パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[45576: 匿名さん]

>>45575 名無しさん

今が高騰期かどうかはわからんね。

[45577: 匿名さん]

>45570

モデルルーム使用住戸を販売するのは最後。45574さんがコメントしている通り三井は家具や家電付きで値引きはせずってケースが多い。

[45578: 匿名さん]

>45575

ドトールも交通の利便性良くないし、ここよりだいぶ古いけど。

[45579: 匿名さん]

リセールや資産価値を考えるなら、スミフは最悪の選択。

[45580: 匿名さん]

>>45579 匿名さん
リセール考えないなら、ドゥトゥールは暮らしやすくなると思います。
同じ区画のスカイリンクタワーが晴海連合町会を取り仕切ってるから、これからの開発でも損をする事はないでしょう。
下にスーパーあるし、隣にコンビニと大型コインランドリー、前にはドラッグぱぱすとクリニックと白洋舎。
大江戸線も都バス・BRTもシルバーバス適応。何よりスパがあるから、風呂掃除の必要なし。
勝どき東との間に人道橋が出来たら更に便利になる。
四丁目に区の図書館や出張所、高齢者相談センターも出来れば、ますます暮らしやすい。

[45581: マンションマニアさん]

>>45576 匿名さん

え？爆

[45582: マンションマニアさん]

>>45578 匿名さん

ドトールは人道橋できれば勝どきすぐだよ。

ここは12.12.15分だよね。しかも月島12分は歩道橋渡らないとダメだし、渡る橋も大きいし、地下鉄できてもドトール近くまでまで歩くし。

永久に月島と勝どきと豊洲のおまけみたいな場所だね。

[45583: マンションマニアさん]

>>45579 匿名さん

半永久的に駅遠確定物件がリセールがいいと思うのはトンデモだな。

[45584: マンションマニアさん]

>>45580 匿名さん

わかるけど、晴海は昼も夜も平日も休日もいつもガラガラでしんどいね。

結局は電車がないことにつきる。オフィスもマンションも商業施設もしんどい。

開発が失敗してる間に、周囲の開発が進んでしまった。特に商業施設は後出しでは豊洲と有明とお台場とカンニバるから、地元向け以外は出せないだろ。

[45585: マンション掲示板さん]

>>45583 マンションマニアさん

とは言え、リセールの良い物件はそもそも価格が高く、予算外の人も多いでしょう。
で、ここについては、この価格帯の中ではいい方なんじゃないかな。
既に値上がりしてる部屋もあるし、値上がらなくてもそこまで価格は落ちないので、庶民の選択肢としては悪くない。

[45586: eマンションさん]

>>45584 マンションマニアさん

オフォス・商業施設はトリトンぐらいしかないわけだから、他の場所に行っているのでしょう。トリトンは地元民にとっては空いてて使いやすいのでは。
そもそも、晴海は都心近接の住宅街としての機能があり、地下鉄の駅がなくてもそれなりの価格を維持しているのだから、需要があるということなのでしょう。

[45587: eマンションさん]

>>45582 マンションマニアさん

にも関わらずクロティアは相場並みに価格上昇してきたし、今も価格を維持しているのですから、やはり需要はあるということなのでしょうね。駅近より価格が抑えられている分安いですから。

[45588: 匿名さん]

トリトンはそもそもオフィスビルですからね。下の商業施設が日曜も開店営業してくれているのは、確か晴海連合町会の要請だったと思います。

トリトンがあるのとないのとでは大違い。2階の人工地盤で繋がっている一丁目の賃貸人気は、築年数が経過しても依然高いですよ。
オリンピックに向けて、パークタワーの賃貸も続々と成約しているのではないでしょうか。また、外国人富裕層が別荘がわりに購入してくるのではないでしょうか。
投資目的ではない彼らには、地下鉄あんまり関係ないと思いますし。

[45589: 検討板ユーザーさん]

>>45587 eマンションさん

月島の駅近と騰落率比較すれば、需要が少ないことが理解できるよ。

[45590: 匿名さん]

>>45589 検討板ユーザーさん
月島と比べちゃ駄目。

[45591: 評判気になるさん]

竣工1年おめでとうございます

[45592: 検討板ユーザーさん]

>>45589 検討板ユーザーさん

基本的には立地が良い物件ほど騰落率が良いのは当たり前。しかし立地が良い物件ほど高いので、買える人も限られる。

ここは庶民が買える価格だし、そのような価格帯の中では悪くない選択肢だよ。

[45593: 匿名さん]

>>45591 評判気になるさん

スミフの各物件スレにもお祝いしてあげてくださいね。

[45594: 検討板ユーザーさん]

>>45593 匿名さん

スミフの竣工売りは時価販売という戦略。
三井の竣工売りは割高物件の証。

[45595: マンション掲示板さん]

>>45594 検討板ユーザーさん

ここの北と西以外の値付けはスミフと似たようなものだよ。会社じゃなくてちゃんと個別の値付けで判断しようね。

北と西はスミフの1期みたいな値付けだったからすぐ売れたけどね。

[45596: マンコミュファンさん]

近くに上位互換とはやることエグいな。
それ以降、全く売れてない。

[45597: 名無しさん]

地味に歩道橋があるから不便ですよね…

[45598: マンコミュファン]

モデルルーム行ってきてそれ聞きそびれました。ベビーカーで歩いて月島駅向かうには橋を渡るしかないのでしょうか？歩道橋はきついですね。

[45599: マンション検討中さん]

>>45596 マンコミュファンさん

上位互換というか、条件が良く価格も当然高い物件が新たにできたというだけですね。そもそも、パークタワー晴海と同時期に、同じ三井のミッドタワーグランドも分譲してましたが、同じことです。

[45600: 匿名さん]

>>45596 マンコミュファンさん
11月中旬から全く売れていないどころか、在庫が9戸に増えてる。。。

[45601: 匿名さん]

>>45598 マンコミュファンさん
ベビーカーを押して月島駅に向かうのはそれだけで疲れてしまいます。
シャトルバスを利用しましょう。
あるいは電チャリに乗せるとか。

[45602: マンコミュファン]

ありがとうございます！皆さんそうしてらっしゃるのですね。
今の相場からすると割高とは思えないので真剣に検討しています。もたもたすると無くなっちゃいそうなので。

[45603: 匿名さん]

ここまで晒しものにするぐらいなら最終期で商談会やっちゃえば良かったのにね、
らしくねーなぁ・・・
中途半端に住不の真似事しても傷を負うだけだと思うけど。
夢の国も形無しだね。

[45604: マンション検討中さん]

>>45603 匿名さん

スミフは平気で５年とか売り続けるんだから、まだまだ傷を負ってるという状態ではないし、普通に淡々と売り続けるのでは？三井としても販売コストはもう最小限に抑えてるわけだし。

[45605: 匿名さん]

>>45601 匿名さん

天候が悪いときはキツそう。ただ、そうでなければ普通にベビーカー引いても歩ける距離かな。個人的には。

[45606: 匿名さん]

>>45601 匿名さん
若い時でその体力で、歳をとったら.......。

[45607: 匿名さん]

>>45600
隠れ在庫がまだ30-40戸ほどありますからね。

[45608: 検討板ユーザーさん]

>>45607 匿名さん
今年モデルルームで見せてもらった表では10戸位でしたけど。転売部屋入れてってことですか？

[45609: 匿名さん]

オワ
糸冬 マン 。笑

[45610: マンション検討中さん]

>>45609 匿名さん
自分のこと?

[45611: 匿名さん]

>>45607 匿名さん
三井の浜離宮や、最近三菱の高輪物件でもやってるけど、隠し玉商法って流行ってるの？

[45612: 評判気になるさん]

隠れ在庫ってなんですか？
残り8戸じゃないの？完売が遠い。。。

[45613: 匿名さん]

ここって中国語でタバコ禁止レベルの注意書きが貼られてあるような大陸色の強いマンションなんでしょ？
そりゃ誰でも逃げ出しますわ。

[45614: 匿名さん]

歳取ったらもっと大変だよ、ここ。
返品されちゃったのかな、在庫が9戸に増えてる。

[45615: 匿名さん]

>>45611 匿名さん
野球だとOK！

[45616: 匿名さん]

パークタワー勝どきに買い替え予定です。

今ここを売るといくらくらいで売れますかね？

[45617: マンション掲示板さん]

新築が売れ残っているのに、
中古で高値で売れると思ってるの？

[45618: 匿名さん]

>>45617 マンション掲示板さん

意外ですが、北向きがまずまずのお値段で成約しているようですよ。。以前湾ナビに出てました。誰かスクリーンショット貼ってましたね。

[45619: 匿名さん]

こことプラウド亀戸なら亀戸かな？

[45620: 匿名さん]

>>45614 匿名さん
キャンセル有ったか、又は表に出てない在庫（30ー40戸？）から出してる。

[45621: 匿名さん]

三井の大規模物件で竣工売り1年は初じゃねーか？イメージ悪すぎ。

[45622: 匿名さん]

値引きしてくれたら検討ありなのですが、2割はありえないでしょうか

[45623: 匿名さん]

>>45622
言うのは自由だから試してみれば？
部屋にも拠るけど１０パー目指しつつ５パー引き出せれば御の字じゃないかな？
仮に公式に２０パー引いて集客したら数百倍率ぐらいになると思う（笑）

[45624: 匿名さん]

>>45611 匿名さん
三菱の高輪フォールはゲートウェイ駅が出来るのを待っての売り控えな感じがするけど、ここは単に見せ方だと思う。残り少ないと見せて、実際には見えない（見せない）在庫がある。

[45625: マンション検討中さん]

>>45616 匿名さん

マジレスすると
階数、方角、広さの情報がなければ何も分からないけど
まあイタズラ投稿なんだろうな、こういうのは。

[45626: 口コミ知りたいさん]

横綱パークタワー晴海。
大関パークホームズ豊洲ってとこかなあ?。
残債割れ物件の。

[45627: マンション検討中さん]

>>45626 口コミ知りたいさん
悔しそう　笑

[45628: 匿名さん]

>>45626 口コミ知りたいさん

頭金とか前提条件は別として、三井の大規模で残債割れなんて聞いたことないよ。
竣工1年で完売してない物件も聞いたことないけど。。。

[45629: マンション検討中さん]

レミコン跡地にタワマン建設の可能性の話が以前から出てましたよね。その後パークタワー勝どきが発表になりましたが、それでもレミコン跡地にタワマン建設の可能性は変わらないものでしょうか。勝どきにパークタワー発売の三井がレミコン跡地に建てることは考えにくい気もします。

[45630: マンション検討中さん]

>>45626 口コミ知りたいさん

残念ながら、ここの中古成約している物件で残債割れはないですね…

[45631: マンション検討中さん]

>>45629 マンション検討中さん
ここの売れ行きが悪いから、隣にマンション建てるのを見送るということ？

[45632: 匿名さん]

>>45629
立地的にマンション以外、用途がないんじゃないの？
百歩譲ってホテル事業とか？
周辺住民目線というか流行りを踏襲するなら、
分譲、ホテル、商業、オフィスの複合ビルが理想だけどね。

まあ取得事業者次第だけど、三井なら多少こちらに配慮した形にはなるだろうけど、
他社なら容積一杯目一杯、北西方向の抜けを最大化する為にも、
がっつり南東（こちらの北西）に寄せてくるだろうね、駐車場でも配置するんじゃない？

[45633: 匿名さん]

>>45632 匿名さん

寄せるのはこちらの北西ではなくて北東じゃない？

[45634: 名無しさん]

鉄道整備、都は多摩都市モノレールを優先しましたね

[45635: 匿名さん]

>>45634 名無しさん

多摩であっても、都民がいますからね。

[45636: 匿名さん]

お隣のティアロさんで、修繕積立金均等化の議論が始まり、近々採決を行うようですね。
住民スレによると、現在の2.5倍、㎡あたり305円くらいでしょうか。参考になります。

[45637: 匿名さん]

>>45636
上手くいくのかねぇ？
確かに今の右肩上がりも問題あるし、
一部の識者やブロガーを中心に平準化勢力が増大してる現状は理解できるけど、
例えば新車の1年間と10年落ち中古車の車両価格や維持費が同じでいいはずがないと思うんだよね。
古くなればなるほど維持費に金が掛かるのは当たり前、そういったの込みでの実勢価格な訳で・・・

特に郊外の永住型マンションならいざ知らず、、
少なからず資産性や流動性を意識した都心のマンションには不向きな気がしないでもない。

役員に平準化原理主義者がいれば無理矢理通すことも不可能ではないだろうけど、
築浅だしどこか遠い未来の他人事って考えてる人も少なくないだろうし、
投資目線の人は絶対反対だろうし、まあ注目っちゃー注目だね。

[45638: 匿名さん]

修繕積立金㎡305円は、内廊下・タワーパーキング・共有施設多い・シャトルバスありのタワマンとしては妥当な感じですね。

この金額であれば、固定資産税が軽減されている7年以内に引き上げた方が、負担感が少なくて、平和に特別決議が行われると思いますが。

中古を買う方にしても、きちんと均等化されている方が安心なのでは？

[45639: 匿名さん]

>>45637 匿名さん

修繕積立金と車に毎年かかる維持費とは位置付けが全然違います。
修繕積立金は、将来の大規模修繕や震災などの緊急の修繕に使うための貯金です。
将来のための貯金なので、早いうちから適正な額を貯めようとするのが正しいのです。

[45640: eマンションさん]

>>45639 匿名さん

モデルルーム見に行った時の住民の感じだと、将来のために値上げってのはここは無理っぽいなー。
単なる個人的な見解ですが。

[45641: マンション検討中さん]

>>45640 eマンションさん
住民の感じって何を基準にそう思われたんですかー？
わたしもその判断をつけれるようにしたいですー

[45642: 匿名さん]

>>45639
住んだ人が住んだ分、住んだ期間負担するってことでいいんじゃないの？
新築から10年目までの修繕費と、30年目から40年目の修繕費が同じでいいはずがない。
将来の為の積立っていうけど必ず自分の利益に使われるかも分からないし、
今と40年後の紙幣価値や物価が同じであるはずがない。
平準化っていうと聞こえはいいけど、景気や成長率でその価値は変わるからね。

個人的には右肩上がりを前提に5年か10年毎に必ず見直すことを規約に盛り込んだほうがいいと思う。
その増減コストは売却時には実勢価格に反映されるし永住組はトータルで払う金額は同じだし、
年金暮らしで払えない人は売って出ていけばいい話だし、心配性の人は自身で積み立てておけばいい。

上でも触れたけど、郊外型永住マンションと、
流動性の高さが資産性の一部でもある都心マンションを同列に語るべきではない。
スレチで長々とゴメンねｗ

[45643: 匿名さん]

もし、修繕積立金がお隣さん並みに引き上げられたら、今売りに出ているこのマンションの部屋ですが

71.8㎡　7180万円
管理費　2万3340円
修繕積立金　2万1890円　となります。
確かにこれでは売るのが苦しくなりますね。

[45644: 名無しさん]

>>45643 匿名さん

表面に出てくる数字だけを見て判断する人に対しては売り付け辛くなりますね。

[45645: 匿名さん]

40年後の工事費が予想出来ないのに平準化出来る訳が無い。
新築から300円取って普通預金で運用なら、将来は確実に足らず、結局値上げになると思う。

[45646: 匿名さん]

>>45642 匿名さん

住んだ分、住んだ期間負担するというのは当然のこと。で、いくら払うのかというのは各マンションの方針次第だけど、個人的には将来に向けた貯金なんだから、住んでいる期間によらず一律平準化して払うべきという考え。同じでいいと思いますよ。

むしろ、提供価値ベースで言えば築浅のほうが綺麗で提供価値が高いんだから、多く金払うべきだよ。家賃だってそうでしょ。

[45647: 匿名さん]

>40年後の工事費が予想出来ないのに平準化出来る訳が無い。
全く同意見。しかも積みたてた預金はペイオフレベルの金融危機でなくなるとか、債券だって金利上がって大きく減価するかもしれない。そしたら積み立ててないほうが勝ち。昔平準化したのにまた上げます、なんて総会大紛糾・決まるわけない。

万一、1970年代に今の東京の経済金融の状況をズバリ当てたという人がいたら、コンサルとして理事会顧問として雇って、2060年への適正なへ平準化案だしてもらって従うわ。そんな人いない。
もしそんな人がいるとしても、もしその人が2060年までにはインフレで物価5倍という試算がされたとして、そしたら、10万円/70m２まで上げるのかって話。逆に言えば、当たり障りのない経済予測だけを使って予想してるのに平準化なんて言葉でごまかそうとしている。
平準化なんて、耳にやさしい嘘でしかない。

[45648: 匿名さん]

デフレ脳の金融リテラシー無い住民は平準化で将来安泰♪
って思っちゃうんでしょうね。
平準化なんてしてもリスク運用出来ないんだから確実に修繕費は足らなくなると思う。
若いうちから頑張って40年後の工事費払って来たのにどうしてくれるの？って怒りまくっても、平準化決めた理事は責任取らない。

[45649: 匿名さん]

>>45641 マンション検討中さん

平準化でもなんでもいんですが、修繕費の値上げが簡単に合意できないマンションは経年劣化が激しいので個人的には欲しくないですね。

[45650: 匿名さん]

>>45648 匿名さん

何も考えてない典型。
平準化ってのは、将来に渡って絶対に修繕積立金単価を変えない、ということではない。時代に合わせて単価は見直していくべきもの。
そもそも、インフレ見越してるなら、平準化すら出来ないマンションなんて死亡だよね。段階値上げで爆増するんだから。

[45651: マンション掲示板さん]

>>45647 匿名さん

仮定の話を長々とされても、ねぇ。
「将来のことなんて分からない！だから今のままでいい！」って、それ何も考えも行動もしてないのと同じですね。
平準化の前提条件が仮定なら、平準化に反対するあなたの前提条件も仮定。しかし、値上げしないよりはしたほうがマシなのは明らか。

[45652: 匿名さん]

どうだろうね。将来のこと考えたら平準化したほうがいいけど、投資勢の合意を得られるか、だね。

[45653: 匿名さん]

何言ってるの?インフレ来るんなら修繕前まで値上げしないほうがマシなのが明らか。現在の負担が将来の支出を全くカバレッジしないし、マンションの積立金は運用もできないので目減りするだけ。

[45654: 匿名さん]

マンション投資はしていませんが、居住用に購入して、投資は株などをやっています。月に数万余計に取られるぐらいなら、自分で運用して一時金支払いのほうがマシです。特にインフレ時には株は上昇しますから、マンションの一時金払っても、元金はそっくり残せるぐらいにはできると思います。マンション会計的には平準化がいいのでしょうが、そればかり連呼する人は、支払う側の視点が抜け落ちていると思います。

[45655: 匿名さん]

なかなか値引に応じて貰えません。
財力がないのは承知で晴海アイランドに住みたいな。

[45656: 匿名さん]

平準化、いいじゃないですか。
築15年くらいをピボットにして
短期的にはリセール価格の下落、長期的には上昇です。
価格変動が小さくなっただけです。

平準化とは別にインフレ条項は必要でしょうね。

[45657: 匿名さん]

>>45653 匿名さん

なんでインフレ前提なの？ほんとにインフレくるの？来なかったらどうするの？

[45658: 匿名さん]

>>45657 匿名さん

晴海が300越えた時点でインフレは来てるよ。
これからも目指すのが先進国のインフレ。

[45659: 匿名さん]

デフレならそもそも部材費も人件費も下がるんだから、今の積立金支払いで賄えるはずだよね？だから平準化という名目で値上げする根拠が不明。インフレなら資産運用した方が得なのでキャッシュためておくに等しい積立金増については、マネーリテラシー高く有能な所有者ほど反対。結局、今がずっと続くという幻想の元の予測にとらわれて数十年先にそれだけ支払えばいいかどうかも不明な金額をあたかも押し付ける平準化論者は好きじゃないな。

たとえて言えば、今自分が20代の若者だとして、あなたが年金を65歳から確実にもらうには、途中から掛け金を増やすか、一時金払うか、それとも人の2倍払うかって決めるのに、最後のやり方がベスト、それ以外ありえないって言ってるのが平準化論者だよね？しかもマンション積立金はほぼキャッシュだから、運用益もないし、年金よりもインフレ目減りも激しいのに。コツコツ2倍払うって人もいるかもしれないけど、私はそんな先のことにはベットできないな。長くて10年先の予測を基にした経済行動を望むね。

[45660: 匿名さん]

平準化の話ははもういいから。知識や管理の板でやって。

[45661: 匿名さん]

維持費高そう。やっぱり、ここは永住向きではないですかね。

[45662: マンション検討中さん]

管理ツイッタラの気持ち悪さ　笑

[45663: マンション検討中さん]

モデルルーム閉鎖してから、売れなくなったような気がしますが、何故でしょうか？
のらえもんさんのコメントと逆転してるような。

[45664: 匿名さん]

>>45659 匿名さん

それ、ぜーんぶ個人としてのあなたの考え方な。マンション買った時点で運命共同体なんだから、何でもかんでも個人視点で話しちゃってるのがダメ。

例えばこのマンションは1,000戸規模だけど、みんなをあなたと同じ考え方にすることごできますか？できません。なら何が現実的かを考えましょう。

それに、「インフレかデフレか」と二極論で語ってるのも現実性に乏しい。

年金の例え話も的外れで、「人の2倍払うか？」ではなく、「将来必要な額を確保するために、一番確実性が高い、適正な額はこの金額」と管理組合の意思で決めるのが平準化。2倍とか、そういう観点ではないよ？

[45665: 通りすがりさん]

>>45659 匿名さん

「先のことは分からないだろ！」と言いながら何も考えない何もしようとしない、批判ばかりする人の典型例。こういう人、よくいるよね。

[45666: 匿名さん]

50年後、2070年なんては全くわからない。
次の大規模修繕に向けて貯めるのが現実的。

[45667: マンション掲示板さん]

なんか余裕がない人多いな。修繕費とか微々たるもんだろ。どうでも良いよ。

[45668: マンション検討中さん]

ここ買ってもない外野が修繕積立金に熱くなる必要もないが。
ここはイマジネーションランドの購入検討スレ。

[45669: 通りすがりさん]

>>45659 匿名さん

こんなこと書いて、おれってマナーリテラシー高いからおれの言うこと聞け！ってことなのかね笑

赤面しちゃう内容なわけだけど。

[45670: 通りがかりさん]

売れなくなるとネガもいなくなるんですね。

[45671: 匿名さん]

ここで70㎡位の部屋を検討される方は、管理費修繕積立金等が将来的に4.5万円くらいかかる可能性を踏まえておけばいいですかね。

[45672: 匿名さん]

>>45671 匿名さん

ここに限らず、一般的にタワマンだったらそれぐらいかもっとかかるとおもいます。

[45673: 匿名さん]

>>45672 匿名さん
シャトルバスのあるタワマンは仕方ないですね。このくらいかかります。

[45674: 匿名さん]

ここ住民板じゃないんだけど。。

[45675: 匿名さん]

>>45673 匿名さん

シャトルバスの運行費は管理費で賄われていますが、実はシャトルバスの有無は管理費の高低にあまり関係ありません。だいたい、物件価格と比例関係にあります。