パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[4951: マンション検討中さん]

>>4949
>20年後にはヴィンテージタワーとして人気でますよ。
凄いポジディブですね。笑
高い買い物ですからネガティブになるのは仕方ないかと。

私も正直高いと思いました。
近隣中古の価格がとか営業は言ってましたが、
そもそも売れてない近隣中古と比較してもね。
ただスペックいいのは確かですし、これぞ湾岸タワマンという感じなので、
安いか高いかは買い手の数で分かると思います。

MRの南側78平米の中層階が9000万近いんですよね。
私は買わないです。
共有施設も今だけ使えそうなものが多かったですし、
じゃぶじゃぶ池とか外の施設は、近隣住民も沢山来てしまいそうだし。
でも営業も値付けには自信なさそうに見えたので、
1期で予定より悪かったら値下げもある？なんて甘い考えもあったりして。笑

[4952: 匿名さん]

今までの湾岸は合理主義者しか集まらなかったからでは。
10年後に寂れたリゾマンにならないように維持費は惜しんでほしくないですね。
過去のコラボ案件、パークシティグランデ新浦安は周辺のプラウド等より優れた中古価格というわけではないので、イマジネーションの優位性は築浅のうちだけでしょう。ディズニー愛があればそんなの関係ないかな。

[4953: マンコミュファンさん]

>>4950 匿名さん

『値段は安く、将来永久眺望が保証されてないと無理』は無いものねだりと言う意味。

将来眺望守りたければ高い部屋買えば良いし、コンセプトが気に入っているなら低層の買える部屋を買えば良いだけ。

[4954: 匿名さん]

>>4951 マンション検討中さん
TDRはどんどんアトラクションを追加更新しているから飽きられずに何十年も価値を維持できているわけですが、基本的に建てっぱなしのマンションでテーマパークと同じ方向性の価値を20年も持続可能でしょうかね。

[4955: マンション検討中さん]

モデルルームに行くと
女どもは目の色変えるのかなぁ？
来週行くことになってますが。
取り敢えず買うこと前提で。

[4956: マンション検討中さん]

>>4954 匿名さん
TDRがアトラクション維持管理に莫大なコストをかけてるのは有名な話。
夢の国を維持するのにコストの話は意味がないんだね。

[4957: マンション検討中さん]

ここは内陸部と違って、南側なら低層でも抜群の開放感と永久眺望があるから、うちは決めたよ。

[4958: 匿名さん]

MR訪問時に聞かされる予定価格は今後調整される可能性あると営業から聞きました。
MR訪問者の反応次第でその価格は上下するだろうから、訪問時に書かされるアンケートには
"是非購入したい”、とか、"前向き”みたいな枠は選ばないようにしましょう！
価格を聞いてありえないと思った方は4月の予約を入れず、高いと言って降りましょう！

[4959: マンション掲示板さん]

>>4957 マンション検討中さん
でもその永久眺望って豊洲と有明を眺めるだけで、富士山やレインボー見れないんですよ？
それってどうなんだろう？
うちも買うとしたら南側ですけど、低層でも330超えそうですね。

[4960: マンション検討中さん]

>>4955 マンション検討中さん
うちの妻もやられてました。笑
ただ家に帰ってきて冷静になって子供が大きくなると使わなくなる共有部多いねと言ってましたね。
グランドキャビン？36階のバーみたいなとこ、小さ過ぎて使えないですね。

[4961: マンション検討中さん]

３６階のバー小さいんですね、残念。
でも今住んでるとこのバーは人があまりいないからいいのかな。
うちは南が買えそうにないので北か西にしようと思ってます。価格次第だけど。

[4962: マンション検討中さん]

スレは伸びていますね。

しかし、さすがにこれは高すぎではないかと。。。この近辺に住んでますけど、月島に12分で行けるかなー。

[4963: マンション検討中さん]

ランドマークのヴィンテージマンション。。。さすがにここまでコンセプト特化だと、ランドマークにはなりそうにないかと。。。ニッチな層には人気出るかもしれませんね。

まー、共用施設を絞ってきている昨今、価格に反映させているとはいえ、共用を充実させてきている分、ディズニーファンを中心に人気を集めるのか。。。

今後の晴海市況を占う上でも興味あります。

[4964: 匿名さん]

>>4951

>じゃぶじゃぶ池とか外の施設は、近隣住民も沢山来てしまいそうだし。

私も同じことを考えていました。入居後はきっと揉めるんだろうな。ここの住人だけが使用可、なんてことは現実的にできるはずもなく。
クロノ・ティアロの住民で、パークタワー晴海の外の施設を使わせてもらうのが、管理費とか修繕費とか考えることもないし、お得で良いのかも。

[4965: 通りがかりさん]

>>4961 マンション検討中さん
北なら10階までしかない90平米の部屋が気になりましたね。

[4966: 匿名さん]

公開空地なので、制限どころか、一般人が使えないといけませんし、費用は管理費から、税金も我々なんですよね。
石貼りある公開空地のマンション知ってますが、小学生が傘の先でガンガンやって3年で穴や傷だらけに・・・
もう少し段差とか歩道との区別あった方がいいとは思いますね。
総合設計ってのも低金利と同じく消費者にはあまり利益をもたらさないやり方ですね。

[4967: マンション検討中さん]

マンマニさんがアップしていますが、唯一無二。正にその通りに思えます。
それぞれ買う方の価値観が合えば
私はセカンドで買います。
都心のリゾート的な感覚で

[4968: 匿名さん]

事前案内行ってきました。
すごい付加価値つけてきましたね。
私は南向きの眺望、日当たり、静寂を魅力に感じていましたが、残念ながら南向きの価格は予算オーバーのため脱落です。自己資金のある方、継続的に管理費を払える方には魅力的な物件ですね。
ビルトインエアコンや天井高などは仕様が高いと感じましたが、お風呂場や廊下は狭く感じました。

[4969: 匿名さん]

完全投資家目線です
勝率限りなくゼロに近いので撤退です
埋立は4500万　80m2とかだったら価値があったのに

[4970: マンコミュファンさん]

>>4969 匿名さん
ここは確かに高いと思いますが、そのような価格は今後湾岸新築では出ないですよ。
東雲の中古でも買いましょう！

[4971: 口コミ知りたいさん]

>>4968 匿名さん
私も南向きの高さにビックリ。
永久眺望と言ってもPCTとはだいぶ違う眺望なんですよね。
おそらくお台場の花火も見れない。
有明以外暫くライバルいないので竣工後までダラダラと売るのではないでしょうか。
竣工すれば建物見て買ってしまう人も多いでしょうし。

[4972: 匿名さん]

高い高いのオンパレードですね。
資料請求数や事前案内会の集客見込数から、歩留まり率で1割も要らないって判断されたのかな。
長い準備期間があったわけだし。

抽選回避の可能性が高まるので、むしろウェルカムといった意見もありかも。

[4973: マンション検討中さん]

そもそも付加価値+低め価格が湾岸のいいとこだったのに
付加価値を盛って価格を上げてくればもう湾岸の意味ないよね

[4974: 匿名さん]

最寄駅からの距離から、坪300万切ってればと期待してた人多いと思う。

[4975: 匿名さん]

10年後、クロノティアロより高値維持とか楽観しすぎじゃない？
ここと同じ子供しか使えない設備があるパークタワー東雲がプラウドタワー東雲より高く取引されてる？
マンマニがパークシティグランデ新浦安は高値維持とか書いてたが、本当かと疑ってしまう。

[4976: 匿名さん]

そもそも、小さい子供以外喜ぶ付加価値の設備ないでしょ。
ラウンジも普通の部屋をぶち抜いた程度のショボい作りにはガッカリ。

[4977: 匿名さん]

>>4976 匿名さん

そういうコンセプトなんでしょう。
子供が赤子か妊娠中の人が買って子供が小さい間の10年未満住んで、同じように子供の小さい家庭に売り抜けるマンション。

フットサルコートやバスケコートがある時点でどうやったって静かな環境は望めない訳で、年より向きではないと思います。

[4978: マンション検討中さん]

広い間取りがない。がっかり。

[4979: 匿名さん]

10年住むだけなら賃貸で借りた方が良い？
投資目線で考えたとき、利回りってどんなもんなんだろう。

[4980: 口コミ知りたいさん]

>>4975
クロノティアロより高値維持するとすれば築浅ということかと。
パークタワー東雲も同じく東雲で一番築浅だからです。
東雲価格ではないので、経過とともに落ちていくと思います。

パークシティグランデ新浦安は、あのあたりのマンションとしては、
下にショップがあったり、海浜公園も近いし環境が良いので人気なのかと。
でも新浦安のあの辺りのマンションは震災があったわりにはどこも価格は維持してるかと。

[4981: 検討板ユーザーさん]

>>4977 匿名さん
確かにそういうマンションですね。
子供が中学受験開始ぐらいに次の世代に売却。

[4982: マンション掲示板さん]

>>4978 マンション検討中さん
あるでしょ？
その前に予算はいかほど？？

[4983: マンション検討中さん]

これほどお子様向けだと、上階の騒音が心配。

[4984: 匿名さん]

流石にもう湾岸タワーは安く買えるからと言って買う人は居ないのでは？

そういう安いのは開発始まってすぐで誰も住みたく無い時だけだよ。

[4985: 匿名さん]

資材や土地の高値の影響もあるが
今はデベに余力があるので売り急ぐ
必要はない。
つまり、完成までに売れ残っても、
オリンピック後までには売れると
考えてるんじゃないかな。
消費者としては、モデルルームの映像
に惑わされる事なく（これが難しいのは
よくわかるんだけど）堅実に、自分に
合った中古を探す努力をした方が、
何倍も人生が豊かになると思う。

[4986: 匿名さん]

確かにそうで、10歳位になると友達と外に遊びに行くので共用施設を使う機会はほぼなくなりますね、、、仮に今子供が2歳でも入居時には4－5歳で、そこから5年もすれば10歳。築5年~10年(オリンピック終了後4－9年で、且つ供給過多時代）に
1000~2000万円の損切で売却、、、
私の子供は既に小学生なので。もう5年早く竣工して欲しかったなぁ

[4987: 匿名さん]

今まで、供給過多だって言われてた時期って全部値上がりしてるんだよね。何でやろ。

[4988: 匿名さん]

あ、開発が進むから高くなるのか。
考えて見たら当たり前の結論でした。

[4989: 匿名さん]

ここを検討中の方は小さい子供を持っている家庭だと思うのですが、この価格で検討できるってどういう属性の方なのでしょうか？
私は2馬力で世帯年収1,500万程度ですが、嫁のことも考えると7,000万が上限かなと思ってます。職場で同じ境遇の人も、7,000位かなという感じです。
南側70平米が7,000なら買おうと思ってたのですが、正直買える部屋を考え直さなければならなく、子供がいてそんな高い部屋を買える人ってそんなにいるんですかね？

[4990: マンコミュファンさん]

30代前半で年収800万～1000万超位の属性じゃない？
大手上場、金融関係とか？
ローン5000～7000万＋自己資金1000万＋親からの非課税贈与1000万位で十分購入できるかと。

[4991: マンション検討中さん]

>>4990 マンコミュファンさん

そこまでして買わないよ

[4992: 通りがかりさん]

正直ココはファミリー向け実需マンションだから坪単価250-270って予想してたんだけどな。

[4993: マンコミュファンさん]

>>4991 マンション検討中さん
そこまでして買う人が多いからこんなに値上がりしてるんだよ。。

[4994: 匿名さん]

お気持ちは察しますが、@250-270で買えるような層が混じってくることは反対です。マンションが荒れる素です。

[4995: 匿名さん]

＞正直ココはファミリー向け実需マンションだから坪単価250-270って予想してたんだけどな。

毎回予想が外れるタイプですね

[4996: 匿名さん]

そこまでやってローン通しても、その後が大変。
そこまで無理しないほうが良いですね。

[4997: 匿名さん]

これから、２倍、３倍と値上がりする可能性に賭けるなら、無理してでもローン組んでおいた方が良いですよ。

[4998: 通りがかりさん]

>>4993 マンコミュファンさん

まだ売ってないんで買う人いるか不明なんですけど

[4999: マンション検討中さん]

根本的な問題は、買えない層をメインターゲットとした企画やマーケティングをした事。
ドトールみたいな宣伝してたら、ある程度の覚悟(?)ある層を集客し、MR訪問時の最後に価格聞かされてガッカリする家族を量産すること無かったのに。三井不のミスリードです。

[5000: マンション検討中さん]

資産性以外はOKで唯一資産性だけが問題だからこそ
ここは無理してローンを組む物件ではないのです。

[5001: 口コミ知りたいさん]

>>4989 匿名さん
ダブルインカムで世帯年収でいくらだからと判断する層が危ない気がします。。否定はしませんし、ライフスタイルの一つだと思いますが、予定価格を見る限りはさすがにここまでいくと合算の年収に頼って買う物件ではないかなーと思います。合算が2,000万円以上なら別でしょうが。

合算でローン組むなら私はもっと都心寄りで買いたいです。。

常識的に考えて、販売は苦戦するでしょうね

[5002: 匿名さん]

>>4999 マンション検討中さん

ドトールは販売的に大成功してますしね

[5003: 名無しさん]

>>4990 マンコミュファンさん
全然十分ではないし、その属性だけで埋まらないと思うよ。

[5004: 通りがかりさん]

こんな高いマンション買えない〜

[5005: マンコミュファンさん]

>>5003 名無しさん
え、資金計画的には十分でしょ。
でも一番多いんじゃない？？

[5006: 匿名さん]

東京にはお金持ちが沢山います。可愛い孫のために頭金をたんまり出してくれるおじいちゃんおばあちゃんがいるでしょう。
月島駅直結のキャピタルゲートプレイスも7000万以上の物件を、赤ちゃん連れの家族が結構買っていったはずです。
まさしくここもそれを狙っている気がします。

[5007: 匿名さん]

一期一次が何戸になるかが興味津々

[5008: マンション検討中さん]

>>5006 匿名さん
うん。金持ちのじーちゃんたちが孫のために出してくれるんだろうね。そんな層には訴求力あるんじやないか？

[5009: 匿名さん]

前レスに出てきた隣の住人になって空地の施設を利用しようという発想が理解できません。自身がオーナー＆住人となる事がプライスレスという物件ではないでしょうか。
資産性やコスパ精査で悩むようではやめたほうが良くて、衝動買いしてもいいかな、くらいが満足感を得られる買い方だと思います。

[5010: マンコミュファンさん]

>>5006 匿名さん
おじいちゃんというより親から贈与は多いんじゃない？非課税制度に相続時精算課税制度を使わない手はないでしょ。

[5011: 匿名さん]

>>5010 マンコミュファンさん

それに頭金だけじゃなくて、毎月援助してもらってるおうちは結構あるはず。
子供の塾代、私立小学校の授業料と称して。

[5012: 匿名さん]

暦年贈与は110万まで非課税でしたっけ？

[5013: マンコミュファンさん]

>>5011 匿名さん
毎月援助はさすがにないでしょ。。。やるなら一括。

>>5012
110万まで非課税、でも300万までする家庭も多いよ。

[5014: 通りがかりさん]

>>5008 マンション検討中さん
爺ちゃんは自分の老人ホームの購入資金で余裕ないです〜

[5015: マンション検討中さん]

1LDKに親子3人で住む家族いるはず、このマンション

[5016: マンコミュファンさん]

>>5015 マンション検討中さん
実際問題1LDKでも40以上あれば三人は住めるし、
50以上あれば四人も住めるよ。

[5017: 通りがかりさん]

>>4995 匿名さん

二年前で坪三百という推測でしたね
ここまで高くなるとはびっくり！

[5018: 通りがかりさん]

限りなく江東区のこの立地で坪単価300はない

[5019: 匿名さん]

>>5018 通りがかりさん

本物の江東区が330です

[5020: 匿名さん]

>>4989 匿名さん

納得！ですよね、
うちも同じ属性ですが、まさかの7000じゃ到底買えないことに衝撃です。
無理して8000万購入はしないので、他の部屋にするか、他物件にします。
本命だったのにな〜

[5021: 通りがかりさん]

>>5020 匿名さん
私も予算8500位でしたので撤退です。
楽しみにしてただけに残念。
一応2回目のMRも行く予定です。

[5022: マンション検討中さん]

買い替え予定だったけど
この値段はないわｗｗｗｗｗｗ

[5023: 匿名さん]

丸の内リーマン向け物件やな

[5024: 匿名さん]

モデルルームにくる車でだいたいの購入層が解る

ここは　高収入たちが見に来るマンションであることは間違いない

[5025: マンション検討中さん]

ないなー、高すぎる。。馬鹿馬鹿しい値段ですね。
坪300前半が平均なら考えたかな〜。

冷静になると買えない。。

余裕な人が買う、まぁ当たり前の話ですね。。撤退します。

[5026: マンコミュファンさん]

>>5020 匿名さん

比較的購入しやすい低層もあるし7000万なら行けるんじゃ？逆に7000～8000で中央区が買えるなら安いですよ!!

私は、この値段でも行きます。少し生活は見直す必要ありますが。

[5027: マンション検討中さん]

実際の購入者は意外に子育て世代が少ない結果になった場合、お買い得かも

[5028: マンション検討中さん]

で、数年で共用施設が排しになる。

[5029: 匿名さん]

この立地でタワーを買うのは開放感や眺望を買うわけで、安いからって低層や前が開けていない部屋を買う意味が分かりません。前が抜ける南の低層でも330程度ですかね。
ちなみに、管理費はどんなもんなのでしょうか？
池や庭園の整備で、正直利便性が無いものに多額の管理費を掛けるのは後々住民同士で問題になりそうですね。

[5030: 匿名さん]

>>5029 匿名さん

南の低層が坪330だったら今やリーズナブルでは。ティアロの南低層でも中古で坪300以上するしね。

[5031: 匿名さん]

今や、って
オリンピック頃にマンションは値下りするって説があるのに、
中古が高値のまま売れ続けるって前提の話ですね。

[5032: マンコミュファンさん]

>>5031 匿名さん
将来どうなるかなんて誰も分からないし、今現状では割安では？る

[5033: 匿名さん]

ここの管理費単価、どれくらいになるのでしょうね？
水物（じゃぶじゃぶ池）があって、大量の植栽があって、ミニショップがあって、住民専用バス（運賃無料）を運行して、ボーネルンドやスノーピークとの提携手数料を払って、キャンプや焚き火の監視員も置いて…。

お金のかかる共用部が殆どない（バスは運行しているけれど）クロノ・ティアロでも300円/㎡だけれど、ここは400円/㎡で収まるのかな…。

[5034: 匿名さん]

晴海の埋立僻地のねずみランドもどきが坪４００近いのか？
もうわけわからんね

[5035: 匿名さん]

ディズニーに興味が無い私のような人間には、ディズニーランドで2時間待ちのアトラクションに並ぶ人の気が知れませんが、ディズニーファンの熱意は凄まじいものがありますからね。　ここは資産価値云々ではなく、ファンが御布施で買う物件でしょう。ファン以外に理解できないのは当然のことかと。

[5036: マンコミュファンさん]

>>5031 匿名さん

湾岸大暴落なんてゴシップ系週刊誌の説ですよ。少し調整局面に入り多少の値下がりはあっても高止まりするのが大方の見方では。

過去の東京オリンピックのあった駒沢や代々木のようなステータスも出ると思います。

そもそもオリンピックでインフラ整備されて便利になって行くのに下がる理由が？
供給自体は多くなるから当然選ばれ無いエリアも出来る。
東雲なんかは危ないかもね。

それを考えると晴海のこの価格設定は当然だし、有明に関してはお得感すらある。

[5037: 匿名さん]

人気ない方角はたぶん1割下がると思います。
湊も浜離宮もそうだし
なので、みなさん南に要望入れないでくださいね(笑)

[5038: マンコミュファンさん]

>>5036 マンコミュファンさん
オリンピック後の暴落を唱えてる人確かに多いと思いますが、根拠が不明瞭ですよね。なんとなくで語っているというか。。。
実際問題絶対に下がるって分かるなら逆に大儲けできそうですよね。

[5039: 匿名さん]

そうです。オリンピック後ではなく
オリンピック前からかもしれません。

[5040: 匿名さん]

>>5036 マンコミュファンさん
駒沢や代々木はオリンピックが行われたから高いわけではないだろ。
埋立地のインフラ整備？なんかあったっけ？
環二だけだろ。

[5041: 匿名さん]

>>5031 匿名さん
オリンピックで値下がりするとか、オカルトかよ。

理由もないのに値下がりするわけないでしょ（笑）

[5042: 匿名さん]

>>5040 匿名さん
ヒント 湾岸地下鉄

[5043: 匿名さん]

湾岸地下鉄をやろうとしたのは舛添前知事。
小池さんは節約節約だから、地下鉄なんか忘却の彼方。

[5044: 匿名さん]

3年後には値上がりしてて、あの時は安かったーって言ってるんだろうね。

[5045: 匿名さん]

>>5043 匿名さん
既に中央区では検討が始まってるよ。

[5046: 匿名さん]

そもそも、オリンピック後に値下がりするって言い出したのは誰？
根拠レスとか、オカルトの類でしょう？

パークタワー晴海も根拠なく安売りするってデマを流した奴いるじゃん？同じ奴だったりして（笑）

[5047: ご近所さん]

節約節約のわりには、移転できる市場を塩漬けにしてムダ金使ってますが。。

[5048: 匿名さん]

>>5045 匿名さん

検討の調査費を出しただけ。

[5049: 匿名さん]

ムダ金使ってるから。ますます余計な地下鉄に使う金など無いな。

[5050: 匿名さん]

>>5042 匿名さん
それは埋立民の妄想で、絵空事。
この掲示板の人間くらいだよ、あてにしてるのは。
運輸政策審議会で国交省に採算性なしと突き返されてるのはなんだ？