パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[43684: 匿名さん]

>>43683 マンション掲示板さん
環境を気に入ってる、新築がいい！って層も常に一定数はいるでしょ、
少数派か多数派の違いだけで…

[43685: マンション掲示板さん]

>>43684 匿名さん
それだと『ババ抜き』の説明にならないのでは。『ババ』とは誰もが引きたがらない忌み嫌われるものの例えで、一定数支持する人がいても『ババ』なんですかね。

[43686: 匿名さん]

>>43685 マンション掲示板さん
あ、ババ抜きとは別の人です…

ババ抜きってのは所謂空中族のことじゃないの？
サイコロ転がす予定でクロノティアロここと買ったけどこの先には進めそうにないし…
逆に良い意味でゴールとも言えるかもw

[43687: 匿名さん]

クロノは駅やトリトン、バス停に最も近く、何よりレインボーブリッジビューを遮るものがあい。さらには現時点で1割程度の売却益が、出ている。今後はわからないにしても、2丁目では、最良物件では？売却益出なければ、パークタワー買えなかったでしょ。

[43688: 通りがかりさん]

>>43676
ここ買うつもりはないんだけど千住より安いんだな。千住よりはこっちの方が良いと思うけどなあ。

[43689: 匿名さん]

千住ザ・タワーのほうが高いですが、稀少性もあって価格維持は期待できますね。晴海や湾岸エリアは似たようなタワマンが多すぎかと。北千住は都内屈指のターミナル駅で利便性が高く近場で何でも揃う。ここは逆に何も無さすぎる。だから都内最安値のタワマン。

[43690: 通りがかりさん]

>>43689 匿名さん

世間の評価はそんなもんかなあ。千住は昔は治安悪かったけど今は評価されてるのね。
確かにここは月島、勝どき、晴海で何番手になるのかって考えると中古検討者に選ばれないかもしれませんね。

[43691: 匿名さん]

ここは庭が自慢ですが、隣のクロノティアロを見ても、最初の植栽プランを維持出来ていません。
植栽の変更はこの土地の気象や環境に合わせるので、この先どうなるかは不透明と思っています。

[43692: eマンションさん]

>>43690 通りがかりさん

北千住よりはここかなぁ。
月島、勝どき、晴海の中では、駅遠なりに安いので、予算感が合う人には選ばれると思いますよ。

[43693: 匿名さん]

>>43691
元々クロノもティアロも植栽には力入れてないでしょ。
どちらかというと水と水辺の一体感のイメージだと思う、建物のカラー含めてね。

対してここは三井らしく植栽びっしりだけど、心配ならパークシティ豊洲を覗いてみればいい。
あそこは10年超だけど手掛けるのは同じ系列だと思うし、あのぐらいには仕上がるはずだよ。

[43694: 匿名さん]

植栽は、風の強い埋め立て地に特有の
塩害（海塩粒子）でやられるかもしれませんね

[43695: マンション検討中さん]

クリスマスツリー飾るらしい北の敷地の木は葉が薄くてみすぼらしいですが、大丈夫なんでしょうかね？

[43696: 匿名さん]

>>43693 匿名さん
えっ、クロノもティアロも四季を彩る植栽を売りにしてましたよ。

[43697: 匿名さん]

立地は千住ザ・タワーが上、住戸仕様はこちらが上ですね。不動産は立地が全てと考える人は前者、立地の不便さを受け入れて住まいの質を求めるなら後者ですね。
北千住のほうが高いとはいえ、それほど大きな差はないので後は個人の価値観かと。
今買うなら白金ザ・タワーがベストですが、坪単価700万円。ここが二部屋買えますね。

[43698: eマンションさん]

>>43693 匿名さん

ですね。パークシティ豊洲や、センチュリーパークタワーの植栽見てると、ここもあまり心配ないかと。

[43699: 匿名さん]

>>43698 eマンションさん
木は防風林のように密集して植えるといいですよ。お花系は、毎年植え替えになりますので、パークシティ豊洲さんは業者に頼まず、毎年子供達と住民が植え替えやってますよ。

[43700: マンション検討中さん]

管理は三井が三菱より上

豊洲ナンバー1のPCTを見れば三井の管理力が分かります

[43701: eマンションさん]

>>43700 マンション検討中さん

三井の管理なら、安心できそう。

[43702: 匿名さん]

>>43701 eマンションさん

管理全般は管理組合次第なんだろうけど、湾岸における植栽のノウハウはあるでしょうから、期待できそうですね。

[43703: マンション検討中さん]

>>43697 匿名さん

今週のAERAに浸水する駅171の特集あり、マンション立地を選ぶ際も参考になると思いました。月島駅は入ってませんでしたよ。

[43704: 匿名さん]

地下鉄は色んな駅と
線路の地下道で繋がっているわけですが、
月島駅には
他の浸水する駅から流れてくる水を
堰き止めるシステムでも存在するのですか？

[43705: マンコミュファンさん]

>>43704 匿名さん
それを言ったら全ての地下鉄駅がNG ですね。

[43706: eマンションさん]

>>43704 匿名さん

月島駅の構造をみたらわかりますが、大江戸線、有楽町線どちらも他の駅に比べたらあまり深くないんですよね。
地下鉄なんで水が入る可能性はもちろんありますが、他駅と勾配がある分が考慮されているのかもしれません。

[43707: マンコミュファンさん]

>>43703 マンション検討中さん

駅よりも、マンションの敷地が、液状化と水害地域ですよ

[43708: 評判気になるさん]

中央区の防災マップを見ると晴海地区は広域避難場所に指定されていますよ。

[43709: 匿名さん]

それ、他に逃げ場所がないからでしょ
内陸まで歩いていくの？

[43710: 匿名さん]

>>43709 匿名さん

違いますよ。高潮も地震マップも安全なエリアとなっています。逃げるどころか、このへんのタワマンは基本的に自宅待機でOK。

[43711: マンション検討中さん]

こんな周りになにもないところで自宅待機でOKって言われても不安ですね。内陸にあるタワマンで待機とはレベルが違う気がします。その分ご近所の絆が大事になりそうですね。

[43712: 匿名さん]

自宅待機にされた裏側も読めないんですね。
だからマトモな交通機関すらない杭長埋め立て地を平気で掴んでしまうのでは。

[43713: 匿名さん]

>>43710 匿名さん
比較的安全というだけで、実際は北側エントランスの晴海フラッグとの境界にあるコンクリートの厚い壁、あれは防潮壁です。
このマンションは安全だとは言え、隣の敷地が水浸しになる可能性があるというのは気持ちのいいものではありません。
この辺りは豊洲や有明と違い、防潮壁より低い土地なので、全ての防潮壁が岸壁側に完全に移動されるのを待ちたい所です。

[43714: 通りがかりさん]

湾岸のタワーを所有して賃貸に出していましたが、オリンピックが終わった頃から、中古の激増で、賃貸人の確保も厳しく資産性も危うくなると思い賃貸人の退去を機に売却しました。概ね1割の売却益でした。
売却資金で恵比寿のタワーに買い換えましたが、この判断は正しかったでしょうか？
不安でも有りますが、埋め立てはあくまで埋め立てですから。
やはり強固な地盤の内陸の方がより安全だとは思いますが、、、どうでしょうね。

[43715: マンコミュファンさん]

>>43711 マンション検討中さん

そりゃーね。内陸のもっと都心のタワマンの方が価格も倍はするから。
ただ、災害時に具体的に何が違うのか？と言うと、ほとんど何も変わらないと思いますよ。

[43716: 匿名さん]

>>43714 通りがかりさん

恵比寿のタワー買えるなら、最初から買っときゃよかったんじゃない？

[43717: 匿名さん]

だから、二丁目は安くで買わなきゃいけないと思うんですよね。

[43718: マンション検討中さん]

結局のところどこに住んでいても各自の備えが最終的にはものをいうんじゃないかな。あと、会社にいる時大地震きたらそこから帰れるかっていうのも考えますよね。高層マンションだとエレベーター止まっちゃうかも問題も怖いし。

[43719: 匿名さん]

隣とかもう坪200台で買えるんだし、市況ピークの今でこれだから、ここも5年後くらいには隣と同じかそれ以下かな。
あくまで理論値だけどね。

[43720: 匿名さん]

>>43714 通りがかりさん
判断は正しかったと思います。
中央区の子供人口がここ数年で激増し、待機児童数や待機児童率で東京都・23区ランキングでもワースト5に入るようになってきました。
こうなると、二馬力で働く新婚さん夫婦が賃貸で中央区に転入するのを敬遠する傾向が出てくると思います。

[43721: マンション検討中さん]

ここの北向きは特に安そうに見えて地雷
北のタワマンとお見合いになる可能性濃厚とモデルルームで散々説明されてるのに何故買う人がいるのか謎
区画上、2丁目タワマンの中でもダントツで最悪の住戸環境になる
新中古でババつかまされないよう万人に知らせるべき

[43722: マンション検討中さん]

今から恵比寿のタワー買って不動産市場崩れたらとんでもない損失出そうだけどな。
まあ持ってたのが駅遠だったなら賃貸厳しくなるのは正しいと思うけどね。

[43723: マンコミュファンさん]

>>43710 匿名さん

液状化ハザードでは黄色
水害では水色
ですよ。嘘は良くない。

[43724: 匿名さん]

>>43700 マンション検討中さん
２年後には2番手に落ちますね

[43725: 匿名さん]

>>43723 マンコミュファンさん

地震の総合危険度では非常に安全と結論は出ています。液状化しても倒壊しないってことです。そして自宅避難エリアであることも嘘ではありません。

高潮の最悪の想定の場合でも、ここは水が引くのは比較的早いです。

[43726: マンション検討中さん]

>>43719 匿名さん

ん？
ここも200台で買えたよ。もう残ってないけど。

[43727: マンさん]

>>43725 匿名さん

そりゃ倒壊はしないだろうけど、周辺がぐちゃぐちゃになると暮らせないでしょ

[43728: マンション検討中さん]

ここの1LＤＫって、あとどれくらい残ってますか？

[43729: マンション掲示板さん]

>>43727 マンさん
道路さえ使えれば暮らせる。
何しろ今でも何も無いから。

[43730: 匿名さん]

２丁目タワー周辺の植裁は、背景が防潮堤の、のり面で、視界の透り抜けが悪い。
　私には、点々と配置している様にしか、見えない。
　一瞬、土手が邪魔して、水辺の湾岸タワーなのか、疑いたくなる。
上物を見ながら防潮堤の歩道を歩くと、地面の低さをカバーする土地改良（盛土）の、大切さを、思い知らされる。
　対岸のタワーは、盛り土して、一段と地盤が高いので、広々とした水辺の視界を背景に、植栽が溶け込んで景観が映える。
　せめて地面が、HARUMI FLAG説明会場の入り口にある、防波堤位の高さに、
ならなかった理由が分からない。

[43731: 匿名さん]

>>43728 マンション検討中さん
バルクで安く買うの？

[43732: 口コミ知りたいさん]

強烈な台風きてるけど、大丈夫かな

[43733: 匿名さん]

>>43732 口コミ知りたいさん
ゼロメートル地帯にお住まいですか？
それは心配ですね。早めの避難をおすすめします。