パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[5616: マンコミュファンさん]

>>5614 口コミ知りたいさん
それ使い方間違ってるね。風習やら慣習を習えってなら分かるけど今全然違うよね？？これが慣習なの？
あと、そういう根拠なきレッテル張りやめた方がいいよ

[5617: 口コミ知りたいさん]

>>5613 マンコミュファンさん
買える買えないだとローン組めたら買えるになるので、1200万なら頭金20%込の6000万迄かな。
なんで年収1200万貯金3000万くんの場合、8000迄。ただ自分だったら貯金全部は突っ込まないから7000万弱のとこ買うかな。
ということで無理せず江東区湾岸で。

タワマンって長く住むとこではないから、余裕無いローン組むとキャピタルロスによっては次の買い替え苦しくなるんだよね。
なんで余裕過ぎじゃないか？って思うくらいの組み方がベストです。

[5618: マンコミュファンさん]

>>5617 口コミ知りたいさん
うーん、まずはレスを読んで理解することからはじめましょうね(o´▽｀o)

[5619: マンコミュファンさん]

>>5617 口コミ知りたいさん
え、タワマンって長く住むとこじゃないの？？
何年位住むところなの？

[5620: eマンションさん]

>>5618 マンコミュファンさん
価格は色々なんでバカじゃないんだから逆算して年収出してね。

[5621: 名無しさん]

>>5619 マンコミュファンさん
ローン減税終わる10年くらいかな。
で売らずに次のとこ買えるくらいがいい。
なんで理想は10年固定。

[5622: 匿名さん]

今なら３５年固定一択でしょ。

[5623: 匿名さん]

高いか安いかなんて、収入次第なんだから意味なくないですか？

[5624: マンコミュファンさん]

>>5620 eマンションさん
いやいや、5617から逆算で年収どうやってだすの？？まず文章変、読み書きな難ありなのでは？

[5625: マンコミュファンさん]

>>5621 名無しさん
10年で住み替えるってことですか？それとも10年でローン完済ってことですか？？

[5626: 匿名さん]

すみません、ここのHPで、キャンプサイトの項目で、「バーベキューや焚き火などの本格的なアウトドアが体験出来ます。」とありますが、こんな風の強い場所で本当に焚き火をやるんでしょうか？

[5627: 匿名さん]

風の少ない日にやれば良いのでは？（笑）
大丈夫かいな、もう（笑）

[5628: 匿名さん]

>>5625 マンコミュファンさん
１０年でローン完済です。

ていうか、ライフスタイルなんてのは人それぞれなんだから、あまり参考にならないのでは？

１０年で住み替えても良いし、２０年住んでも良い。３０年住んでも良いし、５０年住んでも良い。

１０年後に病気して手術して、ローンが組めなくなってるかもしれないし、５年後に高血圧診断されてローンが組めないかもしれない。
３年後にガンが見つかって、５年後に死ぬかもしれない。

[5629: 匿名さん]

>>5604 匿名さん
そもそも晴海だけが激安で買える訳ねーだろ。

激安で買えるとデマを垂れ流した奴が一番悪い。

[5631: eマンションさん]

>>5625 マンコミュファンさん
10年で住み替える。残してもいいけど。
ローンは20年の10年固定が理想だけど、長さは人それぞれでいいかな。
貯蓄もそれなりにできる返済計画で。
なので年収の4倍くらいまで。

[5632: マンコミュファンさん]

>>5631 eマンションさん
なんでタワマンは10年で住み替えるものなんですか？
ローンは10年当初固定が変動より低く減税メリットも受けられていいですね。

[5633: 匿名さん]

>>5631 eマンションさん
4倍って、金利が高い時じゃないですか？
今だと6倍くらいは普通な気がします。

[5634: 匿名さん]

>>5632 マンコミュファンさん
そんなこたーない。１０年で住み替えても、５年で住み替えても、２０年でも３０年でも良いのよ。

個人ごとにライフスタイルは様々なんだから。

[5635: 評判気になるさん]

>>5628 匿名さん

十年で住み替えじゃないですかか？
残して帰るならローンあった方が良いし？

[5636: 匿名さん]

敷地内の庭でバーベキューなんて匂いや煙で住民からクレームきて中止になりそう
住まいの庭でキャンプ？ですか・・・

[5637: 匿名さん]

>>5636
えー！？
フットサルで遊ばせて腹減ったらＢＢＱやって、
じゃぶ池で汗流してそのままキャンプとか最高じゃん！しかも都会のど真ん中でｗ
っていう価値観の人が買うマンションです、多少のネガ要素なんかあばたもえくぼです

貴方のレスは、ディズニーの行列に向かって、
「お前ら夢の国はまやかしだ！高い金払って並んで何の修行だ！？目を覚ませ！」
って叫んでるぐらい滑稽です

嫌なら買うな！っていうと身も蓋もないけどさ、
ここは「少しでも嫌なら本当に買わないほうがいい」マンションだと思うよ
それ以上に大好きな人が買うから問題ないんじゃない？

[5638: マンション検討中さん]

>>5637 匿名さん
タワマン住んだことないでしょ？
これだけの戸数で都合よく時間差でフットサルコートとBBQエリア取るの至難の技だよ。
自分はもう1年半以上土日ゲストルーム当たらない。

[5639: 名無しさん]

>>5633 匿名さん
金利でそこまでの差は付かないです。
資金がダブついて金融機関の審査が甘くなってるだけかと。

[5640: 匿名さん]

あなたは妄想しか出来ないので・・・お気持ち察しいたします。

[5641: 名無しさん]

>>5632

なんでを回答すると価値観がうんぬん言う人達がいますから、あくまでも持論ということで。

10年というのは、ローン減税、固定資産税、修繕費の問題、資産価値、
あとは単純に飽きるとか、あとは10年毎に人生のイベントがあったり、
（子供が大きくなって手狭になったり、今度は社会人になり外に出てって広すぎたり）、
その時々で簡単に動けるくらいのローンの組み方がベストだと思うのです。

年収1200万で9000万の物件を買った場合、
仮に2000万頭金入れたとしても、月の支払いは20万、
管理費・修繕費・駐車場代、水道光熱費で大体28万位になります。
これは年収1200万の月の手取り約74万の3分お1に到達します。

これで子供なんていたら、おそらく貯蓄は至難の業で（←年収1200万の生活をしてきた人にとって）
キャピタルロス20%とかになったら、売るに売れずずっと本来の収入の贅沢はできず、
35年ずっと同じ場所に住み続けることに。

年収1200万もあったら、年に1回くらい家族で海外旅行行きたいですよね。
でもたぶん難しいです。
9000万の家住んで年収600万くらいの生活できるなら別ですけど。

なんで私は年収4倍以下と決めてます。

[5642: 匿名さん]

>>5641
長い、しつこい

ローンスレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/loan/

[5643: 匿名さん]

>>5608 マンコミュファンさん

海外の生活に戻られてはどうでしょう
か？喜んでお見送り致します。

[5644: 評判気になるさん]

>>5643 匿名さん

こういう方は、本当は海外に赴任したこと無い方なので相手にしない方が。

たった3年間ですが海外赴任しましたが、日本人ほど多様性を持つ国民はいないと思いました。リゾートの用な場所はどうだか知りませんが、海外赴任の経験のある方は、ほぼ同様な感想を持ってるんじゃないかな？

[5645: マンション検討中さん]

>>5644 評判気になるさん
一番相手にしてますね笑
その話はそれ以上建設的な話になりそうにないのでお互いスルーしあって下さいます？

[5646: 名無しさん]

>>5642 匿名さん

ローンの話ではなくて、なんで10年かなんだけとな。

[5647: マンション検討中さん]

>>5646 名無しさん
長々かいてるけど、タワマンは長く住む所じゃない理由は？理想が10年？？

[5648: 匿名さん]

漏水トラブル、超高層マンションと地下居室で問題噴出

で検索すると出てくる、日経の記事を見るといい。

[5649: マンション検討中さん]

>>5648 匿名さん
え、この記事をみて、「タワマンは長く住むものではない。」という結論に至ったと。
うん、まあいいんじゃないですか。。。
一つアドバイスすると、長く住むものではないと言い切るんじゃなくて私はそういう思想を持っていると言った方が誤解なくていいと思うよ。

[5650: 名無しさん]

>>5647
だからその長々の冒頭に書いたじゃない。
新築の方が税制が有利（住宅ローン減税、固定資産税）
10年以降の修繕費の問題、資産性、人生のイベントなどなど、

湾岸タワマンにはまだ20年、30年といったタワマンがない。
100年は大丈夫と言われても果たして築30年とかまともな価格で売れるのか？
こればかりは未知の世界なので何とも言えないですけど、
自論としては売れるうちに売る。

だったら低金利の固定10年で、目一杯優遇受けて、
お金の掛からないうちに手放して次へ。がいいと考えています。
でこれをするには1棟目で無理すると続かないと言ってます。

[5651: 評判気になるさん]

>>5650 名無しさん
っとことは当物件購入するであろう大半の方々は無理してかうことになるだろうから10年後住み替えることできる人は少なそうですね。

[5652: 評判気になるさん]

>>5651 評判気になるさん

別にマンションによっては無理しても問題無いですよ。騰落より残債が減るスピードがはるかに早いから。

ここが無理するに値するかは各自の判断ですが。ちなみにローン残しで次に行っても問題ないですよ。不動産賃貸は多きな経費が減価償却費位しかないけど、当然、借り入れ利子は経費だからね。

前に繰り上げで返すと言っていた方も今したが、いまなら借りられるだけ借りて手元にキャッシュ残した方がメリットあるでしょ。

[5653: 匿名さん]

実態価値の坪単価250-270万を大幅に上回る販売価格だった時点でココは終わった。

[5654: 匿名さん]

５６５３

何が実態価値（価格）なのかを考えてみましょう。
その出発点は世界の大都市との比較と今の日本に存在している個人金融資産１７００兆円の二つです：バブル以降の２５年間でなんと日本の金融資産は７００兆円も増えてます。皆お金を貯めこむだけで使わなくなってしまったのです。それをヒトはデフレと呼びます。個人金融資産が今後何に変わっていくのかということ・・・自車車？？家電？？洋服？？・・・個人金融資産のマジョリティーはシニアが持っています。どう考えても不動産に行くでしょう。そしてその大半は３０年前の日本の非常識＝世界の常識＝水辺・・・都心の中でも、海外の主要都市と比べればもっと・・・超割安に見える晴海の価格が下がることは全く考えられません。おそらくバカの日本人はこんなとこ買わないでしょう。個人的にはそれを期待・・・ただ、日本人としてはそんな日本人に悲しくなる。何とかしたいと思うけど、どうにもならない。何故ってこの後の反論のなんと激しいことか・・・或いは単に無視されるだけか。

投資は自己責任でお願いします。

[5655: 匿名さん]

ここの値付けは普通かな。そんなに驚くものでしょうか。月島の駅近だともっと高いですよ。月島と豊洲は1駅しか違わないですけどね。

[5656: マンション検討中さん]

>>5654 匿名さん
どう考えたら個人金融資産が不動産に向かうんですか？

[5657: 匿名さん]

居住費が手取り月収の1/3って普通だと思いますが。海外旅行だって普通に行けますよ。

逆に、この年収で貯蓄できないと考える方が普段の金銭感覚がどうかしてると思います。投資に疎く、車は輸入車とか資産形成が出来ない使い方しかしてないんでしょうね。

ローンの支払いは将来の資産形成の一種と考えれば月々の支払は気にしないんですが、唯一このマンションはそうならない可能性もあるのが難点ですけどね。

[5658: マンション検討中さん]

>>5657 匿名さん
もうせれは価値観の違いだよ。貰ったら貰った分海外旅行とかで使いたいと考えるか、
住宅として貯蓄していくか、もう価値観の問題。

[5659: 匿名さん]

>>5658
価値観ではなく、マネーリテラシーの問題ですよ。
同じ水準の生活をしていても、貯蓄できる使い方とできない使い方があるのはご存じないんですか？
同じ値段でも、その後価値が残るものと残らないものがあるんですよ、世の中には。
ここは価値が残るかはわかりませんがね。
タワマンを買ってる人ってそういうことに敏感だと思ってましたが、ここは違うんですかね。

[5660: 匿名さん]

>>5652

賃貸に出すと所得税でほぼ確実に赤字になるのだよね。
特に本マンションを買うような高所得層だと。

税金で賃料収入の30％～33％もっていかれるのに（減価償却や管理費・修繕積立金、利子といった控除はできるけれど、元本返済分は当然控除対象ではない）、返済に困ったら賃貸に出せば良いとか無責任なことが自称プロがスムログにもドヤ顔で書いていたりするのが恐ろしい。

[5661: 口コミ知りたいさん]

>>5660 匿名さん

減価償却費は実際には無い経費だから、実質プラスですよ。でも申告上はマイナスだからサラリーマンなら還付を受けられる。

また住宅ローンで借りている場合は、低金利だけでなく団信のメリットもある。

[5662: 匿名さん]

>>5560
まったく同感ですね。
高所得者だと、一度は新築ワンルームマンションの勧誘にあったことがあるんじゃないですかね。普通は断りますよね、全然投資として見合わないので。
一方で、タワマンはいざとなれば賃貸に出せば良いと平気で語るんですよね。どこが違うんだと突っ込みたくなります。
ファミリー向けは空室リスクや固定費が高く、税金考えたらワンルーム以上に全然割に合わないよ。
そして、売るとき残債以上で売れればいいけどね。仮に売れたとしても税金掛かるからね。

[5663: 通りがかり]

通りがかりです。ちょっと気になったので計算してみました。

パークタワー晴海の南向き75平米程度の部屋を8000万で購入し頭金2000万積んで残債6000万、0.7%全期間固定35年とします。この場合、月々の返済額が約16万（元金約12.5万、利息約3.5万）。年間の利息は初年度で41.5万。
賃料は、クロノの相場ですと8000万の部屋がおよそ30万で貸せているので同じぐらいになると考えて、年間賃料収入が360万。
経費算入できる減価償却費はマンションの土地代は入らないので、ここの場合は敷地がやや大きめですから建物価格の6割が土地、4割が建物ぐらいになると思います。よって、8000*0.4=3200万を減価償却費していきます。鉄筋コンクリート造の定額法で0.022を掛けると年間償却額が約70万。
その他に経費算入出来るのは、管理費と修繕積立金で月3万として36万。新聞図書、管理交通費通信費などを無理やり盛り込んでも年2万程度でしょうから合計経費が41.5+70+36+2=149.5万。
賃料収入360万-149.5万で凡そ200万の所得となります。
例えば額面の給与年収1200万ですと、課税所得は約700-800万でしょうから、ここに積み上げる形で不動産所得200万が入ってくると所得税率で23%、住民税が10%掛かってきます。社会保険料には不動産所得は影響しないはずなので、納める税額は200*0.33=66万。
360万から減価償却以外の経費と税金を引くと360-79.5-66=214.5万
12ヶ月で割ると17.8万の粗利。毎月の返済を引くと17.8-16=1.8万。皮算用通りに貸せてなんのトラブルもなくてこの金額ですから、なかなか厳しい数字になりますね。自分の知識の中で計算してみた内容なので、詳しい人が居たら追記校正お願いします。

[5664: 通りがかり]

利息じゃなくて金利でした。訂正。

[5665: 匿名さん]

湾岸タワマンですら割高になる時代に。