パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん　エキスパートインタビュー　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/6505/
パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/


[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[46624: 匿名さん]

ここまだ完売しないんだね。。
ここまで三井物件で悲惨なのも珍しくない？

価格？お店や駅までの距離？住民の質？豪華共有施設による将来的な負担への懸念？
じゃぶじゃぶ池が近隣住民も利用出来て、お金払うのは住民じゃ、なんだかなぁ。。と個人的には思ってしまう。なら隣のクロティアで良いんじゃないか？と。同じ様に考える人が多いのかなぁ？

[46625: 匿名さん]

>>46615 匿名さん
駅直結がここと同じ値段で買えたなんて、羨ましい。
ここも5年後に羨ましがられる物件となると良いですね。

[46626: マンション比較中さん]

自分はマイノリティーだと思うけど、駅直結より川沿いの方がずっといい。電車通勤していないので。

[46627: 匿名さん]

>>46626 マンション比較中さん
運河？

[46628: 匿名さん]

>>46626 マンション比較中さん

残念ながら周りはバスターミナルなんですけどね。

[46629: 名無しさん]

>>46579 住民板ユーザーさん8さん

逆にどんな家に住われてるの？

[46630: 匿名さん]

>>46628 匿名さん

>>46622

素朴な疑問なんだけど、なんでここにいるの？否定してるけど、買いたいってこと？

[46631: 通りがかりさん]

>>46630 匿名さん
あなたはどうなの？？

[46632: 匿名さん]

私は予算に限りがあるので、山の手駅近マンションは無理です。ここにしました。

[46633: 匿名さん]

家の近くが広大なバス置き場になることについて、眺望が確保されると感じるのか、いまいちな土地活用と感じられるのか、どちらでしょうか？

[46634: 匿名さん]

>>46632 匿名さん
将来を含めたお金の多寡によって、住む場所は限定されるのが現実ですね。
お金持ちはどこにでも住めるが、お金がない人は限られた条件の中で最善を探す。
その選択の良し悪しに他人が口出すのは野暮ですよね。

[46635: 評判気になるさん]

>>46633 匿名さん

今のこの状況はオリパラまでです。
オリパラ後は、左側3分の1ぐらいの土地に三階建程度の建物が建ち、そこがターミナル兼バス車庫になります。
右側3分の2程度の用途は未定です。

[46636: 匿名さん]

>>46635 評判気になるさん

なるほど。ここにターミナルを作る理由てなんですかね？有明や東雲に空き地はやまほどあるのに。

あと、ティアロとパークタワーの正面はターミナルではないということですね？

[46637: 匿名さん]

>>44862 検討板ユーザーさん

中央区はなぜやる気がないのでしょうか？

[46638: 匿名さん]

>>46637 匿名さん
お金の問題ですね。八重洲とフラッグ周辺の開発が優先かと。
そーいえば前に目の前に私立小学校が移転してくる計画とモデルルームで聞きましたが、無くなったのでしょうか？ここだけの話、大隈さんの付属ですと囁かれたのですが。。。

[46639: マンション掲示板さん]

>>46636 匿名さん

都有地でまとまった土地というのが大きいのでは？それにルート的にもちょうど良い位置ですしね。

[46640: マンション検討中さん]

>>46638 匿名さん

それはすごい。
ただ、勝どきや月島から小学生を歩かせるのはちょっと。

[46641: マンション検討中さん]

>>46639 マンション掲示板さん

ここは幹線ルートではないですし、マンション地区なんですけどね。BACの隣なんかが良さそうですが。

[46642: 匿名さん]

>>46636 匿名さん
元々BRTは、オリンピック決定前に中央区が考えていた構想でした。2011年頃でしょうか。
晴海から銀座まで路面電車を引きたい。先ずはBRTから始めよう。

だから、二丁目にターミナルと車庫が予定されたのだと思います。その当時は、二丁目にイトーヨーカドーが出来るかもなんて噂まで飛び出しました。

しかし、オリンピックの誘致活動が進むにつれて、運行ルートに有明や豊洲の名が上がり始めました。
そしてオリンピック決定で、今までの区の構想は振り出しに戻りました。
BRTの重点が選手村へと移ってしまい、行き先は銀座(中央区)ではなく新橋(港区)！
中央区は、さぞがっかりした事でしょう。銀座で住民説明会までやっていたのに。。
二丁目に残ったのは、名ばかりのターミナルと車庫だけという訳です。
車庫は移動しなかったというのが何とも二丁目らしい。行政の二丁目に対するイメージなんですかね。。

銀座ー晴海に路面電車ができる？
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/41641

[46643: 匿名さん]

>>46642 匿名さん

クロノが連合町会に加入しなかったり、というのもありましたからね。
ただ、今はティアロも連合町会に加入してますし、パークタワーも加入するでしょう。
BRTについては、二丁目は完全に車庫だけでもよかったのに「ターミナル」という形でバス停も作ったのは、二丁目に対する配慮があったのでしょう。そういう意味ではちゃんと考えてくれてると思いますよ。

[46644: 通りがかりさん]

そもそもが駅遠の土地だからその分安いマンションということでいいんじゃないの？
今後はこれ以上不便になることはなく便利になっていく方向しかないわけで。

[46645: 住民板ユーザーさん7]

中央区がBRTに消極的になったのは、湾岸地下鉄推進に舵を切ったからです。

[46646: マンション検討中さん]

>>46645 住民板ユーザーさん7さん

15年ほど住人を見捨てるのですね。
マンション作って放置。
交通も子育ても。
何にも考えてない。

[46647: 匿名さん]

>>46642 です。
事前改札の導入をこのまま断念するのならば、下り豊洲行きが、わざわざ終点でもないターミナルに入るのは時間のロスと思えます。

[46648: 匿名さん]

>>46647 匿名さん

失礼、46643です。

[46649: 通りがかりさん]

>>46647 匿名さん

そこが二丁目に対する配慮ということでしょうね。

[46650: マンション比較中さん]

問題は地下鉄ができても新駅がそれほど近くはないということですね。予定どおり黎明橋のたもとに駅ができるとすればクロノで7分、パークタワーは10分表示となりそうです。

[46651: 匿名さん]

>>46650 マンション比較中さん
地下鉄は晴海フラッグには行かないのですか？

[46652: ご近所さん]

>>46651
環二沿いは、ＢＲＴがあるから検討外って区の資料に書いてあったよ。

[46653: 匿名さん]

健康のためには毎日徒歩30分ぐらい歩いた方が良い。

[46654: 匿名さん]

>>46646 マンション検討中さん
駅遠だから安いんだろ？
それをわかって買ってるくせに何言ってんの？
不便だから金かけて地下鉄敷けってバカですか？

[46655: 匿名さん]

>>46654 匿名さん

まあ、それが開発というものですから。
それにここの住民だけが地下鉄作れって言ってできるはずないでしょ笑
既に東京都の計画にも載ってきてる話なんだよね。

[46656: マンション検討中さん]

>>46650 マンション比較中さん

今より便利になるんだからいいと思いますよ。
もともと駅遠な場所なんだから、今後の開発・整備はプラスでしかないよね。

[46657: 匿名さん]

思っていたほど便利にはならなかったなぁ。

[46658: マンション検討中さん]

とはいえ有明駅遠ですら坪350の時代ですからね。
ここは眺望はいいから安い部屋でもいい部屋でしたよね。

ただ、隣にできるものが坪400となると辛そうです。
立地は豊洲と月島に少しだけ近いという以外に変わらないから、値上がりをコンセプトで同カバーできるのかなと。

[46659: 匿名さん]

>>46658 マンション検討中さん
不動産は遅れて影響が出てくると言われますし、どうですかね？

[46660: 名無しさん]

>>46658 マンション検討中さん
駅遠の晴海で端っこで坪単価400超えたら、月島や勝どきは500超えるよ。

[46661: 匿名さん]

>>46659 匿名さん

そんなこと言うてる間に株価戻っとるで。

[46662: マンション検討中さん]

>>46660 名無しさん

ここと同じ単価ではでないでしょ。
街が発展したのに同じなら価値あがってないってことよ。
まあ、住宅しかたってないけど、、

[46663: 匿名さん]

>>46661 匿名さん
他の経済指標はどう？

[46664: 匿名さん]

物件概要、販売戸数が6に減っていますね。1戸売れたようです。動き出しましたね。

[46665: 匿名さん]

>>46664 匿名さん
もう、あと6部屋しか残ってないんですか？

[46666: 匿名さん]

>>46665 匿名さん
昨年11月時点で概要9戸だったから、7ヵ月で3戸出ましたね。

とはいえ、ここはパークコート浜離宮同様に表に出てない隠れ在庫がまだ15戸ー20戸ほどあるとの事だったので、実際の残り戸数が分かりません。

[46667: 匿名さん]

>>46665 匿名さん
すごい。水面下で爆売れしてたのか。
6部屋でついに完売？

[46668: 匿名さん]

>>46667 匿名さん
爆売れ？

[46669: 匿名さん]

コロナバブルによって、コロナ前価格のここは売れ始めたようですね。コロナで値下がりすると言われてましたが、世の中何が起こるか分からないものですね。

[46670: マンション掲示板さん]

ここは三密を避ける意味では、都心であり得ない物件で、コロナに価値が上がる物件。

[46671: 検討板ユーザーさん]

>>46670 マンション掲示板さん

残住戸4LDK多いのも、テレワーク考えたら貴重だと思う。4LDKってなかなか無いので。

[46672: 検討板ユーザーさん]

購入を検討してますが、建物が完成して約5年間経ちましたが、長期未使用だと水道管から上がってくる匂いや劣化は無いでしょうか？

[46673: マンション検討中さん]

>>46672 検討板ユーザーさん
もう5年も経つのですね。

[46674: マンコミュファンさん]

>>46672 検討板ユーザーさん

パークタワー晴海は完成後1年ちょっとですよ。
晴海で築5年ぐらいなのはベイサイドタワー晴海とかドゥトゥールでは？

[46675: マンション検討中さん]

>>46672 検討板ユーザーさん

竣工してからは1年半ぐらいです。
匂いは仮にあっても使えばすぐに消えますし、劣化も心配ないと思います。普通にみたいのアフター保証もついてますからね。

[46676: マンション検討中さん]

×みたいの
○三井の

[46677: マンション掲示板さん]

>>46675 マンション検討中さん

完売まであと3年は掛かりそうですね。

[46678: 匿名さん]

>>46677 マンション掲示板さん
だとしたら晴海では早い方ですね。

[46679: 検討板ユーザーさん]

>>46678 匿名さん

目指せ！
5年以内の完売！

[46680: マンコミュファンさん]

>>46679 検討板ユーザーさん　
完売なんて一般ユーザーにとっては全く関係ない事。この方、敵対する業者なんですね。なんというか、気の毒、可哀想な感じかします。

[46681: 匿名さん]

>>46680 マンコミュファンさん

完売を気にしてるのは永住する気がない住民でしょ。

[46682: マンション検討中さん]

>>46680 マンコミュファンさん
一般ユーザーってなに？

[46683: 匿名さん]

>>46666 匿名さん

隠れ在庫って何ですか？
キャンセル住戸？
どうして売らないのでしょう？

[46684: 名無しさん]

>>46680 マンコミュファンさん

自分が住んでるマンションが竣工後何年経っても完売しないなんて普通嫌じゃないですか？
むしろ恥ずかしいと思います。

[46685: 匿名さん]

>>46684 名無しさん

そんなこと思ってるのはマンションオタクだけだよ笑
一般人は売れ残ってるとか残ってないなんて気にしないの。

[46686: 匿名さん]

>>46685 匿名さん

私は1日でも早く売れることを切に願っています。
人それぞれ価値観違いますね。

[46687: 匿名さん]

>>46680 マンコミュファンさん

え？めちゃくちゃ関係あります…
売れ残りのあるマンションなんて価値が下がりますよ。さっさと完売してほしい。

[46688: マンション掲示板さん]

結局ここはあと隠し在庫いくつあって、あと何戸まだ売れてないの？

[46689: ご近所さん]

まだまだ残っているでしょ。

値段の推移みると２月から値下げしないで頑張っているみたいだけれど。

https://ux.nu/YJJxN

[46690: 匿名さん]

いつまでも完売しないと中古が売り辛いですよね。
買う側は、中古は仲介手数料3％がかかるし、新築売れ残り部屋と比較したりしているうちに、買う気が削がれてしまいます。
早く完売しないと固定資産税軽減期間も短くなりますし、設備機器も型落ちになってきます。

[46691: 検討板ユーザーさん]

>>46681 匿名さん

このマンションに永住して修繕積立金払い続けてくれるなんて、感謝だね。

[46692: 匿名さん]

>>46690 匿名さん
近くに竣工済みで完売してないタワマンが何棟かあるけど、ここの比ではない在庫があるから、大変ですね。

[46693: 通りがかりさん]

名だたる大手デベが思考を凝らして販売するタワマンがことごとく完売しないのが晴海です。

不思議な土地ですね。

[46694: 検討板ユーザーさん]

今年も台風シーズン到来ですね。
枯れ木保証も消え、住民で倒木負担する番ですね。
一体樹木はどの程度持つか見ものです。
中々完売しないから、その辺りの情勢見極めて購入検討したいものですね。
急ぐ必要ありません。
何年も売り晒された残り部屋立ちなので。。

[46695: 匿名さん]

あと6戸で完売ってこと？
晴海では大健闘ですね。

[46696: マンション掲示板さん]

>>46694 検討板ユーザーさん
正直木を植える必要なく、今度倒れたら、背の低い花とか埋めればいい話で、生活の知恵あるかどうか。

[46697: 匿名さん]

>>46696 マンション掲示板さん

植栽というのは年々、木が育って数年後に初めて完成するのだよ。
生活の知恵があるのか知らんが、美的センスゼロやな。

[46698: マンション検討中さん]

>>46697 匿名さん

倒木して、金出して直して、また倒木してって、いつ完成形迎えるんすかね。

[46699: 匿名さん]

>>46695 匿名さん
晴海ってそうなんですか？

[46700: 匿名さん]

>>46699 匿名さん
完売しなかったのは、こことドゥトゥールとベイサイドタワー晴海ですかね。
ここはもう販売開始から3年目？
晴海レジデンスなんか、発売開始から半年で完売しました。
晴海テラスもさっさと売れました。
地勢の悪い二丁目でも、クロノティアロは、バルク売りで完売しました。

[46701: 通りがかりさん]

>>46700 匿名さん
晴海レジとテラスは坪単価200くらいでしたからね。
部屋によってはここの半額ですよ。

[46702: 住民でない人さん]

ティアロはバルク売りしてないわ。最終期も抽選やったわ。クロノは知らん。

[46703: 匿名さん]

>>46694 検討板ユーザーさん

ここは、立ち枯れ保証の対象になるような枯死した木は殆どありません。
しかし二丁目の植栽を見ていると、年々葉の数が減っており、他地域と対照的ではあります。

[46704: 匿名さん]

>>46701 通りがかりさん
晴海ってそんな安いんだ。ここ高すぎるな。

[46705: 匿名さん]

>>46701 通りがかりさん
晴海レジデンスは、板状マンションかつ自走式駐車場なので、大規模修繕費と駐車場代が安くて済みますね。
駐車場代が安い区画は500円からあると聞きました。平均して1.5万くらい？
人気が出るはずです。
毎月の支払いが2万円多いと、35年ローン0.5%で770万円多く組んでいるのと同じだそうです。

新築タワマンは、価格だけでなく維持管理費も上昇していますが、その分得られるサービスや満足感も高いはずです。自分がそれを納得して支払えるかも、検討のポイントになってくると思います。

晴海レジデンスとテラスは、目の前に商業施設が出来るので生活価値が大きくあがりますね。

[46706: 匿名さん]

晴海の端っこは何もないからな。
計画があるのはバスの駐車場と壁ドンになるマンションくらい。
立地は大事だね。

[46707: 匿名さん]

>>46704 匿名さん

晴海に限らず、10年前はどこも安かったですよね。
晴海レジデンスは築10年超で今はかなり値上がりしてしまっていますよ。

[46708: マンション検討中さん]

晴海レジデンスがなんでここに入ってくるの？
設備違うでしょう。

[46709: 匿名さん]

>>46708 マンション検討中さん
そうですね、設備が違います。パークタワーの方が金かかります。
・内廊下
・タワーパーキング
・免震装置
・シャトルバス
・自前消防設備(はしご車届かないので)
・高額バッテリー更新(使わなくても期限が来る)
・高速エレベーター
・植栽費

[46710: マンション検討中さん]

晴海レジデンスとパークタワー晴海が比較物件ですか？
晴海FLAGに投稿したほうがいいのでは？
パークタワー買えない妬み？

[46711: 匿名さん]

>>46710 マンション検討中さん
晴海フラッグの方が良いということですか？

[46712: マンション検討中さん]

板状マンションと比べたら？
そんな晴海レジデンス値上がりしたならば。パーク晴海角部屋、またはパークタワー勝どきでも買えばいいじゃない？
楽勝に買えるでしょう。。

[46713: 匿名さん]

>>46694 検討板ユーザーさん

ワロタ
この初心者マークさんはただただ絡みたいだけなんでしょーね。
そもそも台風による倒木は枯れ木補償の対象ではないし、台風による倒木は保険で直すんです。基本的なことも知らずに無知を晒して絡んでるだけ、、、

[46714: マンション検討中さん]

>>46709 匿名さん

それらに価値を感じて払える人が買えば良いというだけの話。払えないなら、買わなきゃいいだけ。

[46715: マンション検討中さん]

>>46713 匿名さん

直すたびに保険料爆上がりですね。笑
それともどんなに保険使っても保険料上がらない保険でもあるんすか？笑
ワロタ

[46716: 匿名さん]

>>46715 マンション検討中さん

保険会社がボランティアだと思ってる人いるんですよね。金融機関なんだから、使った分は回収されるのにね。住民が保険使い放題だと思ってたら、管理費は増加の一方だな。

[46717: 検討板ユーザーさん]

>>46716 匿名さん
保険の仕組みも分からないど素人がドヤってるだけで、何も分からず買ってしまったんだなと思います。
保険料も何でも値上がり基調の中、毎年台風シーズンに保険申請しまくってたら、どんな保険料の仕上がりになるんですかね。

結局ここの区分所有者さんの負担なんですよ、何でも。

[46718: 評判気になるさん]

フラッグ解約者オンパレードの予感！
こっちに流れて来そうだね。

[46719: 匿名さん]

>>46715 マンション検討中さん
損保各社に見積り依頼して、面倒見が良くて保険料もまあ無難なラインの保険に、保険料5年一括払い1億円とかで入っちゃえば、毎年更新されずに済みますね。
築年数経った時の更新が恐ろしいですが。

[46720: 匿名さん]

32階の86Aenが新たに売り出されましたね。建物内モデルルームに使っていた部屋ですかね。

[46721: 匿名さん]

>>46720 匿名さん
完売間近ですかね。
5年後にまとめて上がるから、

[46722: 匿名さん]

>>46720 匿名さん
欲しいけど、さすがに億越えですね。

[46723: マンション検討中さん]

>>46717 検討板ユーザーさん
そこも見越して、ここの理事会は保険契約を長期契約に切り替え、さらに保険会社を変えることで保険料も従来より安く抑える取り組みをしています。1期から優秀な理事会で素晴らしいことですね。