パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[5101: 匿名さん]

1000戸中200戸が億ション！！
素晴らしいとしか言いようがありませんね。

[5102: 匿名さん]

>>5101 匿名さん

売れなかった時は、湾岸相場を大幅に崩すかもしれませんね。

[5103: 匿名さん]

大量生産の規格品って感じで有難みがないなぁ

[5104: 匿名さん]

コンセプトと値段がミスマッチなのが違和感を生むんだよね。
湾岸駅１０分以上、坪３００以上で売り出す物件は初めてじゃない？
どうなるか楽しみだね、冷静に考えれば需要はそこまで無いだろうし、仮にクロノで２０００万益が出たとしても買い換えるなら他を選ぶかな～
買い換え組ってどこを想定してるのかな、TTTとか？

[5105: マンション検討中さん]

個人的にはこれは売れると思う。
ただし、西からの移転組が多いと思う。
戸建て2億処分してここ2つ買って一つ貸せばいい。
もしくは一つは子供用。
そういう人いっぱいいるよ。

ほんとは湾岸好きな人に来てほしいけど、
デべトップの三井が豪華なタワーとしてここをうるつもりらしいから、
今後住民属性はそういう風になると思う。

[5106: 匿名さん]

晴海は値上がり期待して買うなら良い選択肢だと思うよ。ほんと。

[5107: 匿名さん]

この価格ではもはや子持ちサラリーマンは買えず医者や会社経営者、会社役員で小さな子供持ちがターゲットになるかと思うんだけどそんなにこの地域のマンションを欲しがっているひといるんですかね。
もう少し郊外でこのコンセプトならわかるけどマーケティングちゃんとやっているのかな。

[5108: 匿名さん]

でもモデルルームに行くと若い夫婦や子連ればっかり…

[5109: eマンションさん]

>>5105
2億の戸建住んでた家族が80平米のここ住むの？ないない。
湾岸は億を超えると凄く動きが悪いよ。実際は７，８千超えたあたりだけど。

でも良く考えてみると、お隣のティアロが南角８６低層を億以上で売っていて、
まあ売れないと思うけど、あの価格見てここも億にしようとしているんだね。
凄い時代になったもんだ。

自分はパスだけど売れたら売れたで湾岸が盛り上がるから良しとする。

[5110: 匿名さん]

＞2億の戸建住んでた家族が80平米のここ住むの？

マンションの方が住み心地いいよ

[5111: 匿名さん]

５１０５

それは言えますね。
若い人にはわからないかも知れませんが１７００兆円のお金は高齢者に集中。

富の偏在は世界の先進国の常識・・・日本もそれに周回遅れで追いついただけです。

１０００戸、２０００戸、１００００戸のマンション販売で需給が云々なんて言っている人がいまだに日本にはたくさんいます。

算数教育を無視した結果なのでしょう？？？

自分の頭で考える力がこれほど無くなった国はありません。

文句になって申し訳ないけれど、なんちゃって民主主義と日教組、そして人間ごときをナンバー・ワンでなくてもいい・・・皆オンリー・ワンなんてわけのわからない欺瞞をを世に振りまく詐欺師の罪は大きいですよ。

証人喚問ばかりしている場合ではありません。

[5112: 匿名さん]

通勤は毎日のことだから
きちんと調査しないと武蔵小杉みたいに通勤で毎日苦しむことになりますよ。

[5113: 匿名さん]

ここの世帯は電車通勤しないから問題ない

[5114: 名無しさん]

そう億ション買う人は電車通勤なんてしない。
ただこれだけ億ションがあると駐車場50%以下で足りるの？と思う。
8千万台予算の私ですら2台所有してるのに。

[5115: 匿名さん]

何かオオコケしそうで心配だな。
値上りを期待できる感じが全くしない。
ファミリーで一億以上出せたとしても
その人たちが、駅から12分の、夜だと
子供ならちょっと心配になるような道の
マンションを選ぶとは思えない。
朝、犬と散歩するような裕福なリタイア世代
向けというならわかる。
ても、全くそのコンセプトは無いし。

[5116: 匿名さん]

＞ただこれだけ億ションがあると駐車場50%以下で足りるの？と思う。
＞8千万台予算の私ですら2台所有してるのに。

内陸だと3割もあれば十分足りるよ

[5117: 匿名さん]

コンセプトが高級ならこの値段でもわかるんですよ、まぁ相場だししょうがないかなと。
ただ、フットサルコート、キャンプ場、BBQ、ラウンジは酒飲めず狭いし貸し切りできない、価格想定が250～300万のコンセプト。
当初はそういった価格だったのかもしれませんが、コンセプト変えられない苦肉の策でJVかな？と勘ぐってしまいますね。

といっても、中央区、BRT、DFS構造には興味ありますし、価格が発表されたらパンダ部屋目当てで行ってみようと思います。

[5118: 匿名さん]

三井は何を考えているんですかね
街ごと造り替えるつもりですかね
流石ですね(^-^*)
豊洲と合体ですね

[5119: 匿名さん]

ララポ直結の橋でもかけたらいいのに

[5120: 匿名さん]

隣の三角形の土地の用途は決まったのですか？
商業施設にして、ららぽ間に歩道専用のデッキ
を造るなら、この値段でも検討する。

[5121: 匿名さん]

晴海は数年経ったら大化けしてそう。
豊洲の初期に似てる。

[5122: 匿名さん]

晴海はオリンピック頃には綺麗な街になってるんどろうね。坪単価600万くらいまではアッサリ上がると思う。

[5123: 匿名さん]

>>5121
環２が開通したら晴海5丁目交差点から虎ノ門エリアまで車で5分ですよ
ヒルズのトンネル出たら霞ヶ関ですよ
スーパー立地じゃないですか(^-^*)

[5124: 匿名さん]

官僚や政治家向けという事ですね

[5125: 匿名さん]

政治家対象なら、地下駐車場と専用入り口くらいないと。

[5126: マンション掲示板さん]

>>5121 匿名さん

豊洲は交通利便が良くてららぽーとがあって便利だけど、江東区アドレス。

実生活での利便性には欠けるが広々して気持ちのいい環境かつ中央区アドレス。

購入動機は結構違う気もします。

[5127: マンション検討中さん]

官僚や政治家は買わないよ
ていうかディズニー風好き国政担当がたくさんいる国って先行きどうよ

[5128: マンコミュファンさん]

>>5126 マンション掲示板さん

広々として気持ち良い環境？晴海にそんなイメージ無いですよ、残念ですが。中央区が名乗れる事くらいかな、メリットは？

[5129: マンコミュファンさん]

>>5127 マンション検討中さん
いや、いっぱいいるからｗｗｗ
しかも、男でディズニー好きなんだな。
そんなことで国の先行きは変わりませんよ。

[5130: マンション検討中さん]

家族、子供がターゲットのように見えるが、この値段から考えると、大人がターゲットなんじゃないの？
じゃぶじゃぶ池を子供が使うという先入観を無くした方がいい。

[5131: 匿名さん]

のらえもんさん苦しい感想だなー
http://wangantower.com/?p=13531

[5132: 匿名さん]

>>5127 マンション検討中さん
子供や奥さんが好きだったら関係ないでしょう。ここに書き込んでいる検討者の皆さんと同じ。

[5133: マンション検討中さん]

湾岸タワーVer.3.0
差別化されてて豪華だけど価格もお高いっていう一部お金持ち以外には残念マンション

[5134: 匿名さん]

まあ、高いのは住民層良くなるから歓迎です。
もう、湾岸を安く買える時代は終わったのかもね。

[5135: 匿名さん]

知り合いの財務官僚は晴海にタワーマンション買ったんだよな。
なんか、予測してたのかも。

[5136: 匿名さん]

こんな交通不便な立地で坪３５０ってあり？最近のマンション高すぎじゃない？ランドスケープがマンション史上最高に面白いのは認めます。けど３５０はないだろ。

[5137: 匿名さん]

都心は600万とか800万とか当たり前だからねえ。
湾岸だけ安く買えるって訳にはなかなかいかないよね。

[5138: 匿名さん]

350万なんて結構安い方なんじゃないですか？
流石にデベもボランティアじゃないですから、晴海だけ激安で売る訳ないと思いますよ。

[5139: 匿名さん]

外国人需要も厚そうですね。
ディズニーは国際的に強いし、ホテル代わりに使うなら通勤は全く問題にならない。掲示板の評判も見ないから関係ない。

[5140: マンション検討中さん]

湾岸のタワマン連合でフットサル大会とか現にやってるからなあ。そういうアクティブな大人に合ってるマンションだな。

[5141: 匿名さん]

でもクロティアの最近の中古成約は３１０－３２０程度まで落ちてきてるけど、この2物件よりは仕様や計画がいいのと新築という条件含めても妥当な相場より２０くらい高い気がする。

[5142: 匿名さん]

＞５１３９
アメリカとか欧州ではディズニーは日本のような特別な存在ではないよ。しかも今回はオリエンタルランド監修であってディズニーではない。外人はオリエンタルランドなど誰も知らん。

[5143: マンション検討中さん]

パークタワー晴海と一緒にオリエンタルランドも仕込んでおくかな。

[5144: 匿名さん]

坪３５０も出すなら、山手線内の築10年以内のブランドマンション買えるんだよね。もちろん３Aとか港区とか千代田区は無理だと思うけど。

[5145: 匿名さん]

買えるなら出して見たら？
無いやろ。

[5146: 匿名さん]

まあ、高いか安いかなんて、その人の収入次第ですからね。（笑）

高くて買えないなら、安いマンション買えば良いのでは？そういうもんでしょ。

[5147: 匿名さん]

この物件、金利上がったらどうするのかね？

[5148: 匿名さん]

高いか安いかは主観だが、
完売か売れ残りかは客観的な現実となるからな。

[5149: 匿名さん]

今の住居売れば350程度なら正直買えるよ。みんな値上がりしてるんだから同じような状況でしょ。でもこの交通利便性、将来性、南以外は湾岸としてはヤバい眺望で３５０ってなあ。１１００戸も売れるのだろうか。。。。たぶん最終的には３４０にしてくる気がする。

[5150: 匿名さん]

隣の住民ですが、ここは、バス便利用がメインになると思いますよ。
BRTターミナルがすぐ前にできて、そこに都バスも停まるでしょうし、シャトルバスも。
環状二号線が無事開通すれば、晴海通りの渋滞もましになるでしょうし、銀座まで１０分ほどでしょう。

[5151: 匿名さん]

>>5142 匿名さん
中国人ニーズは如何でしょう？
直接ではなくても、モデルルームはオフィシャルのディズニーリゾートホテルを意識した作りだと思います。

[5152: 匿名さん]

勝どき駅行くまでのトリトン勤務者との対面通行の混雑、駅の混雑やばくないですか？あと大江戸線降りるにも、乗り換えるにも不便すぎる。社内も狭すぎて窮屈感が嫌い。皆さんどう思います？

[5153: 匿名さん]

この価格だと二次取得層を対象にしていると思いますが、それだけに現状より不便になるここを選ぶでしょうか（ここより駅遠の物件が少ない＆そんな物件じゃそこまで売却益が出ない）。

一次取得層であれば夢を見させれば購入に傾きやすいでしょうけど。

[5154: 匿名さん]

>>5150 匿名さん
バスは通勤だとイライラしますが、のんびり使う分には便利ですよね。でも、家族で銀座に移動ならバスよりタクシーになりそうな。。

[5155: 匿名さん]

良心的な三井なのにこの値段ということは、杭打ちやり直しのコストがゼネコンのミスではなく地中に予測不能な部分があり、建築コストに転嫁されて結局購入者に転嫁されたのかなと予想する。

[5156: 匿名さん]

みなさんの感想からすると価格は高すぎるし価格からするとコンセプトに違和感があるという事でしょうか。
しかし車で５分で虎ノ門てなれば今の価格は安く感じますね。

[5157: 匿名さん]

バスって時間にルーズだからね。時間が大事な仕事している人には致命的なんじゃないですか。仮にも端っこのギリギリとはいえ都心三区なのにメインがバスかってならんかね。これから勝どき晴海地区は山のようにタワマンができる予定なので交通はもっと混雑するでしょ。

[5158: 匿名さん]

これで駅近だったら坪単価400万超えになるんじゃね？

[5159: 匿名さん]

ここから車で５分で虎ノ門には行けませんよ。信号無視できる救急車なら５分でしょうけど。グーグルナビは信号待ちを加味してないから、特に都心部方向は信号待ち多し、混雑で法定速度以下の走行になることが頻繁なので。

[5160: 匿名さん]

価格は妥当だと思いますよ。
しかし、南側はやっぱ人気だろうね。、

[5161: 匿名さん]

>>>5158
勝どき駅に駅近であろうが坪400で買う勇気ある相場観持っている人はマイノリティだと思います。

[5162: 匿名さん]

クロティアが最近坪310-320程度なのに妥当は言い過ぎでしょ。新築プレミアとオリエンタルランドプレミア入れても高い。

[5163: 匿名さん]

それくらいなら妥当では？
それ、安い方の価格でしょ？

ここだって、北向き低層なら290万円からありますし、むしろ安い方かと。

[5164: 匿名さん]

ティアロは350くらいじゃない？

[5165: 匿名さん]

よくわからんが、１億以上出せるなら、恵比寿とか赤坂とか六本木とか、
超都心系マンションも視野に入るんじゃないの。
虎ノ門まで何分とか言ってる段階で違うと思った。

[5166: マンション検討中さん]

スミフが有明をここと同じくらいまであげてくるでしょ。そうなると割安感がでてくる。

[5167: 匿名さん]

>>5152 匿名さん
ここはクロノティアロと違って、月島駅利用です。勝どき駅よりはるかに便利。
大江戸線は、バリアフリーという点では素晴らしい。だけど微妙に不便。
私は月島駅が最寄り駅ですが、新宿や青山一丁目に行くのすら直通の大江戸線でなく、乗り換えのある有楽町線を選択します。だって大江戸線は歩くし変な場所に駅があったりするし。
月島駅までの道は混雑もなく快適です。
月島の古い町並みも少しずつですが、建て替えが進められています。
殆ど賃貸アパート併設の住居です。オリンピックに向け、家並みや道路がきれいになって行くのは嬉しいです。

[5168: マンション検討中さん]

>>5166 マンション検討中さん
スミフ価格であることはみんな知ってますから、割安感は出てきませんよ。。。

このエリアで比較になるのはDTでしょう。。。楽観視にもほどがある。。。

[5169: 匿名さん]

1億はギリギリ出せても2億は到底無理。超都心は新築なら2億以上行くんじゃないかなと〜知らないけど。

[5170: マンション検討中さん]

港区在住ですが、1億だと65平米２ＬＤＫ位しか買えないです。中央区は安いよ
このマンションは個別性が強く値崩れはしないと思います。竣工した頃には良い買い物をしたと思えるような気がします。

[5171: 匿名さん]

お隣より坪単価で50万高くても
納得するような個別性かな？
とてもそうは思えないけど。

[5172: 匿名さん]

同じ三井のフラッグシップマンションとして比較されるのが、馬車道の駅直結マンション。投資目的の人はソッチに流れるのが確定だから、顧客はファミリー層か。

なら問題ないと思うよ。キラキラ物件かつディズニー的要素がある。子供が喜べば満足なのがパパンとママン。

[5173: 匿名さん]

完全に実需向けマンションですね。

実需向けってソフトな言い方だけど、ハッキリ言ってしまえば投資不適格ってことだからな。

[5174: マンコミュファンさん]

>>5173 匿名さん
なんでそうなるねん笑
テキトーなこと言いなさんな

[5175: マンション検討中さん]

　>5171さん
私も激しく同意
つまり、スマートなこれまでの湾岸思考な人はここは買わないでクロノを買う。ここが将来はクロノにサヤ寄せ。万一ここが一段上がれば、クロノだとグロス1000の利益。

でもここはマウス好きとかなんか豪華なの買いたい三井の客を集客して売るという、これまでの湾岸ではなくのらえもんいうところの郊外型大規模マンションや世田谷一軒家の手法を持ち込んだ。そういう人は1000ぐらい無視してここを買う。

残念だけどそういうことなんじゃないかな。

[5176: マンション検討中さん]

投資向いてねーよ

高値で利回り悪い
キャピタルならクロノティアロ　普通このぐらいの物件なら大きくても±7% ここは1割弱割高
金利上昇でレバレッジ効かない
公開空地の管理維持等に多大なランニングコストが掛かりそう

[5177: 匿名さん]

ここは実需でマウスに１０００万無条件につぎ込める人か、
相場悪化時のために頭金３５００ぐらい積める人用のマンションだと思います。
その意味で完全実需でしょう。

[5178: マンション検討中さん]

>>5167 匿名さん
いや、そんなに場所違いませんやん。。。

[5179: 評判気になるさん]

良いマンションだと思います。本当に。
色気出さずに定住覚悟なら、建物良し、間取り良し、共用良しで、ここに決めれば間違い無いですね。

ただ値段が高い割りに高級感が無いのは評価が、難しい所。住友DTなんかは、いかにも高級マンションの雰囲気はある。湾岸の購入検討層に好まれるツボは抑えている。

パークタワー晴海は購入検討層とコンセプトのミスマッチが多い。まぁ蓋を開ければ、三井ファン・ディズニーファンで一期は即日完売でしょうけど。

[5180: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[5181: マンション検討中さん]

家族は晴海が良いらしいが
私は一家の主として家族の将来に責任があるので
トリプルタワーにします。
頭金5割以上つむ方は晴海買っても火傷しないですね。

[5182: 匿名さん]

>>5181 マンション検討中さん
トリプルタワーでも火傷する可能性あると思いますけどね。

有明だとブリリアマーレは値段もこなれてて管理しっかりで坪270も出せば良い部屋買えるので、そのほうが安全な気が。

ここと同じ値段だとドゥトゥールも買えますので、もしくはドゥトゥールも有りでしょうか。
でもドゥトゥールだとこことコンセプトが真逆なのでご家族の共感を得るのは難しいでしょうから決めかねますね。

[5183: 匿名さん]

逆に大儲けの可能性もあるのが、晴海、有明。

[5184: 匿名さん]

>>5182 匿名さん
中古も値上がりするのでは？

[5185: 匿名さん]

もうけ気にするならここじゃなくてクロノ
有明ならブリリアマーレとか

[5186: 匿名さん]

中古は間取り選べないじゃん。
良い間取りは高いし取り合いになるし。
3年待っても出てこない事だってある。

[5187: 匿名さん]

クロノで坪単価320出すくらいなら、ここの北向き低層なら290万円からありますし,

[5188: 匿名さん]

スペックは申し分無い。オレの心も鷲掴み
高級感も十分。嫁の心も鷲掴み
ディズニーの雰囲気も楽しめる。嫁と娘の心も鷲掴み

よく考えられてるよ。ほんと。

[5189: 匿名さん]

豪華だけど高級感はないかな・・・。

[5190: 匿名さん]

豪華も正確には豪華風だけどな。
プールとかぶち抜き高層ラウンジ、屋上散歩とかそういうのあるわけじゃないし。

池はある。しかし近所の小学生も使える・・・。

[5191: 匿名さん]

十分に豪華ですがな（笑）
トランプタワー以外は全部豪華風にするの？（笑）

[5192: 匿名さん]

金箔貼ってないから豪華ではなく豪華風。
先ずは全部金箔を貼ってから、豪華を名乗っていただきたい。

[5193: 匿名さん]

>>5165 匿名さん
恵比寿や赤坂や六本木だと、坪単価600万から800万くらい出さないと同じスペックは買えないよ。

[5194: 匿名さん]

築地ですら坪単価600万円超えてるのに、晴海だけ激安で買える訳ないでしょ。
そもそも激安で買えるとデマを流した奴、本当に腹が立ちます。

[5195: 匿名さん]

>>5189 匿名さん

すげー高級感あるよ。これより高級感目指すと、また価格が上がるのでは？金箔でも貼ります？（笑）

[5196: 評判気になるさん]

>>5188 匿名さん
うちは家に帰ったら夢から醒めたよ。
だって生活利便性には関係ない共有部ばかりなんだもんな。南の眺望も決して良くないし。
湾岸素人ではないから騙されないよ。

[5197: 匿名さん]

そういう人は有明へゴー。（笑）

[5198: 匿名さん]

単に収入低すぎて買えないだけだったりして（笑）

[5199: 匿名さん]

みんな、有明と晴海で迷ってるんだねえ。
我が家も同じです。

[5200: 匿名さん]

いずれにせよ売り急がない戦略なんでしょうね。