パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[5201: 匿名さん]

ただ、築地とかと違って、やっぱり晴海は
都心の外周部的なイメージはあるんだよね。
地理的にも交通網的にも。
だから都心までの交通手段や時間が話題になる。
設備をやたら豪華スペックにするのもその裏返し。

[5202: 匿名さん]

うーん、都合の良い解釈だなあ。。。

開発余地がある事を言われてるんだろうけど、それって今後値上がりの要素にしかならんぞ。

[5203: 匿名さん]

値上がり前に買うべし。
数年以内に数倍まで上がる。

[5204: 評判気になるさん]

>>5198 匿名さん
はい、その通りで2000しかなく、狙ってたとこが億超みたいなんで有明にしようかと。
82か89の10階あたりでよかったのですが。
でも冷静になって多くは使わなくなると思ったのも事実ですよ。

[5205: 匿名さん]

>>5202 匿名さん

解釈の話ではなく、
多くの人は、まだ、そう考えんてるんじゃ
ないかな。という話。
それは売れいきの度合でわかってくるでしょう。

[5206: 匿名さん]

単純に、未開拓な晴海の将来を読めない人が多いのでは？
鉄道(未定) BRT(路線バスとの違いは？) 豊洲市場、 環状2号線(知事次第) …etc

晴海を歩いた人は分かると思うけど、夜は真っ暗。街としては未熟な感じが否めない。

[5207: 匿名さん]

将来の利便性に期待する方がいますが、成熟してから買えばいいのに、、と思うのは私だけでしょうか。
BRTが走ったところで1台の定員は鉄道の1両にも及ばないですよ。

[5208: マンション検討中さん]

勝どきもそうだった。
大江戸線が開通する前は長屋のような駅ビル擬き位で何も無かった。
晴海も交通機関次第で大化けする

[5209: 検討板ユーザーさん]

>>5206 匿名さん
それ全部ココの立地より有明の方が恩恵あるよ。

[5210: 匿名さん]

ゴメンここのどこが高級?
パークコートのいいの見てから書き込んでよ。恥ずかしいよ。

[5211: マンション検討中さん]

交通機関が充実した頃には坪400かもしれない。
都心部の坪単価は底上げして今がベースだと思ったほうが良いかも。
それぞれだけど、適切な価格だと思う。
70平米前後を買う予定。

[5212: 匿名さん]

年収1500以下だとここの高値掴みはきついでしょうか?
金利上がったら支払増えちゃいますよね?

[5213: マンション検討中さん]

私は、港区の某パークコートに住んでます。
浜離宮も検討したけど、騒音がネックで退却しました。
違いと言えば、お風呂が石張りではない。ポーターが居ない。廊下まで石張りではない。位かな
そんなに変わりないです。

[5214: マンション検討中さん]

あと織り上げ天井仕様かな。

[5215: マンション検討中さん]

建具もまずまず良かったですよね。
最新のマンションを見ると、我が家も古くなったものだと
買った当時はグレード高い！と思っていたのが標準仕様になってる

[5216: マンション検討中さん]

パークコートとパークタワーはコンセプトが誤差程度違う。詳しくは三井のサイト見てね。
比べる必要はないかなぁ
良いマンションだと思います。
予算内で私も買う予定です。

[5217: マンション検討中さん]

都心3区でこの価格だったら買いだよね

[5218: 通りがかりさん]

>>5212 匿名さん
部屋のサイズにもよりますが厳しいと思います。

[5219: 評判気になるさん]

>>5217 マンション検討中さん
天王洲あたりでこの価格でも買いますか？
ここは中央区の端ですぐ江東区で近くに駅がありません。
湾岸新線きても駅遠のままで、BRTのメイン路線は環２です。

[5220: マンション検討中さん]

身の丈の予算内で買います。

[5221: マンション検討中さん]

買う買わないは個人の自由たがら

[5222: 匿名さん]

少なくとも2,000万程度無いと難しいでしょう。
ここで無理する必要ないよ。

[5223: マンション掲示板さん]

坪単価350は恐らく選手村分譲への布石でしょうね。
選手村タワーはここと駅距離同じで眺望や開放感ははここより上で商業近接、階高も180mの50階なので恐らくここと同様の3400クラスなので、タワー分譲価格を350以上、低層は坪200後半から300程度とする戦略だと思います。
勝どき東は恐らく坪400狙いかと。まあ中央区駅直結の三井スーゼネですし、中央区内陸なら坪500は越えるので価格的にはデベロッパとしては狙える範囲との判断なのかな。

[5224: 匿名さん]

5223に同意。
選手村分譲まで晴海では分譲マンションはもう出てこないだろうから、ここが直近の事例ということになる。選手村は半分公共事業みたいに見られているから、いざ分譲価格を公表したら土地代が安かったのになぜこんなに高いのかという声が必ず出る。その時直近の事例でも駅遠でもこんなにしたんですよと言えるようにしておきたいんだと思う。戸数の多い選手村を少しでも高く売るための布石。

[5225: 匿名さん]

>>5224 匿名さん

いいえ。DT前のマエケンタワーがいつでも売り出せる状態になっています。

[5226: 匿名さん]

そう言えばそうでした。あそこロビーの床材から壁まで剥がして何やら工事してますね。相当高く売る気では。三井も住友も選手村JVメンバーだから相場を高く保ちたいという点では共通するんじゃないかな。

[5227: 匿名さん]

なんだかんだ言って、みんな欲しいんやなあ。

[5228: 匿名さん]

数年後には、この価格でも安かったなあって思う日が来るんだろうね。

[5229: 匿名さん]

どうせ値上がりするんだから、無理してでも買っておけ。
ココ買えるくらいのやつなら、まだまだ収入上がるだろ？

[5230: 匿名さん]

>>5208 マンション検討中さん

交通機関次第って。。。。
バスしかないんですが。
大江戸線のある勝ちどきとは大違い。

[5231: 匿名さん]

5208は「交通機関次第で」と書いているから今は無理筋と分かっていると思う（笑）

[5232: 匿名さん]

既に晴海はスミフの売残りも抱えているから
更なる高騰は難しいと思うな。
このレベルで一段落といったところでしょう。

[5233: 匿名さん]

お金が十分あるならともかく、ここを高く買うより、東雲の中古とかを安く買って、子供の教育費につぎ込む方が、はるかに賢い生き方だと思うし、子供にも将来感謝されると思うな。

ここ買って、教育費も十分に捻出できる方は、構いませんが、そうなると、３０代後半で、世帯年収2500万くらい必要？

[5234: 匿名さん]

年収よりも頭金だろうね
年収900でも頭金4500なら余裕

そのぐらい親から贈与もらえる奴なんて
都内10万人はいるだろう。

今までの湾岸民とは属性が違う。
オリンピック村も同様だろう。

[5235: 匿名さん]

>>5234 匿名さん

頭金４５００万って、羨ましいです…。

[5236: 匿名さん]

よくわからないので教えてほしいのですが
あの広い公開空地の管理責任はやはり区分所有者全員(=管理組合)ですよね?
もし例えば滑り台が劣化で壊れて近くの子供が怪我したとか、池に乳児が勝手に入っておぼれた(柵が低かった)とかの
場合、賠償責任は管理組合がとらないといけないのでしょうか?

[5237: 匿名さん]

>>5236 匿名さん

住民以外入りにくい雰囲気作れば良いんだよ。
周囲のマンションの住人の方が、ここより低年収なのは確実なので、そんな難しいことはない。

実際、豊洲の某マンションの敷地に滑り台ありますが、それより格下のマンションの知人に遊びに行った際、公園で子供達を遊ばせようとしたら、あの公園は◯◯マンションの敷地だから慎重にね、と言った謎のアドバイスを受けて慎重に遊んだ記憶があります。

今なら、その意味もわかります。

[5238: 匿名さん]

>>5236 匿名さん

当然です。昔、佃のタワマンの公開空地での幼児事故の実例があったはずです。

[5239: 匿名さん]

>>5237 匿名さん
言ってる意味がわかりませんが、雰囲気とは？

[5240: 名無しさん]

>>5234 匿名さん
4500は贈与税かかります。

[5241: 匿名さん]

そりゃそうだけど
1200+生活費500*3＋その他100*3で3000
後は相手のほうが1500考えれば終わり

[5242: 匿名さん]

でも敷地内にコンビニ作るしマルシェもやって周辺の人集めるんですよね。
ポイ捨てとか大変そう。
いっそのことプラウドみたく場所貸し有料で収益化も考えた方がいいのか?

[5243: 検討板ユーザーさん]

>>5241 匿名さん
計算よく分からんけど、贈与でそんなに買う人いたら昨年の在庫積み上がったりしないよね。
それともみんなココを待ってたとでも？？

[5244: 匿名さん]

>>5238 匿名さん
いまはマンションの保険でだいたいカバーされるよね。

[5245: マンション掲示板さん]

>>5242 匿名さん
コンビニはマンション内で、住民専用でしょう。

[5246: 匿名さん]

コンビニは一般解放で、ゴミとか清掃が大変なのでは

[5247: 匿名さん]

>5244さん
ある程度保険でカバーできるんですね。それなら清掃料ぐらいで済みそうですね。
ありがとうございます。

[5248: 匿名さん]

ここは同一の広さの専有部分でも
高層と低層で税金が変わってくるよね。
富裕層の旨味が薄いため、高層階の
売れ行きがどうなるか関心あるな。

[5249: 匿名さん]

今月末までに販売しないと、高層階の固定資産税が高くなるんでしたっけ。お隣の中古との税金格差ですね。

[5250: 評判気になるさん]

>>5249 匿名さん

と言っても1階と40階で10％位らしいですよ。評価額に対して10％なんで実際には年間数万の差ですよ。

湾岸の騰落は、上層のプレミアム住戸の方が
低いから実際にはあんまり関係なさそう・・・と営業に聞きました(笑)