パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[4851: マンション検討中さん]

天井の高さ、柱間隔はパークタワー東雲と同等だよ。三井不動産と清水建設だけどね。ここは２年前は坪300で売りたいといっていたけど、いまクロノレジデンスが330くらいだからね。350とかになっちゃうね。

[4852: 不動産業者]

ベイズは天高2500でサッシ高2450だから
より天井のフラット感が出てますね

[4853: マンション掲示板さん]

ベイズも素晴らしいけど、天カセ部分まで完全フラットな2600天井に2300サッシなら総合的にこちらが上ですね。そもそもベイズは階高3300、ここは3450ですし。
ここ最近、階高345も確保した物件は殆んど見かけないレベルでパークコート千代田富士見ぐらいでしたよ。間違いないなく構造面では湾岸最強ですね。
そりゃ駅距離をカバーするためあらゆる点から差別化図ろうとするわけで、当たり前ですけど。

[4854: マンション掲示板さん]

失礼、ベイズの階高は3250でした。

[4855: 匿名さん]

じゃぶじゃぶ池も公開空地で近所のガキの溜まり場に、他の空地も維持費が大変そうで、敷地内にセブンがあるのに無駄に追加で住民用のミニショップまで置いて管理費が酷いことになりそうだけれど、
建物のスペックは本当に素晴らしい。

立地も酷いしマンションとしてはあれだけど、久しぶりに良い建物を見ることができました。
来月の大林の構造説明会も楽しみです。

[4856: 匿名さん]

確かに2600フラットは凄いな。
ベイズも凄かったけど。

[4857: 匿名さん]

まあこの価格なら
細かいこと除けばシーサイドブリリアとか普通の部屋でも2500あったしブランファーレ辺りも2600あったと思うけどね

[4858: 匿名さん]

普通の部屋=LDK以外

[4859: 匿名さん]

マンションは立地が全てじゃないですか？
残念ながら、立派な構造や設備、コンセプトに資産価値はありませんよ。
維持費がかかりそうな付帯設備が無いクロノやティアロの中古を安く買った方がまだ資産価値はありそう。
10年後、ティアロクロノより1割も高く売れるんでしょうか？
そもそも今後もタワーが乱立する中央区湾岸で10年後今の価格が保たれる保証はかなり低そうですが。

[4860: マンコミュファンさん]

>>4828 匿名さん
何故雨の日だけ車通勤？
毎日車通勤でもよくない？

[4861: 匿名さん]

>>4859 匿名さん

ティアロクロノ、だって駅遠だから立地は良くないでしょ。

[4862: 匿名さん]

CGPならともかく、クロノティアロは目糞鼻糞ですね。
駅遠3兄弟

[4863: 匿名さん]

駅近にはない解放感と近くにららぽーととトリトン、目の前にBRTができることも考えると言われてるほど立地がひどいと思えませんが。

[4864: 匿名さん]

同じ値段でここよりも遥かに利便性の良いDT,KTT,TTTが買えるわけで、あえて選ぶ理由は？

[4865: 匿名さん]

>>4864 匿名さん
DT、TTT、KTTの囲まれ感、パツパツ感がいやなのです。勝どき駅まで10分弱でそれほど駅に近いわけではないし。

[4866: 匿名さん]

>>4863 匿名さん

BRTはバスですよ。
郊外のバス便物件がバス停徒歩1分を売りにするようなもん。

[4867: 匿名さん]

>>4866 匿名さん
BRTと普通のバスは違うでしょ。
都バスだったら既に晴海も通ってるよ。都05は本数多く便利。

[4868: 匿名さん]

>>4867 匿名さん

導入予定のBRTは専用レーンもない、普通のバスですよ。

[4869: マンション掲示板さん]

そのバス10分でたどり着くのが郊外最寄り駅なのと、都心ターミナル駅の新橋なら全然意味が変わってきませんかね？確かに渋滞による定時制の低さや停留所の多さによるサービス速度の低さは問題ですが、BRTはそれらをハード面から解決するものですし。

駅遠の郊外がダメなのは近場に商業施設も交通機関もなく、駅距離に見合う価格以外のメリットが薄すぎる事。ここは駅遠ながら商業、眺望、開放感に恵まれ、マンション自体も都心の駅近では絶対に実現できないメリットを付加している。その意味で郊外駅遠とは本質的に違うのですが、駅近信仰が浸透している以上、その先入観に囚われる人が多いのでしょうね。

[4870: 匿名さん]

へ？普通のバスとは違いますよ。本気で言ってるの？

[4871: 匿名さん]

駅近だけが立地だと思ってるのでは？
永久眺望や静けさなども立地の一つでは？
銀座に近いというのも立地の一つ。

[4872: 匿名さん]

路線バスと違うのは連節型というのとバス停の間隔が広めというくらい？

[4873: 匿名さん]

>>4872
信号を多少調整するんじゃなかったっけ

[4874: 匿名さん]

専用レーンや、赤信号が無いのもメリットだったと思うよ。

[4875: 匿名さん]

久々に心踊るマンションが登場しましたね。

[4876: 匿名さん]

南向き永久眺望狙いの人が多いんでしょうかね。

[4877: 匿名さん]

>>4874 匿名さん
4868さんによると専用レーンはないそうですが、、どちらがホント？

[4878: 匿名さん]

赤信号が無いのなら専用レーン不要ですしね。

[4879: 匿名さん]

3年後にはこの価格でも激安に感じるようになるんでしょうね。。。

[4880: マンション検討中さん]

>>4865 匿名さん
ココのパツパツ感もスゴイです
隣もタワマン建設するようですし

[4881: 匿名さん]

南向きなら永久眺望だよーん

[4882: 匿名さん]

隣は商業施設じゃなかったっけ？
タワーマンションじゃなかったような。。。

[4883: 匿名さん]

有明にするか晴海にするか、未だに迷ってる。

[4884: マンション検討中さん]

>>4881 匿名さん
だから南向きを内陸と同じ価格設定にしたんでしょう。強風潮風の凄さを体感できる貴重な向きです。

[4885: 匿名さん]

>>4884 マンション検討中さん
近隣住民ですが時々強風のときもありますが困ることはないです。お向かいのPCTも同様では。潮風感はないですよ。ご参考まで。

[4886: 匿名さん]

>>4880 マンション検討中さん

ティアロとクロノはけっこう離れていて問題ないが、こことティアロの間隔はそれ以上なのでパツパツ感は全くないでしょう。

[4887: 匿名さん]

MR行って舞い上がってる方は以下榊氏のコメント読んで冷静になったほうが良いです。
彼の坪単価予測が当たっただけに、なお更です。

中央区の湾岸エリアにパークタワー晴海という注目物件があります。
有楽町線の月島駅へ徒歩12分、大江戸線勝どき駅へ徒歩15分。
いってみればクズのような立地です。
ところが、オリンピックのバブルで少しは売れそうな気配です。
価格はヤナセ跡地と同水準とか。すると坪単価で350万円前後ですか・・・
アホかいな、というレベルですね。お隣のティアロが293万円です。

2年前に「月島駅徒歩1分」で売り出されたキャピタルゲートは
坪単価340万円だったと記憶しています。
「お前ら徒歩12分のくせに徒歩1分よりも高く売るんかい！」の世界。
2年前の常識を完全に逸脱しています。
だったら駅徒歩1分の「勝どきビュータワー」を買っておけ、となります。

今の局地バブルで、もっとも危ういのが湾岸エリアです。
それも、駅から遠い物件。江東区ならスカイズとかベイズ。
あのあたりは、今でこそ何億円もかけたド派手広告で人を集めていますが、
築10年で売る時にはただの「駅徒歩12分」です。
「そういや、このへんでオリンピックがあったなあ」なんて。

もっとも脆弱なのは、鉄道の便が悪い有明エリア。
住友不動産が2010年に取得した「有明北3-1」という11万㎡の土地。
「国際展示場」駅に近いので、なかなかの場所です。
取得価格は1種42万円らしいので、マンション価格になると
坪単価250万円以上ですが、今のご時勢で住友だと・・・・
下手をすれば300万円超ですか(笑)。戸数は2000戸というお話。

オリンピックの前に完成引渡しを迎えたいでしょうから、
そろそろ事業化してもよさそうなもの。
オリンピック後だと250万円どころか、200万円でも怪しくなります。
早くやるにこしたことはないプロジェクト。
しかし、オリンピックに惑わされてこの物件を購入する
2000人にとっては、ただの不幸かもしれません。
その先、マンションの資産価値は下がる一方でしょうから。

私たちは、東京という街の膨張課程しか知りません。
生まれてからずっと、この街は膨張し続けてきました。
実のところ、今もその過程にあります。
だから、千葉ニュータウンなんてところでも、
未だに大きなマンションが開発され、
現状でそれを買っている人がいます。

しかし、いかな東京といえどもこの膨張が永久に続くわけではありません。
2020年頃から人口減少が始まり、その数年後に世帯減少も起きるでしょう。
であるにもかかわらず、住戸の数は増え続けています。
だから、空家も増え続けています。空家率も上昇中。

こういう場合、住宅の価格は下がって当たり前です。
なのに、局地バブルの局地エリアでは騰がっています。
なぜでしょう？　買う人がいるからです。
でも、住む人は増えていません。だから空家が増えています。

豊洲のスカイズという、私に言わせれば坪単価150万円の
実力しかないはずのマンションが250万円超で販売されて、
最初はグズっていたのにオリンピックバブルでスピード完売。
現在、引渡しが行われているみたいですが、
多くの住戸が賃貸に出されているそうです。

「まさかあんなマンションを投資用に？」
プロなら買わないでしょうね。長期で見れば賃貸がつけにくいでしょうから。
まあ、今ならつくでしょう。オリンピックも待っています。
新築のピカピカで豪華設備を満載しています。
面白がって高い家賃を払う方が現れても不思議はありません。
でも、10年後も賃貸ニーズが安定しているでしょうか？

まあ、無理でしょうね。
毎日駅まで12分も、あんな無機質な街を歩かなければいけません。
同じ家賃で港区のおしゃれな街に住めるのなら、あそこは選ばんでしょう。
毎日大きな風呂やプールに入りたい、というなら話は別ですが。

東京という街は、おそらく5，6年後に収縮期に入ります。
街が縮んでいく、という現象を東京の人は知りません。
でも、アメリカのデトロイトや夕張のような例もあります。
街が縮んでいく場合、当然ながら不動産の価格も下がります。
現に、すでに収縮が始まっている地方都市の不動産は暴落しています。
その当たり前の現象が東京にもやってくるだけ。

その時に、もっともひどい目にあうのは
オリンピックで実力以上の価格で販売されたマンションを買った方。
典型的なのがスカイズやベイズであり、今度のパークタワー晴海。
駅から遠いマンションを買うべきではありません。

[4888: 匿名さん]

商業、眺望、開放感ありとかなんとか書いてる人多いけど、それはクロノと同じですよね。
外観デザイン性はあっちの方が高いと思うし。

そもそもそれをクロノの時に見出だして250以下で買った人だけが不動産見る目ある人なんで、今さらここにそんなこと書いてる人って、5年出遅れてるのを自慢げにここに書いて恥ずかしくないの?

[4889: マンション検討中さん]

>>4869 マンション掲示板さん
正論ですね〜。

[4890: マンション検討中さん]

榊の間違いは、日本の人口が減ってきても、関東で言えば東京の郊外が収縮するだけで、都心に近い湾岸はそんなに価値が落ちないでしょう。
港北、多摩、町田、所沢、大宮、柏、船橋、千葉みたいな都心まで通勤に時間がかかる街がヤバイ。

[4891: 匿名さん]

正論だとしても、それをわかってるのにこれからやっと晴海買うのなら相場感ないよね～。
10年前に気がついた人は既に含み益満載、
あなたのような高値掴み君待ってましただよね。

[4892: 不動産業者]

業界の方なら大まかな坪単価は予想つきますよ。
だから榊氏が特段優れているとは思いません。

何を持って判断するかはその人が拠り所とする情報によって変わってくるので一概に言えませんが、
本当に住みたいと思った物件が出てきたタイミングで
購入できる条件（年齢や家族構成、資金面など）が揃っていれば
坪単価とか口コミとか気にせずに購入するのが後悔しにくい買い方だと思います。
（※一次取得に限ります）

[4893: 匿名さん]

前向きな性格ですね。

[4894: 匿名さん]

>>4888 匿名さん
クロノって250万以下でした？

[4895: 匿名さん]

榊氏の言うことを信用する検討者なんていないよを

[4896: 匿名さん]

キャッシュで買える人に対しては貴方のおっしゃる事はもっとですね。

[4897: 匿名さん]

>>4887
暴落記事には全て賛同するわけではないけど、唯一駅遠マンションは選ばないのは資産価値の観点からは合意。
今後明らかにタワマンが乱立する地域で、相場が下がった場合資産価値が真っ先に落ちるのは立地。
まあ、永住または資産価値は気にしない金持ちが買うマンションなんでしょうね。買える方は羨ましいです。

[4898: マンション検討中さん]

>>4891 匿名さん
はい。保有物件でたっぷり含み益あるので、痛くもかゆくもないのです。

[4899: 匿名さん]

>>4897 匿名さん
ここの立地が良いと思ってるので悩ましいんですよ。そもそも立地が悪ければ検討しないので。

[4900: 匿名さん]

仮に5年前クロノの角部屋を買っていて、2,000万の含み益がある空中族は、先見性があったと思います。
ただ、そこを売ってあえてここを選びますかね？この先どんな先見性があるんでしょうか？

立地が良い悪いは、個人的な価値観による部分もあるので何とも言えません。
ただ、資産価値の観点から申すと、メインターミナルでもない駅10分以上は悪いとしか言えないと思います。