パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[42601: マンション検討中さん]

>>42587
平均坪単価のつもりでした。340→300で10%以上下がる可能性も結構あるかなあと。

[42602: 匿名さん]

持ち出し金を払う余力のある人だけが晴海フラッグに住み替えできそうですね。

[42603: マンション検討中さん]

>>42601 マンション検討中さん
新築プレミアムの剥落だけでそのくらい下がるかと

[42604: マンション検討中さん]

>>42603
そうすると晴海フラッグ新築平均坪単価300と比較してもうちょっと下ですかねえ。
4年後平均坪単価340→280くらい？
結構きついなあ。

[42605: 匿名さん]

>>42593 匿名さん

「気」ですか。
スピリチュアルですね。

[42606: 匿名さん]

>>42604 マンション検討中さん

いくらでも想像はできますが、
事実としては、ほぼ同じ条件であるクロノレジデンスは築6年で坪300は普通に超えてますね。

[42607: マンション検討中さん]

>>42606
ありがとうございます。
4年後晴海フラッグと競合すると下がらざるを得ないかなあという予想です。晴海フラッグ完売で未入居物件が1割上昇なんてことになれば別ですが。

[42608: 通りがかりさん]

湾岸駅遠物件は、定期借家で賃貸契約しても1年そこそこで転出する賃貸人が多いし、次が決まる迄の期間が異常に長い。
高層、眺望有りの部屋でこれだから、賃貸に出すならやはり、目黒や恵比寿の内陸物件だろうね。

[42609: 匿名さん]

>>42608 通りがかりさん
ここで賃貸は大変ですよ。
クロノティアロと客を取り合うし、駅徒歩3分の月島二丁目は次々と賃貸アパートが建ってますし、NTTは１丁目タワマンで70件周辺相場無視の激安価格で賃貸経営してますし。

[42610: 匿名さん]

皆さんご存知の通り、資産価値を担保する唯一のものは賃料です。
それなのにここの賃料はそんなに悲惨な状況なのですか。
やはり晴海フラッグに住み替える為には、こちらを賃貸で回すという道は断たれましたね。

[42611: 匿名さん]

>>42607 マンション検討中さん

このエリアの需要が減退すれば競合して下がることも考えられますが、湾岸エリア全体の需要は、都市の都心集中が進む過程では減退することは考えにくいと言えます。その証左として、あれだけ駅から遠い晴海フラッグにも人気が集まるわけです。

ですから、少なくとも市況以上には下がらないと考えます。

[42612: 匿名さん]

>>42610 匿名さん
最初から賃貸で回せる物件なら分譲するわけない。

[42613: eマンションさん]

>>42608 通りがかりさん

次が決まりにくいのって、売却も賃貸も相場より高すぎる物件だよ。経験上、ちゃーんと相場通りに無理ない賃料で出せば決まる期間が長いなんてことはなく、普通に決まる。

一年そこそこで出て行く賃借人が多いというのもあまりそういう印象ないけどね。そういうデータあるんだっけ？

[42614: eマンションさん]

>>42609 匿名さん

ビュータワーでしょ？
あそこは行けばわかるけど、そりゃ賃料取れないわって分かるよ。ちょっと古臭すぎるかな。

クロノティアロより駅から近いのに賃料は取れない理由はあるね。

[42615: マンション検討中さん]

>>42611
ありがとうございます。
晴海エリアの需要増でこのマンションも資産価値が維持されるということですね。

[42616: マンション検討中さん]

>>42608 通りがかりさん
1L買おうか悩んでるんですが、どう思いますか？

[42617: 匿名さん]

ちょっと不思議なんだが、隣のクロティアも十分駅遠で資産価値保ってるんだが、ここが駅遠、駅遠とずっと呼ばれ続けて資産価値を疑われてる理由ってなんなんだろ？クロティアも将来的に分譲時の価値に戻るってこと？

[42618: 匿名さん]

>>42617 匿名さん
ここには粘着体質のネガが張り付いてるだけですよ。

[42619: 匿名さん]

価格差ですかね

[42620: マンション検討中さん]

>>42619 匿名さん
正解。その通り！

[42621: 匿名さん]

張り付いてるねー

[42622: 匿名さん]

今無理に投資する必要ないと思うけどな
もう売れた、小石川の坪400万円台ぐらいの物件ならありだけど

[42623: 匿名さん]

残り28戸くらいですかね

[42624: マンション検討中さん]

>>42617 匿名さん

他の同時期販売の東京都の物件に比べたら上がってない

[42625: マンコミュファンさん]

>>42617 匿名さん
この辺りの環境が気に入ってクロノティアロからここに引っ越す人がいるわけで、駅距離だけが全てではないということでしょうね。

[42626: 匿名さん]

>>42624 マンション検討中さん

いちいち他と比べなくても、資産価値を保ってるんならそれで十分でしょう。

[42627: 匿名さん]

>>42626 匿名さん
保ってないからこれほど購入者が必死になってるのですが…

[42628: マンション掲示板さん]

ティアロより勝どきザ・タワー買った方がずっと良かったよ
駅遠は残酷

[42629: 匿名さん]

>>42626 匿名さん
上がる時は小さく、
下がる時は大きく、
それが駅遠や郊外の不動産

[42630: 匿名さん]

>>42627 匿名さん

保てるかどうかはこれからの話だし、ネガの必死さのほうが目に余る感じで、検討者としては過ぎたネガコメントは逆効果なので、ネガされるかたは冷静にお願いします。

[42631: 匿名さん]

>>42628 マンション掲示板さん
坪単価あたりの上昇率はどれだけ差がありました？

[42632: 匿名さん]

>>42627 匿名さん

え？クロノティアロ、保ってるでしょ。フツーに。

[42633: eマンションさん]

>>42628 マンション掲示板さん

そりゃ価格も違いますからね。基本的に、高いものがさらに高くなるのがマンションです。

クロノティアロは、あの価格帯の中では良い選択肢だったと思います。

[42634: 匿名さん]

>42632
市況（分譲価格）が、全然違うやん…
ここは、今からやろ…
晴海フラッグの件から、読み直しなはれや…

[42635: 匿名さん]

>>42634 匿名さん

分譲価格が違うからどうしたの？ここの資産価値がどうなるかと全く関係ないよね。

そして、ここの資産価値は今からどうなるの？知ってるなら是非教えて！

[42636: マンション検討中さん]

まぁ、下がりますよね。
賃貸に回そうにも駅徒歩10分以上なんて需要がガクンと減ります。

駅から遠いから奥さん子供にウケるように作ったんです。廃るのも早い。

[42637: マンション検討中さん]

>>42635 匿名さん
ガタガタ言ってないで、このスレ読み直して自分の頭で考えてみなさい。

[42638: 匿名さん]

>>42637 マンション検討中さん

ガタガタ言ってないでってw
今流行りの反社の方ですか？

今からやろって言うから、今からどうなるの？って聞いただけだよ。教えてくれないのかな？

[42639: eマンションさん]

>>42636 マンション検討中さん

相場の上昇期ならまだしも、市況に変化がなければ、新築から築年数が経てば価格が下がっていくのは当然。誰でも分かること。

問題は、残債割れにならないこと。
上がらないまでも、価値が減るペースが速すぎない物件を選べば良い。そういう意味では、この物件は駅遠ではあるけども都心近接エリアなので、あまり心配はないでしょう。

[42640: マンション掲示板さん]

他のスレも同じだけど、マウントしたくてネガしてても、フラッグなら晴海エリアとして、勝どき月島豊洲有明なら湾岸エリアとして、ネガすることで共倒れになって結局自分のとこに影響するんだからやめた方がいいと思うよ。湾岸以外の人たちは、、、知らん。

[42641: マンション検討中さん]

買ってここ見てたら病みそうだな。
ネガ側にも一理あるのがきつい。

[42642: 匿名さん]

>>42641 マンション検討中さん

だからあなたみたいなネガがダメなんですよ。
病みそう、って何に病むのか不明だし、ネガ側にも一理って、検討者はみんなネガ面ポジ面両方あることも承知してるんですよね。

自分は検討者としてはややネガ(間取りの選択肢がないので)ですが、なんでここまで荒らそうとするのか理解に苦しみます。

[42643: 匿名さん]

>>42642 匿名さん
同感。ここのネガには一種異常なものを感じる。
自分は立場イーブンでとくにここ推しではないが、このスレは見るたびにイヤな感じを受ける。ネガレスでも理性的なら問題ないが、ここは怨念でもあるかのような陰湿なものが続く。ここの検討者には本当に迷惑だと思うよ。

[42644: 匿名さん]

残りは何戸くらい？

[42645: eマンションさん]

>>42643 匿名さん

ある意味特徴のある尖ったマンションで、駅遠。なのでネガの格好の標的になっているのでしょうね。

そして更には、当初の価格は高いと言われており、その時に検討離脱した人がたくさんいた？でも相場が上がって周辺に比べたら今となれば割安?適正な価格になった。となると、検討離脱した人たちは自分たちの判断が間違っていなかったと思いたい。だからネガを繰り返す。

[42646: 匿名さん]

無知な購入者が的外れな見解でいつまでも検討スレに粘着しているから荒れているのでしょうね。

それでも購入者がこれだけ必死なのは不安や後悔の念によるものかと思いました。

[42647: 匿名さん]

>>42644 匿名さん

24戸だったかな

[42648: 匿名さん]

こういうのですね。怨念のような陰湿な投稿

>>42646

[42649: 匿名さん]

>>42613 eマンションさん
実際所有していて賃貸に回していた自分が言うんだから嘘?無い。
相場より?若干やすい賃料。高層階。眺望完璧の物件でしたよ。でもいかんせん駅から徒歩16分でしたので、、、
だからかもと思って。
オリンピック後には大量供給で賃貸も明らかに苦戦すると思い売却して都内の山手線徒歩5分の中規模マンションに買い替えた。
この物件では引き渡しと同時に入居が決まりました。

[42650: 匿名さん]

>>42614 eマンションさん

そうです。古いからその賃料しか取れないと言うより、借上げ社宅にしやすい賃料に設定されてあるので、以前からこのくらいの賃料です。
地権者なのでもう元手が殆どかかってないというのも大きいです。
5年後に賃貸契約終了させるという話も、ここを賃貸されている方から聞きました。
一斉にリフォームするのか売却するのかは不明ですが、とにかく安さと広さと利便性で借り手が付きます。
パークタワーにとっては、いくら古いとはいえ、ここと駅の途中にこんな安さで賃貸に出されると、客がここを借りる気が減退するのではと思った次第です。
69㎡20万、94㎡24万とかで出してきます。もちろんすぐ埋まるので、影響ないと言えばないですが。

[42651: 匿名さん]

幕張は特別商談会開催中

[42652: 匿名さん]

晴海フラッグ見学してからこっちに決まった方が多いって営業から聞いたよ

[42653: 匿名さん]

確かに賃貸の時は駅徒歩から条件決めてたな。一回徒歩10分の物件借りたが、やはり通勤が億劫で一年で引っ越した（静かとか良いところもある）。一般的な賃借人の立場で言えば必要以上に綺麗、豪華なことで賃料上がるのはあまり歓迎しないし、逆に歓迎する人はすぐに飽きて越してしまう可能性が高いよね。

[42657: 匿名さん]

[No.42654～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[42658: 匿名さん]

>>42645 eマンションさん

まあ、そうなんでしょうね。
ネガさんたちの怨念にも似た執着心はそういうところから来ているのでしょう。

[42659: eマンションさん]

>>42649 匿名さん

？？？
どこの物件の話してんの？レス間違えてない？

[42660: マンション検討中さん]

>>42652 匿名さん
セールストーク真にうけんなよ

[42661: eマンションさん]

>>42652 匿名さん

マンションマニアさんのブログにもそう書いてましたね。フラッグが思ったより安くなかったからね。

[42662: 匿名さん]

>>42653 匿名さん

一人暮らし、DINKSならそうかもね。
ファミリーになると、また価値観は違ってくるからねぇ。飽きたら引っ越すってわけにもいかないし。

[42663: マンション検討中さん]

>>42651 匿名さん

幕張もあんな立地だけどそれなりに売れてるのはなんでなんですかね。

[42664: eマンションさん]

>>41758 匿名さん
地図から見ると、全てのルートは晴海三丁目集合！

[42665: 匿名さん]

>>42664 eマンションさん

地下鉄の駅も三丁目にできるだろうね。

[42666: 検討板ユーザーさん]

黎明橋から三丁目交差点まで駅があって、二丁目BRTターミナルまで地下通路でつなげて欲しい

[42667: マンション検討中さん]

>>42665 匿名さん
晴海フラッグにできるというお話はご存知ない？

[42668: 名無しさん]

>>42667 マンション検討中さん
それは何も根拠がなく、ルートとしても難しい話です。中央区ルートをご参照ください。

[42669: マンション検討中さん]

>>42668 名無しさん
残念ながら実際に主導するのは東京都なので。

[42670: 名無しさん]

>>42669 マンション検討中さん
東京都であっても、選手村はルートとして難しいです。中央区がその検証をしています。また、選手村に駅というのはどこからも聞きませんよ。

[42671: 匿名さん]

万が一地下鉄ができても駅は順当にトリトン辺りでしょ。勝どきと繋げるなら三丁目とは逆方向。

[42672: 匿名さん]

>>42670 名無しさん
選手村で難しいなんて検証どこに存在するの?

[42673: 匿名さん]

>>42669 マンション検討中さん

残念ながら、東京都は中央区に検討してもらうというスタンスですので。
中央区の案として、選手村を通る案はありませんので。

[42674: マンション掲示板さん]

仮に駅ができても徒歩8分以上は確実で近くもないし、銀座ならバスかタクシーの方が早い
5分くらい多く歩いて月島か勝どき駅使うか、BRTの方が便利なのでここの住民にはほとんど関係ない話
資産価値にも影響なしでしょう

[42675: 匿名さん]

>>42674 マンション掲示板さん

表示上、12分と8分じゃ、資産価値はかなり違いますよ。しかも橋を渡る必要もなくなるわけですからね。

[42676: 名無しさん]

>>42672 匿名さん
中央区の資料見てください。環2はBRTと重なるため検討対象外です。
あとオフィスがないので採算とれません。

[42677: マンション検討中さん]

>>42673 匿名さん
そのスタンスは検証できないでしょう？
そもそも作るか未定、その時のルートや駅も未定なんだよね。

[42678: マンション掲示板さん]

>>42675 匿名さん

投資でここを買ってしまった残念な人はさておき、徒歩8分以上で銀座に行く路線ができたところで住民の実益はほぼゼロだと思います
シャトルバスの存続の是非にも関わるし、選手村の住民でBRTが混雑する方が困るので選手村の方に駅ができた方が良いかもしれませんよ？

[42679: 匿名さん]

>>42676 名無しさん
えっ、やっぱりその程度の話ｗ
全然根拠になってないし環二でもないし。

[42680: 検討板ユーザーさん]

東京都が地下鉄をひくとしたら、築地再開発とIRを結ぶことになると思いますが、その途中駅として都有地を利用した晴海フラッグを優先されるのは当然では。
晴海フラッグだと住民しか利用しないというけれど途中駅ならそんなもん。トリトンは今でも何とかなってるし、配慮が必要なテナントもいない。

[42681: 名無しさん]

>>42679 匿名さん
環2でないなら選手村内ですか？それはありえません。選手村の地下構造と重なります。そしてBRTと重なるのはその程度の話ではありません。どうやら何も知識のない方のようですが、一度公開資料をきちんと見てみてはいかがでしょうか。そして選手村に駅という公開資料は一切ない以上、検討対象にあがっていないということです。

[42682: 名無しさん]

>>42678 マンション掲示板さん
選手村と晴海二丁目はBRTルートが異なります。
勿論構想段階ですが、銀座から新東京、TXとつなげる話と、羽田までつながる話の2つがあり、それによって大きな実益となるでしょう。

[42683: 匿名さん]

>>42680 検討板ユーザーさん
築地も晴海通り沿いが駅の想定エリアだから、そこから急カーブして選手村は論外

[42684: 匿名さん]

>>42678 マンション掲示板さん

仮に徒歩8分に地下鉄駅が出来たら、住民の実益は、資産価値の向上によりかなりのものがあるでしょうね。シャトルバスはそうなったときに続けるかどうか決めれば良いわけですき。

選手村に地下鉄駅を作った場合、住民の需要しかないので収支が悪化します。

[42685: 検討板ユーザーさん]

>>42684 匿名さん
必死やんw

[42686: 匿名さん]

小学校の前の交差点、歩道橋を渡らずに晴海通りの車道を横断する方が複数いらっしゃいますね。
晴海三丁目方向から小学校角を朝潮橋方向に左折する車は常時青信号扱いで止まらないんですよ。
本当に危険。青信号の時間も車両しか想定していないから短いんです。

交通ルールを守りましょうよ。
歩道橋がある事を承知でここを買ったんですよね？どうしてあんなに道路を渡る人がいるんだろう。
あそこの交差点は危ないから歩道橋が出来たんですよ。

[42687: 匿名さん]

臨海地下鉄目線になるとクロティアの方が近くなるのですが資産価値どうでしょうか。
また読売の勝どき晴海案だとドゥトゥールの辺りでここだけ徒歩10分から外れるかもしれません。

[42688: マンション検討中さん]

残念ながら地下鉄は
これ以上進展しないことが確定してるのでやめといたほうが良いよ？
もっと建設的な話題にしたほうが

[42689: 匿名さん]

>>42686 匿名さん

よく分からないけど、なんでそれをここの購入者さんに呼びかけてるんですかね？

[42690: 匿名さん]

>>42689 匿名さん

購入車の方もここをよくご覧になっているようなので、投稿させていただきました。
もちろんここの購入者と決めつける気はありませんが、7月に入ってからこういう方が増えました。しかも夜間です。
お心あたりのある方、ルールを守りましょう。面倒でも歩道橋を渡っている方たちがいらっしゃいますよ。

[42691: 匿名さん]

>>42690

失礼、購入車→購入者に訂正します。

[42692: 匿名さん]

>>42690 匿名さん

夜間にずっとあそこを見張ってらっしゃるのですか？

[42693: 名無しさん]

>>42688 マンション検討中さん
進展しないことが確定はどこ情報ですか？
事実に基づかない話を先程から流し続けるのはやめてください。最近の公開情報すら知らないのですね。

[42694: 匿名さん]

>>42693 名無しさん
フラッグにくるみたいだね？

[42695: eマンションさん]

>>42690 匿名さん

夜間に、歩道橋のところを、常に観察されているんですね。すごいですね。「7月に入ってから」ということは、これまでもずっと観察されていたと。恐れ入ります。

[42696: 検討板ユーザーさん]

フラッグ駅のデマは、元々の発信源はブリ4に駅とかいうのでマンコミュ。それを受けてフラッグスレが妄想で進んでいつの間にかフラッグ駅。というのが経緯。
フラッグ検討者さんご出張お疲れ様でした。

[42697: マンション掲示板さん]

>>42682 名無しさん

結局は構想段階、希望的観測
銀座より先は更に後になるから実益なんか恐ろしく先の話じゃないか
銀座より先はないというオチの可能性の方が高そう

[42698: 匿名さん]

>>42695 eマンションさん

いいえ、見張る必要ないですよ。
晴海通りを通っていたら、複数出くわしましたから。

[42699: 名無しさん]

>>42697 マンション掲示板さん
銀座止まりでは単体になり費用便益比がよくないので、TX連携が前提です。それにより事業性が確保されます。

[42700: 匿名さん]

>>42699 名無しさん
我々の死後のお話になりそう