パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[45371: マンション検討中さん]

鉄道最強だな

[45372: 匿名さん]

>>45370 マンション検討中さん
テクノロジーが進めばメンテコストも下がるし事故も減る。耐用年数も長くなるよね。
管理コストなんて人件費が減れば加速度的に下がっていくよ。

[45373: 匿名さん]

>>45365 名無しさん
駅近にこだわらない人でも、さすがにここは遠すぎると感じるわ。
近隣で、不便の代表みたいなマンションになってるし。

[45374: マンション検討中さん]

>>45372 匿名さん

自動運転は、だれが運転しても事故をしないという、衝突回避を目的とした安全のためだから(笑)

[45375: 匿名さん]

駅遠でも問題ないのは社用車が迎えに来たり、家事は家政婦がやるような金持ち。
しかし、そんな金持ちは広い庭のある邸宅に住みますよ。
こんな郊外団地ではない。　

[45376: 匿名さん]

>>45374 マンション検討中さん
それは認識不足だねぇw
自動運転にはいろんな目的があるんですよ。自分で調べてみるといいですよ。

[45377: マンション検討中さん]

>>45376 匿名さん

衝突安全以外に何の目的があるの？(笑)これまでに、世界の技術者が積み上げてきたのがADASで、それを進化させるのが自動運転ですよ。自働運転でもよいですけど。(笑)

[45378: 評判気になるさん]

庶民が自動運転で通勤って、東京の道路インフラ耐えられず大渋滞。
鉄道の輸送力とスピードを代替する手段にはならないかな。
それが明白だから、駅遠を敬遠して、高くても駅近買うんだよ。

[45379: 匿名さん]

>>45378 評判気になるさん

さすがに駅遠の通勤が自動運転で解決するなんて考えてる人いないでしょ。
だから駅遠が売れてないんだよ。

[45380: マンション検討中さん]

値引なし？

[45381: 匿名さん]

>>45380 マンション検討中さん
三井で値引きなんてある訳ないでしょ。

[45382: 匿名さん]

簡単には下がらなそうですよ。
売るでもなく住むでもなく、ただ持ってるだけの方が結構いらっしゃるみたい。
ここの最上階を買える方たちは、こんな所には住まないって？

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20190919/amp/k10012089351000.html?__t...

[45383: マンション検討中さん]

自動運転が安いってのも馬鹿な意見。
安けりゃ皆が殺到して渋滞になり使い物にならず結局安くはない価格に調整される。
あとは渋滞だね。キャパがあってとてもじゃないけど台数増やせない。路上で乗り降りが頻繁になればさらに渋滞。
自動運転の表面的なところに飛びついてるけど駅遠の解決になんかならない。

[45384: 匿名さん]

駅遠物件って駅が近くに出来るまで未来永劫駅遠って言われ続けるんだよね。

駅近至上のご時世では厳しいな。加えてここは生活利便施設も周りにないのも敬遠される理由かな。通年で今の様に冬の寒い季節や、夏の暑い日は見学者や成約も落ちそうだし。

[45385: 匿名さん]

夜中にひとりでアツくなってる人はなんなの？（苦笑）
駅遠がいやだったら、駅近に住めばいいじゃん。ここに何の用があるのかね？？

[45386: 匿名さん]

>>45381
普通にあるでしょｗ

ただわざわざ棟内モデルルーム造るぐらいだから、
微調整はあっても公式値引き（価格改定）はほぼ期待できない気がする。
個別対応可能か否かは交渉力と資金力と相手次第だろうね。

棟内モデルのコストや長期販売のイメージ悪化を考えると、
僅か数戸ぐらい叩き売っちゃえばいいと思うんだけど、何でやらなかったんだろ？
どちらかというと三井はやるほうのデベだと思うんだけど。

[45387: 名無しさん]

>>45386 匿名さん

他の物件では、三井グループ保有のまま賃貸に回したり数戸業販にしたりというのはあったけどね。

[45388: 匿名さん]

>>45384 匿名さん

まあ、そうは言ってもほとんど売れちゃってるわけだし、事実として分譲価格よりも高値で取引されているよね。
駅遠であっても、都心近接エリアにあるというのはやはり強み。同じ価格帯なら、ここは悪くない選択肢だったよ。

[45389: 匿名さん]

シャトルバス、休日や昼間の運行がないのは大変ですね。シャトルバスで文化堂に買い物に行く予定だった方もいるのではないでしょうか。
夜の運行も増やしてもらった方が良いのでは？管理費値上げもやむなしと思うのですが。

[45390: マンション検討中さん]

>>45389 匿名さん

住民さんですか？そう思うなら、理事会に提案すれば良いと思います。

[45391: 匿名さん]

月島駅までの果てしない遠さがよくわかる写真ですね。
普通に歩いて実質、片道20分かな。

[45392: 匿名さん]

>>45391 匿名さん
よほどコンパスが短い方でしょうか？ｗ

[45393: 匿名さん]

>>45391 匿名さん
写真だからこうして1枚に収まって見えますが、実際にこの場に立つと、遠くて毎日歩く気持ちが萎えました。
しかも実際は歩道橋まであるので思いの外時間がかかります。
朝潮大橋ルートは、夜は暗いし寒いし坂はあるで、とてもお勧め出来ません。

[45394: eマンションさん]

もうほとんど売れちゃったというのに、ネガキャン頑張ってる人はすごい負の感情を持ってるんでしょうね。ちょっと異常。

[45395: 通りがかりさん]

いつまでも不安で不安で検討スレの見回りがやめられないここの住民達の負の感情と、どっちが上ですかね

[45396: 匿名さん]

住民に別に不安はないかと思いますよ。無理やり不安があるかように煽り立てる人がいますが、いったい何が目的なんでしょうね。
他人の住むマンションに対して悪意の書き込みを繰り返す人の異常性。まるでストーカーのような無気味さを感じます。

[45397: 匿名さん]

通りがかりさんのプロファイルを整理しよう。
PT晴海を憎い（抽選10回ぐらい落ちた？）
PT勝どきの坪単価360を三井から聞いた（三井に勤め？）
自分がPT勝どき地権者を自称（不思議な～）
余裕で平均２日一回投稿、内容主に、フラグ、BTT、有明トリプル、PT晴海を買った全員失敗
云々

[45398: 匿名さん]

>>45394 eマンションさん

販売終わったどころか、これから中古で売る気満々の方が沢山いらっしゃるんですよ。そもそも不便なここに永住する気なんか、皆さんない訳でから。
だから、ネガティブな意見は冷静に見ておけばいいのに、いちいち反応せずにはいられないんですよ。

[45399: eマンションさん]

>>45397 匿名さん

2日に1回どころじゃないよ笑
他のスレでも投稿しまくってるしね。

[45400: 匿名さん]

>>45398 匿名さん

そうなんですか？
ということは、たくさんの「これから中古で売る気満々の方」とお話しされたということですか？
すごいですね笑

[45401: 匿名さん]

>>45400 匿名さん
皆さん、こんな不便な場所で永住すると思われてるんですか？笑

[45402: 匿名さん]

>>45401 匿名さん
オマエには関係ないことだよ。

[45403: 匿名さん]

数万戸単位で大量供給が控えているので、リセールは厳しいでしょうね。
価格競争になれば、値下げ猶予幅の大きいお隣のクロティアに必ず競り負けます。

売却時に残債割れが防げれば御の字ですが、それだと資金面では賃貸で住んだのと同じですから、自宅投資どころか住んだ期間イコール全くの捨て銭です。

[45404: 匿名さん]

リセールはマンション相場の先行きしだいでどうにでも変わり得るものです。未来のことは誰にも分かりませんから、ここでいくら下手な予想を言ってもただの遠吠えにすぎません。

[45405: マンション検討中さん]

パークタワー晴海のショールームだった建物、解体かと思ってましたが、そのまま内部の造作を替えるべく新たに作業しています。パークタワー勝どきのショールームになるんてしょうかね？

[45406: 匿名さん]

パークタワー勝どきのモデルルームは、勝どき５丁目に建設中ですね。
晴海フラッグのタワー棟の可能性も？？
近隣住民としては、なにか店舗になってくれる方が嬉しいですが。

[45407: 匿名さん]

>>45405
棟内モデルルームオープンの案内の際に、
モデルルーム壊す前にリフォームの展示会みたいなことやるから来てね、ってアナウンスあったよ。

[45408: 匿名さん]

>>45403 匿名さん

何度もそのようなことが言われてきていますが、これまで湾岸で数万戸と供給されてきても、その供給の多さを理由にした値崩れはありません。それは、都心近接エリアという立地の優位性に起因するものです。もちろん駅遠ではあるものの、その分安く分譲されているので、残債割れもそれほど心配する必要はないでしょう。

これから分譲される新築は、かなりの高値になりそうなことも、この物件にとってはプラスに働きますね。

[45409: 匿名さん]

今までとは供給戸数の規模が一桁くらい違いますからね。
逆に、なぜ湾岸だけが永遠に供給過多とならないと思えるのか、不思議で仕方ありません。
以下はプロの意見の一例です。



「KAAKIRO不動産投資株式会社」の西本氏は「月島の周辺はタワマンが続々建っているだけでなく、東京五輪のための選手村が中央区晴海に建設中です。これらは五輪後には分譲される予定で、そうなれば、供給過多となることは間違いありません」と指摘する。

[45410: マンション検討中さん]

>>45407 匿名さん
そうでしたか！ありがとうございます！

[45411: 匿名さん]

今までも同じような"プロ"が同じように供給過剰になると何度も言ってるんだよね。
ところが実際はその大量供給をことごとく需要が食い尽くしている。
そんなもんだよ。

[45412: 匿名さん]

>>45409 匿名さん

供給個数の規模？
4000戸なので、タワマン4-5本分ですね。それを数年にわたって分譲するわけですよね。
東側湾岸エリアにタワマン、何本建ってると思います？笑
それに、永遠に供給過多になる前にいつかは土地が無くなりますから、無限に供給されることはないことぐらい分かりますよね。

西本氏の意見は「間違いありません」と言いながら、供給過多となる根拠は示せていない、感覚でモノを言う典型ですね。

[45413: 匿名さん]

供給過多になるけど、需要はある。正直、選手村は管理費が高めなので余裕がない人でないと買えないけど、でもこの都心居住のながれは変えられない。20年後は、ほとんどの年代で正社員の共稼ぎスーパーカップルが当たり前になるから、その需要はあると思います。今の40歳以上の世帯は、専業主婦または奥様がパートが多いけど、30代はスーパーカップルだからね。そのスパーカップルは都心近くを求めるので。都心エリアは大丈夫だよ。

[45414: 匿名さん]

供給過多になると、皆さん困るんですね。

色々と御託を並べても、結局は資産価値が最重要というワケですか。

まぁここは都心とは呼べない臨海地域ですから、リセールの事はそろそろ諦めた方がいいですよ。

[45415: 匿名さん]

中央区なのに？では、港区の芝浦なら大丈夫！？あなたならどっち？

[45416: 匿名さん]

>>45414 匿名さん

ゴシップ誌のゴミ記事みたいな、意味不明のイタチの最後っ屁ですね笑
メリークリスマス！

[45417: 匿名さん]

反論できなくなったので逃げたんでしょうね。
他人のマンションに貼り付いて毎日ネガり続ける異常人格者なのでプライドも無いんでしょう。

[45418: 匿名さん]

まだ完売しないの？

[45419: マンション検討中さん]

どうでもいい議論で草生える　笑
時間の無断　笑

[45420: 匿名さん]

値引なしで8部屋だけ残して販売が進んでる
来年2月には完売だわ

[45421: 匿名さん]

>>45418 匿名さん
11月の中旬から1戸も売れてないみたい。角部屋で㎡100万でも売れ残ってる。

[45422: 匿名さん]

>>45421 匿名さん

11月中旬からお休みばかりで、あまりモデルルーム営業してないみたいですね。

[45423: 匿名さん]

良質な住宅の供給過多で最も影響を受けるのは西側だったり戸建てエリアでしょ？
東京駅や湾岸を中心に再開発が進んでるんだから10年20年は安泰だよ。
ただブームが落ち着いた時や興味が他に移った時は本格的にヤバい。
それこそタダでも処分できないリゾマンみたいなことになるかもしれない。
でも20年30年後の話、そういった可能性を想定しながら立ち回っとけば問題ない。

[45424: 名無しさん]

>>45423 匿名さん
タダでも処分出来ない時って、遷都、戦争、想定外の災害の時くらい？

[45425: 匿名さん]

ここはシャトルバスをもっと出してくれないと、高齢者が住めない。
介護をしている人ならわかると思うけど、駅遠云々ではなくて、晴海通りを渡る事が非常に苦しいです。
それこそクルマで移動するのみの場所ですね。高齢車は自転車に乗るのも危なくなるし。

[45426: 匿名さん]

今どきの高齢者は足腰が達者ですよ。ヘタな中年より元気です。
もし介護が必要なレベルになったら、それに適したところに引っ越せばいいと思います。

[45427: 匿名さん]

>>45426 匿名さん
歳を取ると簡単には引っ越せませんので、将来足が悪くなった時に引っ越す事を視野に入れての中古購入になりますね。

[45428: 匿名さん]

>>45425 匿名さん

シャトルバスはあるし、晴海ライナーはあるし、都バスもあるし、BRTも出来るし。晴海通り渡らなくてもららぽーと行けるし。

田舎じゃ、周りにもっと何もないところで生活してるお年寄りたくさんいるよね。

ここみたいなタワマンで住めないんだったら、もっと駅近に住めばいいけど予算の問題もある。かと言って郊外に買うのもねぇ、、、となる。

ここで生活できなくなったら、もう介護施設に行かなきゃダメでしょうね。

[45429: 匿名さん]

>>45421 匿名さん
まだ隠れ在庫が30ー40戸は有りますからね。

というより、焦ってもなく完売も急いでないのでしょう。

[45430: 匿名さん]

湾岸の吹き荒ぶ寒波に耐え、毎日往復40分駅までご苦労様です

[45431: 匿名さん]

>>45429 匿名さん

隠れ在庫ってどのようにわかるのですか？

[45432: 匿名さん]

老後の引っ越しは、ちゃんと見越して老後資金を貯めておけばいいだけです。
というか、そんなのここに限った話じゃないと思いますよ。

[45433: 匿名さん]

ネガさんは、冬は寒いからと理由を付けて部屋に引きこもってるんでしょうね。社会への不満を掲示板にぶつけてても先は良くなりません。目を覚まして、がんばって仕事を見つけに行きましょう。

[45434: 匿名さん]

隠れ在庫とは？

[45435: マンション検討中さん]

計上する在庫が三井全体としてないだけでなく、正社員の営業マンの行かせどころがないのだから（いま大量に晴海配属）、ゆるゆると売ると思いますよ。

[45436: マンション検討中さん]

>>45430 匿名さん

二階のエントランスから出て、サイゼリヤ横の道を抜け、空調効いたトリトン突っ切ったら、部屋からホームまで片道15分も掛かりませんが！

[45437: 匿名さん]

>>45432 匿名さん

晴海通りの向こうはやめておいた方がいいよ。

[45438: マンション検討中さん]

>>45437 匿名さん

じゃあそもそも検討対象外ですね！
こちらは検討板です。

[45439: 匿名さん]

>>45438 マンション検討中さん
そうですね、老後の心配をする方はここは対象外ですね。
晴海フラッグは、既に車線を減らして歩道を広げ、バリアフリーに配慮した町作りを目指しています。
3丁目と4丁目の間の大き過ぎる幹線道路も、晴海をよくする会が提案して車線を減らして渡りやすくするような提案がされています。
ここは高架橋があるので簡単には小さく出来ません。
ここ以外を検討したらいいんじゃないですか。

[45440: 匿名さん]

トリトンとBRTステーションの間に、歩行者デッキが計画されているので、問題ないですね。
バリアフリーでエレベーターも設置するでしょうし。

http://dorattara.blog.fc2.com/blog-entry-2234.html

[45441: 通りがかりさん]

この場所で老後暮らせないとか、そうなったらもう要介護でお世話してもらわないと暮らしていけず、施設入ったほうがいいレベルかと思います。
普通のマ
ンションに入居できるレベル（一人で出歩くことができる、身の回りの自分の世話はできる）であれば、コンビニはあるしファミレスもすぐのところだし、ららぽーとも普通に歩いて行けるので、リタイア後住むとしても何ら問題ないです。

[45442: 匿名さん]

>>45440 匿名さん
連絡デッキは、二丁目にBRTターミナルが出来でも、晴海通りを渡るのが怖いとの声が多数あるのと、ソフトタウン晴海の住民が高齢化してきている事への配慮でしょうね。
それだけ、みんながあの大きな晴海通りを渡る不便さを感じているのだと思います。

[45443: 匿名さん]

>>45442 匿名さん
先々の事を考えると、晴海三兄弟ではクロノが優位という事でしょうか。

[45444: 匿名さん]

利便性を高めるための連絡デッキは、とても良い施策ですね。

どうしても晴海通りが不便と感じる人は、他のマンションを検討すれば良いだけですね。

[45445: 匿名さん]

そもそもタワマンに永住しようとする馬鹿な人はいません。
心配ご無用。

[45446: 匿名さん]

>>45445 匿名さん
ここは高齢者が住む場所ではないんですね。
私も、お年寄りからこの土地をボロクソに言われてげんなりしました。

[45447: 匿名さん]

>>45445 匿名さん
ここはリセール大丈夫なの？

[45448: 匿名さん]

お年寄りは得てして頑迷な人がいますからね。まぁご愛嬌ということで。

[45449: 入居済みさん]

既にレミコン跡地にタワーが建ってますね。想定？

[45450: マンション検討中さん]

>>45441 通りがかりさん
リタイア後にもコンビニとかファミレスとかららぽーとありますかね、、、人が集まり続ける街づくりが大事ですね

[45451: 通りがかりさん]

>>45447 匿名さん

最近成約した未入居部屋は、どれも分譲価格を上回ってますね。

[45452: 匿名さん]

>>45451
この時期に叩き売る人もいないでしょｗ
分譲時同様に喰いつきは良くない、時間は掛かるみたいだね。
これが瞬間蒸発した物件なら欲しい人が行列するから。

[45453: マンコミュファンさん]

スーパーカップルはもっと便利な場所に住むと思う。

[45454: 匿名さん]

そうね。子供夫婦も共稼ぎで、文京区丸の内線沿線に住んでいるわ。他にも2路線使える。
家の前には24時間スーパーがある。これが一番助かるそうです。

[45455: 名無しさん]

>>45452 匿名さん

確かに。
三井の大規模で竣工売は聞いたことがないな。
先着でも売れてないし。
やはり時代は駅近なのか。。。

[45456: 匿名さん]

ここは駅遠というかもはや駅なしの部類だからね

[45457: 匿名さん]

>>45452 匿名さん
時間がかかったとしても、分譲時価格より高く売れれば十分でしょう。

[45458: 匿名さん]

もうすぐ竣工一年ですね…

[45459: 匿名さん]

>>45457 匿名さん
残念だけど、手数料や初期費用入れたら、売り出し物件全部赤字だよ。
損切りって程のマイナスじゃないけどね。
勉強代としてはこの程度で済めば安かった方じゃないかな。

[45460: 匿名さん]

>>45459 匿名さん

損しても売りたかったのかね

[45461: マンション検討中さん]

>>45459 匿名さん
売り出し物件全部とは？
計算できない人？それとも知識不足？
諸費用、仲介手数料、短期譲渡所得を40%でみてもプラスの部屋ありますね。

[45462: 名無しさん]

>>45459 匿名さん

嘘はやめようね。

[45463: 匿名さん]

>>45459 匿名さん

いや、ほぼ黒字ですよ。湾ナビの成約見てれば分かりますよね。仲介手数料も今どき3%払う人少ないですし。

[45464: 匿名さん]

必死だなw
売れ残り物件で高値取引される訳ないじゃん。
同時期に蒸発した物件は２割乗せられて店頭に並んでるよ(売れてるとは言ってない)

[45465: 検討板ユーザーさん]

売れたのは未入居の実質新築ですからね、、。
一回住んでしまえば赤字でしか売れないでしょう

[45466: 匿名さん]

だから別に高値取引されてなくても、分譲時価格より高く売れれば全く問題ないよ。

[45467: 匿名さん]

住んでから売るなら家賃・住居費が浮くわけだから、多少値が下がってもペイしますし赤字になったとしてもそれで困るようなレベルの人もいないでしょう。
ほとんどの住民は、このマンションで儲けようなどとは考えていませんよ。

[45468: 匿名さん]

>>45463 匿名さん
大体、３%払うんじゃない？

[45469: 匿名]

そうかなあ?。
儲けそこなった人。こんなはずでは、、、
と思っている人は相当いると思うのが普通かと、、、

[45470: 匿名さん]

一部の転売屋の中には、そういう人もいるかもね。