パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[42551: 匿名さん]

>>42549 匿名さん

あのスレは特殊で、1人の精神異常としか思えないネガが書き込みまくってたよ。あそこまで異常な執着心高いネガは見たことない。今はどうなってるか知らないけど。

[42552: eマンションさん]

>>42546 マンション検討中さん

そんなにたくさんはいないんじゃないですかね。現に今そこまで売り出さないし、出てたとしてもけっこうなチャレンジ価格だし。

[42553: マンション検討中さん]

ここは契約者の後悔の度合いが強いからパトロールも必死になるんだよ。

[42554: マンション検討中さん]

>>42552 eマンションさん

まだ入居してない人たくさんいるし、実際に住みはじめて後悔しだすのはこれからだよ。

[42555: 匿名さん]

このマンションに平行移動するせいだろうか。
クロノティアロの賃貸物件、借り手がつかずに微妙に賃料が下がってる気がする。

[42556: 匿名さん]

武蔵小山がどんなマンションか知りませんが、皆さんはあちこちのスレに顔だしてコメントしてるんですか？検討よりも人の住むところについてケチつけるのが目的なのでしょうかね。

[42557: マンション検討中さん]

>>42544 匿名さん
手数料含めると少し赤にはなりましたけど、自信にはなりますね。
ただ、一度入居したら価値は当然下がるので不安ですが

[42558: マンコミュファンさん]

>>42551 匿名さん

違うよ。あそこは精神異常のポジが牛耳ってるんだよ。だからまともな情報が得られない。もう過疎ってるんじゃない？
バルクして処理したようだし。

[42559: 匿名さん]

>>42551 匿名さん

ここにも、大して変わらないレベルの粘着ネガが張り付いてますよ。

[42560: マンコミュファンさん]

>>42556 匿名さん

あそこの人が特殊。あちらの契約者はあちこちのスレに顔だしてネガ投稿繰り返してる。

[42561: 匿名さん]

>>42544 匿名さん
普通に考えれば、4年程度こちらに住んでから向こうに移るんだと思いますが…

[42562: マンション検討中さん]

>>42561 匿名さん
ローン仮審査が通らないんだよ。
ちょっとは考えてね。

[42563: 匿名さん]

>>42562 マンション検討中さん

通るんですけど。

[42564: マンション検討中さん]

>>42563 匿名さん
あんたの話じゃねーよ。
通らない人は売らないとなんだよ。
実際焦った売却が出てるだろ。アホが。

[42565: eマンションさん]

>>42560 マンコミュファンさん

>>42560 マンコミュファンさん

マジでどうでもいい、、、
あなたがその人たちをとにかく貶めたい事は分かりました。もう投稿はご遠慮下さい。

[42566: 匿名さん]

ここ四年後一斉売却出ますね。値崩れ凄そう。
その後もフラッグに見劣りして資産価値保てないでしょう。

[42567: 匿名さん]

>>42566 匿名さん

予知能力をお持ちですか？

[42568: 匿名さん]

>>42564 マンション検討中さん

自分のこととして書いていません。そちらが「普通に」とおっしゃってたので、一般論として書いていたのですが。

逆にそちらは特定の方の話をしていたのですね。理解しました。

それにしても「アホ」とかで書き込みを締めるとはね…

[42569: 匿名さん]

>>42564 マンション検討中さん

「通らない人」はそうだねw

[42570: マンション検討中さん]

通らない人は売らなきゃいけないの当たり前だろ。
そんなのもわからいんだからアホだろ。
契約者パトロール必死だな。

[42571: 匿名さん]

>>42568 匿名さん
普通にって書いてるのその前の他人の投稿だけどｗ
文章も読めないアホだったんですねｗ

[42572: 匿名さん]

普通にって書いてる人にローン通らない人は売らなきゃならないと書いたら、
発狂した文章読めないアホな契約者が絡んできたｗ

[42573: 匿名さん]

ペラボーが天井までないんですねｗ

[42574: eマンションさん]

>>42566 匿名さん

そんなこと起こるなら、これまで湾岸で新築マンションが出るたびに値崩れが起こっているはずですが、そんなことにはなっていません。四年後も、フラッグの引き渡しが原因となる値崩れはないでしょう。それだけ需要のある地域です。

[42575: マンション掲示板さん]

>>42573 匿名さん

私もペラボーの高さは気になったので、現地見ましたが、サッシの高さ（2.3m）ぐらいまではあるので、十分かと思いました。

[42576: 匿名さん]

変わらない駅遠と変わっていく管理費に耐えられればいいマンションだと思う

[42577: マンション検討中さん]

>>42574 eマンションさん
フラッグは今までの細々とした供給とは違うからね。
心配しなくても、坪200で買ってあげるから安心しな？

[42578: 匿名さん]

>>42576 匿名さん
いい事ないじゃんw

[42579: 匿名さん]

>>42576 匿名さん

変わっていくのは管理費ではなく主に修繕積立金であり、それはどのマンションにも言えることですな。

[42580: マンコミュファンさん]

>>42577 マンション検討中さん

とはいえ供給ペースはコントロールしてるし、ここが坪200万になる相場の時にはフラッグも200万になっていることでしょうね。

[42581: 匿名さん]

日曜の夕方にネガ書込み。。。
家族との時間より優先するようなことなのか？

[42582: マンション検討中さん]

>>42581 匿名さん
みなさん、心配されてたから安心させてあげようと思って…

[42583: 匿名さん]

やっぱりここは晴海フラッグと競合しますよね。
そうすると4年後最悪坪単価300以下まで覚悟した上で検討しないといけないですね。

[42584: 匿名さん]

市況悪化したらもっと下がるでしょ
10年前は坪200のエリアだよ

[42585: 匿名さん]

>>42584 匿名さん

ほう。
じゃあ坪200万まで下がるって言いたい？笑

[42586: 匿名さん]

>>42584 匿名さん
哀れだね。可哀想。

[42587: eマンションさん]

>>42583 匿名さん

最悪も何も、そもそも、このマンションも安い部屋は分譲価格坪300以下ですよ？

[42588: 匿名さん]

榊さんの暴落予言を信じて待っていたのに買えない価格まで上がってしまい無念です
本当に湾岸は坪単価200万にもどるのですか？

[42589: 匿名さん]

>>42588 匿名さん

私も気になります。
スカイズとベイズは坪150になるって言ってた人ですよね。

[42590: 匿名さん]

>>42579 匿名さん
最近は人件費の高騰で管理費が上がるケースもありますよ。植栽や共用設備が多ければその分、可能性も高まると思います。

[42591: 匿名さん]

>>42590 匿名さん

「主に」修繕積立金と記載してあるのをご確認下さい。

もちろん、管理費も様々な要因で増えたり減ったりしますが、コントローラブルな領域もあるので、大幅な増額にはなりにくいです。

一方、修繕積立金は、ほとんどの新築マンションが段階的に引き上げる計画を組んでいることはご存知ですよね？なので増えるのはどのマンションも同じことなのですよ。

[42592: 匿名さん]

最近は段階的値上げの長期修繕計画の問題が明らかになりつつあって、定額積立に移行しているケースもある。ここも管理組合の宿題だね、デベからのプレゼント。

[42593: 匿名さん]

３本のタワーとも、玄関を、如何して勝どき方面に向けたのか、不思議である。
歩道から南側に目を向けると、防潮堤の、のり面が背景になって、川面を見ることなく、開放感にかける景観になっている。
　堤防が、南風を遮断している為、風水でいう運気が上らない、NGの環境が 見て取れる。
せめて堤防の高さの上物の位置でないと、気が流れないと、思われるが？

[42594: 匿名さん]

榊さんに聞いてみたらどうですか？
有料かもしれないですけど

[42595: マンション検討中さん]

>>42594 匿名さん
榊とか素人以下のただのゴミじゃん
何の冗談だよ

[42596: 匿名さん]

>>42588 匿名さん
晴海のマンションで、新築坪200万円だった物件ってありますか？？
晴海ビュータワーでも、新築77㎡6,900万円で売り出していましたよ。三井不動産販売部分は、当初7,400万円でした。もう、20年以上前の話ですが。

[42597: 匿名さん]

駅遠を設備の充実化で補ったコンセプトだからね。資産価値維持のためにはしっかり金かけないとね。

[42598: 匿名さん]

ここも、庭や共有施設が自慢だったら、資産価値維持のため、有明のブリリアマーレのように、プロモーションビデオを作ってみてはどうでしょう。
ちょうど同じ1,000戸規模で、あちらはプールやスパでお金がかかりますが、こちらは庭とシャトルバスでお金がかかるので、管理運営面も参考になりそうです。

https://bma33.com/?xadid=pgs18121902&gclid=EAIaIQobChMI84TqsqzG4wIVUz5...

[42599: 匿名さん]

引き取り手を見つけるのが苦労するマンションですね。
さらに晴海フラッグが竣工すれば、こちらはもう終わりでしょう。
両者を比較すれば、こちらを選ぶ理由は全くない
のです。

[42600: 匿名さん]

>>42593 匿名さん

通常、駅距離の表記対策で、最寄り駅の方向にエントランスを設置するようです。陽光が入らない北向エントランスは映えないので、同じ向きになったようですね。
タワマンだと向きによって、1分は変わるので。

[42601: マンション検討中さん]

>>42587
平均坪単価のつもりでした。340→300で10%以上下がる可能性も結構あるかなあと。

[42602: 匿名さん]

持ち出し金を払う余力のある人だけが晴海フラッグに住み替えできそうですね。

[42603: マンション検討中さん]

>>42601 マンション検討中さん
新築プレミアムの剥落だけでそのくらい下がるかと

[42604: マンション検討中さん]

>>42603
そうすると晴海フラッグ新築平均坪単価300と比較してもうちょっと下ですかねえ。
4年後平均坪単価340→280くらい？
結構きついなあ。

[42605: 匿名さん]

>>42593 匿名さん

「気」ですか。
スピリチュアルですね。

[42606: 匿名さん]

>>42604 マンション検討中さん

いくらでも想像はできますが、
事実としては、ほぼ同じ条件であるクロノレジデンスは築6年で坪300は普通に超えてますね。

[42607: マンション検討中さん]

>>42606
ありがとうございます。
4年後晴海フラッグと競合すると下がらざるを得ないかなあという予想です。晴海フラッグ完売で未入居物件が1割上昇なんてことになれば別ですが。

[42608: 通りがかりさん]

湾岸駅遠物件は、定期借家で賃貸契約しても1年そこそこで転出する賃貸人が多いし、次が決まる迄の期間が異常に長い。
高層、眺望有りの部屋でこれだから、賃貸に出すならやはり、目黒や恵比寿の内陸物件だろうね。

[42609: 匿名さん]

>>42608 通りがかりさん
ここで賃貸は大変ですよ。
クロノティアロと客を取り合うし、駅徒歩3分の月島二丁目は次々と賃貸アパートが建ってますし、NTTは１丁目タワマンで70件周辺相場無視の激安価格で賃貸経営してますし。

[42610: 匿名さん]

皆さんご存知の通り、資産価値を担保する唯一のものは賃料です。
それなのにここの賃料はそんなに悲惨な状況なのですか。
やはり晴海フラッグに住み替える為には、こちらを賃貸で回すという道は断たれましたね。

[42611: 匿名さん]

>>42607 マンション検討中さん

このエリアの需要が減退すれば競合して下がることも考えられますが、湾岸エリア全体の需要は、都市の都心集中が進む過程では減退することは考えにくいと言えます。その証左として、あれだけ駅から遠い晴海フラッグにも人気が集まるわけです。

ですから、少なくとも市況以上には下がらないと考えます。

[42612: 匿名さん]

>>42610 匿名さん
最初から賃貸で回せる物件なら分譲するわけない。

[42613: eマンションさん]

>>42608 通りがかりさん

次が決まりにくいのって、売却も賃貸も相場より高すぎる物件だよ。経験上、ちゃーんと相場通りに無理ない賃料で出せば決まる期間が長いなんてことはなく、普通に決まる。

一年そこそこで出て行く賃借人が多いというのもあまりそういう印象ないけどね。そういうデータあるんだっけ？

[42614: eマンションさん]

>>42609 匿名さん

ビュータワーでしょ？
あそこは行けばわかるけど、そりゃ賃料取れないわって分かるよ。ちょっと古臭すぎるかな。

クロノティアロより駅から近いのに賃料は取れない理由はあるね。

[42615: マンション検討中さん]

>>42611
ありがとうございます。
晴海エリアの需要増でこのマンションも資産価値が維持されるということですね。

[42616: マンション検討中さん]

>>42608 通りがかりさん
1L買おうか悩んでるんですが、どう思いますか？

[42617: 匿名さん]

ちょっと不思議なんだが、隣のクロティアも十分駅遠で資産価値保ってるんだが、ここが駅遠、駅遠とずっと呼ばれ続けて資産価値を疑われてる理由ってなんなんだろ？クロティアも将来的に分譲時の価値に戻るってこと？

[42618: 匿名さん]

>>42617 匿名さん
ここには粘着体質のネガが張り付いてるだけですよ。

[42619: 匿名さん]

価格差ですかね

[42620: マンション検討中さん]

>>42619 匿名さん
正解。その通り！

[42621: 匿名さん]

張り付いてるねー

[42622: 匿名さん]

今無理に投資する必要ないと思うけどな
もう売れた、小石川の坪400万円台ぐらいの物件ならありだけど

[42623: 匿名さん]

残り28戸くらいですかね

[42624: マンション検討中さん]

>>42617 匿名さん

他の同時期販売の東京都の物件に比べたら上がってない

[42625: マンコミュファンさん]

>>42617 匿名さん
この辺りの環境が気に入ってクロノティアロからここに引っ越す人がいるわけで、駅距離だけが全てではないということでしょうね。

[42626: 匿名さん]

>>42624 マンション検討中さん

いちいち他と比べなくても、資産価値を保ってるんならそれで十分でしょう。

[42627: 匿名さん]

>>42626 匿名さん
保ってないからこれほど購入者が必死になってるのですが…

[42628: マンション掲示板さん]

ティアロより勝どきザ・タワー買った方がずっと良かったよ
駅遠は残酷

[42629: 匿名さん]

>>42626 匿名さん
上がる時は小さく、
下がる時は大きく、
それが駅遠や郊外の不動産

[42630: 匿名さん]

>>42627 匿名さん

保てるかどうかはこれからの話だし、ネガの必死さのほうが目に余る感じで、検討者としては過ぎたネガコメントは逆効果なので、ネガされるかたは冷静にお願いします。

[42631: 匿名さん]

>>42628 マンション掲示板さん
坪単価あたりの上昇率はどれだけ差がありました？

[42632: 匿名さん]

>>42627 匿名さん

え？クロノティアロ、保ってるでしょ。フツーに。

[42633: eマンションさん]

>>42628 マンション掲示板さん

そりゃ価格も違いますからね。基本的に、高いものがさらに高くなるのがマンションです。

クロノティアロは、あの価格帯の中では良い選択肢だったと思います。

[42634: 匿名さん]

>42632
市況（分譲価格）が、全然違うやん…
ここは、今からやろ…
晴海フラッグの件から、読み直しなはれや…

[42635: 匿名さん]

>>42634 匿名さん

分譲価格が違うからどうしたの？ここの資産価値がどうなるかと全く関係ないよね。

そして、ここの資産価値は今からどうなるの？知ってるなら是非教えて！

[42636: マンション検討中さん]

まぁ、下がりますよね。
賃貸に回そうにも駅徒歩10分以上なんて需要がガクンと減ります。

駅から遠いから奥さん子供にウケるように作ったんです。廃るのも早い。

[42637: マンション検討中さん]

>>42635 匿名さん
ガタガタ言ってないで、このスレ読み直して自分の頭で考えてみなさい。

[42638: 匿名さん]

>>42637 マンション検討中さん

ガタガタ言ってないでってw
今流行りの反社の方ですか？

今からやろって言うから、今からどうなるの？って聞いただけだよ。教えてくれないのかな？

[42639: eマンションさん]

>>42636 マンション検討中さん

相場の上昇期ならまだしも、市況に変化がなければ、新築から築年数が経てば価格が下がっていくのは当然。誰でも分かること。

問題は、残債割れにならないこと。
上がらないまでも、価値が減るペースが速すぎない物件を選べば良い。そういう意味では、この物件は駅遠ではあるけども都心近接エリアなので、あまり心配はないでしょう。

[42640: マンション掲示板さん]

他のスレも同じだけど、マウントしたくてネガしてても、フラッグなら晴海エリアとして、勝どき月島豊洲有明なら湾岸エリアとして、ネガすることで共倒れになって結局自分のとこに影響するんだからやめた方がいいと思うよ。湾岸以外の人たちは、、、知らん。

[42641: マンション検討中さん]

買ってここ見てたら病みそうだな。
ネガ側にも一理あるのがきつい。

[42642: 匿名さん]

>>42641 マンション検討中さん

だからあなたみたいなネガがダメなんですよ。
病みそう、って何に病むのか不明だし、ネガ側にも一理って、検討者はみんなネガ面ポジ面両方あることも承知してるんですよね。

自分は検討者としてはややネガ(間取りの選択肢がないので)ですが、なんでここまで荒らそうとするのか理解に苦しみます。

[42643: 匿名さん]

>>42642 匿名さん
同感。ここのネガには一種異常なものを感じる。
自分は立場イーブンでとくにここ推しではないが、このスレは見るたびにイヤな感じを受ける。ネガレスでも理性的なら問題ないが、ここは怨念でもあるかのような陰湿なものが続く。ここの検討者には本当に迷惑だと思うよ。

[42644: 匿名さん]

残りは何戸くらい？

[42645: eマンションさん]

>>42643 匿名さん

ある意味特徴のある尖ったマンションで、駅遠。なのでネガの格好の標的になっているのでしょうね。

そして更には、当初の価格は高いと言われており、その時に検討離脱した人がたくさんいた？でも相場が上がって周辺に比べたら今となれば割安?適正な価格になった。となると、検討離脱した人たちは自分たちの判断が間違っていなかったと思いたい。だからネガを繰り返す。

[42646: 匿名さん]

無知な購入者が的外れな見解でいつまでも検討スレに粘着しているから荒れているのでしょうね。

それでも購入者がこれだけ必死なのは不安や後悔の念によるものかと思いました。

[42647: 匿名さん]

>>42644 匿名さん

24戸だったかな

[42648: 匿名さん]

こういうのですね。怨念のような陰湿な投稿

>>42646

[42649: 匿名さん]

>>42613 eマンションさん
実際所有していて賃貸に回していた自分が言うんだから嘘?無い。
相場より?若干やすい賃料。高層階。眺望完璧の物件でしたよ。でもいかんせん駅から徒歩16分でしたので、、、
だからかもと思って。
オリンピック後には大量供給で賃貸も明らかに苦戦すると思い売却して都内の山手線徒歩5分の中規模マンションに買い替えた。
この物件では引き渡しと同時に入居が決まりました。

[42650: 匿名さん]

>>42614 eマンションさん

そうです。古いからその賃料しか取れないと言うより、借上げ社宅にしやすい賃料に設定されてあるので、以前からこのくらいの賃料です。
地権者なのでもう元手が殆どかかってないというのも大きいです。
5年後に賃貸契約終了させるという話も、ここを賃貸されている方から聞きました。
一斉にリフォームするのか売却するのかは不明ですが、とにかく安さと広さと利便性で借り手が付きます。
パークタワーにとっては、いくら古いとはいえ、ここと駅の途中にこんな安さで賃貸に出されると、客がここを借りる気が減退するのではと思った次第です。
69㎡20万、94㎡24万とかで出してきます。もちろんすぐ埋まるので、影響ないと言えばないですが。