パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[5651: 評判気になるさん]

>>5650 名無しさん
っとことは当物件購入するであろう大半の方々は無理してかうことになるだろうから10年後住み替えることできる人は少なそうですね。

[5652: 評判気になるさん]

>>5651 評判気になるさん

別にマンションによっては無理しても問題無いですよ。騰落より残債が減るスピードがはるかに早いから。

ここが無理するに値するかは各自の判断ですが。ちなみにローン残しで次に行っても問題ないですよ。不動産賃貸は多きな経費が減価償却費位しかないけど、当然、借り入れ利子は経費だからね。

前に繰り上げで返すと言っていた方も今したが、いまなら借りられるだけ借りて手元にキャッシュ残した方がメリットあるでしょ。

[5653: 匿名さん]

実態価値の坪単価250-270万を大幅に上回る販売価格だった時点でココは終わった。

[5654: 匿名さん]

５６５３

何が実態価値（価格）なのかを考えてみましょう。
その出発点は世界の大都市との比較と今の日本に存在している個人金融資産１７００兆円の二つです：バブル以降の２５年間でなんと日本の金融資産は７００兆円も増えてます。皆お金を貯めこむだけで使わなくなってしまったのです。それをヒトはデフレと呼びます。個人金融資産が今後何に変わっていくのかということ・・・自車車？？家電？？洋服？？・・・個人金融資産のマジョリティーはシニアが持っています。どう考えても不動産に行くでしょう。そしてその大半は３０年前の日本の非常識＝世界の常識＝水辺・・・都心の中でも、海外の主要都市と比べればもっと・・・超割安に見える晴海の価格が下がることは全く考えられません。おそらくバカの日本人はこんなとこ買わないでしょう。個人的にはそれを期待・・・ただ、日本人としてはそんな日本人に悲しくなる。何とかしたいと思うけど、どうにもならない。何故ってこの後の反論のなんと激しいことか・・・或いは単に無視されるだけか。

投資は自己責任でお願いします。

[5655: 匿名さん]

ここの値付けは普通かな。そんなに驚くものでしょうか。月島の駅近だともっと高いですよ。月島と豊洲は1駅しか違わないですけどね。

[5656: マンション検討中さん]

>>5654 匿名さん
どう考えたら個人金融資産が不動産に向かうんですか？

[5657: 匿名さん]

居住費が手取り月収の1/3って普通だと思いますが。海外旅行だって普通に行けますよ。

逆に、この年収で貯蓄できないと考える方が普段の金銭感覚がどうかしてると思います。投資に疎く、車は輸入車とか資産形成が出来ない使い方しかしてないんでしょうね。

ローンの支払いは将来の資産形成の一種と考えれば月々の支払は気にしないんですが、唯一このマンションはそうならない可能性もあるのが難点ですけどね。

[5658: マンション検討中さん]

>>5657 匿名さん
もうせれは価値観の違いだよ。貰ったら貰った分海外旅行とかで使いたいと考えるか、
住宅として貯蓄していくか、もう価値観の問題。

[5659: 匿名さん]

>>5658
価値観ではなく、マネーリテラシーの問題ですよ。
同じ水準の生活をしていても、貯蓄できる使い方とできない使い方があるのはご存じないんですか？
同じ値段でも、その後価値が残るものと残らないものがあるんですよ、世の中には。
ここは価値が残るかはわかりませんがね。
タワマンを買ってる人ってそういうことに敏感だと思ってましたが、ここは違うんですかね。

[5660: 匿名さん]

>>5652

賃貸に出すと所得税でほぼ確実に赤字になるのだよね。
特に本マンションを買うような高所得層だと。

税金で賃料収入の30％～33％もっていかれるのに（減価償却や管理費・修繕積立金、利子といった控除はできるけれど、元本返済分は当然控除対象ではない）、返済に困ったら賃貸に出せば良いとか無責任なことが自称プロがスムログにもドヤ顔で書いていたりするのが恐ろしい。

[5661: 口コミ知りたいさん]

>>5660 匿名さん

減価償却費は実際には無い経費だから、実質プラスですよ。でも申告上はマイナスだからサラリーマンなら還付を受けられる。

また住宅ローンで借りている場合は、低金利だけでなく団信のメリットもある。

[5662: 匿名さん]

>>5560
まったく同感ですね。
高所得者だと、一度は新築ワンルームマンションの勧誘にあったことがあるんじゃないですかね。普通は断りますよね、全然投資として見合わないので。
一方で、タワマンはいざとなれば賃貸に出せば良いと平気で語るんですよね。どこが違うんだと突っ込みたくなります。
ファミリー向けは空室リスクや固定費が高く、税金考えたらワンルーム以上に全然割に合わないよ。
そして、売るとき残債以上で売れればいいけどね。仮に売れたとしても税金掛かるからね。

[5663: 通りがかり]

通りがかりです。ちょっと気になったので計算してみました。

パークタワー晴海の南向き75平米程度の部屋を8000万で購入し頭金2000万積んで残債6000万、0.7%全期間固定35年とします。この場合、月々の返済額が約16万（元金約12.5万、利息約3.5万）。年間の利息は初年度で41.5万。
賃料は、クロノの相場ですと8000万の部屋がおよそ30万で貸せているので同じぐらいになると考えて、年間賃料収入が360万。
経費算入できる減価償却費はマンションの土地代は入らないので、ここの場合は敷地がやや大きめですから建物価格の6割が土地、4割が建物ぐらいになると思います。よって、8000*0.4=3200万を減価償却費していきます。鉄筋コンクリート造の定額法で0.022を掛けると年間償却額が約70万。
その他に経費算入出来るのは、管理費と修繕積立金で月3万として36万。新聞図書、管理交通費通信費などを無理やり盛り込んでも年2万程度でしょうから合計経費が41.5+70+36+2=149.5万。
賃料収入360万-149.5万で凡そ200万の所得となります。
例えば額面の給与年収1200万ですと、課税所得は約700-800万でしょうから、ここに積み上げる形で不動産所得200万が入ってくると所得税率で23%、住民税が10%掛かってきます。社会保険料には不動産所得は影響しないはずなので、納める税額は200*0.33=66万。
360万から減価償却以外の経費と税金を引くと360-79.5-66=214.5万
12ヶ月で割ると17.8万の粗利。毎月の返済を引くと17.8-16=1.8万。皮算用通りに貸せてなんのトラブルもなくてこの金額ですから、なかなか厳しい数字になりますね。自分の知識の中で計算してみた内容なので、詳しい人が居たら追記校正お願いします。

[5664: 通りがかり]

利息じゃなくて金利でした。訂正。

[5665: 匿名さん]

湾岸タワマンですら割高になる時代に。

[5666: 通りがかりさん]

>>5652 評判気になるさん
はるかに早いってことはないと思うよ。
いまの湾岸は昔と違うから。
10年経っても

[5667: 評判気になるさん]

>>5663 通りがかりさん
ここの引き渡しの際、そんな安い金利で35年借りれるかな？
減価償却そんなもん？
手元に1.8万しか残らなくても貸してる所の返済は進んでるわけなので着実に資産は増えてますよね？

[5668: 通りがかり]

キャッシュがショートして相場を考えずに投げ売ることにさえならなければ、この計算でも確実に資産は増えるので問題ないのですが、元本は年150万しか減らない（=年150万しか資産は増えない）ので、10年で1500万。相場が上がってキャピタルゲインが得られるのならもちろん全く問題ありませんが、景気が折れて相場が下がった時が問題ですね。しかしキャピタルゲインが出たとしてその先のイグジットをどう持っていくのかがまた難しい話になります。

[5669: 匿名さん]

>>5663
金利41.5万は返済の中に入っているのでCFを算出する際の年間家賃360万から引かなくて良いのでは？一方で、固定資産税が入っていないのでどっちみちCFはほぼトンですね。
加えて、広告費、リフォーム、空室リスク（アパート経営では通常20%位見込みますかね）を考えるとCFは赤字ですね。

返済で資産が増えているというのは、坪350で買って10年後も同じ値段で売れる場合なわけで、本当に同じ値段で売れますかね。築浅のクロノティアロが坪320程度で取引されてて、10年後はここより立地が良いタワマンの供給が増えているのに。

住んでみて、いざとなれば賃貸というには駅遠の立地も考慮すると安易すぎる物件な気がしますが。

[5670: 通りがかり]

通りがかりです。5669さんの指摘を受けまして、もう一度計算し直しました。

パークタワー晴海の南向き75平米程度の部屋を8000万で購入し頭金2000万積んで残債6000万、0.7%全期間固定35年とします。この場合、月々の返済額が約16万（元金約12.5万、金利約3.5万）。年間の金利は初年度で41.5万。
賃料は、クロノの相場ですと8000万の部屋がおよそ30万で貸せているので同じぐらいになると考えて、年間賃料収入が360万。
経費算入できる減価償却費はマンションの土地代は入らないので、ここの場合は敷地がやや大きめですから建物価格の6割が土地、4割が建物ぐらいになると思います。よって、8000*0.4=3200万を減価償却費していきます。鉄筋コンクリート造の定額法で0.022を掛けると年間償却額が約70万。
その他に経費算入出来るのは、管理費と修繕積立金で月3万として36万。当初５年の優遇固定資産税で23万ぐらい（予想）、新聞図書、管理交通費通信費などを無理やり盛り込んでも年2万程度でしょうから合計経費が41.5+70+36+23+2=172.5万。
賃料収入360万-172.5万で凡そ187.5万の所得となります。
例えば額面の給与年収1200万ですと、課税所得は約700-800万でしょうから、ここに積み上げる形で不動産所得187.5万が入ってくると所得税率で23%、住民税が10%掛かってきます。社会保険料には不動産所得は影響しないはずなので、納める税額は187.5*0.33=約62万。
360万から減価償却と金利以外の経費と税金を引くと360-61-62=237万
12ヶ月で割ると19.75万の粗利。空室率20%で計算すると15.8。毎月の返済を引くと17.8-16=-0.2万。

同じ計算方法で頭金4000万積んだ場合でようやくキャッシュフローが約+5万の計算になりますね。資産価値推移については開発の進み具合と景気次第ですが、5669さんの言う通り余り期待しないぐらい慎重に考えた方が良いと思います。

[5671: 匿名さん]

ここが投資に向いてないのは価格出た当初さんざん指摘されてましたよ
だから近辺では有明の2LDK低層に投資人気集中で高倍率なのでは!?

ここは自己居住2馬力で各4000万ローン控除か
1馬力贈与頭金MAXのネズミ好き、40minでも銀座徒歩圏あこがれる層が
投資収支一切無視して買う物件

[5672: マンション検討中さん]

ここはこれまでの湾岸とは違うから。のらさん言うところのVer.3.0。郊外型の大規模マンション系列。

ここはこの豪華企画にお金払える人向け。合理的な投資には見合わない。投資なら有明中古でしょうね。

[5673: 匿名さん]

>>5670 通りがかりさん

賃料は築年数が立つと大きく下がりますよね。
一方、修繕費積立金は上がり、金利は下がる（返済の元本比率が上がる）のでCFは年を追うごとにどんどん悪化します。

頭金2000万を現物株で年利1.5％くらいで運用すると税引き後でも毎月2万円のCFプラスがみこめるし流動性も高いんですよね。
全く不動産投資は割に合わない。

[5674: 匿名さん]

有明中古は投資用に向いてるの？利回りどのくらい？入居率大丈夫なの？

[5675: マンション検討中さん]

ここは再三度外視で永住覚悟出来るお金持ち向け物件であり、そうでない人は他物件へGO!!

[5676: 匿名さん]

俺様投資論（笑）ブログでやって（笑）
駅遠新築で利回りとかもう意味が分からない・・・

[5677: 匿名さん]

皆さん駅遠だと投資に向かなくて、永住しかないと言っていますが、あくまで一般論ですよね。隣のティアロー、クロノを見たら、売れば十分利益は出ます。これからの相場次第じゃないでしょうか。

[5678: 匿名さん]

売れれば、ですよね。この御時世にホイホイ売れてるのですか、お隣。

[5679: 匿名さん]

もういいって・・・
キャピタル狙いならタイミングとか考えろよ
で、タイミングわかるんなら不動産でなくて株でやればいい。
少なくともここじゃないよ。

[5680: 検討板ユーザーさん]

>>5677 匿名さん
それは少し前に購入して今売却するからであって、引渡しが2019年9月のココとは話は別。しかも2020年以降は勝どき駅周辺で1万戸以上の開発が控えてて、ここが今の高値より更に高く売れるという可能性は薄いと見て購入した方がいいと思う。

共有部が気に入って1000万～2000万は損しても買う。という気持ちでいた方がいいと思うな。実際戸建買ったらそんな感じだから、郊外に自分好みの8000万の戸建を買ったと思えば別に悪い買い物じゃないと思う。

[5681: 匿名さん]

タワマンいくつか持ってますが
最低表面7%はありました（港区内陸タワーで7%半ばなんて時代もあったんですよ）
新築でも5%切ったら投資案件はスパっとあきらめることです
事故居住は好きにしてください

[5682: 匿名さん]

2,000万入れてレバレッジ掛けて、税引き後CFがほぼゼロってどんだけ効率悪いんだって事だよね。
つまり、賃料に比べて値段が高すぎるってことだよ。
そんな立地の物件がさらにキャピタルが得られるまで上がると言われてもね。

[5683: 匿名さん]

>新築でも5%切ったら投資案件はスパっとあきらめることです
ほんとそれ。このマンションで損得言ってる時点で意味不明。湾岸で買えるなら、価格が大きく調整しない前提での
東雲、管理費上がらない前提での有明のほんの一部でしょ。

[5684: 口コミ知りたいさん]

>>5683 匿名さん

そもそも新築を表面利回りだけでかたるのが？本当に不動産投資してます？

まぁ、それでもここは高いだけね。

[5685: 匿名さん]

想定利回り3%台になると思うけど
っていうかそもそも賃貸付きづらい立地だよね

[5686: 評判気になるさん]

>>5682 匿名さん

しかも一番条件の良い初年度からCFマイナスだからね。
つまり、ローン完済までの35年間一度もCFプラス化は望めないということ。
最高値なのでこれ以上の値上がりも期待できない。

永住前提というか、現金払い以外の人は一度買ったら永住を余儀なくされる物件だと思う。

[5687: マンション検討中さん]

まあ、オリンピック終了後の選手村を狙いましょう。

[5688: 匿名さん]

地下鉄は地下に潜るのが億劫なので、実生活上の利便性は晴海新駅（できればですが）に期待してないですが、目の前のBRTステーションが7時～24時くらいまで10分に1本も本数あれば、地下鉄以上の利便性だと思ってまして、三井はそれら踏まえての値付けじゃないのかな。

[5689: 匿名さん]

>>5683 匿名さん

おっ！なかなかのツワモノですね。全く同感です。5%の意味、やってる人間にしかわからんよね。東雲は利回るし需要が底堅いので狙い目ですね。つい最近もタワマン低層を買い負けたよ。相手も投資目的だった。

[5690: 匿名さん]

5％の利回りを自慢気にいうタワマン投資家って、相当儲かってなさそう。値上がりと相続以外に投資対象にならないでしょう(笑)

[5691: 口コミ知りたいさん]

>>5690 匿名さん

タワマン投資は、あくまで出口まで考えるものですよね。
やってるからこそ、5％の意味が分からない…

[5692: 匿名さん]

>>5670 通りがかりさん
0.7%の金利で35年固定できるローンなんかあんの？
あったら契約したいからどこなのか教えてよ

[5693: マンション検討中さん]

そもそも投資用のマンションでは無いしね
駅から遠いというデメリットをカバーするために、ディズニー入れたり、共用施設を多数作って売りにしているので、利回りとか、キャピタルとか、言ってる人は向かないのは明白ですね

[5694: 匿名さん]

>>5691 口コミ知りたいさん

やってないのバレバレだね、w。

[5695: 口コミ知りたいさん]

>>5694 匿名さん

豊洲くん、グローバルくん、ドブくんは、まだ分かるけど東雲くんまで現れるとは(笑)

流石に背伸びが過ぎる。

[5696: 匿名さん]

シャトルバスの利用料は、中型バス2台7:00〜24:00運行で、月360万円位でいけそうでしょうか。それとも1台でやり繰りするのでしょうか。

[5697: マンション検討中さん]

>>5694 匿名さん
表面5％がざっくり損益分岐点のベンチマークだってことだろうけど、行間から溢れる「タワマン投資やってる自分すげー」感が鼻につくなｗ
グロス8000万の湾岸タワマンのキャピタルは見込めないだろうし、投資の話は他でやってくれ。

[5698: 匿名さん]

パークタワー晴海の資産価値について興味深い指摘がありました。指摘のとおり都心さらに言えば中央区にも関わらず徒歩10分以上というのは不便以外の何物でもありません。
http://asset-expansion.seesaa.net/s/article/448304689.html

[5699: 匿名さん]

晴海は大化けするね
素晴らしい立地だよ

[5700: 匿名さん]

その根拠は?