パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[5801: マンション検討中さん]

>他に解放して管理費の足し
それは税法上無理では。せめて外部者がやや入りにくくするのがいいかと。
ツインパとか理想的だと思うけどここは・・・

[5802: マンション検討中さん]

確かに庭は解放なんだから、民泊も解放にすれば住民もお金回収できるよね。どっちにしても部外者多いわけだし。

[5803: 匿名さん]

>>5802 マンション検討中さん

その場合税金かかるよ。
国に貢ぐためにセキュリティ落として部外者入れて共用部汚しますか？

[5804: 匿名さん]

海から数メートルの立地で且つ豪華共用施設が庭とロビー階に集中するため
低い津波でも、ここは最もダメージ受けるマンションになると思います。

[5805: マンション検討中さん]

コンセプト自体がツインパとかガレリアとかTTTと違って、「外とつながる」なんだから
民泊解禁のほうが整合性あるでしょと思っただけ。ディズニー風でいろんな人とワイワイやる。
個人的には禁止でも構わないけど、やっぱりそこのコンセプトは一貫性ないよね。

[5806: 匿名さん]

>>5805 マンション検討中さん

色んな人とわいわいやるなら尚更
自分では買わずに借りたり知り合いに買わせる(笑)物件になりますね。

コンセプトはおもしろいけど、分譲じゃなくて高級賃貸だったら良かったのにと思います。
運用時のリスクを負っても三井がこのコンセプトを貫けるなら、だけれど。

[5809: マンション検討中さん]

>>5806 匿名さん
確かに誰かに買ってもらってゲストでたまに行くとか賃貸とかだと便利かもしれませんね

[5810: 匿名さん]

津波が‐っておっしゃる人は、東京湾の津波の危険性について、まずきっちり調べてみれば？？
イメージだけで語らないほうが良いですよ。

よく知らない人は、地震について、津波が、液状化がなど、安易に湾岸地域をネガティブに捉える人が多いですが、
きっちり調べてみれば、むしろ、地震に強い地域だと認識できますよ。
自分は、東京で大地震が発生した時に一番怖いのは火災だと思っています。

[5811: マンション検討中さん]

>>5809 マンション検討中さん

賃貸という手がありましたね！　私も自身でデカいリスク取りたくないので賃貸してみることにします。

[5812: 匿名さん]

クロノかティアロの中古に住んで、ここのじゃぶじゃぶ池とセブンを使うのが一番良さそうだね。
保育所もここに住むと優先的に入れるわけじゃないんだよね。

[5813: 名無しさん]

>>5808 マンション検討中さん
東京湾は大きな津波が来た歴史がないです。
東北にも、湘南にも歴史はあってここまで津波が来ましたってサインがある。
津波に関してはよく知らないで言わない方がいい。
ましてや日本では最近津波で大きな被害出てるわけですから、津波ネタは慎重にされた方がいいですよ。って意味だと思います。

[5814: 匿名さん]

>>5812 匿名さん

認可保育園は要は所得の低い順に入れるので、ここは勿論クロノティアロも入れない可能性が高いです。

[5816: 匿名さん]

まあまあ・・・
津波来にくくても高潮とかはありがちだし、1、2階の水没被害は同じようなものだろうから、ある程度は覚悟しないといけないと思うけどね。

[5818: 匿名さん]

高潮も津波も想定して防潮護岸も整備されていますよ。
それを超えてくるような高潮や津波なら、埋立地じゃなくても、高台以外は被害がでるでしょうね。

それでも、心配ならここ早めたほうが良いかと。

[5819: 匿名さん]

>>5814 匿名さん
それは嘘です。中央区は所得の水準など関係ありません。寧ろ中央区区内の引越しで、共働きであれば、入れる可能性が高いです。区外からの引越しは厳しいと思います。

[5820: マンション検討中さん]

いろいろ検討しましたが、価格が
の妥当性が見いだせず賃貸で一度住んでから考えます。妻も賛成してます

[5821: 匿名さん]

賃貸だと、利益が載ってるので高くなりますけど、それで良いのかなあ？

[5822: 匿名さん]

>>5821 匿名さん
しかも気にいる部屋が中古で出てくるかも分かりませんよね。

[5823: 匿名さん]

モデルルーム混んでますね。
晴海の将来性に期待してる人は私だけでは無いんでしょうね。
恐らくですが、東京で値上がりしそうな街って、晴海か有明くらいしか無いんですよね。

豊洲も昔は酷かったのに良い街になりましたもんね。

[5825: 匿名さん]

東京で値上がりしそうな街って、晴海か有明くらいしか無いって・・・
掲示板に書かれてる時点でそんなとこもう価格上昇の8合目は過ぎてるよ。
次に上がるところは人口減や価格低下で土地集約ができやすいとことか、
オリンピック後の次のメインイベントとか、次回の災害に耐えたところなどじゃないの?

[5826: マンション検討中さん]

>>5821 匿名さん
賃貸も需給のバランスだから借り手がいなければ家賃下げるしかないでしょう。
安く借りれるチャンスはあると思いますよ

[5827: 匿名さん]

やっぱり、値上がりする街には違いないって事ですか？

[5828: 匿名さん]

先日内覧してきましたが、そもそもクジラの意味するところが疑問。目の前は沖縄の海とは違う濁った東京湾ですから。映像は他のマンションより作り込んでいましたが、妖精の森に妖精の家の小さな扉が。対象は幼児です。
そんな家庭は嬉しいのかな？
隣にもさらにタワーマンションが建つので東の眺望はあまり良くない。南だけが障害が無い。
だから高いよ。
隣が具体化してから東と南を検討するのも有りかな？多少は月島に近い。

[5829: 匿名さん]

なんかあの女の子が出てくる地面からクジラが跳ねるHPの映像が痛々しくて。
あれは違うんじゃないかと。せめて川にしてほしかった。感覚の問題でしょうけど・・・。

[5830: 名無しさん]

行っての感想。
壁紙などの作りが安っぽい。
椅子とかテーブルも安直。
モデルルームの1階から3階までは長〜い階段。
そして下りはエスカレーター。
どうなってるの？(^^、
しきりに中央区ですからを強調。
中央区でも晴海のハズレだよね？
と言いたくなった。
作りなら大理石を多用するスミフだな。

[5831: 通りがかりさん]

外観も模様が帆船を意図しているらしい。
強引なこじつけ。だれも説明されても、へぇ〜〜で終わる。
で、ゲストルームは４つほどあり
いずれも船内や船底をデザインした作り。
やり過ぎだろ。船底の和室はかなり閉鎖的な雰囲気。
そこまで海を意識するか？
コンセプトが合わないので、ここを買うのはやめます。

[5832: 匿名さん]

賃貸にしますって言ってた人かな？
賃貸だと、2割くらい高くなりませんか？
チープな賃貸で我慢する手もあるけど、それだと人生をドブに捨てるようなもんですね。

[5833: マンション検討中さん]

>>5832 匿名さん
人生をドブに捨てるて。。。
家に重きをおきすぎでしょ。

[5834: 匿名さん]

>>5832

10年も20年も賃貸したりしないでしょ。
子供がじゃぶじゃぶ池とかで遊ばなくなるまでのわずか数年間。

マナー問題や修繕積立金の大増額リスク、バブル崩壊後の価格下落リスクを考えれば
2割増程度なら余裕でペイするでしょうね。
家賃補助や借上社宅制度があるような企業だと尚更。

[5835: マンション検討中さん]

結論は子供が大きくなるまで家賃補助を利用しての賃貸向きということで。

[5836: 匿名さん]

ずーっと賃貸ってどうなの？
同僚はマンションとか一戸建てなのに、ずーっと賃貸？

嫁さんの気持ち、考えてやれよ。

[5837: マンション検討中さん]

[No.5807～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[5838: 匿名さん]

>>5834 匿名さん

それだと、20年間の家賃をドブに捨てることになるのでは？
30万円だとしても、20年間で7200万超えますよ。7200万払って、手元に何も残らないの悲しくないですか？

[5839: 匿名さん]

北側の都有地はBRTの操車場とか話してたけど。
25階までしか建てられない。
向き合う部屋は安い。
東南、西南の角部屋は1億超え。
安いと思える金持ちの方にオススメ。

[5840: 匿名さん]

>>5838

だから20年はおろか10年も賃貸しないって書いてるじゃん…
字読めない人？

[5841: 匿名さん]

でも、10年間でも3600万円をドブに捨てる訳ですよね。
勿体無くないないですか？

[5842: 口コミ知りたいさん]

>>5837 マンション検討中さん
匿名スレでは心無い方もいます。
民度の低い方も見ていると言う訳です。
でも、津波で下の共有施設が被害を被る
と言った書き込みは歓迎されないでしょう。
東京湾での津波の史実を調べ上げてたしかな根拠があれば別ですが。
単に風説の流布で営業妨害にもなりかねません。
節度ある書き込みが必要ですね。

[5843: 通りがかりさん]

モデルルームの映像コーナー。
シートベルトを着けて見る。
たいして揺れはしない。
こんないずれ壊すものに何千万、何億？もかけるなら
値段を安くして欲しい。
オリエンタルランドは、勘違いも甚だしい。
実際、部屋は普通だった。

[5844: 匿名さん]

ここを賃貸と購入する場合でどう違うか興味があったので、南側70平米を8,000万で買う場合を10年間のコストで比較してみた。
賃貸サイドの条件は、これぐらいの物件を賃貸で住む人は住宅補助があるはずだから家賃補助を月10万としてみる。
購入サイドの条件は、坪350万で買ったとして10年相場が崩れないものの、売却時はティアロの中古320万程度である7,200万までは下がる前提。

70平米南側は管理費込みで25万とすると、2年に1回の更新料や契約料礼金合わせて10年間のコストは、
（賃料25万－補助10万）×120＋更新料25万×5＋契約料25万＋礼金25万＝1,975万

一方購入する場合は、購入時の手数料を総額の6%、売却時の手数料3%、月のコスト5万（管理費2.5、修繕1、固定資産税1.5）、住宅ローンは減税で相殺されると仮定すると、
購入時8,000万×0.06＋売却時7,200万×0.03＋月のコスト5万×120＋売却損800＝2,096万


あくまで10年後も相場が崩れない前提でこれだから、家賃補助がある程度出る場合は無理して買わなくてもいいと思うけどね。
もちろん、10年後も今と同じくティアロとパークタワーが1割値段が違っている可能性もあるが、物件のクオリティからしてちょっと考えられないので。

違っていたら適時修正してみてください。

[5845: 匿名さん]

>>5842 口コミ知りたいさん

津波の危険は少ないかもしれないが、スーパー台風による高潮のリスクは十分ある。
一階に部屋がないのがその証拠。

[5846: 匿名さん]

１０年後に2割値上がりするとどうなりますかね。

[5847: 匿名さん]

>>5846 匿名さん

そのときは中古物件を含めて他の物件も２割上がっているので、ほかの割安物件を買いましょう(笑)

[5848: 匿名さん]

>>5844 匿名さん

相場の山と言われているこの時期に買って10年でわずか1割しか落ちないというのは相当楽観的な見方ですね。
元々新築プレミアム込みで坪290で売られていた立地で、10年後には選手村や勝ちどき東の大量供給期を迎えるのに。

冷静に考えて2割落ち、悲観的シナリオなら3割落ちかと。

賃貸はキャピタルゲインがない代わりにキャピタルロスもないので、相場が山なら賃貸、谷なら購入が基本だと思います。

[5849: マンション検討中さん]

>>5844 匿名さん

家賃補助が出る方に関して言うと、この物件かどうかはさておき購入して貸しに出して、自分は賃貸でどこかに住むのが一番良いのでは？
実際、湾岸エリアではそうしている方の存在を管理会社の方々から聞きます。

[5850: 匿名さん]

私は有明、晴海は今の相場の2倍までは数年のうちには値上がりすると思ってますよ。

そもそも、東京の不動産は海外の主要都市と比べると激安なんだよね。