パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[5701: 匿名さん]

環状二号線が開通しないと厳しいかな

[5702: マンション検討中さん]

約2.5～3年前同じ晴海でDTの一期一次高層階が320～350/坪
だったような気がする、周りからは高すぎると批判が多かった、
気の弱い自分はそれを聞いて諦めた、今になってみれば高層階を
あの価格ではもう手に入らないだな。

[5703: 匿名さん]

都心からの距離が近いのが全て。
交通手段は電車だけじゃないんだよ。

[5704: 匿名さん]

>>5703 匿名さん
都心から距離は近いけど、なぜか不便。
結果、ついついタクシーに乗る機会が増え、出費がかさむことに。かと言って決してタクシーを拾いやすい場所でもない。うぅ。

[5705: 匿名さん]

>>5703 匿名さん
バスで通勤って地方みたいだね。

[5706: 検討板ユーザーさん]

自分もここ買ったら車通勤だけど家族は違う。
結局住民の殆どがシャトルバス、徒歩、自転車等に頼ることになる。

有明にブリリアのシティタワー（BAC）がある。
りんかい線までここと同じ12分程、ゆりかもめまでは8分、
眺望は湾岸一のシティビューを誇り、最上階にはバーやスパがあり、シャトルバスもある。
でも住んでみてやっぱり駅遠は不便だと、住不有明のMRにBAC住民が多く来場しているとか。
因みに同じくらいスカイズ住民も来場しているのだとか。同じ豊洲駅徒歩12分です。

問題は都心近い同士で比較したら、やっぱり駅近有利という点ですね。

[5707: 匿名さん]

>>5706 検討板ユーザーさん

SkyzもBACもそうなんだけど、駅徒歩12分の上に途中に店が全くと行って良いほどなくて、寄り道もできずひたすら歩かされるという苦行がきついのだと思う。

ここもそうだけどね。

これが都心の内陸分マンションだと仮に駅徒歩12分でも途中に商店街があったり施設があったりで気が紛れるのだけど。

[5708: 匿名]

結局、勝どき徒歩12分のクロノにしておけばよかったということなのか…
一応、飲食店もポツポツあるし

[5709: 匿名さん]

実際歩いてみればいいじゃん。淋しいかどうか。有明よりはマシじゃないかな。

[5710: 匿名さん]

冬とか北風にビュンビュン吹かれて凍えそうな上
寂しいよ

[5711: 匿名さん]

>>5705 匿名さん
俺もバスはメインで使うもんじゃないと思ってる。
電車で行けるところは電車で行く。電車がなければバス。

[5712: 名無しさん]

>>5709 匿名さん
ローソンぐらいしか無くない？
ちょいと違う方向行けば色々あるけどさ。
有明はコンビニ2つとスーパーある。
と言っても普通は真っ直ぐ帰るでしょ。

[5713: マンション検討中さん]

これからは都心回帰、再開発
資産価値が下がるなど重箱の隅をつつく様
びくびくするなら買わない
自分が買いたいコンセプト
環境と思えば買い
私は買う
先見の明があるから、不動産投資で負けた事がありません。

[5714: 匿名さん]

勝ち負けですか？
他人と比較する概念は必要かな？

[5715: 匿名さん]

>>5714 匿名さん

>>5714 匿名さん
多分、損したことないという意味だとおもいますが‥‥
理解力大丈夫ですか？

[5716: 匿名さん]

>>5713 マンション検討中さん

あなたみたいな人は負けるまでやり続けることになりますよ。
負けを早めに知っといた方がいいかも(≧∀≦)

[5717: 匿名さん]

>>5716 匿名さん

確かに。ちなみに、中国のバブル崩壊が起こったら人類史上最大の未曾有の規模になり、世界経済にどのくらいの影響があるか算定が難しいレベルらしいですね。リーマンなんか比較にならないショックでしょう。しかも遠い将来ではない。

[5718: 匿名さん]

>>5717 匿名さん
遠くない将来は首都直下型大地震もありますねw

[5719: 匿名さん]

先見の明がある人は地震も分かるんですよ。いつ来るか、ここのマンションは大丈夫か、ｗ。

[5720: マンション検討中さん]

隣の住民ですが、ここはまともなスーパー無くて食材調達は本当に不便ですよ。
ネットスーパーではなくて、やっぱり自分の目で見て買物したいでしょ？

[5721: 匿名さん]

トリトンのマルエツ、成城石井、ドゥトゥールマルエツ、豊洲アオキ、明石町の万英プロデュースなどいろいろあるよ。

[5722: 匿名さん]

トリトンのはマルエツプチ、コンビニ並に小さい。成城石井も小さい。他は遠い。年寄りなんかは住むと買物難民に。

[5723: 匿名さん]

>>5722 匿名さん

マルエツプチも成城石井で最低限揃うね。
マンション内にコンビニあるしネットスーパーもあるし年寄りが買い物難民になる理由ないね。
年寄りになっても買い物したいなら高円寺とか武蔵小山とか大山とかに住んだほうがいいでしょうね。
ここは湾岸マンションなので、そういった価値観でない人が多く検討するでしょう。
ネガご苦労さまです。

[5724: 匿名さん]

お隣から情報提供したのに、聞く耳持たず。

[5725: 匿名さん]

ここは、奥様の体力次第で住み心地が大きく変わる。電動自転車はマストアイテム。
だけど徒歩でも、月島の文化堂から水の2ℓペットボトル3本位は提げて帰れる位の体力と根性が必要とされるでしょう。
これが平気な方だったら、ここを買っていいと思います。

[5726: 匿名さん]

重い水なんかamazonとかネットで箱買いすればいいやん
スーパーで見て買いたいとすれば、野菜とかお肉とかお刺身とかくらい？

[5727: 匿名さん]

>>5726 匿名さん
毎日家族の食事を作る主婦の一回の買い物量って馬鹿にならないんですよ。
その位の体力がないと厳しいよという話です。

[5728: 匿名さん]

スーパーの利便性は奥さんの体力次第というのは同意
うちも隣住だけど、嫁は勝どき駅前の文化堂から野菜とか重いものはきついみたい
自分が会社帰りに重いものは買ってます

[5729: マンション検討中さん]

7500万から8000万ぐらいで
南向き70平米3LDKの30階ぐらいなら検討したいのですが、どう思いますか

まあまあこれぐらいなら妥当かなと、
ブリリア代々木も高いし
白金台の三菱も高いし
恵比寿のすみふも高いし

晴海の上層階で8000万ぐらいでなんとか
なりそうなので、あまり投資とかではありません

[5730: マンション検討中さん]

スーパーは確かに近いところにはないね。といっても、ちょっとした郊外なら徒歩10分ぐらいの買い物なんて当然だからその程度で大変というわけでもない。水とかは、ネットで買えばいいだけ。

ただし、ここは車があるととても便利な場所であることは間違いない。車でいけば、イオンでもららぽーとでもダイバーシティでもヴィーナスフォートでもイクスピアリでもすぐにいける。クレジットカードあればすべて駐車料金も無料だしね。

ここの駐車場はいくらになるのかな。。

[5731: 匿名さん]

>>5730 マンション検討中さん

どんな郊外に住んでるんだよ(笑)
湾岸の駅遠場所並みに不便な場所なんて最近は郊外でも見なくなったぞ。

しかし、ここより安い価格で駅直結で文化堂至近のCGP買った人は先見の明があったなあ。

[5732: 口コミ知りたいさん]

>>5729 マンション検討中さん

よいと思いますよ。湾岸は何時の時代も都心物件より買いやすいのが魅力ですし。

昔は～とか、気にしなくても問題なし。湾岸以上に都心は上がってるし、相対的にみれば安いですよ、晴海は。

[5733: 匿名]

ここでこの金額ならスーパーが1階にあって駅近のドゥトゥールの方が良いかな？
数年後には駅4分になるみたいだし、1期で買いたかったがその頃は検討してなかったからな割高の今買うのも考えものかな？

[5734: マンション検討中さん]

晴海は埋立地ですか

[5735: 匿名さん]

ど〜でも良いけど、奥さんの体力・バイタリティは、子育てしていく上では大切だよ。

人間、疲れてくるとどうしても不機嫌になりやすく、体力・バイタリティの有無は、家族の平穏・子供の健やかな成長に直結します。

子育てに要する体力は、はんぱないです。

あと、その意味で、できるならば、早めに産んだ方が良いです。高齢出産のご家庭の子供は、親の活動力が限られることの裏返しとして、体力ない子が多い気がします。

[5736: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[5737: 匿名さん]

月島駅の出口向かいにスーパーがあるよ、帰りに買って帰ればいいんじゃないでしょうか。専業主婦なら、自転車ですね。どうせ、幼稚園の送り迎えも自転車でしょうから。ついでに。

[5738: 匿名さん]

>>5717 匿名さん

そうでもないよ、中国は現金購入者が多いらしい。

[5739: 匿名さん]

>>5726 匿名さん

東京のお水で十分。

[5740: 匿名さん]

>>5735 匿名さん

子供は癒されるし、活力の元！高齢出産でも大丈夫です。

[5741: 周辺住民さん]

＞＞5733さん
DTのマルエツめっちゃ便利、それから150円で入れる馬鹿でかい風呂
快適でした、また遊びに行きたい。でも今の価格では手も足も出ない
出るのはため息ばかり。

[5742: マンション検討中さん]

2年前にパークホームズ豊洲のモデルルーム言った際に
東急は土地を高く取得したので高額になると聞かされました。
坪400って噂もあったけどPHTが坪330だったので東急豊洲は360前後と予想してます。
江東区と中央区という違いはあるが
晴海と同じ価格なら駅徒歩5分でスーパーが隣接予定の東急豊洲を待ったようが良いと思い始めました。

[5743: マンション検討中さん]

港区は坪単価600万円前後ですが、中央区が割安に思えてしょうがない。オリンピックまでは上げ相場だか、調整が幾分入っても350辺りになるのでは。
もちろん築地、明石町、佃、月島、勝どきは坪単価400辺りは違和感無くなる状況になると
あくまでも自論だが

[5744: マンション検討中さん]

私的な自論だが、豊洲と月島と勝どきのいいところをいただきながら、かつ銀座もとらえつつ、リゾート感覚を得られるとしたら
私は買うに値する。

[5745: 匿名さん]

豊洲のいいところ、買い物便利。なのでここは関係なし。
月島のいいところ、徒歩1分など駅近タワーがいくつもある。なので、ここは関係なし。
勝どきにいいところなんてあったっけ。

[5746: 匿名さん]

>>5743 マンション検討さん

港区だって湾岸エリアは同じレベルでしょ。

[5747: 口コミ知りたいさん]

>>5742 マンション検討中さん

ここが280～300と言われて360万、スミフの有明が250～280と言われて330万、、なぜ安く予想出来るのか理解が出来ない。

ましては最近のブランズは、どこも強きの値付けしてますよ。駅前開発で豊洲は完成しますから360は無いと思いますよ。まぁ、待つのは勝手ですけど。ただ2年間見続けてるようなので・・・どこかで決断しないと買えなくなりますよ(笑)

[5748: eマンションさん]

>>5743 マンション検討中さん
その600が買えないのに安く感じるって変だよね。

[5749: 匿名さん]

>>5747 口コミ知りたいさん
当初からここは310〜320、有明は320〜330と言われてましたよ。

[5750: 匿名さん]

5749さんの言う通りだと思う
三井は豪華高値売りを狙ってきた
のらえもんのいう3.0

ブランズは横浜高値出しすぎてこけてるし、
相場上げ潮の時は勢いあるけど、所詮営業の質は財閥以下だから
400で大量はさばけないよ。
有明の330が限度だろうね。

[5751: 匿名さん]

>>5742 マンション検討中さん
東急豊洲400は営業文句でしょう。

[5752: 匿名さん]

>>5680 検討板ユーザーさん

まぁ実際この共用部は損しても手に入れたい人は結構いると思うけどな。有明すみふのほうが人気なのかな？

[5753: 検討板ユーザーさん]

>>5752 匿名さん
スミフの商業施設は期待できませんが、うまくいけばここの共有部とは比較にならないかと。うまくいけばですが。
あと地下鉄も向こうの方が駅近で有利。これとできたらの話ですけど。
BRTもそうですね。ここは車庫なだけでメインは虎ノ門↔︎有明なので。

[5754: 匿名さん]

問題はやっぱりその共用部のうち一番力の入った庭がマンション住人ではなく地域開放なこと。コンビニまで。
２０００万損しても周りの地域の人に自分で買った庭を提供できるお金持ちの方仕様だよね。
シームレスにつながる、とか書いてるけど、逆にこのマンションの住人でなくてもシームレスだよね・・・。
もう少し考えてほしかったね。2Fレベルにするとかさ。

[5755: マンション検討中さん]

私は買うけど
ここがどう化けるのか買ったあとのお楽しみだね
買わない人はぐだぐだ言わず、違う所へいってらっしゃい

[5756: 匿名さん]

住不よりこっちと思ったけど
結局は日々のことを考えるとそれでも駅までの時間半分以下、商業施設も最低でもコンビニスーパーカフェ(ドゥトゥール等)はできるよなと考えたら現実的にはあっちに戻りつつあり・・・

[5757: 匿名さん]

近くに住んでるので、ディズニーのお庭と噴水は無料で使わせてもらいますね。
フットサルコートもお金出すので一般解放してくださいね～
こんな維持費のかかる設備を一般解放してくれるなんてお金持ちはさすがですね(笑)

[5758: 匿名さん]

三菱東京ＵＦＪ銀行の10年固定金利一気に倍ですか!
4月1.05％
3月0.55％
ますますローンで買うのは無謀になりつつありますね・・・。

[5759: 匿名さん]

一気に0.5ってスゲーな。

[5760: 匿名さん]

ここが竣工する頃には固定10年が1.5％とかは普通になってそうだね。危険過ぎる…

[5761: 名無しさん]

>>5759 匿名さん
三菱の10年固定だけだよ。
銀行も年度末のセールみたいなものがあるからね。

[5762: 匿名さん]

>年度末セール
去年はそんなことなかったよ。4月に上がってても0.03とか
今年の0.5はひどいよ。

[5763: マンション検討中さん]

三井住友信託はかわってないじゃん。

[5764: 匿名さん]

個別では変わってないとこあるけど、全般的に昨年夏以降上昇だね。決済時2%以下だといいけど厳しいかな。

[5765: マンション検討中さん]

長期金利動向と黒田発言考えればそんな悲観することでもなかろう。米イールドカーブもフラット化してきていることだしね。

[5766: 匿名さん]

>米イールドカーブもフラット化
それでもFFrate今年末1.3、来年2、再来年2.5は普通にあるのでは?2になるとかなりのドル高圧力になるから日銀への圧力・苦言も増えると思うが。

[5767: 匿名さん]

>>5764 匿名さん

あくまで固定の話ですよ。
政策金利連動の変動金利は、いまだ超低金利ですよ。

また、未だに低金利には変わらないし、じゃあ3年後見送って5年～10年後に買おうにも、それこそより金利が上昇しているリスクが出る可能性が高いかな。

私も悩ましい事には変わり無いですけど。

[5768: マンション検討中さん]

まあ表面的な情報に右往左往するなってことだね。

[5769: 匿名さん]

>>5756 匿名さん

確かに駅近魅力的だけど、国際展示場か…と迷ってる。こっちは遠くても月島。比べるまでもなく駅力は高いし…
買い物はここ不便だから車は手放せないかな。
でも有明の商業施設だと広すぎて結局面倒くさいとかあるかもだし。
迷うなー

[5770: 匿名さん]

この間の日経新聞にも掲載されてましたが、月島の通勤ラッシュ武蔵小杉並にひどくないですか？
都心に近くもて、毎日15分も歩いてあの通勤ラッシュに巻き込まれるとおもうと、通勤時間と苦労は郊外とそこまで変わらないかもしれませんね。

[5771: 匿名さん]

>>5770 匿名さん

時間帯によるんでしょうけど、毎日豊洲から有楽町まで座って出勤しています。
ラッシュって何時のどちら行きの話ですか？

[5772: 匿名さん]

>>5770 匿名さん
それ勝どきな

[5773: 匿名さん]

住吉豊洲の新線が開通すれば、激混み東西線の客が有楽町線になだれ込むことでしょう。

[5774: 匿名さん]

勝どきと月島までシャトルバスがあると聞きましたよ。歩かなくてもよいかと。自分は勝どきですね、月島の地下道が長すぎます。ただ、今まで駅遠に住んだことがないので、どのくらい不便になるか、想像がつきません。

[5775: 匿名さん]

>>5774 匿名さん
おそらく最初は遠い！こんなの毎日通えないよ！って思うでしょうけど、1ヶ月もやってたらすぐ慣れますよ。

[5776: 匿名さん]

月島の地下は長いので、結局電車降りても部屋に着くまで30分ぐらいはかかってしまいますね。
そりゃ慣れますが、台風や大雨の日はずぶぬれになりながら歩くし、バスも本数出てないので待つ、坪350万もだしてこれではね。

[5777: 匿名さん]

>>5774 匿名さん

勝どきへのシャトルバスの話は無かったと思いますよ。

[5778: 匿名さん]

>>5776 匿名さん

本数の話聞けたんですか。詳しく教えてください。

[5779: 匿名さん]

>>5777 匿名さん
えっ、ない？！自分の勘違い……ないと不便ですね、今度行く時にもう一回聞いてみます。

[5780: 住民板ユーザーさん1]

いや、だからここはバス便活用するマンションだよ。

[5781: 匿名さん]

>>5775さん

ここではない、駅徒歩9分のマンションですが
私は慣れたのですが妻は最後まで慣れなくて
（遠い、遠いと毎日文句）バスで駅まで行く生活を送っています。

慣れるかどうかは人それぞれだと思います。
徒歩12分＋そこから数百メートル地下道（途中に店は殆どなし）
に慣れる人は結構強者だとは思いますが

[5782: 匿名さん]

>>5781 匿名さん

お住まいのところがよろしくなかったんですね。
晴海は月島も勝どきも豊洲もどちら方面歩いても悪くないですよ。

[5783: 名無しさん]

>>5779 匿名さん
勝どきは大江戸線ですから、有楽町線と大江戸線2路線の月島で問題無くないですか？

[5784: 匿名さん]

>>5783 名無しさん
月島は長い地下道がありますからね、しかも1駅遠回りします。朝の時間のロスが……勝どきも行ってくれるとありがたいです。

[5785: 匿名さん]

>>5784 匿名さん

いや、バスだから改札から遠くない地上出入り口に止まるだろうから問題ないよ

[5786: マンション検討中さん]

ここは駅から遠い。途中には商店等何もない。
なので、これから暮すのは相当の忍耐・覚悟が必要。

立地的には最悪！

三井さんには悪いが、価格が安い等がないと、買いたいとはどうしても思えない！

[5787: 匿名さん]

>>5786 マンション検討中さん
立地も悪くて、価格も安くないですが、エンターテイメント系が好きな人が気に入って買うマンションです。そうゆうのがなければ買わない方が良いですね。

[5788: 住民板ユーザーさん1]

ここの立地が悪いと思うかは、人それぞれ
都心ですぐ海沿いに立つマンションは貴重だよ

[5789: マンション検討中さん]

MRのシアターは感動しました！
あれは一見の価値あり。
公開空地の広さも驚きですがそれを全て住人の管理費で賄うとなると管理費は果たしてどうなることか。
実はティアロとクロノの住人が一番メリットを享受するのでは？
あと隣の敷地は間違いなく4棟目のタワマンが建設されますね。

[5790: マンション検討中さん]

隣にティアロがあるのですがティアロとお向かいの部屋はかなりストレスが出てくる可能性があると思います。
ティアロはバルコニーが強化ガラスだから洗濯物とかが丸見えだからです。
お向かいさんのテレビや人の動きが丸見えになりそうで選ぶ向きと部屋を吟味する必要がありそうです。

[5791: マンション検討中さん]

眺望によって価格差をつけているとのことでしたので、お見合いの部屋は比較的に安く出されます。
価格を取るか、眺望をとるかという当たり前の話ですね。

[5792: 匿名さん]

ご参考までに。
ダイレクトウインドウの室内が、照明点灯時、近隣のビルからどのくらい見えてしまっているかをご存知ない方は、勝どき交差点に行ってみて下さい。
交差点角に「OPTI」という足元から床までガラス張り、ダイレクトウインドウの理容院があります。
住居と違い、お店は昼間も照明を点けているので、ダイレクトウインドウの照明点灯時の室内の見え具合がとても参考になるかと思います。

[5793: 匿名さん]

>>5790 マンション検討中さん
お見合いになるのは南西の角部屋だけじゃないの。

[5794: マンション検討中さん]

ここは民泊禁止なんですかね。せっかくの庭とか世界中の人と共有したいですね。

[5795: マンション検討中さん]

公開空地の維持管理費を住民が払い続けるのは痛いな。
管理費で2-3万とか言ってたけど。

[5796: 匿名さん]

民泊は禁止でしょうけど、月3-4回友達の伝とかで人泊めてもそれを禁止なんてできないよ。おおっぴらにしなければもんだいない。

[5797: 匿名さん]

>>5795 マンション検討中さん

2万と3万円では1.5倍の差がありますが…

ティアロに住んで他人の金でじゃぶじゃぶ池を使い倒そうという人もいると思うとちょっと悔しいですね。
池の中に入れる前提ということは屋外プール並の消毒も行うでしょうから、その辺の水物よりも維持費かかりそうなのに。

[5798: マンション検討中さん]

こんな僻地にありながらカフェ施設はなし。
敷地内完結型マンションにも関わらず自販機でコーヒー買って飲むなんて不親切だな。
聞けば聞くほどコンセプトずれ感が際立つ物件。

[5799: マンション検討中さん]

公開空地の維持管理は致命的かもしれない。
ホームレスの住みかを無料で提供するようなもんだからね

[5800: 匿名さん]

公開空地にバス運用、一体いくら管理費が掛かるんですかね。
バスだけでも年間数千万単位で維持費かかりますよね、一回乗るのに幾ら掛かるのか。
クロノティアロと共同運航とかにすればコストカットできるんでしょうが。

加えて、フットサルコートやバスケットは住民だけなんですか。そんなに使う人います？他に解放して管理費の足しにした方が良い気がしますが、コンセプトから運営から疑問が多い気がしますが、私だけでしょうか。