パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん　エキスパートインタビュー　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/6505/
パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/


[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[45656: 匿名さん]

平準化、いいじゃないですか。
築15年くらいをピボットにして
短期的にはリセール価格の下落、長期的には上昇です。
価格変動が小さくなっただけです。

平準化とは別にインフレ条項は必要でしょうね。

[45657: 匿名さん]

>>45653 匿名さん

なんでインフレ前提なの？ほんとにインフレくるの？来なかったらどうするの？

[45658: 匿名さん]

>>45657 匿名さん

晴海が300越えた時点でインフレは来てるよ。
これからも目指すのが先進国のインフレ。

[45659: 匿名さん]

デフレならそもそも部材費も人件費も下がるんだから、今の積立金支払いで賄えるはずだよね？だから平準化という名目で値上げする根拠が不明。インフレなら資産運用した方が得なのでキャッシュためておくに等しい積立金増については、マネーリテラシー高く有能な所有者ほど反対。結局、今がずっと続くという幻想の元の予測にとらわれて数十年先にそれだけ支払えばいいかどうかも不明な金額をあたかも押し付ける平準化論者は好きじゃないな。

たとえて言えば、今自分が20代の若者だとして、あなたが年金を65歳から確実にもらうには、途中から掛け金を増やすか、一時金払うか、それとも人の2倍払うかって決めるのに、最後のやり方がベスト、それ以外ありえないって言ってるのが平準化論者だよね？しかもマンション積立金はほぼキャッシュだから、運用益もないし、年金よりもインフレ目減りも激しいのに。コツコツ2倍払うって人もいるかもしれないけど、私はそんな先のことにはベットできないな。長くて10年先の予測を基にした経済行動を望むね。

[45660: 匿名さん]

平準化の話ははもういいから。知識や管理の板でやって。

[45661: 匿名さん]

維持費高そう。やっぱり、ここは永住向きではないですかね。

[45662: マンション検討中さん]

管理ツイッタラの気持ち悪さ　笑

[45663: マンション検討中さん]

モデルルーム閉鎖してから、売れなくなったような気がしますが、何故でしょうか？
のらえもんさんのコメントと逆転してるような。

[45664: 匿名さん]

>>45659 匿名さん

それ、ぜーんぶ個人としてのあなたの考え方な。マンション買った時点で運命共同体なんだから、何でもかんでも個人視点で話しちゃってるのがダメ。

例えばこのマンションは1,000戸規模だけど、みんなをあなたと同じ考え方にすることごできますか？できません。なら何が現実的かを考えましょう。

それに、「インフレかデフレか」と二極論で語ってるのも現実性に乏しい。

年金の例え話も的外れで、「人の2倍払うか？」ではなく、「将来必要な額を確保するために、一番確実性が高い、適正な額はこの金額」と管理組合の意思で決めるのが平準化。2倍とか、そういう観点ではないよ？

[45665: 通りすがりさん]

>>45659 匿名さん

「先のことは分からないだろ！」と言いながら何も考えない何もしようとしない、批判ばかりする人の典型例。こういう人、よくいるよね。

[45666: 匿名さん]

50年後、2070年なんては全くわからない。
次の大規模修繕に向けて貯めるのが現実的。

[45667: マンション掲示板さん]

なんか余裕がない人多いな。修繕費とか微々たるもんだろ。どうでも良いよ。

[45668: マンション検討中さん]

ここ買ってもない外野が修繕積立金に熱くなる必要もないが。
ここはイマジネーションランドの購入検討スレ。

[45669: 通りすがりさん]

>>45659 匿名さん

こんなこと書いて、おれってマナーリテラシー高いからおれの言うこと聞け！ってことなのかね笑

赤面しちゃう内容なわけだけど。

[45670: 通りがかりさん]

売れなくなるとネガもいなくなるんですね。

[45671: 匿名さん]

ここで70㎡位の部屋を検討される方は、管理費修繕積立金等が将来的に4.5万円くらいかかる可能性を踏まえておけばいいですかね。

[45672: 匿名さん]

>>45671 匿名さん

ここに限らず、一般的にタワマンだったらそれぐらいかもっとかかるとおもいます。

[45673: 匿名さん]

>>45672 匿名さん
シャトルバスのあるタワマンは仕方ないですね。このくらいかかります。

[45674: 匿名さん]

ここ住民板じゃないんだけど。。

[45675: 匿名さん]

>>45673 匿名さん

シャトルバスの運行費は管理費で賄われていますが、実はシャトルバスの有無は管理費の高低にあまり関係ありません。だいたい、物件価格と比例関係にあります。

[45676: 匿名さん]

>>45675 匿名さん
理由も含めてちゃんと説明して

[45677: 匿名]

>>45675 匿名さん

シャトルバスは安いから、やめても管理費下がらないってこと？

[45678: 名無しさん]

湾岸地下鉄、調査費すら予算通らない…夢のまた夢か…

[45679: 匿名さん]

読売新聞、臨海地下鉄がいかにも出来そうな記事をなぜ何回も書いたんだろう。
信頼を失うわ。この新聞社だけに限った話じゃないけど、一般の人の生活に直接関わる話なんだから慎重にした方が良かったのに。

[45680: 匿名さん]

>>45678 名無しさん

臨海地下鉄の話は、引き続き進められてはいます。ただ「検討熟度が低く構想段階」だし、東京都の基金の対象でもないし、これからBRTに多額の税金、来年度は131億円が投入されるし、来年度予算案概要等を見ていると、今すぐ発表とかの段階では全然ない事が見て取れました。

[45681: 匿名さん]

湾岸地下鉄については、造ること自体に反対する人はあまりいないと思いますが、最大のネックは財源問題です。この問題が解決しないと進展は期待できなさそうです。ただ実現を望むだけでなく、財源をどうするかについて具体的なアイデアを湾岸民で提案するようにしないと、なかなか先に進まないのではないかと思います。

パークタワー晴海は駅遠だといわれていますが、決して歩けない距離ではないし、歩きたくない人向けにシャトルバスもあります。PTHよりもっと突き抜けて駅遠のハルミフラッグが予想外に人気ですね（決して割安とはいえないのに）。ハルミフラッグの掲示板はすでに30,000スレ超えのお祭り騒ぎ。徒歩20分以上だと歩こうと思う人はあまりいないので、BRT乗り場がまるで鉄道駅みたいに思われていて、あたかも「駅」近物件であるかのように錯覚している人が多いのでしょうか。バス便物件の不便さを体験したことのない人が「まあ何とかなるだろう」と思って買っているのですかね。

[45682: 匿名さん]

湾岸地下鉄は何十年も気長に待ってるとできるかもしれないが、正直そんなに長くここに住み続けてる人はいないと思う。
どっかで損切りして都心を目指さないと、詰む。

[45683: 匿名さん]

駅アクセス、スーパーなどの課題解決には、晴海2丁目からららぽーとへ、東雲の桜橋のようなものを架けるのがベストではないでしょうか。

[45684: 名無しさん]

>>45683 匿名さん
それで何億もかけて、得する人は少数

[45685: 匿名さん]

>>45681 匿名さん
実質的に街の中に駅があるみたいなものだから、評価は高いですね。

[45686: 匿名さん]

>>45683 匿名さん
ららぽーとは、江東区の商業者。
橋をかけるのは東京都の仕事でここの住民が要望するのは自由だけど、中央区は応援しないからね。

[45687: 匿名さん]

>>45686 匿名さん
ゆりかもめ.....。

[45688: 名無しさん]

>>45687 匿名さん

ゆりかもめの延伸に反対運動をして断念させたのが中央区の議員と区民。不便とか橋が欲しいとか、なにを今さらかと…

[45689: 匿名さん]

>>45682 匿名さん

何が詰むの？？？

[45690: マンション掲示板さん]

>>45681 匿名さん
一般的なバス便物件は、郊外にあってまずバスで駅まで行ってから乗り換えて職場に向かう、という点が不便なので敬遠されるのかもしれませんが、ハルミフラッグの場合は新橋、虎ノ門、銀座、東京、豊洲といったところにBRTとバスでダイレクトにアクセスできるので職場がそれらの場所なら最高の立地でしょう。立川駅のバス便物件などとは全く異なります。

[45691: 匿名さん]

>>45690
詭弁だね。
立川駅遠に住んでても駅前や八王子、吉祥寺が職場で、
バス一本、車通勤なら全く問題ないのと同じ。
皆が皆、新宿や渋谷で働いてる訳ではない。
どう取り繕ったところでバス便≒不便な場所ってことに変わりはないよ。

[45692: マンション掲示板さん]

>>45691 匿名さん

>>45691 匿名さん
東京のオフィス街がどこに集まってるか知ってる？八王子、吉祥寺が職場の人と湾岸エリアでダイレクト出勤できる人の人口の差は歴然。朝の人の移動の流れを見れば同じなどとは言えないよね。みんなオフィス街を目指して移動するんだよ。
合理的に考えて職場からのアクセスの良さを認識した人で人気なんでしょ。
もちろん、職場が東京の西側なら選んではいけない物件だと思うけどね。そもそも湾岸エリアを志向しないだろうが。

[45693: 匿名さん]

ゆりかもめ選手村終点とBRTだったら、オリンピック前に間に合ったかも。

[45694: 匿名さん]

>>45693
かもめは中央区が頑なに反対してたから今後も不透明。
ＢＲＴは本来であれば豊洲ルートがプレオープンしてるはずだった。
都政のゴタゴタで五輪どころか選手村の引き渡しにも間に合うかどうか・・・

[45695: マンション検討中さん]

モデルルーム跡地には何が出来るの、、

[45696: 匿名さん]

>>45693 匿名さん
春海橋にかかる高架橋の存在を忘れてない？
あれをぶっ壊さないとゆりかもめの支柱が建てられない。どっちみち間に合わなかったと思うよ。
GoogleMaps ストリートビューより

[45697: 検討板ユーザーさん]

この辺りは何もない不便な田舎ともいますが…

[45698: マンション検討中さん]

しばらくは空き地か駐車場ですね。

[45699: 匿名さん]

>>45696 匿名さん

こんな道路、年寄りが横断するのは大変だわね。

[45700: 匿名さん]

>>45699 匿名さん
1回では渡り切れないので、2回に分けて渡るといいですよ。将来的には中央分離帯に信号待ちで腰掛ける小さなベンチを設置するのもいいですね。

[45701: 匿名さん]

>>45699 匿名さん

皆さん、普通に横断してますけどね。
歩行者信号が青になる時間、長いですから。

[45702: 匿名さん]

>>45701 匿名さん
港湾から来たセミトレーナーは殆ど東雲で曲がりますから、空気が良くなって良かった。

[45703: 検討板ユーザーさん]

なかなか売れない要因は何ですか？

[45704: マンション掲示板さん]

のらえもんさんのブログに、湾岸は地方出身者がとても多く、東京出身者が少ないと、データをのせて書かれていますね。

[45705: 匿名さん]

>>45703 検討板ユーザーさん

不便だからです。

[45706: 検討板ユーザーさん]

龍之介って和田だろ？汚い関西弁で汚い内容は全部こいつ。心底根が腐ってるからクズ垢作らないと心が耐えきれない。って晴海のサイゼリアでフィリピン人の店員がボヤいてました。

[45707: 匿名さん]

不便だとしてもほとんど既に分譲済なのでかなりの需要はあったはず。ここまで停滞しているのは謎ですね。もしくは、もはやデベ自体ここの販売に力を入れていないのかもですけど。

[45708: 匿名さん]

>>45707
人気物件の場合は最終期にも人が殺到する傾向があるけど、
不人気というかダラダラ売り続けてる物件はここからが長い・・・

服でもチケットでも大人気で残り僅かだと思うと条件が悪かろうが何だろうが迷ってる暇はないけど、
逆にそうじゃない場合の最後の最後の残りっカスなんか誰も見向きもしないでしょ？
ワゴンセールでもやらなきゃ売れないよｗ

わざわざ棟内モデルルーム造る前に年末にでも見切ると思ってたけど、
もう造っちゃったし玉不足だし意地になって引っ張る可能性もあるかもね。
直近で3月末までに売り切らないとまたしばらくは売れないだろうね。
棟内モデルルームが実質値引きの合図って気もしないでもないけど・・・

[45709: マンション検討中さん]

>>45708 匿名さん

意地になって引っ張るというか、スミフ的な「この価格で買いたい人に売る」というだけの話だと思うよ。三井的には、既に販売コストは最低限にしてて、時間かかっても全然痛くないだろうし。

[45710: 匿名さん]

>>45709 マンション検討中さん

正直、三井的にとかどうでもいいよ。
安売りされるよりはマシだけど、三井で竣工1年で完売しない物件あった？
イメージが悪い。

[45711: マンション検討中さん]

>>45710 匿名さん

ん？
>>45708 で
「もう造っちゃったし玉不足だし意地になって引っ張る可能性もあるかもね。」って書いてあるのは三井視点でしょ。だからそれに合わせて三井的には違うんじゃないの？って言ってるだけなんだよね。

まあ別に私もどうでもいいと思ってますし、君がどうでもいいならそう思っとけばいいんじゃない？

あと、「三井的にとかどうでもいい」とか言いつつ「三井で竣工1年以内に?」って結局三井視点じゃん笑　スミフみたいに売り急がず粛々と売ってるってことなんじゃないの？

[45712: 匿名さん]

>>45711 マンション検討中さん
この立地の物件をこの値段で買いたいという人がいなくなったのかな？

[45713: 検討板ユーザーさん]

のらえもんさんの見ました。東京出身者が2割以下なんですね。
そりゃ、小学校では必須で湾岸についてまなびますからね。ゴミ埋立や、災害などイメージが悪すぎるかと。他県の方が多数派なの分かる。

[45714: マンション掲示板さん]

>>45713 検討板ユーザーさん

そう言ってるうちにどんどん価格が上がっちゃったんですよね、湾岸エリアって。今となっては、先に買った人が勝ち組だった。

今後も、他県からの移住者の需要を取り込めるのだとしたら、資産価値を維持しやすいでしょうね。

[45715: 匿名さん]

>>45714 マンション掲示板さん
ここより、津田沼のタワーの方がよっぽど暮らしやすいと思うよ。

[45716: 匿名さん]

>>45715 匿名さん

まあ、何を優先するかですね。そう考える人もいると思います。そうでない人も、もちろんいると思います。

[45717: 匿名さん]

>>45716 匿名さん

私は中央区って都会だと思ってたんですけど、先日津田沼に用事がありタワー周辺も見て来ましたが、すごい便利。
帰宅してから、こちらの方がすごい田舎のタワーに見えました(泣)

[45718: 匿名さん]

田舎のタワーだから贅沢に土地が使えるのでしょ
わかってた事だと思うけど

[45719: 匿名さん]

>>45718 匿名さん
庭園はテイアクロと合わせて最強、また地方から自動車で来る人は首都高から3兄弟を見ると「東京」を感じるとのこと。

[45720: 匿名さん]

>>45717 匿名さん

まあ、そう感じる人もいるでしょうし、そうでない人ももちろんいると思いますね。
個人的には、津田沼はちょっと勤務場所からは遠すぎて住めないかな。飲んだあととかは、タクシーでサクッと帰りたいから。

[45721: 匿名さん]

>>45718
ここも僻地のタワーだから贅沢に建てられてるよｗ

[45722: 匿名さん]

>>45721 匿名さん

45718さんはここのことを田舎の贅沢な建て方だと言ってませんか？こちらの解釈力が乏しかったらごめんなさい

[45725: 匿名さん]

[No.45723から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[45726: eマンションさん]

>>45721 匿名さん

単にdisりたいだけだと思うが、ここも僻地ってほどでもないと思うけどね。
中央区の1番奥ではあるけど、すぐ都心に出られるわけだし。

[45727: 匿名さん]

>>45717 匿名さん
津田沼と比較するのは、ここが気の毒だったかな。あちらは人気でさっさと完売しました。
大手町通勤者に支持されたみたいですね。

[45728: マンションマニアさん]

晴海の袋小路のマンションであることは
確定だね。

鉄道がなく商業施設がオワコンなのに、
大江戸線からも有楽町線からも遠く、
近くは学校とバイパスで埋められてて、
目の前の空き地はBRT置き場と残念開発。

奇跡的に地下鉄ができても近くには通らず、
奇跡的にトリトンが刷新しても近くでもなく、
未来は明るくはない。

スペックだけが魅力の僻地物件として
フラッグと三兄弟で晴海の袋小路を支える。

晴海はドトール最強ってことで。

[45729: eマンションさん]

>>45727 匿名さん

買いたい家はは人それぞれですね。

津田沼は津田沼で、あの安い価格帯を検討している層に支持されたということでしょうね。

正直、津田沼に住みたい層と、ここに住みたい層は、価値観がだいぶ違うと思います。

[45730: 匿名さん]

津田沼かー。
駅直結タワーは確かに便利。街も嫌いじゃない。でも、都心勤務者にとっては・・・。
朝晩、総武快速に30分乗らなきゃいけないのは辛い。夜遅くなるとよく遅れるし。タクシーで帰るにしても1時間かかるし・・・。その分安いから、結局は価格とのバランスで選ぶんだよね。

晴海も中央区の果てではあるけどねぇ。でも腐っても中央区、都心アクセスはいい。

[45731: 匿名さん]

>>45730 匿名さん
津田沼のタワーが東京都心部通勤者に売れたのは、始発が多いというのも大きいですね。
それから買い物は当然のこと、すぐそばにSAPIX、河合塾、駿台予備校があるのもファミリーには魅力でしょうね。

[45732: 匿名さん]

>>45731 匿名さん

ですね。
そのミクロの利便性と、都心勤務の不便さを天秤にかけてどう取るかですね。
それともちろん、都心周辺区と比べたときには安いですから、そういう意味で予算的に厳しい方々にも支持を得たということだと思います。

[45733: 匿名さん]

津田沼は完売し、晴海はまだ販売中。
それが現状です。

[45734: 匿名さん]

完売しているマンションなので敢えて引き合いに出しますが、郊外のタワマンは、管理費も安いんですね。

[45735: 匿名さん]

たとえ電車に乗る時間が長くなっても、駅近が人気らしい
トータル時間にしたら同じだろうからね

[45736: 検討板ユーザーさん]

津田沼の購入者さんが連投してるみたいだね。
他物件をネガって、自分の買った物件のことを肯定したいという気持ちは分からなくもない。

[45737: 匿名さん]

>>45736 検討板ユーザーさん

45714 さん
>今後も、他県からの移住者の需要を取り込めるのだとしたら、資産価値を維持しやすいでしょうね。

↑必ずしもそうとも限らず、中央区の不便な物件より、郊外の駅近便利物件も人気だというのがわかるなぁと思ったのです。

[45738: 検討板ユーザーさん]

>>45737 匿名さん

人気があるというのはその通りだと思います。人気の要因として、単純に、予算が低いほうが検討できる方が多いという側面もありそうですね。

[45739: 匿名さん]

>>45738 検討板ユーザーさん
正直、津田沼に住んでいる人が月島駅を降りてここに来たらすごい田舎だなと思うかも。

[45740: 検討板ユーザーさん]

>>45739 匿名さん

逆に、ここに住んでいる人が津田沼に行ったら、「津田沼とは、都心からこんなに遠く離れた場所なのか」と思うかもしれませんね。

[45741: 匿名さん]

>>45740 検討板ユーザーさん
快速が速かったわ。こりゃ売れるはずだと思ったわ。

[45742: 検討板ユーザーさん]

>>45741 匿名さん

確かに快速は便利ですよね。

デメリットとしては、かなり混むことと、混むと遅延が発生しやすいということでしょうか。東京?津田沼間はけっこうな混雑状況の中、早いときで30分、40分かかることもあるそうですね。それを許容できる方にとっては、良い場所だと思いますよ。個人的にはちょっと厳しいですが。

タクシーだと1時間ぐらいかかり、1万円以上は取られるでしょうね。

[45743: 匿名さん]

>>45739 匿名さん

もともと月島って田舎だよね。

[45744: 匿名さん]

>>45743 匿名さん

田舎というか、下町ですかね。
今も残る古い戸建の街並みが特徴的です。

[45745: 名無しさん]

この問答、なんかジワジワくるw

[45746: 匿名さん]

郊外でもJRの始発駅は強いね。
終電も遅くまであるし。
郊外駅近の生活便利な場所に、どんどんタワマン が建っていくんだろうね。

[45747: 匿名さん]

雨の日や暑熱下のことも考えたらねぇ…
駅近はアクセス性が天候に左右されない。これ結構重要。

[45748: 匿名さん]

>>45738 検討板ユーザーさん
ここより高額なMTGが早期完売したので、単純なグロスの金額よりも立地に対して割高割安という考え方が影響してるんじゃないかな

[45749: 匿名さん]

>>45746 匿名さん

津田沼の購入者さん、晴海スレにまでご出張はお疲れ様ですね。たぶん、晴海を見送って津田沼を買ったから、ここをネガらないと精神が安定しないのでしょう。

[45750: マンコミュファンさん]

まぁ、津田沼だろうがＰＴＨだろうがＭＴＧだろうが自己責任で買ってるんだし、価値観は人それぞれなので、それ以上でも以下でもないんじゃないか。
一つ言えるのは、暇だなぁ、と。

[45751: 匿名さん]

津田沼はいうても所詮千葉。
仕様もこことは比べ物にならない低仕様。もし湾岸でその仕様だったら相当たたかれるだろうね。

[45752: 匿名さん]

>>45751 匿名さん
そのかわり管理費も安い。
歳とったら、管理費が安くて住みやすいマンションに移住する人も出るだろうね。
お隣のティアロさんの修繕積立金引き上げの採決も気になる。

[45753: 匿名さん]

>>45752 匿名さん

管理費が払えない人は住まなければいいし、住める水準の物件を買えば良い。

津田沼は、駅直結タワーなのに郊外なりの物件価格・維持コストで、都心周辺区を買うには予算が足りない方々にとっては良い選択肢だったと思いますよ。

ティアロの修繕積立金の平準化は、管理組合理事会がしっかり機能されているのだなぁという印象です。

[45754: 匿名さん]

>>45750 マンコミュファンさん
そういうお前も暇なんだな。
それを言い出すとこの掲示板自体意味なさなくなるよ。

[45755: eマンションさん]

>>45752 匿名さん

かといってここから津田沼に移住するひとはさすがにいないよw