パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[4251: 匿名さん]

「地下躯体工事の遅延」の原因って結局不明のままじゃないですか？何か情報ありますか？

[4252: 匿名さん]

JVは大変。
三井単独がよかった。

[4253: 匿名さん]

俺はJVでも良いな。安心感あるし。

[4255: 匿名さん]

>>4251 匿名さん

工事完了したんじゃなかったっけ？
遅延の原因が知りたいの？

[4256: 匿名さん]

売主増えるのは大した影響じゃないが、これで変なアンチが減るのは良いと思うぞ。
住民層は良い方が絶対に良い。

[4257: 匿名さん]

JVにして高値で売ろうとするのがミエミエなのがね。もうね。

[4258: 匿名さん]

>>4255 匿名さん
工事完了したのは知ってます。じゃなきゃ売らないでしょ。原因が分からないのがすっきりしなくて。営業さんに聞くしかないですかね？

[4259: 匿名さん]

赤字案件に後から乗っかる会社なんてあるはずない。
三井が赤字かぶって安値を提示したんじゃないか？

絶対儲かる話じゃなけりゃ、
後乗り会社は株主から猛攻撃確実だぞ。

[4260: 匿名さん]

これで薄利多売は無くなった。つまり、安値では売る事はない。
売れ行きが悪くなる予測なので、利益をたんまり載せて売る判断したと言う事だろう。

まさかの坪単価400万超えはないと思うが、380万円が見えてきたね。

[4261: 匿名さん]

儲けるためには、利益を載せなきゃいけないんだよ。

売れないときには、利益を載せて高値で売らなきゃいけないんだよ。


逆に、ほっておいても売れるときには、薄利多売方式がとられる。
つまり、安値で売られるんだよ。代わりに多くのマンションを売らなきゃいけない。

三井は、「そんなにマンションは売れない」と判断し、「利益を載せて高く売る戦略」を選んだということだろうね。

[4262: 匿名さん]

ＪＶといっても色々あるからね
土地やその他の権利関係で関わってたりってのもあるし、
選手村なんかは一社じゃどうしようもない

ただ今回はそういった権利関係は一切なかったはずだし、
（隣地との兼ね合いでＪＶもあるのでは？って掲示板レベルでの噂はあった）
大規模といってもこの規模なら通常は三井一社で余裕のはずだし、
ってことは人手不足とか人海戦術で早期に売り切りたいぐらいしか思い浮かばない
地所でも入ってりゃタワーズとの連携も期待出来て面白かったんだけどねｗ

つか検討者にとっては朗報じゃない？
ＪＶでダラダラ売るとかあんまりないからね、
早期完売目指すならそれなりの価格設定じゃないと厳しい時代だし期待していいんじゃないの？
少なくとも330とか350とか予想の上限で決まることはなくなったんじゃない？

もちろんＪＶのデメリットもあって、例えばワンダフルは土地分の契約は東電なんだけど、
こういった場合は何か問題があった際は責任の押し付け合いというか窓口が分散して面倒だと思うけど、
ここは一貫して三井のはずだし、あくまでも販売のみを手伝ってもらう形だと思うから、
そんなに気にし過ぎることもないと思うよ

以上、ここ数年、一連の状況を鑑みての素人予想だから鵜呑みにはしないでねｗ

[4263: 匿名さん]

>> 4258

気になるなら営業さんに聞くしかないでしょうね。
でも、営業さんが答えられるようなものなのかは疑問ですね。

正直、工事が終わったのなら良い問題だと思ったのですが、、、、

私は、マンション自体の工事内容を知りたいですね。工事品質等は、逐次報告が欲しいです。

[4264: 匿名さん]

逆だよ。逆。

おそらくリスクヘッジだろうね。

高値で売る判断をしたんだと思うよ。いわゆるチャレンジ価格。
オリンピックに向けて、マンションの工事はほとんどストップするだろうし、時間かけて利益たんまりで売る計画なんじゃなかろうかと思ってる。

[4265: 匿名さん]

薄利多売ができる環境なら、安値で売る事も考えられるが、、、、

オリンピックの準備が始まるだろうし、そうなると建築費は高騰するじゃないですか。
資材も上がるだろうし。

おそらく、今から数年はマンションの建設なんかできないと思うんですよ。
そこから、どのような売り方をするかと考えると、ゆっくり高く売る戦略だと思うんですよね〜〜。


薄利多売できると思います？
今からはできないと思います。

[4266: 匿名さん]

>>4264 匿名さん

そんな長期間JVで足並み揃えて売るのは大変そうですね。一般的にはJV物件のほうが早期に売り切ることを目指すでしょう。

[4267: 匿名さん]

工事の遅れ、販売の遅れ、そして不可解な後出しＪＶ。

このマンションを買っていいのか迷い始めてる。。。

[4268: 匿名さん]

そういう人は買えないのでは？
早期離脱した方が精神衛生上良いと思うぞ。

高値で売り出すだろうし、また悩むことになる。

[4269: 匿名さん]

早期完売目指さないでしょうね。薄利多売なら、次に売る物件もあるでしょうが。。。

高くゆっくり売る戦略ですよ。これ。

こういうデベ増えると思いますね。

[4270: 通りがかりさん]

隣のティアロのキャンセル物件が数ヶ月前に坪350万くらいで案内されてましたよ。
販売時は確か坪260万以下だったはず。
それから考えても、ここが坪300万以下はありえないでしょう。

[4271: 匿名さん]

>>4267
分かるｗ
些細なことだと頭では理解してても、
一旦ケチがつき始めると最後まで上手くいかないってこともあるからねｗ

ただそういったことを抜きにしてもここは駅遠高コストのデザイナーズマンション
そのコンセプトに惚れ込んでたりっていう、住む人を選ぶ物件だし、
迷ってんだったら素直に止めてもいいと思う
これで坪350とかなら諦めもつくんだろうけど、坪280とかだとまた迷っちゃうねｗ

[4272: 匿名さん]

ティアロそんなに値上がりしてるんだね。。。
買えばよかった。

分譲時の価格で誰か売ってくれないかな？

[4273: 匿名さん]

分譲時の価格を知ってると言ったら、そこまで価格を下げてくれますかね？

[4274: 口コミ知りたいさん]

>>4270 通りがかりさん
だから売れてないんでしょうね
苦戦してるみたい

[4275: 口コミ知りたいさん]

三井風味近鉄タワー晴海ディズニー臭付き
なんだかよくわかんなくなってきた

[4276: 匿名さん]

>>4269
ゆっくり売る気なら応援頼む必要ないだろｗ
どうせ客も来ないんだから人員も少な目にして儲けも独り占めでいいじゃん
叩き売りとまでは言わないけど予想の下のほう（坪300前後）落ち着くと思うよ

それ以外だと（高値販売ぼろ儲け前提）、
今後の物件の絡みでのバーターぐらいしか思い浮かばない・・・

[4277: 匿名さん]

逆だよ。

販売応援では無い。営業は全て三井でやるので、リスクを分散させてるんだよ。
つまり、販売が長期に渡る事を覚悟したということ。

少なくとも安値販売の道は絶たれた。
値上げして、ゆっくり売るつもりだろうね。

薄利多売の時期は終わったのかもしれんね。今からは物件数を減らし、利益率を高くする戦略に移行するのだろう。
オリンピックや震災対応で、建築費が高騰してるのが原因してるのかもしれんね。

[4278: マンション検討中さん]

ティアロは、新築で250万円で買ったものを中古で350万円で売ってるんでしょ？
そんなの、知識があれば論破できるよ。

「新築時は250万円だったのを知ってます。だから250万円以下で売りなさい。中古は年間3％値下がりしますので、本来だったら○○円のところ、250万円で買ってあげます」って論理的に主張し値引き交渉をしましょう。売主は売り抜けたいのだから、交渉に乗ってきます。

[4279: 匿名さん]

>>4278 マンション検討中さん

すごいです！すごいです！

[4280: 匿名さん]

ティアロが350万円で売られているのに、ここだけ安く売られると思ってるなら、相当頭の中が幸せな仕組みになっているんだろうね。

築地が坪単価600万円、有明ですら330万円で売られるのに、晴海だけ激安で売られる訳ないじゃん。

[4281: 匿名さん]

>>4277
長期覚悟＆高値販売で在庫リスクを背負ってハイリターンを目指すのに、
余計な販社入れて分け前減らしてリスク分散とか矛盾もいいとこだろｗ

つか必死だな、ォィｗ
まあ蓋は開けてみないと分からないけど、一つだけアドバイスするとしたら、
周辺の高値転売品は絶対買うな！ってことだなｗ

[4282: 匿名さん]

逆だよ。

販社いれないよ。
リスク回避のために、資金だけを注入。

つまり、販売を長期化させて良いから、利益率をあげたいって事。

購入者にとってはきつい話だけど、値上げ前提だよね。

[4283: 匿名さん]

JVがどうとか騒がれているようですが、
ずいぶん前にモデルルームのポストに複数の社名が入っていたことが話題になっていましたよね。
この掲示板で話題になったらすぐに上からシール貼られてしまいましたけど。

そろそろモデルルームもオープン。
楽しみですね。

[4284: 匿名さん]

は?
金だけ出してリスク回避させてあげる他のデベ?
なんか凄いいい加減なことを。

[4285: 匿名さん]

バカだろ（笑）

金だけ出してリスク回避、儲けた金は折半や。
おまえ、仕事したことねーNo?

[4286: 匿名さん]

ネガ同士で争うなよ。

[4287: 匿名さん]

中古を高値転売してるやつは、分譲価格を知らない人を相手にして高値で買わせようとしてるわけ。
「分譲時の価格が安かったの知ってますよ。○○○◯万でしたよね。新築時よりなんで高いの？」

これだけで500万から1000万円は値引きできる。交渉次第では分譲価格を下回った価格で買える。

[4288: 匿名さん]

有明も常識の線で落ち着きそうだし（それでも住不価格には違いないけどｗ）、
ここも早期完売を目指す様相だし、
金利上昇はほぼ確実だし、ようやく過熱感も一服って感じだね

スカイズクロノの転売はおめでとう！
ベイズティアロＫＴＴの転売はご愁傷様ｗ
ドトールは我が道を邁進してください・・・

[4289: 匿名さん]

金利上がっちゃうのかぁ。

それで長期販売を視野に入れてるのかもしれないねぇ。。。

[4290: 評判気になるさん]

>>4288 匿名さん
KTTは2割高で売れてるね

[4291: マンション検討中さん]

あっという間に金利1%か。
今月が最後の金利セールだね

[4292: 匿名さん]

２割？？？

8000万円の２割って1600万円ですよ？


２年住んで家賃ゼロのうえに、1600万円のお小遣いですか。
おいしいと言えばおいしいかもね。

[4293: 匿名さん]

金利が上がって不動産不況なんてありませんよ。
その反対です。
なぜ金利が上がるのか（上げるのか）考えればわかります。
変な経済評論家がマネー・ゲームでお金を右から左に移すだけで金儲け怪しからんと言っていますが、そんなこと出来るんだったらやってみなはれです。
日教組と四谷大塚にだけ責任転嫁したくはないけれど皆もう少し真面目に物事を考えればと思います。
不動産が値下がり（デフレ）或いは高値硬直の中で金利が上がるなんてありえません。なぜですか？？マクロではお金が有り余っているのにそんなあまり金をコストをかけて調達する人はありません・・・。

[4294: マンション検討中さん]

このたびは当物件に関心をお寄せいただきありがとうございます。

この度、本マンションの売行きに不安があるため売主が下記の通り追加となりましたので、ご報告申し上げます。

うーん

[4295: 匿名さん]

あのさ、
不動産の需要側の資金は「キャッシュと借入金」でできてるわけ
面倒だから簡略化するけど、借入金のコストは当然増えるわけ
5千万借り入れトータルコスト5500万だったのが7千万とかになるわけ

逆にトータルコスト5500万しか払えない奴は4千万しか借りれなくなるわけ
当然需要は減る
この仕組みが、デべと最終顧客の両方でダブルで発生するわけよ? わかる?


もちろん、景気良くて給料上がればキャッシュ増えるよ
でもそのインパクトより金利が上がった方が、資金が絞られた方が大きいんだよ。不動産は。

[4296: 匿名さん]

買える人が買えばいいんじゃないですか？
買えなくなったら、有明でも江戸川区でも千葉でも買えばいいわけで。

で、同じように、芝浦や月島、築地が買えなくなった人が晴海買えばいいんじゃない？

別に晴海にこだわりがある訳じゃ無いんでしょ？安けりゃいいんでしょ？

[4297: マンション検討中さん]

http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/fnn?a=20170310-00000091-fnn-soc...

マンションの成れの果て
デベロッパーは売ったら終わり
買うのが正義と思い込んでる人は考えたほうがいいよ

[4298: 匿名さん]

意味不明。

[4299: 匿名さん]

金余り日本で金利は上がらないよ。

[4300: 匿名さん]

日本の金利は海外と比べて激低だからね。
グローバル化が進むから、数年のうちに２倍から３倍までは上昇するよ。
ほんの数年で変わってしまう。おそらく、あっという間。

[4301: 匿名さん]

ついでに言うと、上昇では無く、是正されるだけ。
今まで意味なく日本だけが激低だったんだよ。

ちなみにスイスもユーロ圏近いのに激低。トランプ経済にFRBの利上げペース加速、ECBの量的緩和縮小が始まって、これも是正されるよ。来週まさにFRB利上げが始まる。既にユーロ圏のインフレは2%に迫ってきてるしFFレート先物は年率1%の利上げを織り込んでる。

[4302: 匿名さん]

日本の金利が海外主要都市と比べて激低だって事を知らない人が多すぎるんだよ。

近いうちに是正される。既に外国人は売り始めた。

[4303: 住民板ユーザーさん1]

金利3%とかになったらヤバイな

[4304: 匿名さん]

金利が2%上がったら毎月の支払いが10万上がるんだね

[4305: 匿名さん]

政府のインフレ目標値が2％なんだから金利2％は普通に起こりうる。

[4306: 匿名さん]

今のうちに固定金利が正解やな。

[4307: 匿名さん]

金利くん、みっともないよ。

[4308: 匿名さん]

金利が上がる→インフレですから、マンションの値段はさらに高騰してまともなサラリーマンは誰も買えなくなりますけどね。少なくとも変動金利は政策金利連動なので、日銀が上げると言わない限りは上がりません。次の日銀総裁次第ですが政策金利が上がる可能性は限りなくゼロですね。固定金利はアメリカに引きずられて上がるかもしれませんが。

[4309: 匿名さん]

買える人が買えば良いのでは？買えなくなったら江戸川区でも板橋でも行けば良い。

同じように月島や築地を買えなくなった人は、晴海に買えば良いのでは？

どうせ晴海に執着ないでしょ。安けりゃ良いのでしょうし。

[4310: 匿名さん]

>>4296
>>4309
コピペ連投やめれ

[4311: 匿名さん]

ええやん。参考になるよ。

[4312: 検討板ユーザーさん]

最近の湾岸大型JVってGFT、SKYZ、KTTと比較的割安なんでよく売れたものばかりですね。

金利上がると借入金を多く長く持てなくなるからJVにして金額へらしたのかな。

[4313: 匿名さん]

>>4312 検討板ユーザーさん

三井のほうがスミフより財務体質は強いですが借入だけでなく株主資本にかかるコストもみて全体の資本コストを意識した経営をしますね。ある意味当然のことですが。

[4314: マンション検討中さん]

サラリーマンが誰も買えなくなって困るのはデベロッパーでしょ？

[4315: マンション検討中さん]

今は買わない、が正解

[4316: 匿名さん]

>>4314 マンション検討中さん
いや？三井も住友も、大手デベの収益源は分譲マンションではなくオフィスです。現にマンションの供給数は5年前の半分以下ですが三井も住友も業績は上がってます。大手はマンション供給ができなくなってもそんなに困らないんですよ。困るのは弱小デベと長谷工でしょう。

[4317: 匿名さん]

ここはフラット35Sになるんですかね？

[4318: 匿名さん]

買う買わないは自分の勝手だけどさ、買わない間の家賃はドブにすてることになるよ。
2000万円捨てるつもり？

買うまでの間、チープな賃貸で我慢するって手段もあるにはあるけど、そうなると人生をドブに捨てることになる。

[4319: 匿名さん]

供給数が５年で半分以下になったのね。

供給数を減らしても利益を上げたい場合ってどうしたらいいか考えてみたら？

薄利多売でサラリーマンに売るより、利益を多く乗っけて富裕層に売る方がいいよね。
あ、もちろんサラリーマンが買ってもいいのよ。収入が多ければね。

[4320: 匿名さん]

ちなみに、15万くらいの家賃のチープな賃貸ですら、10年で1600万円を超える金がドブに捨てられる。
人生をドブに捨て、1600万円をドブに捨てるのは最悪の選択肢。

[4321: 匿名さん]

住む場所を確保できてるわけだから無駄な金ってことはないと思う。先立つものがないんだから仕方がない。節約して頭金貯める期間と考えれば。無理なローン組んでドブに身投げすることになるよりはマシと考える人もいる。今の時代、必ずしも子供に家を継いでもらうとか老後の面倒診てもらうとかって感じでもないし。

[4322: 匿名さん]

詭弁だね。払わなくても良い金を払ってるのだからドブに捨ててるようなもんだよ。

[4323: 匿名さん]

それはここを購入できる収入と資金がじゅうぶんあるのにあえてチープな賃貸に住み続ける場合の話でしょ。そんな当たり前のこと何十回も連投されてもなあ。

[4324: マンション掲示板さん]

賃貸＝家賃をドブに捨てるとはならないと思います。
会社から家賃補助が出る人多いですよね。15万位なら出してくれる会社沢山あるし。
20万のうち15万補助が出るとか。
前に勤めていた会社は買ってしまうと補助が無くなるだったか、かなり減額されると聞いたことがあります。なのでその会社の人は結構な年になるまで皆賃貸でした。

[4325: 匿名さん]

>>4320 匿名さん

10年で1600万円なんて、
8000万円を金利2％で借りたときの10年間の金利と一緒じゃない(笑)

[4326: 匿名さん]

>>4320 匿名さん
買ってから10年で2000万下がる方がドブに捨てるようなものでは？
10年後に選択肢が多い方がいいよ

[4327: 匿名さん]

10年後に物件が2000万下がっていれば新築含めて選択肢が増えるね。ヨカッタヨカッタ

[4328: 匿名さん]

売主追加のお知らせ
このたびは「パークタワー晴海」に関心をお寄せいただきありがとうございます。

この度、本マンションの売主が下記の通り追加となりましたので、ご報告申し上げます。
本件に関するお問い合わせは、下記窓口までご連絡下さいますようお願い申し上げます。
今後ともパークタワー晴海をご検討賜りますよう引き続きお願い申し上げます。

【変更前】
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社

【変更後】
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：近鉄不動産株式会社
JX不動産株式会社
新日鉄興和不動産株式会社
住友商事株式会社

[4329: 匿名さん]

転売後の不動産譲渡利益の確定申告のとき、
売主の欄に書き込むのが大変そう。
まあ、利益ではなく損失なら、大して気にしなくてもよいが。

[4330: 匿名さん]

25万円の家賃だと、10年で3,000万円だよ。3,000万円をドブに捨ててる。

チープな賃貸で我慢するにしても、15万円くらい？
１０年間で、1800万円がドブに捨てられる。
しかも、チープな賃貸で我慢してるなんて、人生をドブに捨てるようなもんだよ。
惨めすぎない？

[4331: 匿名さん]

>>4330 匿名さん
そうだよね〜
20万までは家賃補助出るから25万とこ住んでも実質5万負担だよね〜
10年で600万くらいの支出だからラクチンだよね〜

[4332: 匿名さん]

いいなぁ。うちの家賃補助は4万円。しかも45歳で打ち切られる。
45歳で打ち切られたら、全額負担だよ。。。。そこから買うにしても、ローンなんて組めないだろうし。

[4333: 匿名さん]

まぁ、家賃補助が10万以下しか無いような人は買わないと損だよって事でしょ。
20万円まで家賃補助があるような人は、そのまま賃貸の方が得だよ。

家賃補助4万の人はご愁傷様。さっさと買いなさい（笑）

[4334: 匿名さん]

>>4332 匿名さん
48ですが6000万ローンくらいなら余裕で組めますけど何か

[4335: 匿名さん]

>>4333 匿名さん
急に荒っぽいのが出てきてるとこ見ると近●あたりが動き始めたのかな

[4336: 匿名さん]

>>4333 匿名さん
家賃補助が少ないってことは年収も低い？
そもそもマンション購入は止めたほうがいい

[4337: 匿名さん]

家賃補助が少なくてマンション買える人は、さっさと買えば良いのでは？

収入少ない人は論外です。チープな賃貸で一生我慢して下さい。

[4338: 評判気になるさん]

>>4334 匿名さん
35年、団信あり、金利の低いネット銀行でも余裕ですか？年収いくらくらいですか？

[4339: 匿名さん]

>>4338 評判気になるさん
ローンは80までしか組めないでしょ
年収低い層はフルフル35年で組めばいいと
年収高い層は取り敢えずフルフルで組んどいて10年で返す。

[4340: 評判気になるさん]

じゃあ32年で。

[4341: 匿名さん]

>>4333 匿名さん
さすが近●が入ると勧誘も強引だね

[4342: 匿名さん]

待ってる間に40歳超えてローンが組めなくなる人って、結構居ますからねえ。

[4343: 匿名さん]

>>4342 匿名さん
そんな人いないでしょ

[4344: 匿名さん]

できれば、30代前半までにローンは組んでおきたい。

[4347: 匿名さん]

居ますよ。
歳をとると、どんどんローンが組みにくくなります。

[4348: 匿名さん]

少なくとも、30代になってから「安くなるまで待つ」（笑）なんてのは、最悪の選択肢。

安くなるまで待つなら20代中頃から探しておかなきゃ。

だいたい10年とか15年スパンだから、次に安くなるのは10年後。

10年後、その時に何歳かどうかが重要になる訳です。

子供は10年後何歳か？引っ越しできるか？自分は何歳か？ローンは組めるか？

色々考えてベストな判断が必要ですよ。

[4349: 匿名さん]

>>4348 匿名さん

だからその時にローン組むから心配してくれなくても大丈夫だって（笑）