パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[42701: 名無しさん]

>>42700 匿名さん
あなたが70-80歳ならそうかもしれません。
10-20年後が現在の想定です。

[42702: 匿名さん]

>>42701 名無しさん
地下鉄7年おじさん、改め、地下鉄10から20年おじさん？

[42703: 名無しさん]

>>42702 匿名さん
10-20年は確定ではなく想定ですが、4月の報道をご覧下さい。7年という情報は聞きません。

[42704: 通りがかりさん]

みなさんのお話興味深いですね。
ただ、総括すると住友の晴海のタワー、有明のタワー、大和の有明がどのルートになってもメリットが大きく、リスクも少なく、最強ということですね。

[42705: 匿名さん]

>>42698 匿名さん

ん？一度だけの話ですか？

[42706: eマンションさん]

>>42698 匿名さん

以前からずっと見ていないと7月になって増えたことなんて分からないですよね。

また、そんなにたくさん出くわすためにはしばらくは見ていないといけないと思います。

まあ結論、テキトーなこと言うのはやめましょうね笑

[42707: 匿名さん]

>>42706 eマンションさん
きちんと歩道橋を使いましょうね。
しかも小学校脇の車道を通るなんて、晴海通りから入ってくる車が、びっくりしますよ。迷惑なんでやめましょう。

[42708: eマンションさん]

>>42707 匿名さん

？？？

誰に対して言ってるんですか？
相手を間違えてますよ。

[42709: 評判気になるさん]

>>42680 検討板ユーザーさん
三丁目に三菱地所が高さ100mオファスビルを建築する。他にも開発余地が3.4丁目にはまだまだある。オフィス需要を見込んで3丁目にできることを期待したい。

[42710: 匿名さん]

二丁目は、別に便利にならなくていいんですよ。

[42711: 匿名さん]

小池はIRを誘致したいんだからそのためになんとしても鉄道をつなげるよね。
IRありきの経路だけどそのための口実としても途中駅のフラッグ難民は最適。
ってことでここら辺はずっと陸の孤島のままですね。

[42712: マンション検討中さん]

あ、シロウトの妄想話はいらないです

[42713: 通りがかりさん]

>>42712 マンション検討中さん
プラス思考！

[42714: 匿名さん]

>>42711 匿名さん
フラッグの抽選がんばってください！

[42715: マンション検討中さん]

地下鉄はしばらく進展しないことが確定している。

このしばらくってのがミソ

[42716: 名無しさん]

>42715
確かに…
何も間違ったことは言っていない。

地下鉄が通らないってことは
ある意味確定してるよねw

[42717: 匿名さん]

くだらない

[42718: eマンションさん]

地下鉄は期待されているってことでいいんじゃないの？いつ出来るかは分からないけど。

地下鉄が出来なかったところで、この物件は駅遠なりに安く売られてるわけだから、それでいいわけだし。

[42719: 匿名さん]

「いつかは実現する」も永遠に嘘にならないんだな

[42720: 匿名さん]

>>42719 匿名さん

「いつかは実現する」「実現しないかもしれない」「実現する可能性はある」「実現しない可能性もある」
全部、嘘ではないよね。

[42721: 匿名さん]

>>42716 名無しさん

「地下鉄が通らないことは確定」は嘘。通るも通らないも、何も確定していないからね。

[42722: 匿名さん]

中央区は地下鉄断念を表明せずダラダラ続けるだろうから、ゆりかもめ延伸話も遠のいたまま。残念。

[42723: 匿名さん]

>>42722 匿名さん

前進すればいいね、と期待しつつ、気長に待ちましょ

[42724: eマンションさん]

>42721
いや少なくとも数年間は
地下鉄が開通しないことは確定してるでしょ？
頭使お

[42725: マンション検討中さん]

地下鉄フラッグにできる話？

[42726: 契約済みさん]

地下鉄よりも、まずはBRTが早急に銀座、東京方面に伸びてくれる方がメリットあるんじゃないですかね？
地下鉄はできても、駅まで徒歩10分程度はかかりそうだし。

[42727: 匿名さん]

BRTは、専用レーンではない場合
進行方向を強制的に青にするから存在意義があるわけで
そんなバスを混雑している銀座や東京まで走らせたら
交通渋滞が酷くなるので無理ではないですかね。
上り下りで青信号にしたら
交差方向は長い赤信号で大渋滞になります。車だけではなく歩行者も。

[42728: 匿名さん]

クジラアイランドって出来たので？
テニスコートはどこ？

[42729: 匿名さん]

BRTって、そもそも通過する信号自体が少ないんじゃなかったっけ？

[42730: 匿名さん]

>>42729 匿名さん
銀座・東京駅方面に延伸した時の公共車両優先システム導入の是非について心配されているのでしょう。

新橋・虎ノ門までのルートは、トンネルが完成したら、信号も少ないのである程度定時制も確保出来るかと思いますが、トンネルが出来るまでは読めないですね。

9時半から10時半位にBRTや自家用車を利用する予定の方は要注意。市場の買い出しから戻る車両の時間帯と重なるので築地仮設道路が詰まります。
グーグルマップの道路状況を見てもこの時間帯は真っ赤ですね。信号制御でどの程度緩和されるか微妙な所です。

[42731: 匿名さん]

住み替えで売りに出した兄弟が売れないみたいね。

[42732: 匿名さん]

>>42731
「あの」住不が各方面で価格調整だし、幕張は一棟目から商談会だし、
選手村圧力は今後4年以上続くし、いよいよ来るべき時が来たか、って感じ？
ただ大手は余裕があるし暴落や原価割れの大幅値引きは全く期待できないだろうね。
暫くは睨み合いのチキンレースが続くんじゃない？
逆に売り急ぎの中古はチャンスだと思う。
例えば隣のタワーズなんかはここに合わせて北や西を坪300ぐらいでぶつけてきてるけど、
活況とは思えないし一次取得者ならまだまだ原価的に余裕があるし、そもそも中古だし、
1割以上指値するぐらいで丁度良い、換金を焦ってれば乗ってくるかも。

[42733: 匿名さん]

>>42732 匿名さん
パークタワー住み替えでの売りは狙いですね。でも、市況は2023頃まではこのまま続きそうなので出来るだけ早く欲しいのに待ち続けるのは得策ではないかもしれません。特に中央区は2023以降も人口が増え続けるので、買いは2040くらいかもしれません。

[42734: 匿名さん]

子供が転校せずにすむので、タワーズやドゥトゥールの2LDK・賃貸からの住替えが多いのでしょうか。タワーズ・ドゥトゥールの売却・賃貸募集数がすごいですね。
ネットに表示されている希望価格ではなかなか成立しないようで、まるで、これでは売れない価格のリストを見せられているような気分です。それはそれで参考になりますが。

[42735: 匿名さん]

勝どきと晴海は賃貸タワマンもいくつかあるし、勝ビューのUR賃貸もありますしね。

[42736: 匿名さん]

>>42734 匿名さん

ティアロとクロノは、そもそも中古なのに新築のここより高い価格で売り出してたのが異常だったよね。中古なんだから、ここよりは安くして当然。ワンチャン狙いの設定から適正価格になったということですね。

[42737: 匿名さん]

中古物件は一般的に
チャレンジで高い値段で出してみて、「それが相場なのか」と思ってくれる人の良い客をまず待ち、
買ってくれる客がいなければ下げていくのが普通でしょう。

[42738: 匿名さん]

そういうのひっくるめても明らかに売れなくなってきてるし、
住み替えで量は増えるは
フラッグもあるしでかなり厳しい。

[42739: 匿名さん]

かなり厳しい？とは
私含め、検討者からするとチャンスでしかないと思うのですが。

[42740: 匿名さん]

まぁここは値下げしても微々たる額だろうから、クロティアがとても割安になって中古でよければそっち買えばラッキーだよね。湾岸のようなプライシングの透明性が高い市場で、とても割安と感じるまで放置されるなんてことは個人的にはないと思うけど。

[42741: 通りがかりさん]

タワーズ、シータワーの中古検討したけど、勝どき東とお見合いになる北東は@300だよね。数はあるけど、どんなん建つかわからないと手がだしづらい。
眺望がきく南東は数がでてないし、@310、320くらいになるらしいし。。
そうなるとフラッグとまようんだよな。。

[42742: マンション検討中さん]

>>42732 匿名さん
フラット35での住み替えだとしても銀行は旧住居を賃貸に出すのは厳しくなってるからパークタワーとの二重ローン生活が続くより早く売りたいのが心理だと思う
だけに坪単価300万部屋は280万で指値したら年末には下げてくれるかも

[42743: マンション検討中さん]

将来フラッグやパークタワーも売却する時に豊海タワマンの販売があるため早期のリセールでは買い叩かれるね
10年近くは住んで市況が良ければそこそこな値段で売却が進むけど、悪化しつつ築10年以上のタワマンは大規模修繕前が敬遠されそうだ

[42744: マンション検討中さん]

>>42740 匿名さん

豊洲シンボルの中古は実際に焦り売りで坪単価265万以下で成約してます

[42745: 匿名さん]

>>42744
シンボルの北西低層の投げ売りは芝浦工大増築の影響が大きいね。
割り切れればかなりお得だと思う。
それでも10年住んだことを考えると一次取得なら全く損してないどころか、
家賃分丸々タダぐらいなはず、不動産怖いね・・・

[42746: 匿名さん]

>>42744 マンション検討中さん
クロノレジデンスも坪230で販売された部屋が沢山ありますから、その人たちが5年住んで坪260で売ることが出来れば、住み替え大成功ですね。

[42747: 匿名さん]

そうそう、晴海の物件は元々は坪単価200万円前後だったので、今の市況で売却できれば簡単に勝ち組になれる。逆に今の市況で新築マンションを高値掴みすると身動きが取れなくなる。

[42748: 匿名さん]

>>42747 匿名さん

今の市況で買ったとしても、高値掴みせずちゃんと選べば残債割れは避けられますよね。
そういう意味では、ここはちょうど残債割れしないぐらいにはなるだろうから、気に入った人にとっては良い選択肢。

[42749: マンション検討中さん]

>>42746 匿名さん

なるほど！
坪単価300万部屋は260万まで値切れるのね
年末に指値してクリスマスまでに回答下さい
260万年なら即契約します
だけど、ごねるなら契約しません
年越して二重路線大変だけど精神的に耐えられますか？と

[42750: 匿名さん]

>>42748
そうかなぁ？
買値撤退＆売れ残りで既に雲行き怪しいと思うけど？
三井の販売力でここまできたけど、
クロティアや周辺新築の不振も目立つようになってきたし高値掴みの危険性も・・・
気に入ったとしても（一目惚れする要素は盛り沢山）ちょっと深呼吸して、
売れ残りに指値喰らわすぐらいが冷静な判断じゃない？
駅遠を定価で無理して買うこともないと思う。