パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[43651: 匿名さん]

>>43642 eマンションさん

じゃあここ真逆だしダメじゃん
というか二桁売れ残り不人気代表みたいなここを今更disるのやめLOTTE 笑

[43652: マンコミュファンさん]

はやく完売して、末長く公開空地の費用を負担してほしい。

[43653: 匿名さん]

公式サイトを見ると、まだまだ売れ残ってますね。角部屋まで残ってる。
価格が立地に見合わないんですよね。

[43654: 匿名さん]

>>43653 匿名さん

たぶん、あと20戸切ったぐらいかな？
ほとんど売れちゃってますね。

[43655: 匿名さん]

二桁売れ残りマンションに住むのはいやですね。
もう定価で買う人はいないでしょうし。

値引き価格の平均が適正価格になりますから、先に買っちゃた人はそれを目安に含み損を計算するのが良いでしょうね。

[43656: 匿名さん]

>>43655 匿名さん

目黒線の墓地横タワマンみたくバルク処理してくれた方が先行購入者には良いかもね

[43657: 周辺住民さん]

>>43655
いやなら書き込まなければいいのに。
東京に似合わない、野暮な奴だな。

[43658: 匿名さん]

初心者マークは相手にせず、スルーが良いです。

[43659: 匿名さん]

ここの中古出てますが、成約付かずに最近値下げされましたね。

やはりお隣に引っ張られてる感じでしょうか？

[43660: 匿名さん]

>>43656 匿名さん

あ、この人各スレ荒らしまわってる人か。

[43661: 匿名さん]

>>43659 匿名さん
売り出しが高過ぎただけでしょうね。

[43662: 匿名さん]

>>43659
右肩上がりの相場が終わればこんなもんでしょ。
それでも都心や希少立地はまだ根強いみたいだけど、
希少性や値頃感に乏しくて売れ残ってるようなマンションで上値を追える訳がない。

今後は市況次第というか周辺に連動するだけだね。
月島が坪500ならこの辺りは400になるだろうし、豊洲が坪200にでもなればここも坪200。
言うまでもないけど晴海自体に相場を引っ張る力も材料もない。

[43663: 匿名さん]

>>43659
お隣に引っ張られるというより、ここの新築の北や西が坪300前後なんだから、
5年落ちで坪280は適当でしょう。
ここも既に新古だし、耐えられない売り手が値を下げればお互いに下がっていく・・・

[43664: 匿名さん]

>>43662 匿名さん
ちょっと都合良すぎない？
豊洲と晴海が同じ坪単価なわけない。豊洲が200の時にここは150というのなら理解できるけど。

[43665: マンション検討中さん]

こんな急に雨が降り始めた日にあの距離歩くこと考えるとやっぱり駅近がいいと思っちゃいますね。晴れた気持ちのいい日曜日はなんてステキなマンションと思いますが…

[43666: マンション検討中さん]

台風が来た時はもっと悲惨。傘をさしても、服がびしょ濡れになる。

[43667: 匿名さん]

＞月島が坪500ならこの辺りは400になるだろうし

ｗ
ひいき目にみても、320くらいだよ
バルク寸前で必死かと思われちゃう

[43668: 匿名さん]

>>43665 マンション検討中さん

そうなんですよね、しかも途中の道がつまんないんですよね。。。朝潮橋から先は、夜は暗くて人通りも少ないし。小学校と高校と野球場ですもんね。

[43669: マンション検討中さん]

>>43668 匿名さん
あの途中の道、やっぱり夜怖いんですね。日曜日の昼間歩いてモデルルーム近くまで行きましたが誰ともすれ違いませんでした。コンビニ1件あれば安心できますよねー

[43670: 坪単価比較中さん]

貧乏人が先見の明なく評価していますね
未来を見なさいと言いたいところですが
現段階でギリギリの攻防戦ならず資産状況、社会背景が弊害なのでしょう
パークタワー晴海は骨董的な価値が見いだせるマンションと思っています。個人的な評価ですが。。。お次は勝どき東の上階
次に行きましょう

[43671: 匿名さん]

未来ないだろ
地下鉄もルート外だし
来ても20年後
すでにここは築古

[43672: 匿名さん]

>>43666 マンション検討中さん
冬は冬で寒さがキツそうだし、春は春で風強いこの辺だと花粉症の人は地獄。。涼しくなるこれからがベストでしょうか。

兎に角ここはシーズンでマトモに歩ける（歩こうと思える）季節が少なすぎだし、どこ行くのにも距離があり過ぎる。

[43673: 匿名さん]

春海橋が、この夏、晴れてる日も横風が強くて日傘がさせませんでした。
この橋は、豊洲運河と晴海運河が交わる場所で、運河がパークシティ豊洲とパークタワー晴海に挟まれている。ビル風まで発生しているんだろうか。以前より風が強くなってる気がする。奥さん達は、この橋(運河)のせいで、ららぽーとを遠く感じてしまうのではないだろうか。冬は横風がもっとすごいよ。

[43674: 匿名さん]

>>43673 匿名さん

晴海橋梁の遊歩道化で、工事費の見積もりを出しているところだと思いますが、風大丈夫かな。

[43675: 匿名さん]

>>43670 坪単価比較中さん
物件選びに失敗したくらい、あんま気にすんなよ。失敗から反省して学べばええねんから。

[43676: 匿名さん]

ここって現在販売中の23区内のタワマンの中では最安値ですよね？
それなら色々と不便だったり、住民の民度が低いのも仕方ないですよね。
来年2月まで売れ残っていれば大幅値引きでしょうが、さすがにそれまでにはきっと完売していますよね。

[43677: マンション検討中さん]

先週も完売

次は来週末に販売
順調過ぎる

[43678: 匿名さん]

>>43676 匿名さん
北西角部屋の低層階は太陽高度が高いうちに売ってしまった方が良いですよ。
もたもたしてると、ティアロレジデンスの影がしっかり部屋に入って来て暗く感じるので、買う気が失せてしまうと思います。

[43679: 匿名さん]

>>43676 匿名さん
そうなのかもしれないけど、未入居中古の部屋が値下げしても成約付かないところ見てて、正直不安かな。。

まだ駅近とか利便性が良ければ、自分が使ったり住めば良いけど、何しろ不便だとね。何より売りたい時に売れない駅遠物件は何かあった時に怖い。お隣はもっと悲惨だけど。

[43680: 匿名さん]

>>43677 マンション検討中さん
先週6部屋？流石に前回の供給から1ヵ月近く間空いてたんだから、売れなきゃまずいでしょうw

そもそも要望がある程度入った部屋出してるんだし。

[43681: 匿名さん]

ネガの継続は力なりを感じるスレですね。ネガ優勢。
ひとつ疑問なのは、立地とか駅遠とディスられてるわけですが、ではなぜクロノやティアロから引っ越してくる人がいるのでしょうね。

[43682: 匿名さん]

>>43681 匿名さん
ヒント ババ抜きの終盤

[43683: マンション掲示板さん]

>>43682 匿名さん
すみません、わからないのですが。
晴海二丁目が嫌だったら、クロノやティアロを売ってここを買わないと思うんですよね。
クロノやティアロがババとするなら、それを引かせた後にいくのはこことは正反対の立地のマンションだと思いますが、そうはなってないという…

[43684: 匿名さん]

>>43683 マンション掲示板さん
環境を気に入ってる、新築がいい！って層も常に一定数はいるでしょ、
少数派か多数派の違いだけで…

[43685: マンション掲示板さん]

>>43684 匿名さん
それだと『ババ抜き』の説明にならないのでは。『ババ』とは誰もが引きたがらない忌み嫌われるものの例えで、一定数支持する人がいても『ババ』なんですかね。

[43686: 匿名さん]

>>43685 マンション掲示板さん
あ、ババ抜きとは別の人です…

ババ抜きってのは所謂空中族のことじゃないの？
サイコロ転がす予定でクロノティアロここと買ったけどこの先には進めそうにないし…
逆に良い意味でゴールとも言えるかもw

[43687: 匿名さん]

クロノは駅やトリトン、バス停に最も近く、何よりレインボーブリッジビューを遮るものがあい。さらには現時点で1割程度の売却益が、出ている。今後はわからないにしても、2丁目では、最良物件では？売却益出なければ、パークタワー買えなかったでしょ。

[43688: 通りがかりさん]

>>43676
ここ買うつもりはないんだけど千住より安いんだな。千住よりはこっちの方が良いと思うけどなあ。

[43689: 匿名さん]

千住ザ・タワーのほうが高いですが、稀少性もあって価格維持は期待できますね。晴海や湾岸エリアは似たようなタワマンが多すぎかと。北千住は都内屈指のターミナル駅で利便性が高く近場で何でも揃う。ここは逆に何も無さすぎる。だから都内最安値のタワマン。

[43690: 通りがかりさん]

>>43689 匿名さん

世間の評価はそんなもんかなあ。千住は昔は治安悪かったけど今は評価されてるのね。
確かにここは月島、勝どき、晴海で何番手になるのかって考えると中古検討者に選ばれないかもしれませんね。

[43691: 匿名さん]

ここは庭が自慢ですが、隣のクロノティアロを見ても、最初の植栽プランを維持出来ていません。
植栽の変更はこの土地の気象や環境に合わせるので、この先どうなるかは不透明と思っています。

[43692: eマンションさん]

>>43690 通りがかりさん

北千住よりはここかなぁ。
月島、勝どき、晴海の中では、駅遠なりに安いので、予算感が合う人には選ばれると思いますよ。

[43693: 匿名さん]

>>43691
元々クロノもティアロも植栽には力入れてないでしょ。
どちらかというと水と水辺の一体感のイメージだと思う、建物のカラー含めてね。

対してここは三井らしく植栽びっしりだけど、心配ならパークシティ豊洲を覗いてみればいい。
あそこは10年超だけど手掛けるのは同じ系列だと思うし、あのぐらいには仕上がるはずだよ。

[43694: 匿名さん]

植栽は、風の強い埋め立て地に特有の
塩害（海塩粒子）でやられるかもしれませんね

[43695: マンション検討中さん]

クリスマスツリー飾るらしい北の敷地の木は葉が薄くてみすぼらしいですが、大丈夫なんでしょうかね？

[43696: 匿名さん]

>>43693 匿名さん
えっ、クロノもティアロも四季を彩る植栽を売りにしてましたよ。

[43697: 匿名さん]

立地は千住ザ・タワーが上、住戸仕様はこちらが上ですね。不動産は立地が全てと考える人は前者、立地の不便さを受け入れて住まいの質を求めるなら後者ですね。
北千住のほうが高いとはいえ、それほど大きな差はないので後は個人の価値観かと。
今買うなら白金ザ・タワーがベストですが、坪単価700万円。ここが二部屋買えますね。

[43698: eマンションさん]

>>43693 匿名さん

ですね。パークシティ豊洲や、センチュリーパークタワーの植栽見てると、ここもあまり心配ないかと。

[43699: 匿名さん]

>>43698 eマンションさん
木は防風林のように密集して植えるといいですよ。お花系は、毎年植え替えになりますので、パークシティ豊洲さんは業者に頼まず、毎年子供達と住民が植え替えやってますよ。

[43700: マンション検討中さん]

管理は三井が三菱より上

豊洲ナンバー1のPCTを見れば三井の管理力が分かります

[43701: eマンションさん]

>>43700 マンション検討中さん

三井の管理なら、安心できそう。

[43702: 匿名さん]

>>43701 eマンションさん

管理全般は管理組合次第なんだろうけど、湾岸における植栽のノウハウはあるでしょうから、期待できそうですね。

[43703: マンション検討中さん]

>>43697 匿名さん

今週のAERAに浸水する駅171の特集あり、マンション立地を選ぶ際も参考になると思いました。月島駅は入ってませんでしたよ。

[43704: 匿名さん]

地下鉄は色んな駅と
線路の地下道で繋がっているわけですが、
月島駅には
他の浸水する駅から流れてくる水を
堰き止めるシステムでも存在するのですか？

[43705: マンコミュファンさん]

>>43704 匿名さん
それを言ったら全ての地下鉄駅がNG ですね。

[43706: eマンションさん]

>>43704 匿名さん

月島駅の構造をみたらわかりますが、大江戸線、有楽町線どちらも他の駅に比べたらあまり深くないんですよね。
地下鉄なんで水が入る可能性はもちろんありますが、他駅と勾配がある分が考慮されているのかもしれません。

[43707: マンコミュファンさん]

>>43703 マンション検討中さん

駅よりも、マンションの敷地が、液状化と水害地域ですよ

[43708: 評判気になるさん]

中央区の防災マップを見ると晴海地区は広域避難場所に指定されていますよ。

[43709: 匿名さん]

それ、他に逃げ場所がないからでしょ
内陸まで歩いていくの？

[43710: 匿名さん]

>>43709 匿名さん

違いますよ。高潮も地震マップも安全なエリアとなっています。逃げるどころか、このへんのタワマンは基本的に自宅待機でOK。

[43711: マンション検討中さん]

こんな周りになにもないところで自宅待機でOKって言われても不安ですね。内陸にあるタワマンで待機とはレベルが違う気がします。その分ご近所の絆が大事になりそうですね。

[43712: 匿名さん]

自宅待機にされた裏側も読めないんですね。
だからマトモな交通機関すらない杭長埋め立て地を平気で掴んでしまうのでは。

[43713: 匿名さん]

>>43710 匿名さん
比較的安全というだけで、実際は北側エントランスの晴海フラッグとの境界にあるコンクリートの厚い壁、あれは防潮壁です。
このマンションは安全だとは言え、隣の敷地が水浸しになる可能性があるというのは気持ちのいいものではありません。
この辺りは豊洲や有明と違い、防潮壁より低い土地なので、全ての防潮壁が岸壁側に完全に移動されるのを待ちたい所です。

[43714: 通りがかりさん]

湾岸のタワーを所有して賃貸に出していましたが、オリンピックが終わった頃から、中古の激増で、賃貸人の確保も厳しく資産性も危うくなると思い賃貸人の退去を機に売却しました。概ね1割の売却益でした。
売却資金で恵比寿のタワーに買い換えましたが、この判断は正しかったでしょうか？
不安でも有りますが、埋め立てはあくまで埋め立てですから。
やはり強固な地盤の内陸の方がより安全だとは思いますが、、、どうでしょうね。

[43715: マンコミュファンさん]

>>43711 マンション検討中さん

そりゃーね。内陸のもっと都心のタワマンの方が価格も倍はするから。
ただ、災害時に具体的に何が違うのか？と言うと、ほとんど何も変わらないと思いますよ。

[43716: 匿名さん]

>>43714 通りがかりさん

恵比寿のタワー買えるなら、最初から買っときゃよかったんじゃない？

[43717: 匿名さん]

だから、二丁目は安くで買わなきゃいけないと思うんですよね。

[43718: マンション検討中さん]

結局のところどこに住んでいても各自の備えが最終的にはものをいうんじゃないかな。あと、会社にいる時大地震きたらそこから帰れるかっていうのも考えますよね。高層マンションだとエレベーター止まっちゃうかも問題も怖いし。

[43719: 匿名さん]

隣とかもう坪200台で買えるんだし、市況ピークの今でこれだから、ここも5年後くらいには隣と同じかそれ以下かな。
あくまで理論値だけどね。

[43720: 匿名さん]

>>43714 通りがかりさん
判断は正しかったと思います。
中央区の子供人口がここ数年で激増し、待機児童数や待機児童率で東京都・23区ランキングでもワースト5に入るようになってきました。
こうなると、二馬力で働く新婚さん夫婦が賃貸で中央区に転入するのを敬遠する傾向が出てくると思います。

[43721: マンション検討中さん]

ここの北向きは特に安そうに見えて地雷
北のタワマンとお見合いになる可能性濃厚とモデルルームで散々説明されてるのに何故買う人がいるのか謎
区画上、2丁目タワマンの中でもダントツで最悪の住戸環境になる
新中古でババつかまされないよう万人に知らせるべき

[43722: マンション検討中さん]

今から恵比寿のタワー買って不動産市場崩れたらとんでもない損失出そうだけどな。
まあ持ってたのが駅遠だったなら賃貸厳しくなるのは正しいと思うけどね。

[43723: マンコミュファンさん]

>>43710 匿名さん

液状化ハザードでは黄色
水害では水色
ですよ。嘘は良くない。

[43724: 匿名さん]

>>43700 マンション検討中さん
２年後には2番手に落ちますね

[43725: 匿名さん]

>>43723 マンコミュファンさん

地震の総合危険度では非常に安全と結論は出ています。液状化しても倒壊しないってことです。そして自宅避難エリアであることも嘘ではありません。

高潮の最悪の想定の場合でも、ここは水が引くのは比較的早いです。

[43726: マンション検討中さん]

>>43719 匿名さん

ん？
ここも200台で買えたよ。もう残ってないけど。

[43727: マンさん]

>>43725 匿名さん

そりゃ倒壊はしないだろうけど、周辺がぐちゃぐちゃになると暮らせないでしょ

[43728: マンション検討中さん]

ここの1LＤＫって、あとどれくらい残ってますか？

[43729: マンション掲示板さん]

>>43727 マンさん
道路さえ使えれば暮らせる。
何しろ今でも何も無いから。

[43730: 匿名さん]

２丁目タワー周辺の植裁は、背景が防潮堤の、のり面で、視界の透り抜けが悪い。
　私には、点々と配置している様にしか、見えない。
　一瞬、土手が邪魔して、水辺の湾岸タワーなのか、疑いたくなる。
上物を見ながら防潮堤の歩道を歩くと、地面の低さをカバーする土地改良（盛土）の、大切さを、思い知らされる。
　対岸のタワーは、盛り土して、一段と地盤が高いので、広々とした水辺の視界を背景に、植栽が溶け込んで景観が映える。
　せめて地面が、HARUMI FLAG説明会場の入り口にある、防波堤位の高さに、
ならなかった理由が分からない。

[43731: 匿名さん]

>>43728 マンション検討中さん
バルクで安く買うの？

[43732: 口コミ知りたいさん]

強烈な台風きてるけど、大丈夫かな

[43733: 匿名さん]

>>43732 口コミ知りたいさん
ゼロメートル地帯にお住まいですか？
それは心配ですね。早めの避難をおすすめします。

[43734: マンション検討中さん]

>>43727 マンさん

ここが周辺ぐちゃぐちゃなんだったら、例えば港区もぐちゃぐちゃだよ。

[43735: 匿名さん]

>>43730 匿名さん
地盤高を防潮堤に合わせて嵩上げすると前面道路面との間に高低差ができ、出入りするために階段や斜路を使用する必要があります。また歩道に沿って擁壁か法面が連続することになり道路側からの景観に開放感がなくなり、今のような歩道と公開空地との一体感もなくなります。運河側からの景観のために失うものの方が大きいと思います。

[43736: 匿名さん]

隣の空き地(MRのある所)は現状で堤防に守られていないけど、マンション建てる時はどうするんでしょうね。
PTH前と同じような堤防+緑地帯の構造にして晴海通りまで延ばすと運河に沿ってかなりの幅の土地を食われるので、残りのマンション用地が狭くなり大きな建物は建てられないし、そもそも広大な堤防緑地帯用地を有償で都？区？が買う予算があるのかという問題がある。無償で寄付したらマンションの採算とれないだろうし。垂直の擁壁を設置して極力用地幅を抑えるのかな。

[43737: マンション検討中さん]

>>43736 匿名さん

始めから4棟目のマンションは小ぶりになると言われているから採算取れないことはないよ
モデルルームで聞いてみたら？

[43738: 匿名さん]

>>43737 マンション検討中さん
適当なこと言っちゃダメだよ。
理論上同規模の建物建てられるんだから。

まあモデルルーム選手村として使ってる以上、
向こう５年は現状維持だろうし、
その後即始動したとしても更に５年は塞がれることはない。
何が建つかはその時の流行りによる。

[43739: 匿名さん]

台風が来たところで浸水の心配はないけど、湾岸エリアの暴風雨は内陸より酷いですし、飛ばされたり転落には注意が必要ですね。あと、台風通過後の東京湾の悪臭にも注意。まあ不要不急の外出は避けるべきですね。

[43740: マンコミュファンさん]

台風くると昨年みたく塩害が心配ですね

[43741: マンさん]

>>43733 匿名さん

素直に意識したほうが良いと思いますが…たぶん大丈夫ですが過信はよくないですよ。

[43742: 口コミ知りたいさん]

>>43736 匿名さん
護岸工事を実施して、同じ様な堤防を延長する事が決定していると重要事項説明書に書いてありました。緑地帯の幅はわかりませんが、あまり取らないんでしょうね。

[43743: 匿名さん]

>>43741 マンさん
今日みたいな日は避難した方が良いの？

[43744: 匿名さん]

>>43743 匿名さん
素人判断より気象庁に聞きましょう！本当にやばければ東京は大使館が逃げ出します。

[43745: 匿名さん]

>>43744 匿名さん
大使館は内陸にあるだろ？誰もそんなこと聞いてない。

[43746: 匿名さん]

>>73721
西、東、北と囲まれて、残るのはイマジネーションのみ

[43747: 匿名さん]

お隣の木が倒れていますね。これだけ頻繁に倒木があると湾岸エリアの植栽は考えないといけませんね。このエリアは大型台風が来ると恐怖が増します。

[43748: マンション検討中さん]

>>43747 匿名さん

保険で全額カバーできるようですし、ある程度は諦めが必要かと思います。

[43749: 匿名さん]

>>43748 マンション検討中さん

この植栽にまで全部保険掛けていたら、ひょっとして保険料年間3,000万円位払ってるって事でしょうか？？

[43750: 名無しさん]

>>43743 匿名さん

中央区の防災マップによると、晴海地区は広域避難所になってます。