値を維持したため、１６年の初めには、スカイズの中古価格が坪単価３００万円を超える相場観を形成。実際、このスカイズとベイズからは、大量の売り物件が流通市場に出始めた。値上がりを期待して投資的に購入された住戸が多かったのだ。
　ところが、政府指定の不動産流通機構「レインズ」の情報に出てくるベイズの成約事例は、１７年１月末時点でわずか２件。多くの物件が売り出されている割に、買い手がつかない状態が続いている。
　つまり、都心などでにわかに湧き上がったマンションバブルは、一部ではすでに崩れようとしているのだ。
　先日、このベイズを賃貸運用目的で購入した男性と話す機会があった。
　「同じマンションで賃貸に出している住戸がたくさんあるため、なかなか借り手がつかない状態だ」と男性は嘆く。「管理費など毎月のランニングコストやローンの支払いがあるので、やりくりが苦しい。賃料を下げようか悩んでいる」

[6006: 口コミ知りたいさん]

>>6004 名無しさん
BRTのメインは虎ノ門⇔有明だよ。
ここは通るけどメインは車庫でしょ。東雲みたいな。

[6007: マンション検討中さん]

>>6005 匿名さん
ベイズは儲けようと高値にし過ぎなだけかと。
売り急いでもないから、築10年あたりの買い替えで売り急いでいる中古より動き悪いの当たり前。
もう少し冷静な判断しなよ。

[6008: 匿名さん]

>>6005 匿名さん

榊氏の記事は真に受けない方が良いよ。

[6009: マンション検討中さん]

パークタワー晴海の検討者ではない人が多いですね。

[6010: 匿名さん]

その人、素人並みの相場観だぞ。
坪単価100万くらい間違ってる。

[6011: マンション検討中さん]

価格順だとこんな感じでしょ

港区 白金 三菱地所タワー
渋谷区 恵比寿 住友タワー
渋谷区 代々木 東京建物タワー
品川区 大井町 住友タワー
中央区 銀座東 住友タワー
中央区 晴海タワー
江東区 有明 住友タワー
品川区 品川シーサイド 京急タワー

予算上げていいところ帰るなら買えばいいだけ
結局 予算と、エリアと広さと階数と方位の問題かな

中央区ではこの三井のタワーが一番安くていいわけだよね

[6012: eマンションさん]

>>6009 マンション検討中さん
検討者が少ないということは売れない？
私も一応まだ検討者ですが、今の価格ではおそらく有明にします。

[6013: 匿名さん]

立地が違う新築どうしを比較して安い高いは
意味無いよ。
今の問題は、周辺の中古と新築の
価格差が大きくなり過ぎという点かな。

[6014: 匿名さん]

立地を変えないで、何を変えるの？

[6015: 匿名さん]

私は断然晴海ですね〜〜。
有明は江東区ですし、さすがに無いです。

[6016: 匿名さん]

今のところ中央区最安値だし、値下げする理由は無いんじゃない？
むしろ、値上げしてくる可能性の方が高いかと。

[6017: 匿名さん]

今じゃなくても、中央区最駅遠。

[6018: 匿名さん]

>>6011 マンション検討中さん
代々木は知らないけど、大井町が4位に来るの？京浜東北線の？本当かいな。銀座東のほうが上じゃない。

[6019: 評判気になるさん]

>>6013 匿名さん
立地を変えないなんて物理的に無理。
それともお隣同士で同時に建たないと比較できないの？

[6020: 匿名さん]

そもそも晴海だけ激安になるわけねーだろ。
都心は坪単価600万普通に超えてきてんのに。

[6021: 匿名さん]

ベイズも中古の在庫あるけど、お隣のパークハウス晴海ティアロは76件、勝ちどきザタワーは105件も売り出し中だよ
湾岸タワマンは総じて下落気味
昨年 竣工したマンションは投資家が慌てて手放そうとして、在庫が出てるらしい
不動産家が言ってたけど、昨年末から中古市場が伸び悩み
なのに、勝ちどき、晴海はこれから乱立の予定
パークタワー晴海 大丈夫？

[6022: 匿名さん]

都心も昨年末あたりから高価格の動き鈍くなってますし、郊外はかなり下落してきたようです。モモレジさんのところの評価がある程度参考になるでしょう。
金利もじわじわ上昇ですし、2～3年後はどうなりますかね・・・。
高値掴みで梯子外されるのだけは嫌ですね。

[6023: 通りがかりさん]

>>6005 匿名さん

賃貸目的で駅遠マンションを買うなら空室リスクは仕方ない

[6024: 匿名さん]

>>6023 通りがかりさん
あ、ベイズの記事のことね。そうだね、ベイズだと賃貸棟もあるので難しいね。
ただ榊の記事なので当てにならないよ。
あの人はスカイズの販売前に適正価格は坪150っていって大外ししたのを逆恨みして、粘着的にスカイズベイズを叩いてる人なんでね。

[6025: 匿名さん]

榊みたいな人に勝手な記事を書かれると迷惑だね
風評被害だね

[6026: 匿名さん]

賃貸は、一丁目の晴海ビュータワーが94㎡で24万円とかですからね。築年数は古くても、安いし駅距離表示は7分、収納が多いし、トリトンと隣接、東京タワーと富士山が見えますからね。
ここはいくらで貸せるだろう。

[6027: 名無しさん]

>>6026 匿名さん

だいたい坪13000～14000円位じゃ無いですか？ちなみに80平米以上は以外に家賃変わらなかったりしますよ。

家賃設定を25万～30万にするのは、企業が借り上げたり家賃補助を出す上限を、その当たりの価格にしている場合が多いから。

もちろん上層階のプレミアム住戸なら50万とか家賃取ってる部屋もありますが例外と考えた方が良いんじゃないかな？

どちらにしろインカムゲインは出にくい物件だと思いますが。

[6028: 匿名さん]

どうだろうね。
晴海は今後値上がりしそうだし、買うなら今だと思う。

[6029: 匿名さん]

辰巳キャナルがとうとう坪単価200万を割ってきたね。
ブリリア辰巳キャナル:坪単価193万

[6030: 匿名さん]

>>6029 匿名さん

前からそうだよ。
東雲のアップルタワーは今回坪174の成約もあったし。
江東区はそんなもんです。

[6031: 匿名さん]

坪単価400万くらいは、数年のうちに上がると思うよ。

[6032: 名無しさん]

>>6029 匿名さん

辰巳ですから…

[6033: 名無しさん]

>>6030 匿名さん

東雲ですから…

[6034: 匿名さん]

>>6030 匿名さん
辰巳と晴海は目と鼻の先なのに

[6035: 匿名さん]

榊の相場観は信用できないが、レインズの成約情報は正しいんじゃないか？
目と鼻の先の東雲が200程度の事実は、資産性を考えて買う場合はちゃんと受け止めておいたほうがいいよね。
ティアロクロノの成約情報って、実態はどんなものなのかな？

[6036: 匿名さん]

最近2例はこんな感じかな
クロノレジデンス　16階、40㎡台　4,280万円(＠337.0万円/坪）
クロノレジデンス　14階、60㎡台、6,230万円(＠327.3万円/坪）

[6037: 匿名さん]

最近、月島の人気マンションを売却しましたが、売り出し価格より300万値切られました
相場の金額で出したつもりですが、今は少しでも早く売った方がいいと不動産家に言われましたよ
なかなか売れてないようです
中古物件が多く、いくら高くだしても成約価格はかなり安いようです
期待しない方がいいかも

[6038: 匿名さん]

売りだし価格はみんな強気だよなぁ。
相場で出している人なんているのかな？

[6039: 匿名さん]

クロノティアロまで歩いて行ったけど地の果てみたいなとこにぽつんと建ってるんだね。
夜とか犯罪に遭いそうで怖かった

[6040: 匿名さん]

>>6036 匿名さん

なんで知ってるの？

[6041: 匿名さん]

相場で出してもたたかれる時代
売れずに何ヵ月も残っている物件がいっぱい
中古市場は溢れかえっていますよ

[6042: 匿名さん]

>>6040 匿名さん

ケイズワンのメーリングリストに入れば週一回湾岸タワマン等のレインズのデータを送ってくれる。

[6043: 匿名さん]

それ、本物だと思ってんのか？

レインズは自分の目で確認しないと、営業の捏造ばかりだぞ。

[6044: 匿名さん]

築地ですら坪単価600万越えの時代に、晴海だけ安く買えるわけないだろ。

[6045: 匿名さん]

金利上昇で実行時いくらなんだろ。価格はいまがピークなのかな?

[6046: 匿名さん]

>>6043 匿名さん

レインズからとったデータである事は
間違いないよ。

[6047: 匿名さん]

媒介業者にとって中古成約価格を操作する
動機は無いよ。

[6048: 匿名さん]

>>6043 匿名さん

恥ずかしい知ったか(笑)

[6049: 匿名さん]

レインズのデータを操作して客に送るはのはよくやる事だよ。

[6050: 匿名さん]

そんな素人同然の業者と
つきあってるの？