パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん　エキスパートインタビュー　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/6505/
パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/


[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[4451: 匿名さん]

牧田さんの記事によれば、思ったより安く坪330に収まる見通しとのこと。業界内部の人なので信ぴょう性あるのでは。

[4452: 検討板ユーザーさん]

>>4446 匿名さん
有料ボランティアってあるんですよ。

[4453: マンコミュファンさん]

>>4444 匿名さん
ティアロは今ほとんど動いてないよね。
要は売れてない。
有明も苦戦するでしょう。
いよいよ7期27次販売みたいなズッコケ展開になるかも

[4454: マンコミュファンさん]

>>4451 匿名さん
苦しい展開になりそう

[4455: 匿名さん]

著名ブロガーの予想出ましたね。

パークタワー晴海は苦戦

だそうです。

[4457: マンション検討中さん]

大体の有名人業界人予想も
300-330のレンジになってきましたね

[4458: 匿名さん]

>>4457 マンション検討中さん
300-310あたりで苦戦予想らしいので
実態価値としては250-270の部屋をどれくらい用意するかでしょうね

[4459: 匿名さん]

>>4458 匿名さん

たぶん、上値を抑えつつ、安い部屋も290くらいまでで、単価の差をあまりつけないだろう。250は期待不可能。

[4460: 通りがかりさん]

>>4459 匿名さん

それが妥当でしょうね。近隣中古も動いて無いしもしかして苦戦する？

とは言え湾岸が200台で帰る時代は終わりましたね。逆に250になったら不安ですよ…大手が中古相場より安く売るマンションなんて将来性が全く無い事になりますから…

[4461: 検討板ユーザーさん]

どこもかしこもアゲアゲ相場だから麻痺しちゃうけど、
長期ローン組む方は、その価値があるか冷静に判断するべき。
人口急激、若年層急激、空き家急増のなかデベロッパーは無秩序にマンション建てまくってるわけだし。
ましてや、ここ、選手村跡地も控えてますからね。

[4462: 通りがかりさん]

>>4453 マンコミュファンさん

両方苦戦するだろうけど、大型商業ある分、有明がマシかな？そもそもスミフはダラダラ売る会社だから、あまり焦ってなさそうだし。

[4463: 匿名さん]

売主が増えた。
どうした三井。
三井も自信無し？

[4464: 匿名さん]

バルクで売ってリスクヘッジしたのでしょう..公認の再販住戸って感じ?

[4466: マンション検討中さん]

さんざん待たせた挙げ句、これじゃあ…
本当に、どうした三井？ 市況なのか会社の問題なのか？
はたまた両方か？ 本当に良いマンション作ってくれたら良いですが…

[4467: マンション検討中さん]

あくまで強気の住友に対して、三井が弱気だね。相場の先行きを不安視してるのかも。

[4468: マンション検討中さん]

>>4467 マンション検討中さん

考え方だけど、戸数が多い場合、売主には強気でいてほしい。後で値下げされたらかなわないから…

ただ住友まで行くとやり過ぎかな。値下げどころか値上げするんで(笑)

[4469: 匿名さん]

>>4468 マンション検討中さん
この市況の場合、住友のやり方の方が後々値下げすることになるかもよ。
上げながら売ってたのはそういう市況だったのが大きいしね。

[4470: 匿名さん]

売り主追加と言えば聞こえは良いけど、
正確には売り主の「変更」だからなー。
ネズミ風や銀座風はまだしも三井風だけは勘弁。
頼むよ三井さん・・・

[4472: 匿名さん]

[No.4428～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[4473: 匿名さん]

>>4464 匿名さん
そっか三井は
近鉄、JX、住友にバルク売却したのね

[4474: マンション検討中さん]

リビオパークタワー晴海ローレルクラッシィオリエンタル
って書いただけなのに削除されちゃった。
おかしくない？

[4475: 評判気になるさん]

>>4474 マンション検討中さん
何度も意味分からないので、早いとこアク禁になってください。

[4476: 匿名さん]

>>4467
住不も既に弱気だよｗ
有明にしても周辺相場よりは明らかに高いけど、住不にしては常識の線
今までは予想や相場の斜め上をいく強気価格だったからねｗ

>>4468
景気停滞を意識して政権から次の矢が飛んでくる可能性もあるし、
二期以降、上にも下にも柔軟に対応してきそうな気がする

不安は尽きないけど結局最後はその物件が欲しいか？ってことなんだよね
価格最優先なら駅遠で維持費も安くないであろう単なるタワマンだけど、
オリエンタル企画に魅力を感じてるなら他にはない無二のマンションってことになる
（一応新浦安にも似たコンセプトのマンションがある）

[4477: 管理担当]

いつもご利用ありがとうございます。管理人です。

当スレッドにて、様々な書き込みを頂いており、活発な意見交換の場となる一方で、
実際には購入検討をされていないと思われる方の投稿も、少なからず見受けられます。

直接、物件についての情報ではなく、
・エリアや地域相場、周辺物件の話題のみ先行するレス
・物件を貶めることだけ、持ち上げることだけを目的としたレス
・「ポジ」「ネガ」「ステマ」を指摘するレス
などにより、実際に当物件を検討されている利用者さまのコミュニケーションの
阻害となるケースもございます。

当スレッドは、実際に購入検討されている利用者様に提供いたしております。
つきましては、今後、非検討者の皆様は、以下のスレッドをご利用頂きますよう
お願いいたします。

[非検討者用]パークタワー晴海 を語るスレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616799/

[4478: 通りがかりさん]

連休でどの位の人がくるのかな？
3日目に行ってきます。

[4479: 匿名さん]

ここを検討してますが、私は普段は車通勤ですが、それでもたまには利用するであろう晴海通りのあの古い歩道橋を渡って地下鉄の駅へ向かうのが侘しくて仕方ありません。もっと広いデッキみたいなものにならないものでしょうかねぇ。少し回り道すればいいのでしょうが。途中から狭い一方通行の道になるなど、建物自体よりも、周辺環境が気になるのです。やはり、今ひとつかな？

[4480: マンション検討中さん]

周辺を歩いてみたけどやっぱり駅から遠い。
これを受容できるかどうかだね。

[4481: マンション検討中さん]

>>4479 匿名さん

確かに立地は湾岸でも最悪レベルですよね。
駅から遠いのは許せても駅までのアプローチが悪すぎるのと買い物する場所が少ない。せめて横断歩道を作って歩道橋を渡らずに済むようななれば。

噂どおり目の前にBRTステーションと商業が出来るたら良いんですが。

[4482: マンション検討中さん]

>>4480 マンション検討中さん

あとは今後、このエリアはマンション増えますから、この駅距離で選ばれるマンションになるか？資産的には厳しいかな。ディズニーな仕様でカバーしきれますかね？

[4483: マンション検討中さん]

>>4479 匿名さん
普段車通勤なのによく調べてますね。晴海の方？
私も車通勤で駅に関しては全く気にしてません。
家族にはシャトルバスもあるし、徒歩12分って郊外では普通だし、タクシーも1キロ410円だし、都心に近いからあんまり気にならないですけどね。
wインカムでふたりとも電車通勤だと厳しいのでしょうか？ふたりで一緒に毎日タクシーでもいいと思いますけどね。

[4484: 匿名さん]

>>4482 マンション検討中さん

逆で、駅から遠い上に管理費や修繕積立金もも嵩みそうで、ダブルで厳しいです。
建物の仕様はとても良いですが、コンセプトと立地は厳しい。

[4485: マンション検討中さん]

>>4483 マンション検討中さん

郊外では普通でも…ここ郊外じゃ無いし。

[4486: 検討板ユーザーさん]

>>4485 マンション検討中さん
逆です。
都心だからもっといいじゃんってことです。
広尾とか麻布とか高級低層では普通ですよ。
そんな思考ではもっとお金稼いだら内陸の低層なんて住めませんよ？

[4487: マンション検討中さん]

わざわざ一緒にタクシーって随分、景気が良いですね。うちもダブルインカムですがそんな余裕無いです。歩くのも健康的で良いですよ♪ただ、雨の日は最悪ですね(笑)

シャトルあれば駅距離は関係ないか。
利用料は高いのかな？

ただスーパーが無いのがきついんで迷ってるんですよね。週末、アオキでまとめ買いになるとちょっと。

[4488: マンション検討中さん]

三井はいいとして、オリエンタルランドらしさってイマイチです。
日本のディズニーって、外から見えるのはハリボテですからね。
ここの噴水とかの施設は水を循環させるくらいですから維持費は気になりませんが
作りがやはりハリボテ感が拭えない。オリエンタルランドの選択が間違いなのでは？
せっかくの三井らしさが似非ディズニーで台無し。すぐに飽きそう。
駅へのアプローチば勝どきは遠いし、月島は下町な佇まい。
ここを検討する自分が情け無くもある。
それは便利な地下鉄が二本あるから、我慢できるか？どうかの境い目。
地下鉄の駅へ12分とは言え、自宅からはエレベーター入れると20分はかかる。
BRTは、目的地までは行かないので、乗り換え必須。あまり魅力は感じていない。
豊洲の方がまだマシかな？
有明は風に弱いゆりかもめとりんかい線なので、ちょっと対象外。
取り敢えず説明は聞きに行きますが。

[4489: マンション検討中さん]

麻布・広尾と比べられても…ここ住宅街じゃ無いですし。
そもそも低層とタワー違うでしょ。

建物○ 立地× は事実だよ。やはり不動産は駅近が圧倒的に人気なのは事実だし。
ただ、それでも個人的には検討の価値ありとは思ってますよ。やはり大型物件は魅力だし。

あとは値段次第。さすがに立地が悪すぎるから安値を期待ですね。うちは勝どき勤務なんで立地最悪でも問題無いんで。

[4490: 匿名さん]

三井の方もここを見てるかと思うので、
改めて言いたい。
中央区とは言え、この立地では300超えると買い気が薄れるよ。
有明のトリプルが平均330くらいなら、余裕のすみふと違い早く売るなら、できれば290以下で。
将来、供給過多で下がり始めてるのが現状の湾岸事情、
その価格帯なら私は買うよ。

[4491: 名無しさん]

>>4489 マンション検討中さん
なぜ住宅地だと駅遠良くてタワーだとダメなの？
タワーだと住民専用シャトルバスあるし、立地も眺望最高ですよ？
駅もドトールと3分しか変わらないし、こちらはプラス有楽町線付きです。

[4492: 名無しさん]

>>4488 マンション検討中さん
なんでエレベーターで降りるだけで8分？？

[4493: 検討板ユーザーさん]

>>4492 名無しさん
今もタワーの40階に住んでますが、
すぐに来る時とそうでない時もあります。
5分でマンションの出口まで行けるかは疑問です。そのくらいは見ておいた方がいいと言うことです。特に朝は高層階に3機あってもなかなか早くは降りれませんし、大型マンションは出口までそこそこ歩くのですよ。

[4494: 匿名さん]

>>4492
経験上ドアトゥとかホームまでの実測だとプラス5～10分はみたほうがいいと思う
ただこれを言い出すと競歩だと5分掛からないとかベビーカーだともっと掛かるとか、
色々訳の分からない展開になるから難しいｗ
その為の80メートル1分、敷地入口の一番近い部分って基準がある訳だしね

まあ実際歩いてみるのが一番なんだけど結構苦痛の距離だと思うよ、
遊歩道でも整備されればまた違うんだろうけどさ
もちろんユニシスまで歩く人を結構見掛けるから人に拠るんだろうけどさ

[4495: マンション掲示板さん]

>>4491 名無しさん

ドゥトゥールとはクロノからでも5分違います。ここからだと7分さかな？信号待ちに引っかかればなおさらですね。

[4496: 口コミ知りたいさん]

>>4490 匿名さん

私は坪単価350万くらいを希望します。
あまり安いと変な人も増えるので、この辺りが限界かと。

三井さんも観てると思うので改めて言いますが、安すぎても買う気が削げます。

[4497: 匿名さん]

少なくとも有明の330よりは高くても良いと思うな。
わざわざ利益削らなくても買う人は買いますよ。
350から370くらいまでがベスト。
あまり高くても買わないし、安すぎても買わない。

[4498: 匿名さん]

ちなみに普通の5階建てのマンションに住んでますが玄関まで5分から7分かかりますね。
ここは、超高層なので、それより長くなると思います。エレベーター乗ってる時間が1分以上は長いはず。

[4499: 匿名さん]

駅遠ってのはどうしようもないデメリットだけど、
そもそも駅近が必須条件の人はこの物件には興味すらない訳で・・・
徒歩10分でも20分でも日々のことだから慣れるし無料ジムみたいなもんでしょｗ
ただやっぱり貸すとか売るって時は多少覚悟というか割り切っといたほうがいい

スムログで「なるほど！」と思う記事があって、
新築時は駅近との価格差は1割だけど、中古の実勢価格だと2割差が適正っていうね
もちろん例外もあるんだろうけど、
こういった現実をしっかり受け止めた上で買う分には全く問題はないし、
建物やランドスケープは秀逸だしね

まあ何だかんだで結局値段なんだろうけど、
坪300未満なら即日完売、坪310～320ならボチボチ、坪330～なら長期戦ってのは周知だし、
後は三井がどこに寄せてくるか？ってことだけでしょ

[4500: 通りがかりさん]

>>4497 匿名さん

すごい方もいるなぁ。
高い方がいいですか！
それならもっと他かあるのでは？
こんな僻地じゃなく。