パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[5901: 口コミ知りたいさん]

>>5899 口コミ知りたいさん
それ200台ですよー！

[5902: 匿名さん]

ここも北向き低層は200台ですよね。

[5903: 通りがかりさん]

>>5901 口コミ知りたいさん

わははは、おもろい。
意味わかってないやついるね。200代の。

[5904: 匿名さん]

千葉ですら350なのに、晴海だけ激安で買えるかよ（笑）

[5905: 匿名さん]

>>5900 名無しさん
ディズニーワールドも、ハリボテと、ぬいぐるみのニセモノだよ。いわゆるディズニー風ですら無い。

シンデレラ城すら、人が住めないハリボテだった。

[5906: マンション掲示板さん]

スカイズベイズと比較すると、晴海二丁目のほうがトリトンまで徒歩３分から５分、ららぽも10分から12分くらいと商業施設が近いので便利ですね。
運河沿いの雰囲気はそれぞれ良さありますね。スカイズベイズのほうが奥まっていて防波堤の森も目の前だし、隠れ家感あるリゾートって感じ。晴海はより開放的でマンション三棟の統一感もあり、公開空地と堤防公園が一体で気持ちがいい。
またクロノティアロはティアラのライトアップの存在感や高級感が凄いです。豊洲からも勝どき月島からもよく見え、正直青いティアラのDTやティアラ無しのTTTがショボく見えます。これにパークタワーが加わると、晴海二丁目の存在感は更に増すでしょう。
総じて晴海二丁目は駅近タワマンと違った価値で強みを形成しつつあります。現地みると分かると思います。

[5907: マンション掲示板さん]

なので駅遠とはいえ、ここは相場維持出来るのではと。
都心距離が近いのにこういった地域って他にないです。

自分はコンセプトが合わないので買わないつもりですが

[5908: 匿名さん]

>>5907 マンション掲示板さん

同感です。ここは都心に近いのに開放感ありで、こんなに素敵なところがあったのかと衝撃をうけました。
新豊洲とはコンセプト違いますよね。なんとなく、湾岸地域以外の人からすると豊洲よりやはり中央区！という価値観は少なからずあります。

でも買わないのですね、残念です。
我が家は南の低層狙いです。

[5909: 匿名さん]

>>5908 匿名さん
確かに、銀座に近いほうが高いのは理にかなってるよね。南低層は確かにいい選択で、眺めは高層と大して変わらないし、固定資産税は安くなる。エレベーターのストレスも少ない。

[5910: マンション掲示板さん]

>>5908 匿名さん

駅距離による不動産の価値は、日本人とくに首都圏の駅近信仰のベースに加え、駅距離が延びると距離の二乗で競合物件が増えて稀少性が失われる事が本質ですよね。

逆に、駅距離に寄らす唯一の価値を提供出来れば問題ないわけです。それは困難ではありますが、リバーシティなど既存例はありますし、晴海二丁目もその価値が提供出来つつあると感じます。

まあただの主観なので十年後に答え合わせでしょうか。

[5911: 匿名さん]

ここってメインロビーに行くために毎回階段登らなきゃいけない感じですかね。エレベータは車寄せまで車道を歩くか、裏口まで歩くかでも使えそうだけど。何れにしてもちょい面倒かな。

[5912: 匿名さん]

私は買いたいとおもってるけど、相場の維持は不可能だと思う

1.ガーデン等のためのランニングコスト高いマンションはパークマンションレベルの高級除いて中古成約価格に必ず響く
2.絶対的に販売価格自体が高すぎる。五輪後の相場調整はあると考えている。
3.金利は足元じり高、少なくとも大きなマイナスはないだろう。

なので10-15年で360→250-60、8000→5700-800あたりのイメージを持ってる。
まあそれでも部屋によってはクロノ買ってりゃ20年間ほぼ0コストで住めた形。出遅れのここは上昇よりも下を見るべきと思ってる。

[5913: 通りがかりさん]

正式価格はちょこっと下げてくるんじゃないかな。
三井のいつものパターンとして。
櫻井幸雄氏によるとタワマン転売で儲けた人達が殺到してるようなので思ったより早期完売するかも知れない。
とは言えここは資産価値低下は気にしない、プレミアに1000万、2000万払えるという人の物件。

[5914: 匿名さん]

逆に、2倍くらいに値上がりする可能性もありますからね。

今まで晴海が安過ぎただけだと思うよ。

そもそも、晴海だけが激安で売られるのはおかしいよ。築地ですら600万超えて来てるのに。

[5915: 匿名さん]

>>5914 匿名さん

駅二つ、バス便多し、銀座が隣街、の築地とこことを比べるなんて驚き。

[5916: 匿名さん]

晴海だけが激安で買えるほうが驚きだろうよ。

[5917: 匿名さん]

ティアロが高くなって売れたら、南の低層が欲しいなー

[5920: 匿名さん]

>>5914 匿名さん

借金してでも買い捲りましょうね。
貴方の考えを融資担当者に話せばいくらでも貸してくれるでしょう。
その際担保も用意しましょう。

[5921: 口コミ知りたいさん]

>>5913 通りがかりさん

>>5913 通りがかりさん
殺到ってどこの情報だろ。
MR行ったけ来場者のほとんどから高過ぎるとお叱りを受けてるって言ってたよ。

[5922: マンション検討中さん]

当時クロノに突っ込んだ連中は凄いギャンブラーだよ。オリンピック決定前にあの僻地に物件を買ったんだから。リスク取った分利益を取ってもらわないと。ココは全部織り込んで上がりきった値付けだからマイナスリスクを取れるかだね

[5923: 匿名さん]

>>5922 マンション検討中さん
クロノはプロゴルファー使ったTVCMを流したり、客を遊覧船に乗せたり食事券出したり、金を掛けてたなあ。

[5924: 匿名さん]

>>5923 匿名さん

聞いた話では5000円のクオカードを配りまくってるところもあるらしい

[5925: マンション検討中さん]

>>5921 口コミ知りたいさん
まぁそうでしょうね〜。私も高いと伝えましたし。

いくら開発進んできたと言っても、生活はやや不便ですからねー。

[5926: マンション検討中さん]

>>5925 マンション検討中さん
竣工して引き渡しが終わればパークタワー晴海から徒歩12分のマンションに言い方が変わる

[5927: 匿名さん]

だからここのロケーションは徒歩何分とかの価値観で測れないのが魅力なのよ。
あと、現時点では特に開発すすんでないからね、目の前にBRTステーションができて選手村跡地の再開発も進んでからがどう変貌するかでしょ。
供給過剰の懸念もあるけど、再開発で人が増えて街力高まれば需要も増えると思う。将来どうなるかわからんが、夢というか期待は持てるのが湾岸。

[5928: マンション検討中さん]

>>5927 匿名さん
超高級住宅地を除いて、駅徒歩何分というのは普遍的な基準ですよ。
それを言うなら、駅徒歩12分を補えるコンセプトがあるってことやね

[5929: 匿名さん]

晴海の将来性にかけるなら、クロノティアロを買った方が勝算あるんじゃない？

[5930: 匿名さん]

なんで超高級住宅街を除いちゃうの？

[5931: 匿名さん]

>>5922 マンション検討中さん

そんなこと言ったら、１０年前に豊洲買った人、相当なギャンブラーだよ。

４０年前に青山に買った爺ちゃん、相当大儲けしたらしいからね。それもギャンブラー。

[5932: 匿名さん]

高いか安いかなんて、その人の収入次第だからねえ。

貴方だって、千葉のマンションの価格表見たら激安で目に優しいとか思っちゃうよ。

でも、もっと収入が少ない人にとっては3000万であっても高い、割高だ、適正価格で買いたいって思っちゃう訳ですよ。

[5933: 匿名さん]

まあ数見てるモモレジさんのとこがやっぱりかなり参考にはなるね。昨年秋から都心もダメ郊外も価格崩壊中。品川シーサイドは7階より上はガラガラ。絶対的な価格もあるけど、相場は調整中、金利の頭打ちが見えるまでは下でしょう。
ここ買うのは9000が6000位になってもOKな人だけかな。
正直迷ってます・・・。

[5934: 匿名さん]

迷うなら買うべし。

[5935: 匿名さん]

逆に2倍くらいまでは値上がりする可能性高いので、迷ったら買いで良いと思いますよ。

[5936: マンション検討中さん]

2倍はわからないけど1.5倍にはなりそう。割安だよ。
私は買うつもり。買えない人の嫉みが凄いね。

[5937: 匿名さん]

少なくとも都内でも激安なエリアだよ。
買うなら今のうちかと。
出来れば中古の方が安いので、良い間取りあったりしたら、飛び付くべき。でも妥協はダメゼッタイ。

[5938: 匿名さん]

丸の内が湿地帯で荒れ地のうちに安く大量買いした岩崎弥太郎は、三菱の創設者であった。

[5939: 匿名さん]

中古はリフォームすると新築と同じくらいの価格になるので、リフォームせずに住める物件探した方がお得。

[5940: マンション検討中さん]

>>5936 マンション検討中さん
買わない人もいるよ。

[5941: マンション検討中さん]

>>5939 匿名さん
ということで豊洲の中古やめて勝どきの新築にしました。結果正解。

[5942: マンション検討中さん]

>>5939 匿名さん
6000万で中古買って仲介手数料200万払ってリフォーム代500万かけたら結局6700万の新築物件買うのと同じ。

[5943: 匿名さん]

なかなか厳しい現実に直面しそうです

駅から離れるほど右肩下がり　中古マンション価格
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170406-00000006-nikkeisty-bu...

[5944: 匿名さん]

>>5943 匿名さん

新築のときはアトラクション風のシアターだのネズミ風のモデルルームエントランスだので購入者を騙せている訳ですから、同じ事をすれば大丈夫ですよ。

中古になったときに売主が自力でモデルルーム作れるくらいの余力があれば、購入者を騙せて高値で掴まらせられます。

[5945: ご近所さん]

騙すなんて人聞きが悪い。「演出」と言ってください。

[5946: マンション検討中さん]

>>5943 匿名さん

ここで言う「柏たなか駅」って、こことは比べるまでもないので参考にならない。
月島駅徒歩1分のマンションも売れ残ってますね。交通量多く夜中までうるさい。周り囲まれてて天井も仕様も低い。
住環境って大事。

[5947: 匿名さん]

>>5946 マンション検討中さん

月島の環境の悪さは、ちょっと別格です。
普通は、駅近でも環境悪くないんですよ。

[5948: 匿名さん]

駅近はどこも酷いもんだよ。。。

[5949: 匿名さん]

たぶん買える人は、黙って買うと思う。
買わない人は、駅遠とかコンセプトをディスる。
買えない人は、天変地異を理由にディスる。

[5950: 匿名さん]

ってことはここにいる人はみんな買わない人ってことですか!?

[5951: マンション掲示板さん]

>>5950 匿名さん

買えない人がここでディスる事の虚しさを言ったのですよ。
あまり責めないでね。(^^)
まあ、買える人、買う人、買いたい人
いろいろまだいます。

[5952: 匿名さん]

>>5943 匿名さん
一般論としては、駅から離れれば価値が下がるのは正しいと思います。
ただ、ここについては当てはまるか疑問ですね。
駅から離れることで得られる開放感、中央区、BRTなどの開発の可能性等々からは、
駅遠だから、将来価値が下がるとは言い切れないと感じますね。

[5953: 匿名さん]

>>5952 匿名さん
いや駅遠は資産価値下がるでしょう
広大な公開空地の管理費負担も莫大になるし
悲惨

[5954: 匿名さん]

晴海二丁目方向を朝潮橋のたもとから撮った写真です。晴海中学校の屋根の向こうに見えるのがクロノとティアロです。
自転車でここを通る時は、パークタワー晴海まで大した距離じゃないじゃん、許容範囲だよと思っていましたが、改めて写真を撮ってみるとやっぱり結構な距離があるんですね。
トリトンのビュータワーのおかげで更に遠くに見えてしまうのが残念です。
現地まで行けば素晴らしい解放感と存在感があるのにね。

[5955: 匿名さん]

あれ知らんの。。
北千住の物件は大人気であっという間に売れるんだけど。。
→モモレジさん
http://mansion-madori.com/blog-entry-4592.html?no=4591&sp

→完売御礼
http://www.sgr-sumai.jp/mansion/r-kitasenju/

[5956: 匿名さん]

>>5946
月島駅では、
徒歩１分マンションが
多数建ってますから。

[5957: 匿名さん]

>>5949 匿名さん

財力と体力があり、時間に余裕を持った行動が出来る人は買えます。

[5958: 匿名さん]

駅遠は、コンセプトではなくて立地でしょ。

[5959: 名無しさん]

>>5952 匿名さん

駅遠の一番のネックはネットの検索に引っ掛からない事。
特に賃貸は、ネットで探す時代になったから、ほとんどの人がチェックをいれる駅10分以内で検索されると存在すら認知されない。

確かにコンセントも悪く無いと思うし、実際には不便の少ない立地だとは思うけど伝わらないと意味が無い。

[5960: 匿名さん]

有名タワーマンションになるだろうし、指名買いの方が多いので、10分以内はこだわる必要無いよ。

芝浦のタワーとか、港南のタワーもそうでしょう。

[5961: マンション掲示板さん]

>>5959 名無しさん
それは安物賃貸や小規模マンションの話です。
要は目立てば良いのです。
多少、まともに分譲マンション探す人がネット検索のみで探す訳ありません。
現地いって評判や相場を調べます。
その際に埋没せず、目立って刺されば良い。

徒歩一分タワマンが溢れる月島でリバーシティがなぜ相場維持できるのか、御苑徒歩５分の富久クロスがダントツの資産価値なのは何故なのか、考えればわかります。

駅近信仰を強調しすぎる評論家も多いですが、かなり薄っぺらい分析が多いです。まともに複合分析もやったことない人が適当に文章書いてるの○わかり。

[5962: 匿名さん]

今時、駅遠で資産価値は下がらんよ。

芝浦も港南も、近いところでは佃ですら、値上がりしている。

[5963: 匿名さん]

やっぱ、湾岸検討者は頭いい奴多いから駅遠でネガっても、騙される奴居ねーんだな（笑）
失敗したわ（笑）

[5964: 匿名さん]

晴海の今後の開発次第では
大化けする可能性はありますね。
期待外れの可能性ももちろんありますが、
選手村を含め、ここ一帯の開発が上手く行かず、価値が下がるようであれば日本も沈んでいくような気がします。

[5965: 匿名さん]

ここ、月島駅、勝どき駅から見えないんですよね。タワマンなのに。

[5966: 匿名さん]

>>5965 匿名さん
それは何か意味があるの？

[5967: マンション検討中さん]

選手村跡地にできるマンションは高層ではないのですよね？

[5968: 匿名さん]

資産性や賃貸で問題なのは、この近辺で数千戸の分譲が今後予定されていて、その中で指名が入るコンセプトや物件なのかってことなんだよね。
リバーシティや富久クロスが維持されているのは、あの地域で唯一のランドマークだから。
ここは果たしてどうかね、ティアロクロノ、TTT、KTT、DT＋今後分譲される物件、選び放題の中で資産を維持できるだけのランドマーク性があるかどうか。

[5969: 匿名さん]

駅遠って、10年は大丈夫かもしれませんが、20年、30年のスパンで考えるとどうかな、、、リスクは大きいと思いますね。永住覚悟ならどうぞ。

[5970: 匿名さん]

豊洲の駅遠のタワマンに住んでいますが、ネットでもさんざんバカにされてます
駅近だけがいいわけではない
10分歩いても、住環境、コンセプトがいい方がいいですよね
確かに、リバーシティは駅遠でも いまだ人気
街全体の開発のコンセプトがいいんでしょう
自分が気に入って購入するマンション
他人か何と言おうと気に入ったら買えばいいですよ
でもこの物件高いね
湾岸タワマンに住んでいますが、これから値下がりは覚悟しましょう

[5971: マンション検討中さん]

高いというより割高です。

[5972: マンション検討中さん]

中古になったら駅まで徒歩12分の物件としか表示されないですからね
都心の場合10分以内以外は価値なし。

[5973: 匿名さん]

意味はないです。ちょっと遠くに住んでるので、土地勘がなくて。

[5974: 評判気になるさん]

>>5967 マンション検討中さん
高層タワーも2棟建つ予定と聞きましたよ。
駅はここ以上に遠いですが眺望は抜群なんじゃないかなぁ。

[5975: 匿名さん]

>>5971 マンション検討中さん
割高かどうかなんて、収入次第だからねえ。

[5976: 匿名さん]

>>5967 マンション検討中さん

選手村跡地、絶対欲しいですね。

[5977: 匿名さん]

なんだかんだで、人気あるんだなあ。

[5978: 匿名さん]

次はまたモデルルームに行きます。欲しい間取りの値段が出てくるとのことです。楽しみです。晴海は発展しそうな場所で、勝どきより穏やかで、個人的には好きです。

[5979: 通りがかりさん]

>>5975 匿名さん
そうか？
収入高い人ほど価格にはシビアだぞ。

[5980: 通りがかりさん]

>>5948 匿名さん

駅直結で環境の良いマンションなんかありますかね？
誰か教えてください

[5981: 匿名さん]

賃料月額２８０万。
駅徒歩１３分なり。

http://kenrent.jp/s/search/detail/2011090510/

[5982: 匿名さん]

どこまでを直結というかは知らないですが駅が目の前で環境にいいやつ

ツインパ
北仲(建設中)
泉ガーデンとかミッドタウン
千代田富士見・東京パークタワー
半蔵門か麹町あたりにいくつか
神谷町にいくつか
虎ノ門ヒルズ駅建設中
みなとみらいの一部
目黒のアレも似たようなものですよね。
高輪とか白金とか他にもいろいろあると思いますが。

あと、ほかのとこでも高層階買えばいいんだよ。どれでも景色きれいだよ。駅近ごみごみとか言ってるのは低層階しか買ったことのない人。駅近高層最高に決まってるじゃん。

[5983: 匿名さん]

都心は環境良いところ少なくないですか？

[5984: 匿名さん]

>>5982 匿名さん

線路沿いがなんで環境いいの？

[5985: 匿名さん]

環境の大事さが分かってないんじゃない？

[5986: 匿名さん]

>>5982 匿名さん
敷地に余裕がないとこがほとんどなのと、交通量が多い幹線道路に面してるのと、商業施設が入ってて雑然としているのが問題なのです。
環境の良さ=眺望ではないのです。

[5987: 匿名さん]

雨の後がくっさい運河沿いは本当に環境が良いの？

[5988: 匿名さん]

>>5987 匿名さん

匂いがするのは川幅が狭いとこでしょ。
ここの前の運河は広いから匂わないね。
佃リバーシティも匂わないでしょ。

[5989: マンション検討中さん]

私は釣りをやりますが、
前の運河ではシーバスも釣れます。
最近の東京湾て、ゴミが少なくキレイになって来てますね。

[5990: 通りがかりさん]

三井は、人を選んで建物を作る。
ここは？
http://www.31sumai.com/mfr/X1402/smp/index.html

[5991: 口コミ知りたいさん]

>>5990 通りがかりさん
すごい！いかに我々が庶民的かを知らされるね。コンシェルジュが車を出してくれるサービス！ 住んでみたいものです！

[5992: 匿名さん]

そりゃ3Aはねぇ。

[5993: 匿名さん]

>>5988 匿名さん

芝浦は臭いますよね。

[5994: 匿名さん]

>>5988 匿名さん

赤潮どころか青潮も発生することがあるのに？

[5995: マンション検討中さん]

臭いなら買わないんですよね。何処かへ消えな
アホか

[5996: マンション検討中さん]

マンション周囲を散策してみて
匂いは気になりませんよ！
それより、水辺の開放感が素敵
買いたいな

[5997: 匿名さん]

変なここアゲばかり

[5998: マンション検討中さん]

いいんじゃないの
買えるんだから
貴方は嫉みでしょ

[5999: 匿名さん]

いやいやここのために駅近否定するような屁理屈マンだらけでびっくりしてるだけですw

[6000: マンション検討中さん]

駅近は確かにいいけど、微妙なのはどうなのかな。駅直結とかならそれは文句なしだが。北仲とかはすごいよね。

でも、トリプルタワーとか駅3分とかなのかもしれないけど駅も微妙だけどそれ以上に風が強く車が多い横断歩道を通っていかないとダメだからなんか微妙な感じ。それならシャトルバスでもいいかとも思ってしまう。

でも、帰りはどうなるのかな。この近くのマンションの住民なんだけど行きはいいんだけど帰りが微妙な場所だから帰りで天気悪いときはどうしてもタクシーになっちゃうのが欠点。帰りも月島から出て欲しいのだけど・・。天気がいいときは別に歩いても気にならないからどうでもいいのだが。