パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[42301: 匿名さん]

駅距離を資産価値の判断基準とすれば、晴海フラッグも価値は更に低いよ。晴海フラッグの購入希望者は、資産価値はあきらめているのかな？

[42302: 匿名さん]

例の6280万円の部屋、見に行ってきた。結果、

・この部屋は土日に25組の内見あったものの、実はオープンルーム前、既に金曜時点で申し込みが入ってしまった。
・更に、SUUMOには出していないが、他に2部屋同じオーナーが売りに出しており（低層北向きの同面積・同価格）そちらも案内できたが、その2部屋も土曜のうちに申し込みが入ってしまった。
・オーナーはセミプロ的な投資家で、この部屋は購入時は現金決済。
・8月中にキャッシュが必要な事情ができて、8月中に入金まで済ませたいことから、利益はそれほど出さなくてもいいから赤字にならない程度の売値で出している。
・ただし、オープルームやってる部屋含めて3部屋とも申し込みが入っているもののローン審査がまだなので、キャンセル待ちという形で申し込んで頂くことは可能

[42303: マンション検討中さん]

やっぱり、竣工売り物件って感じだね

[42304: eマンションさん]

>>42302 匿名さん

やっぱ安いには理由があったのね

[42305: マンション検討中さん]

>>42304 eマンションさん

3部屋も買ってるなら、購入価格自体に値引きがあったかもね。

[42306: 通りがかりさん]

>>42302 匿名さん

すげー妄想。本出せるよ。

[42307: 匿名さん]

>>42306 通りがかりさん

え？妄想扱い？
三井のリハウスに連絡して確認してもらっていいよ笑
ちなみに、ティアロとクロノも昨日今日でオープンルームやってたみたい。看板持ったリハウスの担当者がこのマンションの前に立ってたよ。

[42308: 匿名さん]

個人情報だからあまり書き込みしないほうがいいと思うよ。

[42309: 検討板ユーザーさん]

ローン組んだり、既に入居した住戸だと北向きでさえ赤字になりそう、という話でしかない

[42310: eマンションさん]

>>42309 検討板ユーザーさん

収支トントンの売値なら瞬殺で売れるということが分かったので、少なくとも赤字にはならなさそう、というのが事実では？

[42311: マンション検討中さん]

>>42310 eマンションさん

だって、まだ完売してない、そんな状況だぜ？

[42312: eマンションさん]

>>42311 マンション検討中さん

完売してるしてないじゃなくて、事実は、

「収支トントンの売値なら瞬殺で売れる」
ということ。

ということは、少なくとも赤字にはならない、という可能性は高そうですね。

[42313: 検討板ユーザーさん]

>>42312 eマンションさん

現金で買った未入居ならね

[42314: マンション検討中さん]

>>42312 eマンションさん

え、
事実は、完売してないということでは？

[42315: マンション検討中さん]

>>42312 eマンションさん

なんで完売してないの？

[42316: 匿名さん]

新築がまだ売ってる状況で、中古が赤字にならずに瞬速で売れたということは、かなり底堅い需要があるということだね。

[42317: eマンションさん]

>>42314 マンション検討中さん

完売してないのも事実だし、未入居収支トントンで売り出して瞬殺で売れた部屋があるのも事実ですね。

今残っているのは、単価が高めの部屋なので、単価が安めの部屋については、この市況下でも引き渡された瞬間多少の含み益があるということなのでしょうね。

[42318: マンション検討中さん]

築浅のスタート段階で、既にトントンなのでしょうか。。？これからどうなるのでしょうか？そんなか、まだ完売していない在庫はどうなるのでしょうか？

[42319: 匿名さん]

この売主さんは一度価格変更をされているようですね。北側は、坪300万を切ると売れるというのがわかりました。

[42320: マンション検討中さん]

秋に増税になって、景気影響出たら、さらにどうなるんだろね

[42321: 匿名さん]

先のことは誰にも分からんよ。

[42322: マンション検討中さん]

>>42317 eマンションさん
含み益？ってそんなものないという話をしてるんですが、理解できてないの？

[42323: 匿名さん]

含み益は餅w
約定してから言ってね！

[42324: eマンションさん]

>>42322 マンション検討中さん

ん？
事実、収支トントンで瞬殺なんだから、収支プラスになる価格でも、多少時間かければ売れるってことだよね。
理解できてる？

[42325: 匿名さん]

>>42319 匿名さん

少し前の投稿にも書いてましたが、売主さんはキャッシュが早く必要な状況だったらしく、かなり安く出したそうですよ。実際はもう少し価格上げても、売れたでしょうね。

[42326: 名無しさん]

>>42325 匿名さん
どうかなあ。北向きは前にタワマン立つまでのババ抜きみたいなもんだから。立ったらいくらで買いたい？

[42327: 匿名さん]

売主さんが一度値下げしているのがね…

[42328: 匿名さん]

>>42326 名無しさん

建つ前提だから坪300万未満で買える部屋があったってことでしょ。それはそれで適正な価格だと思うよ。実際、もう完売してるし、今回のように中古も即売れたわけだし。

[42329: 匿名さん]

>>42327 匿名さん

時間ないから値下げしてすぐ売れたってことなんでしょ？それでいいんじゃね？

[42330: 匿名さん]

相場がこれから崩れてきますから、収支トントンでも売却を判断した売り主は賢いですね。
残債割れになる事態を回避したわけですから。
実需の人は売るつもりがなければ、残債割れしたところで気にしないですから、これから慌てて売り急ぐのは投資家の方々ですね。

[42331: マンション検討中さん]

ケチな自分には他人の養分になることが受け入れられない…なので意地でも三井から買う。三井が条件加味して公平に値付けしたわけで別に北が割安でもなかったと思います。

[42332: マンコミュファンさん]

>>42330 匿名さん

相場が今後どうなるかは誰にも分かりません。

ただ、業界では、ワーストケースでもこれから5、6年かけて1割下がる程度かと言われていますけどね。

であれば残債割れは回避できるでしょうね。

[42333: マンション掲示板さん]

>>42332 マンコミュファンさん

駅遠の場合はもう少し下がるから、ここは残債割あるかもね。

[42334: マンション検討中さん]

10年後はフラッグとの中古と競合するから厳しいだろうね
北向きなんか目の前にタワマン建って一段安

[42335: 匿名さん]

>>42331 マンション検討中さん

新築マンション販売は酸っぱいブドウを美味しく見せるのが得意だからね。

[42336: マンション検討中さん]

>>42324 eマンションさん
マンションって時間かければかけた分、高く売れるんだね？
勉強になりますw

[42337: 匿名さん]

>>42336 マンション検討中さん
だから、４か月経ってもまだ売ってるんですね。
https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FSFW3A04/

[42338: 匿名さん]

>>42331 マンション検討中さん
三井の養分にはなるよ

[42339: eマンションさん]

>>42336 マンション検討中さん

しっかりと理解しよう。
時間をかければかけた分高く売れるのではなく、安く出せばすぐ売れると言うだけの話だよ。
分かったかな？

[42340: 匿名さん]

>>42335 匿名さん

ここは新築マンション購入検討スレなんですが？w

[42341: マンション検討中さん]

>>42338 匿名さん

それを言ってしまったら、新築マンション買えないじゃん。
それに北向が安いと言ってるのだって明確な根拠なんてなくて、三井からしたら充分北向の部屋にだって養分が含まれているわけで。

何より三井にとっては1000万の儲けなんてほとんどインパクトないけど、一個人に1000万の儲けはデカいよね。一個人を1000万儲けさせて養分になるのは受け入れられなくて。

[42342: 匿名さん]

>>42333 マンション掲示板さん

ここは都心近接エリアなのであまり心配ないと思いますよ。郊外の駅遠物件はわかりませんが。

[42343: 匿名さん]

>>42342 匿名さん

検索ワードに引っかからないから、郊外と一緒だよ。山手線の内側の駅遠ならまだしも、中央区の端の端だから、中央区で一番下落率高いよ。
中央区が値上がりすれば、少ないけど恩恵はあると思うよ。

[42344: 匿名さん]

ここは、駅距離云々より、晴海通りを渡る大変さを考えた方がいいですよ。

[42345: 周辺住民さん]

>>42344
昔の滑走路だからしょうがないよ。

[42346: 匿名さん]

>>42339 eマンションさん
じゃあ時間をかけても高く売れないんだね。

[42347: 匿名さん]

検索云々を言えば、クロティアも売れないはずだが、、？

[42348: 匿名さん]

時間をかければ、かけない場合に比べて高く売れるだろうね。
高い安いは所詮相対的なものだから。

[42349: 匿名さん]

>>42343 匿名さん

都心までタクシーで10分ちょっとで着く場所なので、利便性は郊外とはさすがに違うでしょうね。仮に中央区で一番下落率が高くても残債割れはないかと。

[42350: 匿名さん]

>>42345 周辺住民さん
零戦飛んでいたんですか？

[42351: マンション検討中さん]

>>42341 マンション検討中さん
誰かの養分になるのは間違いないから、自分の利益を考えた方がよいよ

[42352: eマンションさん]

土日オープンルームしてた部屋、もう売れたのか。今の市況からしたら安かったもんなぁ。

[42353: 匿名さん]

>>42352 eマンションさん

え、もう、売れちゃいました？？

[42354: 通りがかりさん]

なんか住民板、すごいですね

[42356: 通りがかりさん]

夜遅くまで遊ばないとか、公共の場で大声を出さないとか、あたりまえの躾は、どこまで可能なのでしょうかね？

それに、子供は大人を真似るでしょうし。

[42357: 匿名さん]

>>42354 通りがかりさん

検討版が閑散としてきましたね。
住民の方が住民版に戻ったのかもしれませんね。。。

[42358: eマンションさん]

>>42353 匿名さん

少し前の投稿で出てたよ。
オープンルーム前に既に申し込み入ったって。てことは内見もせずに決めたってことか。

[42361: マンション検討中さん]

ディズニー感ってあるのでしょうか？

[42362: 匿名さん]

>>42361 マンション検討中さん
MRにはあったよ

[42363: 匿名さん]

>>42361 マンション検討中さん

看板とかはディズニー風味
庭はちょっと豪華な庭って感じで、ディズニーと言うほどでもないかな。

[42368: 匿名さん]

江東区から中央区に引っ越して、子どもを転校させたけど、学校の設備・備品などが江東区の小学校より豪華で充実していて、中央区はお金持ってるなぁと感じました。


[一部テキストを削除しました。管理担当]

[42370: 匿名さん]

[NO.42355～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[42371: eマンションさん]

>>42367 匿名さん

都心近接であることでしょうね。ここは中央区の中でも一番外れにありますが、それでもタクシーで10分ぐらいで東京駅まで着きますからね。

[42372: 評判気になるさん]

地下鉄駅は晴海フラッグにできると向こうの板でリークされています。トリトンと聞いていたのに…

[42373: eマンションさん]

>>42372 評判気になるさん

そんなの、リークではなく、噂話ですよ笑

[42374: マンション検討中さん]

まあここは不便を強がって受け入れるところだから。
スーパーいらないと強がっておきながら出来るという噂で狂喜乱舞するくらいだから駅なんていらないと強がらないと。

[42375: 匿名さん]

>>42374 マンション検討中さん

スーパー、無くても大丈夫だけど、できたら嬉しい、それだけのことなのでは？

[42376: 購入検討者]

>>42372 評判気になるさん

都合良い妄想です。

[42377: 匿名さん]

自分もその情報掴んだ。
普通にフラッグに駅作ってカジノに行くほうが東京都的にもメリットあるし話通しやすいでしょ。
残念だけど近くに入り口が出来るという願望は打ち砕かれたよ。

[42378: 購入検討者]

>>42377 匿名さん

情報源は何ですか？

[42379: 匿名さん]

>>42377 匿名さん

情報源は、マンコミュですか？笑

[42380: 名無しさん]

>42377
その掴まれた情報、
その後白紙に戻ったらしいですよ。
あーら残念…

[42381: 匿名さん]

住民板を見ると騒音問題、喫煙問題、その他のマナー問題とか色々あるようですね。
これだけ世帯数があると様々な問題は起きますよね。3割くらいは外国の方々ですし、特に中国の年配者はモラルやマナーが無いので気を付けないといけませんね。
今まで4度タワマンに住みましたが全て一階にスーパーがあるか、スーパー直結でした。ここはなぜスーパーを作らなかったのか疑問です。

[42382: 匿名さん]

>>42381 匿名さん
ここにスーパーが進出しなかった理由は10個くらいすぐ頭に浮かびますが。。。

[42383: 通りがかりさん]

週刊現代で不動産マーケットが崩壊し始めていると記事が出ています。晴海、武蔵小杉で異変とのことです。

[42384: 匿名さん]

残念だけど近くに駅はできないよ。
信頼筋から掴んだ情報。

[42385: 匿名さん]

>>42381 匿名さん

見ましたが、住民板にも有象無象が書き込んでいますので、まあ実際は話半分ぐらいで見ておけば良いのでしょうね。そもそも、不満のある人しか書き込まないわけで、しかもそういう人は過大に書き込みがちなわけですから。

[42386: マンション住民さん]

バスケットゴール横の1階にある子供用駐輪場に大人用の自転車をとめているのは中国人でした。注意しても「はい、そうですね」と…。

[42387: マンション検討中さん]

>>42383 通りがかりさん
その雑誌は基本的にいつも崩壊し始めてるよ

[42388: 匿名さん]

>>42386
ここに限った話ではないけど、
マンションでも公共の場でも幼稚園でも小学校でも、
都合が悪くなると日本語分からない振りするからなぁ・・・困ったもんだよｗ
私立の学校なんかだと「日本語必須、嫌なら来るな！」って言えるけど、
公立だとそういう訳にはいかないし・・・

国籍に関わらずだけど、忖度やお互い様って概念を排除して、
規約遵守を徹底するしか術はない。
住民間での直接の言及は難しいから組合、管理会社、警備員でしっかり話し合って、
ここまではやる、やらない、これ以上は訴訟案件ってのを明確にしたほうがいい。

[42389: 匿名さん]

まだ現実が見えてない新築マンション検討者がいるうちに、デベロッパーは何とか売りたいだろうね。

[42390: 匿名さん]

>>42384 匿名さん
信頼筋からの話ですので、信頼できますね

[42391: 検討板ユーザーさん]

信頼筋からの非公開情報を不特定多数が閲覧するような場所に書き込んじゃう人の信頼感ゼロ

[42392: 匿名さん]

情報源の秘匿は仕方ないが根拠となるペーパーとかは出せるのでは

[42393: 匿名さん]

信頼筋の「信頼」は、じつは個人名だったりして。

[42394: 匿名さん]

>>42393 匿名さん
初めまして
信頼 筋 と申します。

[42395: 匿名さん]

笑
おもろい。
胡散臭すぎて信頼ゼロやわw

[42396: 匿名さん]

契約者の人が色んな事実を有耶無耶にしようと頑張っているのは伝わってくるのですが、ここまで必死だと皆さんに白い目で見られていると思いますよ。

[42397: 匿名さん]

明らかに検討していない人の書き込みはスルーで良いですね。

[42398: 匿名さん]

ここはタワマンが３つに増えてよかったです

[42399: 匿名さん]

>>42396 匿名さん
確かに公正な目で見ると、新駅はトリトンにつくるより、晴海フラッグに作った方が合理的。トリトンには大江戸線があって特に支障ないから。
将来的なカジノへのアクセス考えても、晴海フラッグルートの方が東京の発展に寄与すると思います。

[42400: 匿名さん]

>>42399 匿名さん

晴海フラッグに作っても、極端に言えば晴海フラッグ住民の朝晩の通勤需要しか生まないです。

地下鉄の収支を考慮するのであれば、トリトンに作るのが合理的ですね。