パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[5551: 通りがかりさん]

>>5548 匿名さん

ベイズの予算ならもうこのあたりはきびしくなりましたね

[5552: 評判気になるさん]

>>5550 通りがかりさん

竣工前に売り切れば成功と言う考えが？
今はマイナス金利で返済負担が少ないから体力ある財閥系はゆっくり売るし、それでも早く売る場合は、損切りでしょ。
企業側からは失敗じゃないかな

[5553: 検討板ユーザーさん]

>>5550 通りがかりさん
売り切ってないよ。
デベがどうしても完成在庫にしたくなかったから最後は業者が買い取ったはず。

[5554: 検討板ユーザーさん]

PHTは豊洲駅まで徒歩5分。
それでも販売には苦労してた。
ココは徒歩12ー15分
さてどう出るでしょう

[5555: 匿名さん]

三井はここだけを売っている訳じゃ、ありませんもんね。ここだけ激安にしたら、他の物件の割高感が強くなるでしょう。
全体的な相場として今どこも高いです。
それを考えれば、適正な価格なんでしょうね。

[5556: 匿名さん]

>>5555
確かに・・・
チャレンジ価格の豊洲を売り切ったんだから、
周辺相場を鑑みつつ、またチャレンジ価格に挑戦！って感じでも不思議はないよね
バブルってそんなもんだしね・・・
上げるのは難しいけど値引き値下げはいつでもできるからね

[5557: 検討板ユーザーさん]

>>5545 検討板ユーザーさん

ブドウ酸っぱいでしょう。

[5558: 検討板ユーザーさん]

>>5556 匿名さん
結局売り切れなかったから業者に買い取ってもらったわけで。
まあ販売始まれば売れ行きはわかることだと思うけど

[5559: マンション検討中さん]

250とかはありえないだろうけど、350は少しびっくりした。

まあ、BRTも込んでいるのだろうけど、ここっクロノ・ティアロより駅遠いから。月島から12分てあるけど、その12分のところから有楽町線のホームまで5分以上はかかるから、実質20分近いから。

[5560: 匿名さん]

オリンピック後はマンション分譲で稼ぐのは無理だから今のうちに目一杯ぼったくって利益出しときたいんでしょう。

[5561: 匿名さん]

坪300万未満で販売したら、高倍率になってしまいますからね。
売主と検討者の時間的な損失を考えれば、妥当なラインと思いました。

[5562: 匿名さん]

>>5560
今の相場が全てだよ、先のことは分かんないからね

直近だと選手村はどう転んでも損しない仕入れ価格だし、
勝どき再開発は相対取引だったはずだし、
全体としては生産緑地法の問題もあって、
もちろんどうなるかは分からないけど不動産屋がネタに困ることはないと思うよ

[5563: 匿名さん]

余裕で買える額じゃないので、オリンピック後が待てるなら、その時のほうがいいかな。年は取るけど。

[5564: 匿名さん]

>>5554 検討板ユーザーさん

駅距離がそこまで違うのに、豊洲よりもこちらの方が高い、というのはどうやって正当化するのでしょうか？

住民の質とかは、やはり、晴海の方が高いということでしょうか？

[5565: 評判気になるさん]

>>5564 匿名さん

単純に都心3区のアドレスじゃないかな？1000戸規模なら三井も周辺住民だけを相手に商売してる訳じゃないから？

郊外在住の人や湾岸に縁が無い人は中央区＞豊洲ですよ。実勢価格とは合っているとは思いませんが、それは湾岸住民の感想だから。

湾岸住民は築10年位のマンションを、当時何も無い段階で買ってるから今の価格を高いと感じると思いますが、インフラも整備され経済状況も変わった今、当時の相場感で話しても？都心5キロ圏で考えれば妥当性のある値付けじゃないですか。

[5566: 匿名さん]

>>5564
大まかな相場観として、豊洲駅近≒晴海（駅遠）みたいなところはある
勝どきだけどＴＴＴ、ＰＣＴの頃から大きくは変わってないと思う
晴海に比べると利便性やファミリー色で豊洲のほうが若干売り易いみたいだけどね

んでＰＨ豊洲が坪335で売り切れた訳だから、同価格やそれこそ安値で出す必要もない
取り敢えず５パーほど乗っけて様子見っか？って感じじゃないの？
個人的には正式価格で多少下に調整すると思ってるけど、下げるのはいつでもできるからね

[5567: 検討板ユーザーさん]

>>5566 匿名さん
誤
売り切れた

正
売り切れたように見せる演出をした

[5568: 匿名さん]

中央区アドレスって言うけど橋渡ったらもう江東区だからね。江東区って言っても通用するくらいの立地だと思うけど

[5569: 匿名さん]

そんなこと言ったら、豊洲から銀座まで5分だから、豊洲は殆ど銀座だって事になってしまうのでは？（笑）

[5570: 匿名さん]

>>5567 検討板ユーザーさん
演出って（笑）

それって貴方の妄想でしょう？
実際には完売なのでは？

[5571: 匿名さん]

>>5563 匿名さん
オリンピック後だと、それまでの家賃が無駄になるのでは？
家賃が25万円だとすると、4年間で1200万円が無駄になります。
チープな賃貸で我慢する案もあるにはあるけど、それはそれで人生をドブに捨ててるようなもんだし。

[5572: 匿名さん]

歳をとるとローンが組めなくなるリスクも増えますよ。高血圧になったらアウト。
病気して手術したらアウト。

しかもオリンピックまでの4年間で、きっとまだまだ値上がりしますよ。今の価格まで値下がりすれば良いけど、下がらなかったらアウト。

[5573: 匿名さん]

>>5564 匿名さん
住民の質なんてのは、大体の価格帯で予想できますよ。
つまり、ヤンキー上がりや、マイルドヤンキーが買えるかどうか。

この辺りの層が何パーセント入り込むかどうかですね。

あとは、一般的なサラリーマンで買える額は大体8000万円程度が限界です。
これ以上の住戸には、中小企業の経営者あたりも混じって来ます。

[5574: 名無しさん]

>>5571 ドブ君
ここ買っても2019年9月まで住めないって知ってる？

[5575: 評判気になるさん]

>>5568 匿名さん

実際、私も晴海はほぼ江東区だと思いますよ。むしろ江東区豊洲の方が上とさえ思ってます。

とは言え、腐っても中央区(笑)都心3区を譲らない層は一定数いるのも事実。

あとは、中央区の一番下か江東区の一番上がどちらか良いかは個人の判断になるんでしょうね。

[5576: 匿名さん]

おいおい大丈夫か？
ドブ君なんてレッテル貼りしてるから、いつ迄たってもお前はダメなんだよ。

[5577: マンション検討中さん]

どれくらいの年収があればここ買えるの？
うちは夫婦で1200万円しか年収がない。

[5578: 匿名さん]

貯金やライフスタイル、贈与によるから、よく分からん。
マンションスタジアムで相談したら？

[5579: 名無しさん]

>>5577
うちは年収1800万、それ以外に車や色んな物が経費だけど、
ここは高いので諦めモードです。
因みに今のタワマンを売らずして8000万のローン審査は通ってます。

[5580: 匿名さん]

うーん・・・

皆さんの意見は日本がデフレ・スパイラルから脱出できない理由を明確に表しています。
マクロでは日本の個人資産は１７００兆円です。この１％は１７兆円。日本のGDPは５００兆。すなわち個人資産の１％のお金が回れば３％以上のGDP成長になります。
だとすると？？？江東区とか中央区とかの問題ではありません、お金を持っている２３区の郊外の一戸建てシニアがどれくらいの速度で自分たちが都心三区のマンションに移住するのか、あるいは共稼ぎ世代の子供たちの背中を押すか、自分たちの金で買ってあげることにより子供たち／孫たちとの楽しい日々を過ごしたいのか？？？にかかっているのではないでしょか？？？
うーん・・・中央区に住める？？？６０歳以上のほとんどの人たちにはこれまで（現役時代には）全く考えられないことでした。

年寄がんばれ！！！

[5581: 匿名さん]

>>5579 名無しさん

この程度で諦めるなら、さっさと千葉に行くしかないのでは？

[5582: 匿名さん]

オリンピックで、どんどん値上がりするのに悠長やね。

[5583: 匿名さん]

中央区ってだけで江東区民から嫉妬されるんですね。
豊洲の人ってコンプレックス凄そうですね。

[5584: マンション検討中さん]

>>5577 マンション検討中さん
ローンの審査的には年収よりも会社規模と勤続年数がものを言うよ。
あと夫婦でっていうよりやはり旦那がどれだけ稼ぐかだね。

[5585: 名無しさん]

>>5581
面倒な人ですね。
1000円の吉野家の牛丼食べますか？
食べないですよね。例えですけど。

私の場合、今の所を含めたＷローンで手取りの3分の1くらいに抑えたいですし、
80平米以上の部屋に住みたいので、ココだと予算オーバー。
普通の感覚なら買えますけどね、買いません。

なので有明か近隣中古にすると思います。
でもここ値下げしそうな予感もするので、
一応まだ検討中で4月もMR行って、見ても意味ない新しくできる小さい60サイズのMR見てきます。

[5586: 検討板ユーザーさん]

>>5583 匿名さん
豊洲民は有明のスレも攻撃してます。
困ったものです。

[5587: マンション検討中さん]

まぁ妥当な価格だしてきたよね

ここが中央区では最安値タワーマンションでしょ

品川シーサイドの京急のタワーでも南向きの20階くらいで7000万するよ

武蔵小杉だって南の30階ぐらいで7000万ぐらいするんだから、中央区で南の20階くらい7600万は妥当だよね

ビビって買えない人は、いつの時代も買えない人
昔はいくらだった が口グセだよね

[5588: 名無しさん]

>>5577 マンション検討中さん
子供にもよるけど厳しいと思う。
北向き低層60平米で20%くらい頭金入れられるならありかも。

[5589: 評判気になるさん]

>>5587 マンション検討中さん
ここ8800万じゃなかった？

[5590: 匿名さん]

年収1200万円は無謀かと、、、マンションが全てでなはいので郊外に住んで
バランス良い生活されたほうが良いと思いますよ。

[5591: マンション検討中さん]

実際自己資金2割入れる人は少数。ほとんどが100％ローンだから、ローンが通って、大手企業勤務で子供の教育費や急なトラブルにも対応できそうな余裕があれば年収800万程度でも十分。
ここは1200万でも郊外勧めてきたり変なの多いけど気にせず買ってOK

[5592: 匿名さん]

同じく年収1200万ちょっとだけど、ここを検討していますね。貯金は多少ありますので、9000万まで行ける計算です。会社に近いのがいいので、港区か、中央区だけ考えています。

[5593: 名無しさん]

年収1200万で9000万か、凄い時代になったな。

[5594: 匿名さん]

正直高い。
江東区との境界線のこの不便なエリアで坪単価300万はないでしょ

[5595: 匿名さん]

1200万程度だと周りと格差あり過ぎて大変だと思う。近所と没交渉って言うなら構わないけど、共有施設多いしそんな訳にもいかないでしょ。周りも変に気を使うので、ご自身のレベルにあった住まいを探されてはいかがでしょうか。

[5596: マンション検討中さん]

>>5595 匿名さん
ちょい待ち。晴海レベルでそんな調子乗っとんかい。
あなたどの位稼いでるのよ

[5597: 匿名さん]

>>5594 匿名さん

あなたまだマンション検討始めたばかりでしょ。
坪300万円だったらみんなこんなに高いなんていわないよ。
坪350だから物議を醸してる。

[5598: 匿名さん]

>>5597 匿名さん
このエリアは出せても坪単価270万だよ

[5599: マンション検討中さん]

>>5598 匿名さん
何年したらそこまで下がってくれますかね？？

[5600: 匿名さん]

確かに年収低くても大手企業サラリーマンなら年収の6倍以上ローン組めちゃいますからね。
年収1200万で9000万円物件買えてしまう。凄いことですね、、

[5601: マンコミュファンさん]

>>5600 匿名さん
それだけ低金利ということですよ。経済は流れは早いんです

[5602: マンション検討中さん]

>>5595 匿名さん
さすがにこのコメントは意地が悪いですよ。年収でそこまで言いますか？レベルとかひどいな。

[5603: 匿名さん]

私も30前半の大企業(たぶん潰れない)で年収1200万程度、貯金は3000万ほどですが、9000は買おうと思いません、そんなにその年収で背伸びするんですか？

[5604: 匿名さん]

>>5598 匿名さん
その相場感は古すぎません？
新築で坪270万円って、いまどき辰巳や枝川でも無理じゃないですかね。

[5605: 匿名さん]

大丈夫ですよ。あまり周りを気にしないので。背伸びはしたかもね、親には怒られそうです。でも、これから頑張って稼げばいいです。

[5606: マンコミュファンさん]

>>5603 匿名さん
それはもう人の価値感の話でしょう。
他人がどうこう言うのは野暮ってものですよ。
それを背伸びと表現することで自分の堅実さをアピールされなくてもいいんですよ？？

[5607: 名無しさん]

いくら低金利と言っても頭金3000入れても余裕ではないですね。
子供いるなら尚更です。

[5608: マンコミュファンさん]

>>5607 名無しさん
田舎のお節介ばあさんですか？
人には色々な価値観と生活があるんだからまずは多様性を受け入れないと。
海外生活長いけど日本はほんとこういう卑屈な人多いね。

[5609: マンション掲示板さん]

>>5606 マンコミュファンさん
年収1200で買えますかね？
って質問への回答なんで自分の価値観でいいんじゃないですかね？

[5610: 口コミ知りたいさん]

>>5606 マンコミュファンさん
年収1200で買えますかね？
って質問への回答なんで自分の価値観でいいんじゃないですかね？

[5611: 検討板ユーザーさん]

>>5603 匿名さん
潰れない会社なんてないよ。
あと潰れなくてもリストラあるし、病気にだってなる。
それにしてもその年収で貯金3000万って凄いね。

[5612: マンション検討中さん]

>>5608 マンコミュファンさん
多様性って数字に関して使わないけどね。
あと価値観を語られるとここで何を語っていいことやら？

[5613: マンコミュファンさん]

>>5610 口コミ知りたいさん
違うよ。年収いくらなら買えますか？だよ。
ほら提示しなきゃ。いくらなら買える？

[5614: 口コミ知りたいさん]

>>5608 マンコミュファンさん
ここは日本。
郷に入ったら郷に従え。
中途半端に海外生活長い方が微妙な人多いよ。
でも田舎のお節介ばあさんって日本風だね。笑

[5615: 評判気になるさん]

貴方がかの有名なグローバルくん！
初めまして！

[5616: マンコミュファンさん]

>>5614 口コミ知りたいさん
それ使い方間違ってるね。風習やら慣習を習えってなら分かるけど今全然違うよね？？これが慣習なの？
あと、そういう根拠なきレッテル張りやめた方がいいよ

[5617: 口コミ知りたいさん]

>>5613 マンコミュファンさん
買える買えないだとローン組めたら買えるになるので、1200万なら頭金20%込の6000万迄かな。
なんで年収1200万貯金3000万くんの場合、8000迄。ただ自分だったら貯金全部は突っ込まないから7000万弱のとこ買うかな。
ということで無理せず江東区湾岸で。

タワマンって長く住むとこではないから、余裕無いローン組むとキャピタルロスによっては次の買い替え苦しくなるんだよね。
なんで余裕過ぎじゃないか？って思うくらいの組み方がベストです。

[5618: マンコミュファンさん]

>>5617 口コミ知りたいさん
うーん、まずはレスを読んで理解することからはじめましょうね(o´▽｀o)

[5619: マンコミュファンさん]

>>5617 口コミ知りたいさん
え、タワマンって長く住むとこじゃないの？？
何年位住むところなの？

[5620: eマンションさん]

>>5618 マンコミュファンさん
価格は色々なんでバカじゃないんだから逆算して年収出してね。

[5621: 名無しさん]

>>5619 マンコミュファンさん
ローン減税終わる10年くらいかな。
で売らずに次のとこ買えるくらいがいい。
なんで理想は10年固定。

[5622: 匿名さん]

今なら３５年固定一択でしょ。

[5623: 匿名さん]

高いか安いかなんて、収入次第なんだから意味なくないですか？

[5624: マンコミュファンさん]

>>5620 eマンションさん
いやいや、5617から逆算で年収どうやってだすの？？まず文章変、読み書きな難ありなのでは？

[5625: マンコミュファンさん]

>>5621 名無しさん
10年で住み替えるってことですか？それとも10年でローン完済ってことですか？？

[5626: 匿名さん]

すみません、ここのHPで、キャンプサイトの項目で、「バーベキューや焚き火などの本格的なアウトドアが体験出来ます。」とありますが、こんな風の強い場所で本当に焚き火をやるんでしょうか？

[5627: 匿名さん]

風の少ない日にやれば良いのでは？（笑）
大丈夫かいな、もう（笑）

[5628: 匿名さん]

>>5625 マンコミュファンさん
１０年でローン完済です。

ていうか、ライフスタイルなんてのは人それぞれなんだから、あまり参考にならないのでは？

１０年で住み替えても良いし、２０年住んでも良い。３０年住んでも良いし、５０年住んでも良い。

１０年後に病気して手術して、ローンが組めなくなってるかもしれないし、５年後に高血圧診断されてローンが組めないかもしれない。
３年後にガンが見つかって、５年後に死ぬかもしれない。

[5629: 匿名さん]

>>5604 匿名さん
そもそも晴海だけが激安で買える訳ねーだろ。

激安で買えるとデマを垂れ流した奴が一番悪い。

[5631: eマンションさん]

>>5625 マンコミュファンさん
10年で住み替える。残してもいいけど。
ローンは20年の10年固定が理想だけど、長さは人それぞれでいいかな。
貯蓄もそれなりにできる返済計画で。
なので年収の4倍くらいまで。

[5632: マンコミュファンさん]

>>5631 eマンションさん
なんでタワマンは10年で住み替えるものなんですか？
ローンは10年当初固定が変動より低く減税メリットも受けられていいですね。

[5633: 匿名さん]

>>5631 eマンションさん
4倍って、金利が高い時じゃないですか？
今だと6倍くらいは普通な気がします。

[5634: 匿名さん]

>>5632 マンコミュファンさん
そんなこたーない。１０年で住み替えても、５年で住み替えても、２０年でも３０年でも良いのよ。

個人ごとにライフスタイルは様々なんだから。

[5635: 評判気になるさん]

>>5628 匿名さん

十年で住み替えじゃないですかか？
残して帰るならローンあった方が良いし？

[5636: 匿名さん]

敷地内の庭でバーベキューなんて匂いや煙で住民からクレームきて中止になりそう
住まいの庭でキャンプ？ですか・・・

[5637: 匿名さん]

>>5636
えー！？
フットサルで遊ばせて腹減ったらＢＢＱやって、
じゃぶ池で汗流してそのままキャンプとか最高じゃん！しかも都会のど真ん中でｗ
っていう価値観の人が買うマンションです、多少のネガ要素なんかあばたもえくぼです

貴方のレスは、ディズニーの行列に向かって、
「お前ら夢の国はまやかしだ！高い金払って並んで何の修行だ！？目を覚ませ！」
って叫んでるぐらい滑稽です

嫌なら買うな！っていうと身も蓋もないけどさ、
ここは「少しでも嫌なら本当に買わないほうがいい」マンションだと思うよ
それ以上に大好きな人が買うから問題ないんじゃない？

[5638: マンション検討中さん]

>>5637 匿名さん
タワマン住んだことないでしょ？
これだけの戸数で都合よく時間差でフットサルコートとBBQエリア取るの至難の技だよ。
自分はもう1年半以上土日ゲストルーム当たらない。

[5639: 名無しさん]

>>5633 匿名さん
金利でそこまでの差は付かないです。
資金がダブついて金融機関の審査が甘くなってるだけかと。

[5640: 匿名さん]

あなたは妄想しか出来ないので・・・お気持ち察しいたします。

[5641: 名無しさん]

>>5632

なんでを回答すると価値観がうんぬん言う人達がいますから、あくまでも持論ということで。

10年というのは、ローン減税、固定資産税、修繕費の問題、資産価値、
あとは単純に飽きるとか、あとは10年毎に人生のイベントがあったり、
（子供が大きくなって手狭になったり、今度は社会人になり外に出てって広すぎたり）、
その時々で簡単に動けるくらいのローンの組み方がベストだと思うのです。

年収1200万で9000万の物件を買った場合、
仮に2000万頭金入れたとしても、月の支払いは20万、
管理費・修繕費・駐車場代、水道光熱費で大体28万位になります。
これは年収1200万の月の手取り約74万の3分お1に到達します。

これで子供なんていたら、おそらく貯蓄は至難の業で（←年収1200万の生活をしてきた人にとって）
キャピタルロス20%とかになったら、売るに売れずずっと本来の収入の贅沢はできず、
35年ずっと同じ場所に住み続けることに。

年収1200万もあったら、年に1回くらい家族で海外旅行行きたいですよね。
でもたぶん難しいです。
9000万の家住んで年収600万くらいの生活できるなら別ですけど。

なんで私は年収4倍以下と決めてます。

[5642: 匿名さん]

>>5641
長い、しつこい

ローンスレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/loan/

[5643: 匿名さん]

>>5608 マンコミュファンさん

海外の生活に戻られてはどうでしょう
か？喜んでお見送り致します。

[5644: 評判気になるさん]

>>5643 匿名さん

こういう方は、本当は海外に赴任したこと無い方なので相手にしない方が。

たった3年間ですが海外赴任しましたが、日本人ほど多様性を持つ国民はいないと思いました。リゾートの用な場所はどうだか知りませんが、海外赴任の経験のある方は、ほぼ同様な感想を持ってるんじゃないかな？

[5645: マンション検討中さん]

>>5644 評判気になるさん
一番相手にしてますね笑
その話はそれ以上建設的な話になりそうにないのでお互いスルーしあって下さいます？

[5646: 名無しさん]

>>5642 匿名さん

ローンの話ではなくて、なんで10年かなんだけとな。

[5647: マンション検討中さん]

>>5646 名無しさん
長々かいてるけど、タワマンは長く住む所じゃない理由は？理想が10年？？

[5648: 匿名さん]

漏水トラブル、超高層マンションと地下居室で問題噴出

で検索すると出てくる、日経の記事を見るといい。

[5649: マンション検討中さん]

>>5648 匿名さん
え、この記事をみて、「タワマンは長く住むものではない。」という結論に至ったと。
うん、まあいいんじゃないですか。。。
一つアドバイスすると、長く住むものではないと言い切るんじゃなくて私はそういう思想を持っていると言った方が誤解なくていいと思うよ。

[5650: 名無しさん]

>>5647
だからその長々の冒頭に書いたじゃない。
新築の方が税制が有利（住宅ローン減税、固定資産税）
10年以降の修繕費の問題、資産性、人生のイベントなどなど、

湾岸タワマンにはまだ20年、30年といったタワマンがない。
100年は大丈夫と言われても果たして築30年とかまともな価格で売れるのか？
こればかりは未知の世界なので何とも言えないですけど、
自論としては売れるうちに売る。

だったら低金利の固定10年で、目一杯優遇受けて、
お金の掛からないうちに手放して次へ。がいいと考えています。
でこれをするには1棟目で無理すると続かないと言ってます。