パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[43701: eマンションさん]

>>43700 マンション検討中さん

三井の管理なら、安心できそう。

[43702: 匿名さん]

>>43701 eマンションさん

管理全般は管理組合次第なんだろうけど、湾岸における植栽のノウハウはあるでしょうから、期待できそうですね。

[43703: マンション検討中さん]

>>43697 匿名さん

今週のAERAに浸水する駅171の特集あり、マンション立地を選ぶ際も参考になると思いました。月島駅は入ってませんでしたよ。

[43704: 匿名さん]

地下鉄は色んな駅と
線路の地下道で繋がっているわけですが、
月島駅には
他の浸水する駅から流れてくる水を
堰き止めるシステムでも存在するのですか？

[43705: マンコミュファンさん]

>>43704 匿名さん
それを言ったら全ての地下鉄駅がNG ですね。

[43706: eマンションさん]

>>43704 匿名さん

月島駅の構造をみたらわかりますが、大江戸線、有楽町線どちらも他の駅に比べたらあまり深くないんですよね。
地下鉄なんで水が入る可能性はもちろんありますが、他駅と勾配がある分が考慮されているのかもしれません。

[43707: マンコミュファンさん]

>>43703 マンション検討中さん

駅よりも、マンションの敷地が、液状化と水害地域ですよ

[43708: 評判気になるさん]

中央区の防災マップを見ると晴海地区は広域避難場所に指定されていますよ。

[43709: 匿名さん]

それ、他に逃げ場所がないからでしょ
内陸まで歩いていくの？

[43710: 匿名さん]

>>43709 匿名さん

違いますよ。高潮も地震マップも安全なエリアとなっています。逃げるどころか、このへんのタワマンは基本的に自宅待機でOK。

[43711: マンション検討中さん]

こんな周りになにもないところで自宅待機でOKって言われても不安ですね。内陸にあるタワマンで待機とはレベルが違う気がします。その分ご近所の絆が大事になりそうですね。

[43712: 匿名さん]

自宅待機にされた裏側も読めないんですね。
だからマトモな交通機関すらない杭長埋め立て地を平気で掴んでしまうのでは。

[43713: 匿名さん]

>>43710 匿名さん
比較的安全というだけで、実際は北側エントランスの晴海フラッグとの境界にあるコンクリートの厚い壁、あれは防潮壁です。
このマンションは安全だとは言え、隣の敷地が水浸しになる可能性があるというのは気持ちのいいものではありません。
この辺りは豊洲や有明と違い、防潮壁より低い土地なので、全ての防潮壁が岸壁側に完全に移動されるのを待ちたい所です。

[43714: 通りがかりさん]

湾岸のタワーを所有して賃貸に出していましたが、オリンピックが終わった頃から、中古の激増で、賃貸人の確保も厳しく資産性も危うくなると思い賃貸人の退去を機に売却しました。概ね1割の売却益でした。
売却資金で恵比寿のタワーに買い換えましたが、この判断は正しかったでしょうか？
不安でも有りますが、埋め立てはあくまで埋め立てですから。
やはり強固な地盤の内陸の方がより安全だとは思いますが、、、どうでしょうね。

[43715: マンコミュファンさん]

>>43711 マンション検討中さん

そりゃーね。内陸のもっと都心のタワマンの方が価格も倍はするから。
ただ、災害時に具体的に何が違うのか？と言うと、ほとんど何も変わらないと思いますよ。

[43716: 匿名さん]

>>43714 通りがかりさん

恵比寿のタワー買えるなら、最初から買っときゃよかったんじゃない？

[43717: 匿名さん]

だから、二丁目は安くで買わなきゃいけないと思うんですよね。

[43718: マンション検討中さん]

結局のところどこに住んでいても各自の備えが最終的にはものをいうんじゃないかな。あと、会社にいる時大地震きたらそこから帰れるかっていうのも考えますよね。高層マンションだとエレベーター止まっちゃうかも問題も怖いし。

[43719: 匿名さん]

隣とかもう坪200台で買えるんだし、市況ピークの今でこれだから、ここも5年後くらいには隣と同じかそれ以下かな。
あくまで理論値だけどね。

[43720: 匿名さん]

>>43714 通りがかりさん
判断は正しかったと思います。
中央区の子供人口がここ数年で激増し、待機児童数や待機児童率で東京都・23区ランキングでもワースト5に入るようになってきました。
こうなると、二馬力で働く新婚さん夫婦が賃貸で中央区に転入するのを敬遠する傾向が出てくると思います。

[43721: マンション検討中さん]

ここの北向きは特に安そうに見えて地雷
北のタワマンとお見合いになる可能性濃厚とモデルルームで散々説明されてるのに何故買う人がいるのか謎
区画上、2丁目タワマンの中でもダントツで最悪の住戸環境になる
新中古でババつかまされないよう万人に知らせるべき

[43722: マンション検討中さん]

今から恵比寿のタワー買って不動産市場崩れたらとんでもない損失出そうだけどな。
まあ持ってたのが駅遠だったなら賃貸厳しくなるのは正しいと思うけどね。

[43723: マンコミュファンさん]

>>43710 匿名さん

液状化ハザードでは黄色
水害では水色
ですよ。嘘は良くない。

[43724: 匿名さん]

>>43700 マンション検討中さん
２年後には2番手に落ちますね

[43725: 匿名さん]

>>43723 マンコミュファンさん

地震の総合危険度では非常に安全と結論は出ています。液状化しても倒壊しないってことです。そして自宅避難エリアであることも嘘ではありません。

高潮の最悪の想定の場合でも、ここは水が引くのは比較的早いです。

[43726: マンション検討中さん]

>>43719 匿名さん

ん？
ここも200台で買えたよ。もう残ってないけど。

[43727: マンさん]

>>43725 匿名さん

そりゃ倒壊はしないだろうけど、周辺がぐちゃぐちゃになると暮らせないでしょ

[43728: マンション検討中さん]

ここの1LＤＫって、あとどれくらい残ってますか？

[43729: マンション掲示板さん]

>>43727 マンさん
道路さえ使えれば暮らせる。
何しろ今でも何も無いから。

[43730: 匿名さん]

２丁目タワー周辺の植裁は、背景が防潮堤の、のり面で、視界の透り抜けが悪い。
　私には、点々と配置している様にしか、見えない。
　一瞬、土手が邪魔して、水辺の湾岸タワーなのか、疑いたくなる。
上物を見ながら防潮堤の歩道を歩くと、地面の低さをカバーする土地改良（盛土）の、大切さを、思い知らされる。
　対岸のタワーは、盛り土して、一段と地盤が高いので、広々とした水辺の視界を背景に、植栽が溶け込んで景観が映える。
　せめて地面が、HARUMI FLAG説明会場の入り口にある、防波堤位の高さに、
ならなかった理由が分からない。

[43731: 匿名さん]

>>43728 マンション検討中さん
バルクで安く買うの？

[43732: 口コミ知りたいさん]

強烈な台風きてるけど、大丈夫かな

[43733: 匿名さん]

>>43732 口コミ知りたいさん
ゼロメートル地帯にお住まいですか？
それは心配ですね。早めの避難をおすすめします。

[43734: マンション検討中さん]

>>43727 マンさん

ここが周辺ぐちゃぐちゃなんだったら、例えば港区もぐちゃぐちゃだよ。

[43735: 匿名さん]

>>43730 匿名さん
地盤高を防潮堤に合わせて嵩上げすると前面道路面との間に高低差ができ、出入りするために階段や斜路を使用する必要があります。また歩道に沿って擁壁か法面が連続することになり道路側からの景観に開放感がなくなり、今のような歩道と公開空地との一体感もなくなります。運河側からの景観のために失うものの方が大きいと思います。

[43736: 匿名さん]

隣の空き地(MRのある所)は現状で堤防に守られていないけど、マンション建てる時はどうするんでしょうね。
PTH前と同じような堤防+緑地帯の構造にして晴海通りまで延ばすと運河に沿ってかなりの幅の土地を食われるので、残りのマンション用地が狭くなり大きな建物は建てられないし、そもそも広大な堤防緑地帯用地を有償で都？区？が買う予算があるのかという問題がある。無償で寄付したらマンションの採算とれないだろうし。垂直の擁壁を設置して極力用地幅を抑えるのかな。

[43737: マンション検討中さん]

>>43736 匿名さん

始めから4棟目のマンションは小ぶりになると言われているから採算取れないことはないよ
モデルルームで聞いてみたら？

[43738: 匿名さん]

>>43737 マンション検討中さん
適当なこと言っちゃダメだよ。
理論上同規模の建物建てられるんだから。

まあモデルルーム選手村として使ってる以上、
向こう５年は現状維持だろうし、
その後即始動したとしても更に５年は塞がれることはない。
何が建つかはその時の流行りによる。

[43739: 匿名さん]

台風が来たところで浸水の心配はないけど、湾岸エリアの暴風雨は内陸より酷いですし、飛ばされたり転落には注意が必要ですね。あと、台風通過後の東京湾の悪臭にも注意。まあ不要不急の外出は避けるべきですね。

[43740: マンコミュファンさん]

台風くると昨年みたく塩害が心配ですね

[43741: マンさん]

>>43733 匿名さん

素直に意識したほうが良いと思いますが…たぶん大丈夫ですが過信はよくないですよ。

[43742: 口コミ知りたいさん]

>>43736 匿名さん
護岸工事を実施して、同じ様な堤防を延長する事が決定していると重要事項説明書に書いてありました。緑地帯の幅はわかりませんが、あまり取らないんでしょうね。

[43743: 匿名さん]

>>43741 マンさん
今日みたいな日は避難した方が良いの？

[43744: 匿名さん]

>>43743 匿名さん
素人判断より気象庁に聞きましょう！本当にやばければ東京は大使館が逃げ出します。

[43745: 匿名さん]

>>43744 匿名さん
大使館は内陸にあるだろ？誰もそんなこと聞いてない。

[43746: 匿名さん]

>>73721
西、東、北と囲まれて、残るのはイマジネーションのみ

[43747: 匿名さん]

お隣の木が倒れていますね。これだけ頻繁に倒木があると湾岸エリアの植栽は考えないといけませんね。このエリアは大型台風が来ると恐怖が増します。

[43748: マンション検討中さん]

>>43747 匿名さん

保険で全額カバーできるようですし、ある程度は諦めが必要かと思います。

[43749: 匿名さん]

>>43748 マンション検討中さん

この植栽にまで全部保険掛けていたら、ひょっとして保険料年間3,000万円位払ってるって事でしょうか？？

[43750: 名無しさん]

>>43743 匿名さん

中央区の防災マップによると、晴海地区は広域避難所になってます。

[43751: マンション検討中さん]

植栽は植えて一年内の枯れは補償ってか植え替え。
以後は管理費でってパターンが一般的。

[43752: マンション検討中さん]

>>43751 マンション検討中さん

自然災害による倒木は保証対象外です。

[43753: 匿名さん]

ここのパームツリー倒れたね。シンボルツリーはがんばった！

[43754: 匿名さん]

今回の台風は短い時間で済んだけど、市川市役所のガラスが割れているから、今後はこういう対策も必要になってくるだろうね。

[43755: 匿名さん]

ここ、リアルに終わってるなあ、、、
手出ししなくて、よかった

[43756: 匿名さん]

倒木や冠水被害エグいね。。
こういった自然災害だと保証でカバーも出来ないし維持費かかるなー。

[43757: 匿名さん]

多数の倒木、駐車場の入口破壊、駐輪場のフェンス崩壊。
台風によってイマジネーションランドじゃなく、北斗の拳の世界に生まれ変わった。

[43758: 匿名さん]

>>43757 匿名さん
パチンコのやり過ぎ。

[43759: 匿名さん]

>>43756 匿名さん

冠水ってどの辺ですか？

[43760: 匿名さん]

三井だから、たぶん倒木は無償で直してくれそうな気がする。

[43761: 匿名さん]

運河べりで、周りに風を遮るものがなく、隣のタワマンとの間にビル風も発生する。
敷地が広く壊れやすいものも多々あり。
次回の火災(風水害)保険料更新時には、かなり値上げされそうですね。

[43762: マンション検討中さん]

>>43757 匿名さん

なんじゃそりゃ笑
住民板に上がってる画像を盛り盛りで書き直しただけやん笑

[43763: 匿名さん]

>>43756 匿名さん

冠水はないし、風災で保険適用。
もうちょっと勉強しようね。

[43764: 匿名さん]

>>43760 匿名さん
保険ですって。結局、毎度・毎年こんな感じだと保健額が上がってきそう…

[43765: 匿名さん]

>>43757 匿名さん
北側はそこまでじゃないようですが、東と南側が甚大な被害だったみたい。
こりゃあ、維持するのもお金掛かるねー。
https://mobile.twitter.com/kaOrixmeyOu/status/1170859409070706688

[43766: 匿名さん]

保険利用し続けたら保険料も上がるだろうし、お金掛かるねー。デベが負担してくれたら良いのに。

https://mobile.twitter.com/kaOrixmeyOu/status/1170845717721534464

[43767: 匿名さん]

>43765

ヒェッ、、、

[43768: 匿名さん]

植栽してまた間がない上に、この巨大台風に直撃されたら、ある程度は仕方ない。
根付いてきたら、そこまで倒れないようになりますよ。

[43769: 匿名さん]

そもそも潮風の吹き荒ぶ湾岸埋め立て地に、緑を育てようなんていう発想自体が無理筋。
イマジネーションランドもそろそろ皆さん飽きてきたし、無かったことにしても良いでしょう。
どうしてもというなら、潮風に強いサボテンとか食虫植物を育てれば良いと思いますよ。

[43770: 匿名さん]

湾岸には、それこそ山ほど森ほど植栽がありますよ。育てるのは無理でも何でもない。
旧防波堤なんて森林そのものなんだけど、見たことがないんでしょうね。

[43771: 匿名さん]

>>43769 匿名さん

パークシティ豊洲のあたりを見れば、年月をかければあのぐらいの植栽には育つことが分かりますね。台風で毎年何本か折れたりはするでしょうけど、時間かければ問題ないでしょう。

[43772: 匿名さん]

>>43769 匿名さん

有明、台場、辰巳、葛西と結構緑が生い茂ってますけどね。
単純に植えてから時間が必要というだけ気がしますが、まさか皇居や新宿御苑クラスと比較されてるのでしょうか？

[43773: 匿名さん]

いづれ育つにしても、それまで結局色々とお金掛かるよねー。

[43774: 匿名さん]

ここは昨年も引き渡し前だけど、台風による倒木の被害多かったよね。

何かここだけあるのかなぁ？

[43775: 入居予定さん]

昨年の台風シーズン、ここはまだ植栽してないですよ。

[43776: 匿名さん]

>>43774 匿名さん
豊洲運河沿いに風が抜けやすい。ビル風が発生しやすい。南北の風を遮るものがないなどでしょうか。
対岸のパークシティ豊洲の植栽が問題なく育っているわけじゃありません。豊洲運河沿いの一本一本を見ると、倒壊しないように通常より高い位置から添え木がしてあり、努力の跡が見られます。

[43777: 匿名さん]

運河の水って人糞が大量に混ざってるんだっけ
植栽育てるには良さそう

[43778: 匿名さん]

>>43775 入居予定さん

https://twitter.com/tritongurashi/status/1028762673494732800?s=20
https://twitter.com/STgorira/status/1046517967112957952?s=20

[43779: マンション検討中さん]

毎年被害が出てコストかかりそうですね

[43780: 名無しさん]

近隣ではないがゴルフ場のフェンスが倒れるくらいの超大型台風で、これだけで済んだのは逆に上出来ではないでしょうか。

[43781: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]???

[43782: 匿名さん]

昨年の台風の時、ここはちょうど植え始めた直後で、多くが折れてしまいました。

今回の台風では、その時に比べて被害は少なく、やはり根付けばある程度は強くなるんだなと感じています。

[43783: 入居予定さん]

ていうか、まだ置いただけの木だということを知らずにただ叩きたい人が多くてびっくりです。

[43784: 匿名さん]

>>43775 入居予定さん
昨年は10月頃でしょうか？植栽全滅しました。
植物と水回りはここの永遠のテーマでしょうね。

https://mobile.twitter.com/STgorira/status/1046517967112957952?s=20

[43785: 匿名さん]

>>43784 匿名さん

そう！ここには植栽以上に厄介な水回り施設がある…

[43786: 匿名さん]

>>43783 入居予定さん

そうではなくて単に>43775に対するレスですよ。

[43787: 匿名さん]

水物施設や、これだけ多くの植物を植えてたら、それに掛かる維持管理費が嵩むのはそりゃ当然でしょう。何をいまさら。。

最初は新築で完成して見栄えが良くても、数年後はその維持費に頭抱えて管理費の値上げもままならず、妥協して維持する羽目になるよ。

なら一層のこと、もう少し規模や植える数を減らすなど対策した方が良い。

[43788: 匿名さん]

>>43787 匿名さん
住民以外が占有してる公開池は要らん。一番得してるのは周辺住民(特にティアロ民)

使うのは誰でも自由に可能で遊ぶだけ汚すだけ使った後は、その維持管理負担が住民のみっていうのは、いつまでも納得は出来ないでしょう。

[43789: 匿名さん]

管理費５万くらいまでなら余裕だろ

[43790: 匿名さん]

ここのマンションの損害保険料って、年間3,000万円超えてます？？もっと行く？？

[43791: 住民板ユーザーさん1]

保険で直す前提とか、管理会社が勝手に判断するとか何の権限があるのと凄い疑問なんだけど。まずは、一年アフターの保証で売主に直すように交渉するのが普通と思うけど

[43792: 匿名さん]

>>43791 住民板ユーザーさん1さん
引き渡し後の自然災害では無理。
それに住人には風災保険で直すと通知来てる。

根付いてないとかの意見見るけど、倒木の度に植え替えてたら、いつまでも根付かない。その度に保険使ってたら管理費嵩むのは明白。

[43793: 匿名さん]

>>43788
それが公開空地なんだからしゃーない、つか分かり切ってたことでしょ？
確かにデメリットでもあるけど人が集まる場所ってのはメリットでもあるからね。
大らかな気持ちで受け入れてしっかり管理できればメリットにも成り得るんだから、
ギャンギャン騒ぎなさんなってｗ
ま、組合主導で埋めるのも一つの手だけど、勿体ないし反対する住民も少なくないだろうから、
とにかく管理頑張ってちょ♪

[43794: 住民板ユーザーさん1]

>>43792 匿名さん

それ売主の言い分であって、管理組合としては、まずは一年アフターで補修交渉でしょ。組合で勝手に直したら、一年アフターも受けられなくなるんじゃないの？
保険で直すにしたって保険使うかどうかの判断は管理組合がすべきで、でしゃばって管理会社が勝手に判断することではないと思うけどねぇ。

[43795: 匿名さん]

>>43788 匿名さん

まぁ、買った人はそれを承知で買ってるからいいんじゃないの？外野がピーチクパーチク言わなくても。

[43796: 名無しさん]

嵐が色々な荒らしを連れてきてますね
あの大風のなか誰も怪我がなかったのならそれが一番です

[43797: マンコミュファンさん]

>>43792 匿名さん

毎回全部倒れるわけではないので、年月をかけて根付いていくんだと思いますよ。PC豊洲見れば分かると思いますが。

[43798: 匿名さん]

ここだけ風当たりがきついとうわけではないの？

[43799: 匿名さん]

根付く前だから仕方ないとか呑気にも程がある。
このような大量の倒木は下手すれば大怪我や命も失う危険性がある。まさにここはサバイバルランド。

[43800: 匿名さん]

トリトン向かいの植え込みは派手に折れてましたが、ここは被害が集中していました。