パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[42651: 匿名さん]

幕張は特別商談会開催中

[42652: 匿名さん]

晴海フラッグ見学してからこっちに決まった方が多いって営業から聞いたよ

[42653: 匿名さん]

確かに賃貸の時は駅徒歩から条件決めてたな。一回徒歩10分の物件借りたが、やはり通勤が億劫で一年で引っ越した（静かとか良いところもある）。一般的な賃借人の立場で言えば必要以上に綺麗、豪華なことで賃料上がるのはあまり歓迎しないし、逆に歓迎する人はすぐに飽きて越してしまう可能性が高いよね。

[42657: 匿名さん]

[No.42654～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[42658: 匿名さん]

>>42645 eマンションさん

まあ、そうなんでしょうね。
ネガさんたちの怨念にも似た執着心はそういうところから来ているのでしょう。

[42659: eマンションさん]

>>42649 匿名さん

？？？
どこの物件の話してんの？レス間違えてない？

[42660: マンション検討中さん]

>>42652 匿名さん
セールストーク真にうけんなよ

[42661: eマンションさん]

>>42652 匿名さん

マンションマニアさんのブログにもそう書いてましたね。フラッグが思ったより安くなかったからね。

[42662: 匿名さん]

>>42653 匿名さん

一人暮らし、DINKSならそうかもね。
ファミリーになると、また価値観は違ってくるからねぇ。飽きたら引っ越すってわけにもいかないし。

[42663: マンション検討中さん]

>>42651 匿名さん

幕張もあんな立地だけどそれなりに売れてるのはなんでなんですかね。

[42664: eマンションさん]

>>41758 匿名さん
地図から見ると、全てのルートは晴海三丁目集合！

[42665: 匿名さん]

>>42664 eマンションさん

地下鉄の駅も三丁目にできるだろうね。

[42666: 検討板ユーザーさん]

黎明橋から三丁目交差点まで駅があって、二丁目BRTターミナルまで地下通路でつなげて欲しい

[42667: マンション検討中さん]

>>42665 匿名さん
晴海フラッグにできるというお話はご存知ない？

[42668: 名無しさん]

>>42667 マンション検討中さん
それは何も根拠がなく、ルートとしても難しい話です。中央区ルートをご参照ください。

[42669: マンション検討中さん]

>>42668 名無しさん
残念ながら実際に主導するのは東京都なので。

[42670: 名無しさん]

>>42669 マンション検討中さん
東京都であっても、選手村はルートとして難しいです。中央区がその検証をしています。また、選手村に駅というのはどこからも聞きませんよ。

[42671: 匿名さん]

万が一地下鉄ができても駅は順当にトリトン辺りでしょ。勝どきと繋げるなら三丁目とは逆方向。

[42672: 匿名さん]

>>42670 名無しさん
選手村で難しいなんて検証どこに存在するの?

[42673: 匿名さん]

>>42669 マンション検討中さん

残念ながら、東京都は中央区に検討してもらうというスタンスですので。
中央区の案として、選手村を通る案はありませんので。

[42674: マンション掲示板さん]

仮に駅ができても徒歩8分以上は確実で近くもないし、銀座ならバスかタクシーの方が早い
5分くらい多く歩いて月島か勝どき駅使うか、BRTの方が便利なのでここの住民にはほとんど関係ない話
資産価値にも影響なしでしょう

[42675: 匿名さん]

>>42674 マンション掲示板さん

表示上、12分と8分じゃ、資産価値はかなり違いますよ。しかも橋を渡る必要もなくなるわけですからね。

[42676: 名無しさん]

>>42672 匿名さん
中央区の資料見てください。環2はBRTと重なるため検討対象外です。
あとオフィスがないので採算とれません。

[42677: マンション検討中さん]

>>42673 匿名さん
そのスタンスは検証できないでしょう？
そもそも作るか未定、その時のルートや駅も未定なんだよね。

[42678: マンション掲示板さん]

>>42675 匿名さん

投資でここを買ってしまった残念な人はさておき、徒歩8分以上で銀座に行く路線ができたところで住民の実益はほぼゼロだと思います
シャトルバスの存続の是非にも関わるし、選手村の住民でBRTが混雑する方が困るので選手村の方に駅ができた方が良いかもしれませんよ？

[42679: 匿名さん]

>>42676 名無しさん
えっ、やっぱりその程度の話ｗ
全然根拠になってないし環二でもないし。

[42680: 検討板ユーザーさん]

東京都が地下鉄をひくとしたら、築地再開発とIRを結ぶことになると思いますが、その途中駅として都有地を利用した晴海フラッグを優先されるのは当然では。
晴海フラッグだと住民しか利用しないというけれど途中駅ならそんなもん。トリトンは今でも何とかなってるし、配慮が必要なテナントもいない。

[42681: 名無しさん]

>>42679 匿名さん
環2でないなら選手村内ですか？それはありえません。選手村の地下構造と重なります。そしてBRTと重なるのはその程度の話ではありません。どうやら何も知識のない方のようですが、一度公開資料をきちんと見てみてはいかがでしょうか。そして選手村に駅という公開資料は一切ない以上、検討対象にあがっていないということです。

[42682: 名無しさん]

>>42678 マンション掲示板さん
選手村と晴海二丁目はBRTルートが異なります。
勿論構想段階ですが、銀座から新東京、TXとつなげる話と、羽田までつながる話の2つがあり、それによって大きな実益となるでしょう。

[42683: 匿名さん]

>>42680 検討板ユーザーさん
築地も晴海通り沿いが駅の想定エリアだから、そこから急カーブして選手村は論外

[42684: 匿名さん]

>>42678 マンション掲示板さん

仮に徒歩8分に地下鉄駅が出来たら、住民の実益は、資産価値の向上によりかなりのものがあるでしょうね。シャトルバスはそうなったときに続けるかどうか決めれば良いわけですき。

選手村に地下鉄駅を作った場合、住民の需要しかないので収支が悪化します。

[42685: 検討板ユーザーさん]

>>42684 匿名さん
必死やんw

[42686: 匿名さん]

小学校の前の交差点、歩道橋を渡らずに晴海通りの車道を横断する方が複数いらっしゃいますね。
晴海三丁目方向から小学校角を朝潮橋方向に左折する車は常時青信号扱いで止まらないんですよ。
本当に危険。青信号の時間も車両しか想定していないから短いんです。

交通ルールを守りましょうよ。
歩道橋がある事を承知でここを買ったんですよね？どうしてあんなに道路を渡る人がいるんだろう。
あそこの交差点は危ないから歩道橋が出来たんですよ。

[42687: 匿名さん]

臨海地下鉄目線になるとクロティアの方が近くなるのですが資産価値どうでしょうか。
また読売の勝どき晴海案だとドゥトゥールの辺りでここだけ徒歩10分から外れるかもしれません。

[42688: マンション検討中さん]

残念ながら地下鉄は
これ以上進展しないことが確定してるのでやめといたほうが良いよ？
もっと建設的な話題にしたほうが

[42689: 匿名さん]

>>42686 匿名さん

よく分からないけど、なんでそれをここの購入者さんに呼びかけてるんですかね？

[42690: 匿名さん]

>>42689 匿名さん

購入車の方もここをよくご覧になっているようなので、投稿させていただきました。
もちろんここの購入者と決めつける気はありませんが、7月に入ってからこういう方が増えました。しかも夜間です。
お心あたりのある方、ルールを守りましょう。面倒でも歩道橋を渡っている方たちがいらっしゃいますよ。

[42691: 匿名さん]

>>42690

失礼、購入車→購入者に訂正します。

[42692: 匿名さん]

>>42690 匿名さん

夜間にずっとあそこを見張ってらっしゃるのですか？

[42693: 名無しさん]

>>42688 マンション検討中さん
進展しないことが確定はどこ情報ですか？
事実に基づかない話を先程から流し続けるのはやめてください。最近の公開情報すら知らないのですね。

[42694: 匿名さん]

>>42693 名無しさん
フラッグにくるみたいだね？

[42695: eマンションさん]

>>42690 匿名さん

夜間に、歩道橋のところを、常に観察されているんですね。すごいですね。「7月に入ってから」ということは、これまでもずっと観察されていたと。恐れ入ります。

[42696: 検討板ユーザーさん]

フラッグ駅のデマは、元々の発信源はブリ4に駅とかいうのでマンコミュ。それを受けてフラッグスレが妄想で進んでいつの間にかフラッグ駅。というのが経緯。
フラッグ検討者さんご出張お疲れ様でした。

[42697: マンション掲示板さん]

>>42682 名無しさん

結局は構想段階、希望的観測
銀座より先は更に後になるから実益なんか恐ろしく先の話じゃないか
銀座より先はないというオチの可能性の方が高そう

[42698: 匿名さん]

>>42695 eマンションさん

いいえ、見張る必要ないですよ。
晴海通りを通っていたら、複数出くわしましたから。

[42699: 名無しさん]

>>42697 マンション掲示板さん
銀座止まりでは単体になり費用便益比がよくないので、TX連携が前提です。それにより事業性が確保されます。

[42700: 匿名さん]

>>42699 名無しさん
我々の死後のお話になりそう

[42701: 名無しさん]

>>42700 匿名さん
あなたが70-80歳ならそうかもしれません。
10-20年後が現在の想定です。

[42702: 匿名さん]

>>42701 名無しさん
地下鉄7年おじさん、改め、地下鉄10から20年おじさん？

[42703: 名無しさん]

>>42702 匿名さん
10-20年は確定ではなく想定ですが、4月の報道をご覧下さい。7年という情報は聞きません。

[42704: 通りがかりさん]

みなさんのお話興味深いですね。
ただ、総括すると住友の晴海のタワー、有明のタワー、大和の有明がどのルートになってもメリットが大きく、リスクも少なく、最強ということですね。

[42705: 匿名さん]

>>42698 匿名さん

ん？一度だけの話ですか？

[42706: eマンションさん]

>>42698 匿名さん

以前からずっと見ていないと7月になって増えたことなんて分からないですよね。

また、そんなにたくさん出くわすためにはしばらくは見ていないといけないと思います。

まあ結論、テキトーなこと言うのはやめましょうね笑

[42707: 匿名さん]

>>42706 eマンションさん
きちんと歩道橋を使いましょうね。
しかも小学校脇の車道を通るなんて、晴海通りから入ってくる車が、びっくりしますよ。迷惑なんでやめましょう。

[42708: eマンションさん]

>>42707 匿名さん

？？？

誰に対して言ってるんですか？
相手を間違えてますよ。

[42709: 評判気になるさん]

>>42680 検討板ユーザーさん
三丁目に三菱地所が高さ100mオファスビルを建築する。他にも開発余地が3.4丁目にはまだまだある。オフィス需要を見込んで3丁目にできることを期待したい。

[42710: 匿名さん]

二丁目は、別に便利にならなくていいんですよ。

[42711: 匿名さん]

小池はIRを誘致したいんだからそのためになんとしても鉄道をつなげるよね。
IRありきの経路だけどそのための口実としても途中駅のフラッグ難民は最適。
ってことでここら辺はずっと陸の孤島のままですね。

[42712: マンション検討中さん]

あ、シロウトの妄想話はいらないです

[42713: 通りがかりさん]

>>42712 マンション検討中さん
プラス思考！

[42714: 匿名さん]

>>42711 匿名さん
フラッグの抽選がんばってください！

[42715: マンション検討中さん]

地下鉄はしばらく進展しないことが確定している。

このしばらくってのがミソ

[42716: 名無しさん]

>42715
確かに…
何も間違ったことは言っていない。

地下鉄が通らないってことは
ある意味確定してるよねw

[42717: 匿名さん]

くだらない

[42718: eマンションさん]

地下鉄は期待されているってことでいいんじゃないの？いつ出来るかは分からないけど。

地下鉄が出来なかったところで、この物件は駅遠なりに安く売られてるわけだから、それでいいわけだし。

[42719: 匿名さん]

「いつかは実現する」も永遠に嘘にならないんだな

[42720: 匿名さん]

>>42719 匿名さん

「いつかは実現する」「実現しないかもしれない」「実現する可能性はある」「実現しない可能性もある」
全部、嘘ではないよね。

[42721: 匿名さん]

>>42716 名無しさん

「地下鉄が通らないことは確定」は嘘。通るも通らないも、何も確定していないからね。

[42722: 匿名さん]

中央区は地下鉄断念を表明せずダラダラ続けるだろうから、ゆりかもめ延伸話も遠のいたまま。残念。

[42723: 匿名さん]

>>42722 匿名さん

前進すればいいね、と期待しつつ、気長に待ちましょ

[42724: eマンションさん]

>42721
いや少なくとも数年間は
地下鉄が開通しないことは確定してるでしょ？
頭使お

[42725: マンション検討中さん]

地下鉄フラッグにできる話？

[42726: 契約済みさん]

地下鉄よりも、まずはBRTが早急に銀座、東京方面に伸びてくれる方がメリットあるんじゃないですかね？
地下鉄はできても、駅まで徒歩10分程度はかかりそうだし。

[42727: 匿名さん]

BRTは、専用レーンではない場合
進行方向を強制的に青にするから存在意義があるわけで
そんなバスを混雑している銀座や東京まで走らせたら
交通渋滞が酷くなるので無理ではないですかね。
上り下りで青信号にしたら
交差方向は長い赤信号で大渋滞になります。車だけではなく歩行者も。

[42728: 匿名さん]

クジラアイランドって出来たので？
テニスコートはどこ？

[42729: 匿名さん]

BRTって、そもそも通過する信号自体が少ないんじゃなかったっけ？

[42730: 匿名さん]

>>42729 匿名さん
銀座・東京駅方面に延伸した時の公共車両優先システム導入の是非について心配されているのでしょう。

新橋・虎ノ門までのルートは、トンネルが完成したら、信号も少ないのである程度定時制も確保出来るかと思いますが、トンネルが出来るまでは読めないですね。

9時半から10時半位にBRTや自家用車を利用する予定の方は要注意。市場の買い出しから戻る車両の時間帯と重なるので築地仮設道路が詰まります。
グーグルマップの道路状況を見てもこの時間帯は真っ赤ですね。信号制御でどの程度緩和されるか微妙な所です。

[42731: 匿名さん]

住み替えで売りに出した兄弟が売れないみたいね。

[42732: 匿名さん]

>>42731
「あの」住不が各方面で価格調整だし、幕張は一棟目から商談会だし、
選手村圧力は今後4年以上続くし、いよいよ来るべき時が来たか、って感じ？
ただ大手は余裕があるし暴落や原価割れの大幅値引きは全く期待できないだろうね。
暫くは睨み合いのチキンレースが続くんじゃない？
逆に売り急ぎの中古はチャンスだと思う。
例えば隣のタワーズなんかはここに合わせて北や西を坪300ぐらいでぶつけてきてるけど、
活況とは思えないし一次取得者ならまだまだ原価的に余裕があるし、そもそも中古だし、
1割以上指値するぐらいで丁度良い、換金を焦ってれば乗ってくるかも。

[42733: 匿名さん]

>>42732 匿名さん
パークタワー住み替えでの売りは狙いですね。でも、市況は2023頃まではこのまま続きそうなので出来るだけ早く欲しいのに待ち続けるのは得策ではないかもしれません。特に中央区は2023以降も人口が増え続けるので、買いは2040くらいかもしれません。

[42734: 匿名さん]

子供が転校せずにすむので、タワーズやドゥトゥールの2LDK・賃貸からの住替えが多いのでしょうか。タワーズ・ドゥトゥールの売却・賃貸募集数がすごいですね。
ネットに表示されている希望価格ではなかなか成立しないようで、まるで、これでは売れない価格のリストを見せられているような気分です。それはそれで参考になりますが。

[42735: 匿名さん]

勝どきと晴海は賃貸タワマンもいくつかあるし、勝ビューのUR賃貸もありますしね。

[42736: 匿名さん]

>>42734 匿名さん

ティアロとクロノは、そもそも中古なのに新築のここより高い価格で売り出してたのが異常だったよね。中古なんだから、ここよりは安くして当然。ワンチャン狙いの設定から適正価格になったということですね。

[42737: 匿名さん]

中古物件は一般的に
チャレンジで高い値段で出してみて、「それが相場なのか」と思ってくれる人の良い客をまず待ち、
買ってくれる客がいなければ下げていくのが普通でしょう。

[42738: 匿名さん]

そういうのひっくるめても明らかに売れなくなってきてるし、
住み替えで量は増えるは
フラッグもあるしでかなり厳しい。

[42739: 匿名さん]

かなり厳しい？とは
私含め、検討者からするとチャンスでしかないと思うのですが。

[42740: 匿名さん]

まぁここは値下げしても微々たる額だろうから、クロティアがとても割安になって中古でよければそっち買えばラッキーだよね。湾岸のようなプライシングの透明性が高い市場で、とても割安と感じるまで放置されるなんてことは個人的にはないと思うけど。

[42741: 通りがかりさん]

タワーズ、シータワーの中古検討したけど、勝どき東とお見合いになる北東は@300だよね。数はあるけど、どんなん建つかわからないと手がだしづらい。
眺望がきく南東は数がでてないし、@310、320くらいになるらしいし。。
そうなるとフラッグとまようんだよな。。

[42742: マンション検討中さん]

>>42732 匿名さん
フラット35での住み替えだとしても銀行は旧住居を賃貸に出すのは厳しくなってるからパークタワーとの二重ローン生活が続くより早く売りたいのが心理だと思う
だけに坪単価300万部屋は280万で指値したら年末には下げてくれるかも

[42743: マンション検討中さん]

将来フラッグやパークタワーも売却する時に豊海タワマンの販売があるため早期のリセールでは買い叩かれるね
10年近くは住んで市況が良ければそこそこな値段で売却が進むけど、悪化しつつ築10年以上のタワマンは大規模修繕前が敬遠されそうだ

[42744: マンション検討中さん]

>>42740 匿名さん

豊洲シンボルの中古は実際に焦り売りで坪単価265万以下で成約してます

[42745: 匿名さん]

>>42744
シンボルの北西低層の投げ売りは芝浦工大増築の影響が大きいね。
割り切れればかなりお得だと思う。
それでも10年住んだことを考えると一次取得なら全く損してないどころか、
家賃分丸々タダぐらいなはず、不動産怖いね・・・

[42746: 匿名さん]

>>42744 マンション検討中さん
クロノレジデンスも坪230で販売された部屋が沢山ありますから、その人たちが5年住んで坪260で売ることが出来れば、住み替え大成功ですね。

[42747: 匿名さん]

そうそう、晴海の物件は元々は坪単価200万円前後だったので、今の市況で売却できれば簡単に勝ち組になれる。逆に今の市況で新築マンションを高値掴みすると身動きが取れなくなる。

[42748: 匿名さん]

>>42747 匿名さん

今の市況で買ったとしても、高値掴みせずちゃんと選べば残債割れは避けられますよね。
そういう意味では、ここはちょうど残債割れしないぐらいにはなるだろうから、気に入った人にとっては良い選択肢。

[42749: マンション検討中さん]

>>42746 匿名さん

なるほど！
坪単価300万部屋は260万まで値切れるのね
年末に指値してクリスマスまでに回答下さい
260万年なら即契約します
だけど、ごねるなら契約しません
年越して二重路線大変だけど精神的に耐えられますか？と

[42750: 匿名さん]

>>42748
そうかなぁ？
買値撤退＆売れ残りで既に雲行き怪しいと思うけど？
三井の販売力でここまできたけど、
クロティアや周辺新築の不振も目立つようになってきたし高値掴みの危険性も・・・
気に入ったとしても（一目惚れする要素は盛り沢山）ちょっと深呼吸して、
売れ残りに指値喰らわすぐらいが冷静な判断じゃない？
駅遠を定価で無理して買うこともないと思う。