パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[42251: 匿名さん]

>>42245 eマンションさん

3丁目の交差点あたりに出口出来て、徒歩10分には入ってくると思うよ。

[42252: マンション検討中さん]

>>42251 匿名さん
という想像ですね。

[42253: 入居予定さん]

女性ってなんで駅の距離が関係ないの？このマンションって共働きはいないってこと？

[42254: 匿名さん]

三丁目だったら１０分切ると思いますよ

[42255: 通りがかりさん]

どこのマンションも新築マジックから目がさめたら、その先数残るのは駅距離だよな。

[42256: 匿名さん]

新築マジック醒めて残るのは、お見合い部屋と閉塞感というマンションもあるよ。

[42257: 匿名さん]

>>42255 通りがかりさん

実際には、駅距離がけっこうあっても、価格を維持している物件もあるので、駅距離だけではないとは思います。

[42258: 通りがかりさん]

新築マジックって、すぐさめるよね。ほんとマンションって

[42259: 匿名さん]

お隣のクロノも駅徒歩11分だけど、5年たった今も資産価値上がったまま。

[42260: 検討板ユーザーさん]

>>42259 匿名さん

しかし同じ時期に分譲されたマンションより上がってない
駅近から遠いから

[42261: マンション検討中さん]

>>42259 匿名さん
ヒント 分譲時期

[42262: 匿名さん]

リビオレゾン月島ステーションプレミアの公式サイトが出来ましたね。
月島駅徒歩2分 東京駅八重洲口行き東16 バス停より80ｍ?
1LDK4,400万円 2LDK4,900万円から
開放感はないけど収納も工夫されていて暮らしやすそう。パークタワーの1LDKは厳しくなるかな。
https://nskre.jp/tsukishima/?iad2=athome

[42263: マンション掲示板さん]

>>42259 匿名さん

このマンションが強気の価格で販売したのもクロノが値上がりした要因ですね。
現時点の中古価格からすると、市場の評価は高くないので、駅遠なりの下落でしょうね。

[42264: マンション検討中さん]

>>42262 匿名さん
駅近でとても良い物件ですね。

[42265: 匿名さん]

>>42262 匿名さん
リビオお得意の40平米台2LDKですね。

[42266: 匿名さん]

>>42262 匿名さん
リビオレゾンは、管理費等のランニングコストが安いのが魅力ですね。
共有施設もほぼないので、使い方や汚れ方がどうのとイライラしなくて済むのも、単身者世帯には気楽で落ち着けるかもしれませんね。

[42267: 匿名さん]

マンマニ氏より、ハルミフラッグが想定より価格が高かったことよりパークタワー晴海に見直し買いが入ってモデルルームも盛況となっている旨のコメントが出されていますが、実態はそうでもないのでしょうか。

[42268: マンション掲示板さん]

>>42262 匿名さん
子持ちでないなら良い物件かもね。
工事してるひとが日本語喋ってなさそうだったけど品質は大丈夫かな？

[42269: 匿名さん]

>>42267 匿名さん

実際、晴海フラッグの価格が発表される以前よりも数は出ていますね。

[42270: 匿名さん]

>>42260 検討板ユーザーさん

同じ時期に分譲されたマンションと言っても、そりゃもっと都心に近い駅近に比べたら上がり幅は少ないけど、フツーの庶民が買えるマンションの中では間違いなく良い選択肢だったよね。クロノティアロは。

[42271: 匿名さん]

駅遠でも値上がりする実例だよね、クロティアは。
都心に近いこの場所は、それだけのポテンシャルがあるということでしょう。

[42272: 匿名さん]

>>42271 匿名さん
23区内だと駅遠だけど、それ以外に住んでいる人から見ると駅中。

[42273: マンション掲示板さん]

未入居新築で残債割れとか、リセール絶望的じゃん。。。
すごいいいマンションなのに、駅遠ってそんなに評価低いの？

[42274: 匿名さん]

ローンは使ってないんじゃないかな。
詳しい事情は知らんけど。

[42275: 匿名さん]

>>42273 マンション掲示板さん
そういうもんでしょ。
駅近や人気物件は相場で出せばすぐ売れる、
多少強気でもどうしても欲しい人が買ってくれる場合も…

駅遠は相場で出しても半年掛かる。
余裕のある売主はのんびり待てば良いけど、
急ぎの場合は値引くしかない。

[42276: 匿名さん]

>>42273 マンション掲示板さん

残債割れてないでしょ。
ネガさん、適当なこと言わないでね。

[42277: eマンションさん]

>>42275 匿名さん

相場で出しても半年かかるって？

今回のこの物件の場合、完全に相場通りに出して瞬間蒸発した事例になりましたよ。

[42278: マンション検討中さん]

>>42274 匿名さん
謄本見ろよ

[42279: 通りがかりさん]

>>42276 匿名さん

販売価格見れば、ローンなら確実に残債割れの水準だね。根拠の無いポジ投稿は評価下げてるって気づいたら。
にしても住民みたいな投稿が多いな。
検討版に見てるとかキモ過ぎ、マジ無理。

[42280: マンション検討中さん]

>>42272 匿名さん

https://twitter.com/mmd_if/status/1149962705593196545?s=21

昨日の時点で満額買付入ってたって。
あの価格だとさすがに出た週に売れたね。

[42281: 匿名さん]

>>42279 通りがかりさん

おいおい、分譲価格以上で売れるんだから、残債割れするはずないだろ、、、
何を言ってるんだ君は、、、

[42282: マンション検討中さん]

>>42278 マンション検討中さん
頭金1割以上入れてるみたいですが？

[42283: マンション検討中さん]

>>42281 匿名さん
手数料は持ち出しだけど

[42284: マンション検討中さん]

>>42280 マンション検討中さん
お買い得だよ
三井も最近はキャンセル再販は値上げしてるから大差ない価格

[42285: 匿名]

実際に中層階の部屋から月島駅のホームまでは20分みた方がいいです。今後入居が進みエレベーターが混むとさらにかかるかもしれません。

[42286: 検討板ユーザーさん]

前にタワマン建ったら悲惨な部屋なのにどこがお買い得なのか

[42287: 匿名さん]

月島駅近のMTGは次が最終期です。
市場の評価は残酷ですね。

[42288: 匿名さん]

>>42287 匿名さん
そういうこと、それが現実で新築厚化粧が取れればさらに顕著。
それを言うと戸数が違うってツッコミが入るけど。

[42289: 匿名さん]

パークタワー、地元の50代以上の主婦から「あそこに住むのはムリ」と言われながらも、低価格帯のおかげで、ほぼ売れました。
価格との釣り合いが取れない部屋はこの先ゆっくり売って行くのでしょう。頑張りましたよね。

[42290: 検討版ユーザーさん]

>>42289 匿名さん

低価格？ティアクロの間違いでしょ。
高価格駅遠をディズニーで打ち消して販売すると言う三井不動産ならでは一手。
企画者は社長表彰級の利益を三井不動産にもたらしたよ。

市場は駅遠ってだけで、評価してないみたいですが。

[42291: 通りがかりさん]

今日も雨です。雨の日は駅距離近いと便利ですね

[42292: マンション検討中さん]

>>42282 マンション検討中さん
頭金1割以上ってことはローン使ってるんでしょ？要するに

[42293: 匿名さん]

>>42290 検討版ユーザーさん
大規模なのに9割以上売れて完売近いのが客観的な市場の評価。
中古市場についてはデータか少なすぎて評価する段階ではない。

[42294: マンション検討中さん]

>>42293 匿名さん
入居が始まったのにまだ売れ残っているのも評価ですよー

[42295: 匿名さん]

>>42294 マンション検討中さん
その両方合わせればいいね。
どっちかだけでは公正な評価にはならない。

[42296: 名無しさん]

初心者マークの住民さんの意見なんて誰も聞いてません。恥ずかしいので自粛ください。

[42297: 通りがかりさん]

>>42293 匿名さん

竣工完売しなかったのが、市場の評価

もしや入居前完売も無理だったのかな？

[42298: 通りがかりさん]

しかし、今時は竣工のかなり前から販売開始するので、人気マンションは竣工前早々に完売するよな。

[42299: マンション検討中さん]

ここ、まだ売ってるの!?

[42300: 通りがかりさん]

晴海フラッグより、入居も駅も近いし開放感も良いなぁと思いましたが、資産価値って駅距離なんですね。

[42301: 匿名さん]

駅距離を資産価値の判断基準とすれば、晴海フラッグも価値は更に低いよ。晴海フラッグの購入希望者は、資産価値はあきらめているのかな？

[42302: 匿名さん]

例の6280万円の部屋、見に行ってきた。結果、

・この部屋は土日に25組の内見あったものの、実はオープンルーム前、既に金曜時点で申し込みが入ってしまった。
・更に、SUUMOには出していないが、他に2部屋同じオーナーが売りに出しており（低層北向きの同面積・同価格）そちらも案内できたが、その2部屋も土曜のうちに申し込みが入ってしまった。
・オーナーはセミプロ的な投資家で、この部屋は購入時は現金決済。
・8月中にキャッシュが必要な事情ができて、8月中に入金まで済ませたいことから、利益はそれほど出さなくてもいいから赤字にならない程度の売値で出している。
・ただし、オープルームやってる部屋含めて3部屋とも申し込みが入っているもののローン審査がまだなので、キャンセル待ちという形で申し込んで頂くことは可能

[42303: マンション検討中さん]

やっぱり、竣工売り物件って感じだね

[42304: eマンションさん]

>>42302 匿名さん

やっぱ安いには理由があったのね

[42305: マンション検討中さん]

>>42304 eマンションさん

3部屋も買ってるなら、購入価格自体に値引きがあったかもね。

[42306: 通りがかりさん]

>>42302 匿名さん

すげー妄想。本出せるよ。

[42307: 匿名さん]

>>42306 通りがかりさん

え？妄想扱い？
三井のリハウスに連絡して確認してもらっていいよ笑
ちなみに、ティアロとクロノも昨日今日でオープンルームやってたみたい。看板持ったリハウスの担当者がこのマンションの前に立ってたよ。

[42308: 匿名さん]

個人情報だからあまり書き込みしないほうがいいと思うよ。

[42309: 検討板ユーザーさん]

ローン組んだり、既に入居した住戸だと北向きでさえ赤字になりそう、という話でしかない

[42310: eマンションさん]

>>42309 検討板ユーザーさん

収支トントンの売値なら瞬殺で売れるということが分かったので、少なくとも赤字にはならなさそう、というのが事実では？

[42311: マンション検討中さん]

>>42310 eマンションさん

だって、まだ完売してない、そんな状況だぜ？

[42312: eマンションさん]

>>42311 マンション検討中さん

完売してるしてないじゃなくて、事実は、

「収支トントンの売値なら瞬殺で売れる」
ということ。

ということは、少なくとも赤字にはならない、という可能性は高そうですね。

[42313: 検討板ユーザーさん]

>>42312 eマンションさん

現金で買った未入居ならね

[42314: マンション検討中さん]

>>42312 eマンションさん

え、
事実は、完売してないということでは？

[42315: マンション検討中さん]

>>42312 eマンションさん

なんで完売してないの？

[42316: 匿名さん]

新築がまだ売ってる状況で、中古が赤字にならずに瞬速で売れたということは、かなり底堅い需要があるということだね。

[42317: eマンションさん]

>>42314 マンション検討中さん

完売してないのも事実だし、未入居収支トントンで売り出して瞬殺で売れた部屋があるのも事実ですね。

今残っているのは、単価が高めの部屋なので、単価が安めの部屋については、この市況下でも引き渡された瞬間多少の含み益があるということなのでしょうね。

[42318: マンション検討中さん]

築浅のスタート段階で、既にトントンなのでしょうか。。？これからどうなるのでしょうか？そんなか、まだ完売していない在庫はどうなるのでしょうか？

[42319: 匿名さん]

この売主さんは一度価格変更をされているようですね。北側は、坪300万を切ると売れるというのがわかりました。

[42320: マンション検討中さん]

秋に増税になって、景気影響出たら、さらにどうなるんだろね

[42321: 匿名さん]

先のことは誰にも分からんよ。

[42322: マンション検討中さん]

>>42317 eマンションさん
含み益？ってそんなものないという話をしてるんですが、理解できてないの？

[42323: 匿名さん]

含み益は餅w
約定してから言ってね！

[42324: eマンションさん]

>>42322 マンション検討中さん

ん？
事実、収支トントンで瞬殺なんだから、収支プラスになる価格でも、多少時間かければ売れるってことだよね。
理解できてる？

[42325: 匿名さん]

>>42319 匿名さん

少し前の投稿にも書いてましたが、売主さんはキャッシュが早く必要な状況だったらしく、かなり安く出したそうですよ。実際はもう少し価格上げても、売れたでしょうね。

[42326: 名無しさん]

>>42325 匿名さん
どうかなあ。北向きは前にタワマン立つまでのババ抜きみたいなもんだから。立ったらいくらで買いたい？

[42327: 匿名さん]

売主さんが一度値下げしているのがね…

[42328: 匿名さん]

>>42326 名無しさん

建つ前提だから坪300万未満で買える部屋があったってことでしょ。それはそれで適正な価格だと思うよ。実際、もう完売してるし、今回のように中古も即売れたわけだし。

[42329: 匿名さん]

>>42327 匿名さん

時間ないから値下げしてすぐ売れたってことなんでしょ？それでいいんじゃね？

[42330: 匿名さん]

相場がこれから崩れてきますから、収支トントンでも売却を判断した売り主は賢いですね。
残債割れになる事態を回避したわけですから。
実需の人は売るつもりがなければ、残債割れしたところで気にしないですから、これから慌てて売り急ぐのは投資家の方々ですね。

[42331: マンション検討中さん]

ケチな自分には他人の養分になることが受け入れられない…なので意地でも三井から買う。三井が条件加味して公平に値付けしたわけで別に北が割安でもなかったと思います。

[42332: マンコミュファンさん]

>>42330 匿名さん

相場が今後どうなるかは誰にも分かりません。

ただ、業界では、ワーストケースでもこれから5、6年かけて1割下がる程度かと言われていますけどね。

であれば残債割れは回避できるでしょうね。

[42333: マンション掲示板さん]

>>42332 マンコミュファンさん

駅遠の場合はもう少し下がるから、ここは残債割あるかもね。

[42334: マンション検討中さん]

10年後はフラッグとの中古と競合するから厳しいだろうね
北向きなんか目の前にタワマン建って一段安

[42335: 匿名さん]

>>42331 マンション検討中さん

新築マンション販売は酸っぱいブドウを美味しく見せるのが得意だからね。

[42336: マンション検討中さん]

>>42324 eマンションさん
マンションって時間かければかけた分、高く売れるんだね？
勉強になりますw

[42337: 匿名さん]

>>42336 マンション検討中さん
だから、４か月経ってもまだ売ってるんですね。
https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FSFW3A04/

[42338: 匿名さん]

>>42331 マンション検討中さん
三井の養分にはなるよ

[42339: eマンションさん]

>>42336 マンション検討中さん

しっかりと理解しよう。
時間をかければかけた分高く売れるのではなく、安く出せばすぐ売れると言うだけの話だよ。
分かったかな？

[42340: 匿名さん]

>>42335 匿名さん

ここは新築マンション購入検討スレなんですが？w

[42341: マンション検討中さん]

>>42338 匿名さん

それを言ってしまったら、新築マンション買えないじゃん。
それに北向が安いと言ってるのだって明確な根拠なんてなくて、三井からしたら充分北向の部屋にだって養分が含まれているわけで。

何より三井にとっては1000万の儲けなんてほとんどインパクトないけど、一個人に1000万の儲けはデカいよね。一個人を1000万儲けさせて養分になるのは受け入れられなくて。

[42342: 匿名さん]

>>42333 マンション掲示板さん

ここは都心近接エリアなのであまり心配ないと思いますよ。郊外の駅遠物件はわかりませんが。

[42343: 匿名さん]

>>42342 匿名さん

検索ワードに引っかからないから、郊外と一緒だよ。山手線の内側の駅遠ならまだしも、中央区の端の端だから、中央区で一番下落率高いよ。
中央区が値上がりすれば、少ないけど恩恵はあると思うよ。

[42344: 匿名さん]

ここは、駅距離云々より、晴海通りを渡る大変さを考えた方がいいですよ。

[42345: 周辺住民さん]

>>42344
昔の滑走路だからしょうがないよ。

[42346: 匿名さん]

>>42339 eマンションさん
じゃあ時間をかけても高く売れないんだね。

[42347: 匿名さん]

検索云々を言えば、クロティアも売れないはずだが、、？

[42348: 匿名さん]

時間をかければ、かけない場合に比べて高く売れるだろうね。
高い安いは所詮相対的なものだから。

[42349: 匿名さん]

>>42343 匿名さん

都心までタクシーで10分ちょっとで着く場所なので、利便性は郊外とはさすがに違うでしょうね。仮に中央区で一番下落率が高くても残債割れはないかと。

[42350: 匿名さん]

>>42345 周辺住民さん
零戦飛んでいたんですか？