パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[47037: 通りがかりさん]

>>47036 匿名さん

予定価格見てないんですか？M-71Dseタイプで、
27階で8500万?41階で9000万ぐらいであれば、10階で8000万円程度と想定できるでしょう。
そうすると、ここの南向きと同じぐらいですよね。

[47038: 匿名さん]

>>47037 通りがかりさん
で、ここの南向きの部屋とは？
今売りに出ているどの部屋と比較すればいいですか？

[47039: 通りがかりさん]

>>47038 匿名さん

残念、南向きはもう全て売れちゃいましたよ。

[47040: 匿名さん]

>>47039 通りがかりさん
ここの中古と比較検討はしませんよね。。

[47041: 匿名さん]

>>47037 通りがかりさん
ファクトなしかい笑。
想像ですって書きなよ。

[47042: 通りがかりさん]

>>47041 匿名さん

今出ている情報からの想定です。
揚げ足取ったつもりなんだろうけど、限られた情報から自分で想定すること自体は別にいいでしょ笑

[47043: 匿名さん]

>>47033 匿名さん

「パークタワー勝どきが買えてましたね」ってどういう意味ですか？

[47044: 匿名さん]

立地に対する価格差が小さいというのが感想。周辺に何もなく駅から十数分に対してあちらは商業付きの直結。眺望面に差があるにせよ、こちらが割高or向こうが割安と思わざるを得ない。

[47045: 匿名さん]

>>47042 通りがかりさん
なぜそんな不確かな想定を最もらしくこのマンション掲示板に書き込んだのですか？

[47046: 匿名さん]

>>47044 匿名さん

パークタワー勝どきの予定価格は、昨今の相場から言えば適正と感じました。中央区湾岸タワマンの最高価格更新ではありますが、上昇相場であり、さらに周辺タワマン所有者の含み益もあてにしてるでしょうからね。

坪100万円程度の差は、だいたいこことキャピタルゲートプレイスの差と同じぐらいです。
キャピタルゲートは、パークタワー勝どきと違い駅の真上にある真の直結物件で、更に月島駅は2路線利用可なので立地的にはパークタワー勝どきよりも上ですが、しかし新築プレミアムと商業一体開発で同じぐらいの差は適正でしょうね。

ここに対する影響としては、中古価格を引き上げることになるでしょう。特にもともと安かった北向きや西向きは恩恵を受けやすいですね。

[47047: マンション検討中さん]

>>47046 匿名さん

パークタワー勝どき、すごくいいんだけど眺望だけは微妙。今出てる単価安い部屋なんて、ドゥトゥールと思いっきりお見合いだしね。

[47048: 匿名さん]

差って坪100万も無くない？

[47049: 匿名さん]

>>47048 匿名さん
部屋によりますが、だいたい50万くらいかと。

[47050: 通りがかりさん]

>>47049 匿名さん
4年後の住替えにはちょうど良いが、あと4年間歩道橋渡るのは嫌だな。

[47051: 匿名さん]

>>47046 匿名さん

有楽町線の月島駅ホームからスタートして、
徒歩で早くおうちに帰り着くのは、終電時間帯を除いてはパークタワー勝どきが先なので、立地的にここよりパークタワー勝どきが上になってしまいます。その辺りは実際に歩いてご確認下さい。

[47052: 匿名さん]

>>47051
言葉足らずで失礼しました。
歩いてと言いましたが、もちろん勝どきは乗り換えを含みます。

それから、猛暑の昼間は、パークタワー晴海まで歩くのは大変です。住民でも歩く方は少ないです。失礼しました。

[47053: 評判気になるさん]

>>47048 匿名さん

坪100ぐらいの差はありますよ。
平均でいけば、パークタワー晴海は坪330ぐらいで、パークタワー勝どきは坪430ぐらいですから。

[47054: 匿名さん]

>>47051 匿名さん

？？？
立地でここよりパークタワー勝どきが上なのは誰が見てもそうじゃないですか？だからこそ、ここの方が大幅に安いわけで。

[47055: 匿名さん]

>47048
例えば向こうで出てる70平米台27階以上の南東中住戸だと
こちらの対南向きで坪単価50万、対北向きで100万の差、対角なら差無し。

[47056: 匿名さん]

>47046
CGPってもっと高くないですか？今回そのCGPとの間に勝どき2000戸ですから、ここの中古価格も今後検討組の目線を考えると下降圧力にさえなる可能性もあるんじゃないかと？
無論、勝どき蒸発なら上昇方向でしょう。

[47057: 匿名さん]

ほんと、あの勝どき蒸発なら
他エリアの中古も上昇でしょうね。

[47058: 匿名さん]

>>47055 匿名さん

平均で比較しなきゃ意味ないですよ。
また、仰ってる向こうの間取りは、ドゥトゥール目の前の最安の間取りなので、こちらも最安の間取りと比較するとするならば、坪100万の差があります。

[47059: 名無しさん]

>>47055 匿名さん
駅遠にうんざりして買い替えいるだろうね。その時までリセールが良ければ最高ですね。

まぁここの北向は将来的な前建のディスカウントだから、安いだけでしょ。計画されたらリセール最悪だと思うよ。

[47060: 匿名さん]

これまでのリセールは、新築未入居だったからまだ良かったけど、人が住んだ中古物件はどうなんだろうな。

[47061: 匿名さん]

>>47060 匿名さん
新築未入居かつ、目利きの転売ヤーが選んだ条件良い部屋でちょい上げくらいでしょ？

うまく売らないと普通の部屋は残債割れるだろ。

[47062: マンション検討中さん]

>>47061 匿名さん

条件良い部屋買えなくて残念ですね！

[47063: 匿名さん]

>>47062 マンション検討中さん

どう読むとそういう理解になるんだよ笑

[47064: 匿名さん]

>>47061 匿名さん

今のところ、湾ナビの評価額とか見ても残債割れそうな部屋はないですね。それどころか、諸経費引いても利益が出そうな部屋も少なくないです。

[47065: 通りがかりさん]

>>47064 匿名さん
その湾ナビが未入居の条件良い転売部屋だよ。
これから眺望や間取りが普通の中古部屋が出た際にどうなるかってことじゃない。
文脈読めてないよ。

[47066: 匿名さん]

>>47065 通りがかりさん

あれ？偉そうに言ってるけど湾ナビの物件別の全部屋評価額一覧表知らないんですね笑
毎週金曜日に来るメルマガの話じゃないですよ。

[47067: 通りがかりさん]

>>47066 匿名さん
なんの話？どうしたの急に笑

[47068: 匿名さん]

売れても、また次々に売り物件が出て一向に減らないですね。
そんなに住み心地が良くないのでしょうか。
それとも未だに未入居状態で売っているのでしょうか。

[47069: 口コミ知りたいさん]

>>47019 ご近所さん
販売側からカネをもらってるんでしょうから売り側に都合のいいことしか言わないのは当たり前でしょう。
「駅までの道のりの美しさ」なんて主観的な表現なら本人がそう思えばいいわけでなんとでも言えます。ウソとは言えませんからね。
こんななにもない場所だと冬は西風が強くて朝は猛烈に寒いですよ。
私は田舎育ちなので、ド田舎の西風の強さはよく知ってます。

[47070: 匿名さん]

>>47069 口コミ知りたいさん
なるほどね。専門家にそう書かれると数回通るときはそう見えるかもね。
毎日だと無理ですな。

[47071: 匿名さん]

知り合いの住民さんに聞きましたけど、月島駅までもう歩いてないそうです。
シャトルバスだと帰りのバスがないので、ご主人は自転車だそうです。
奥様は、通勤が大変なので仕事をやめて、月島や文化堂へは、シェアサイクルで行ってるそうです。

[47072: 通りがかりさん]

>>47071 匿名さん
情報提供ありがとうございます。
仕事辞める等はオーバーかもしれませんが、やはり歩く距離では無いのですね。

[47073: 匿名さん]

この酷暑の中、住んでる方は買い物や通勤、子供の通学に習い事はどうされてるんでしょうかね？

やはりタクシーか車？まさか徒歩での移動は流石に無理ですよね？

また、真冬の時はどうなのかも気になります。

[47074: eマンションさん]

駅から遠いサラリーマンにとっては無意味なマンション。自営や車所有なら話は変わるが。高すぎるね。

[47075: 匿名さん]

>>47074 eマンションさん

大半リーマンだろ。

[47076: 通りがかりさん]

>>47067 通りがかりさん

すみません、湾ナビに物件別価格一覧というのがあるという話でしたか。知りませんでした、ごめんなさい。

[47077: 通りがかりさん]

>>47076 通りがかりさん
他人の名前での自演は感心しないが、素直でよろしい。

[47078: 匿名さん]

>>47076 通りがかりさん

知らなかったのであれば、まぁ仕方ないですね。
どこかのマンションのオーナーであれば、登録すれば見られるようになるので、見てみて下さい。ここの評価額は、ざっと見たところすべての部屋で分譲価格を超えていますし、残債割れも心配ないレベルですので。

[47079: 匿名さん]

>>47076 通りがかりさん

ちなみに、念のため言っておくとメルマガで来てる売り出しとか成約の情報じゃないですよ。湾ナビのホームページでログインしないと見れないです。

[47080: マンション検討中さん]

>>47073 匿名さん

私の知り合いの住民さんたちは、ほとんど大手企業とかプロフェッショナル職種で、リモートワークで快適と言ってましたね。友人は、たまの出勤の時はタクシー代出たりすると言ってました。
月島駅まではタクシーかシャトルバスか自転車で行くようです。都心まで割と気軽にタクシー使える距離だからいいかもしれませんが、この時期は徒歩は辛そうですね。

[47081: 匿名さん]

>>47080 マンション検討中さん
歩道橋で汗まみれになるのよ。。、

[47082: 匿名さん]

>>47081 匿名さん

新宿勤務ですので、大江戸線勝どき駅を利用しています。お隣のティアロレジデンス通過直後に晴海フロント横を通ったら、エアコン効いてエスカレーターのトリトン を斜めに遮り、エスカレーターで降りたら屋根付き&歩く歩道のトリトンブリッジ。降りたら直進2分で勝どき駅到着です。

[47083: 匿名さん]

>>47082 匿名さん
トータル何分？

[47084: マンション検討中さん]

>>47083 匿名さん

興味無いのに聞いてどうすんの？

[47085: 匿名さん]

>>47083 匿名さん

トリトンで斜めショートカット、歩く歩道で10分です。このうち半分は屋根と空調付き、歩く歩道とエスカレーターです。

[47086: 匿名さん]

>>47085 匿名さん

わかりづらかったかもしれませんので再度失礼します。勝どきからトリトン斜めショートカットでトータル10分です。

半分は屋根と空調や歩く歩道とエスカレーター付き。月島へのシャトルバスも平日は利用してます。朝はマンション内から月島駅までラクです。帰りはバス時間が合えばそのまま。時間が有れば文化堂で食材買い出し。勝どきから帰る時は、トリトン内の文化堂や成城石井で買い物して帰宅。おかげで休みの日の買い出しはしなくて良いので助かります。

[47087: 匿名さん]

徒歩10分以内ですね。

[47088: 匿名さん]

>>47087 匿名さん


10分のうち5分は屋根と空調と歩く歩道かエスカレーター任せなら、悪くないです。開放感や眺望含め、何を求めるかですが。

[47089: 匿名さん]

>>47086 匿名さん　

少し前に連投されていた方々、歩道橋、暑い、遠い、、と言ったことにフォーカスして終わるか、このようにあるものを最適化して活用するかで違ってくると思いますけどね。全てにおいて。

[47090: 住民板ユーザーさん3]

ここが駅遠なのは計画された時点で分かってるし、モデルルームも現地近くにあったし、十分理解して購入されてると思います。

その上で残債割れは今のところは心配ないみたいなので問題なく、耐えられないとなったら売るなり貸すなりして別のところに住めば良いのでは。

[47091: 匿名さん]

この立地で借り手を探すのは難しいですね…

あと少しのせればパークタワー勝どきが買えたのに。
35年ローンなら1500万多く借りても月額4万円くらいしか増えないのですから。

[47092: 匿名さん]

勝どきに買い替える人もいると思いますよ。５年で残債も減ってるし、手持ち現金も増えてるのでは。
もし晴海を買わずに賃貸住まいだったら相当の支払いですよね。
もう残りわずかのパークタワー晴海ですが、憧れています。

[47093: 匿名さん]

>>47091 匿名さん

検討板ですよね？
買えたのに…って
購入済の方へのコメントですか？
意図の理解に苦しみます。

[47094: 匿名さん]

最寄りは勝どき駅なんですね。
意外でした。

[47095: 匿名さん]

>>47094 匿名さん

トリトンを斜めショートカットと歩く歩道のトリトンブリッジ利用ですとそうですね。
不動産販売の表記上は、トリトン斜めショートカットは無理だと思いますが。。

[47096: 匿名さん]

>>47095 匿名さん
確かに他人のお家を横切るので、表記上は難しいですね。パークタワー勝どき出来たら、入り口まで徒歩8分くらいになりますかね？

[47097: 匿名さん]

私も勝どき駅まで時間を計った事があります。
おっしゃる通りのルートで、ここのサブエントランスから、トリトン内をショートカットし、大江戸線の勝どき駅改札口まで、17分かかりました。
(周囲と同じ歩調で、信号待ち時間含まず)

ここの敷地の端から駅の階段入り口までとしても、10分で行くってすごい早足ですね。汗かきませんか？

[47098: 匿名さん]

>>47096 匿名さん

そうですね。
入り口の位置がトリトンブリッジ寄りでしたらそうなるかもですね！

[47099: 匿名さん]

>>47097 匿名さん

自宅を出る時は、豊洲側ではなく、コンシェルジュを通過してティアロ側のエントランスから出ています。
個人差はありますよね。確かに。

[47100: 匿名さん]

>>47086 匿名さん

そのルートは知りませんでした。
今日、帰りにそのルートで帰って来ました。動く歩道や涼しいトリトン内を通るので楽だし、近く感じました。
今日は時間を計っていたので寄り道はしませんでしたが、次回からは通り道にある成城石井とかで買い物したいです。

私も普段はシャトルバスが快適なのでシャトルバス利用ですが、時間が合わない時などは勝どきから歩くことにします。良い情報をありがとうございます。

ちなみに私は駅の出口からセブンイレブンまで10分ぐらいでした。(信号待ちは除く)

[47101: 匿名さん]

>>47099 匿名さん

そう言えば、マンション内を歩く時間も馬鹿にならないんでしたね。
エレベーターと部屋の位置も検討する時のポイントですね。

[47102: マンション検討中さん]

>>47101 匿名さん

大規模マンションはどうしても棟内移動が多くなりますね。

[47103: 匿名さん]

>>47102 マンション検討中さん

それを気にするならエレベーターに近い部屋買うしかない。目の前は人気ないので買いやすいですよ。

[47104: 匿名さん]

>>47103 匿名さん
メールルームは、サブエントランス側にあるんでね。メインエントランス側じゃないんだ。

[47105: 匿名さん]

>>47100 匿名さん

良かったです！
帰りはその道のりは、トリトンブリッジの中きら夜景で水面とライトで綺麗ですよね。朝は、青空に水面見えてまた良いですよ！
嬉しいコメントありがとうございます！

[47106: 匿名さん]

>>47096 匿名さん
徒歩8分は魅力ですね。勝どきが近いとは盲点でした。

[47107: ご近所さん]

トリトン内ルートを計測してみたら、1,045ｍで徒歩13分でした。

[47108: 匿名さん]

>>47107 ご近所さん
あらら、月島駅と同じですね。

[47109: 匿名さん]

>>47107 ご近所さん

エスカレーターと動く歩道がありますので、実質的な歩く距離は少なく加速し、時間も短縮しますね。

[47110: 匿名さん]

>>47109 匿名さん

実際、トリトンブリッジの歩く歩道ですが、ずっと立ったままではなくて、ベルトの上をスタスタと歩いてしまう方が多いですね。そこでまず13分よりは短縮せますね。上り、下の各エスカレーターは人にのりますね。

歩道橋が苦手な方にはよろしいと思いますよ。

[47111: 匿名さん]

晴海BRTターミナルには、トリトンの2階と結ぶペデストリアンデッキも計画されてるので、勝どき駅アクセスは、より便利になりそうです。

[47112: 匿名さん]

>>47111 匿名さん

いずれ駅遠マンションとは言えなくなるね。

[47113: 匿名さん]

読み物としては楽しいスレですね。

格上のパークタワー勝どきの発表を遅らせたのは、ここの売り抜けに時間がかかり過ぎてサジを投げた格好でしょうか。

[47114: 匿名さん]

>>47113 匿名さん
サジ投げるの使い方、意味わからんぞ笑

[47115: 匿名さん]

なぜか住民のかた？が多いように見受けられますね。
購入後もここをみて必死でポジ投稿を繰り返すのをみるのは検討者からすると悲しくなりますが。。
いずれにしても早く完売したいところですね

[47116: 匿名さん]

>>47115 匿名さん

検討の方より、夏場も歩かれているのか、どなたかご存知でしょうか？とのご要望がありましたので、ご参考になればと思いまして。

[47117: 匿名さん]

>>47115 匿名さん

必死に見えましたか。悲しい思いをさせまして申し訳ありません。
個人的には転売意図でなく居住性重視です。
必死になる必要性もありません。

[47118: 匿名さん]

>>47111 匿名さん

そうなんですね！初耳です。

[47119: 匿名さん]

>>47118 匿名さん

こちらのページを参考にしてください。
https://ameblo.jp/yama-rie/entry-12440646985.html

[47120: 匿名さん]

>>47119 匿名さん

ありがとうございます！

[47121: 匿名さん]

残り3戸？
完売間近ですねー

[47122: 匿名さん]

１億８千万の住戸は、手付金放棄したキャンセル物件？

[47123: マンション検討中さん]

>>47122 匿名さん

安いですよね?。一つ上の階が2億6千万円で売りに出されてますからね。
買ってもいいなー。

[47124: 匿名さん]

>>47123 マンション検討中さん

値引きですか？

[47125: 評判気になるさん]

>>47121 匿名さん
たぶん、まだ残ってるよ。
事務所利用してる部屋もまだ吐き出してないし。

[47126: 匿名さん]

完売しないことには、修繕積立金の均等化の話も進みません。
内廊下＋タワーパーキング＋シャトルバスの物件は、維持費が高額になるので、早めに手を打ちたいです。

[47127: 匿名さん]

>>47126 匿名さん

完売関係なくね？

[47128: 匿名さん]

>>47127 匿名さん

確かに。完売関係ないかもしれません。
いまだに販売している勝どきビュータワーの修繕積立金、360円/㎡に改定されています。

[47129: 匿名さん]

修繕積立金あげたいけど、外国人が反対だろうな。
投資もいるだろうし。

[47130: 匿名さん]

>>47129 匿名さん
売り抜けたい人は断固反対でしょ。

[47131: 匿名さん]

>>47129 匿名さん

ま、それはどこのマンションでも一緒。
外国人と投資勢の反対があっても、行けると思いますよ。

[47132: 匿名さん]

>>47129 匿名さん
ここの販売時期が、ちょうど外国人の購入欲が旺盛な時期で、しかもディズニーテイストが外国人受けしたせいもあり、外国人比率がどうしても高く、意見をまとめるのは大変でしょうね。

[47133: 匿名さん]

>>47128 匿名さん

そもそも長期滞納者がいるのに、前倒しなんて無理でしょ。

[47134: 匿名さん]

滞納者はガンガン訴訟して差し押さえましょ

[47135: 匿名さん]

>>47134 匿名さん
今住んでいるマンションも、1件滞納のお宅がありましたが、管理組合が売却のお手伝いをして、無事成約、滞納金を回収出来る運びとなりました。

[47136: 匿名さん]

滞納は結局、ゴネ得なんですよね。
気に入らないなら、あなたも滞納すれば良いだけの話。
彼国の方々の不払いは、デベも渋々黙認してますよ。